阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

家が大余りの時代になれば、バス便エリアは一斉に価値がゼロになるわけではないですよ。

バス便エリアはバス便同士で比較になります。

バス便でも街並みが美しかったり他に無い売りや独自性がある場所は、相対的に高い価値を保つ事になり生き残ります。

いくら人口や生産年齢人口が減っても、誰もが駅近で日当たりの良い60坪以上の土地を買える状況には絶対になりませんから、バス便エリアの需要が完全になくなる事はありません。

それと、山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンはなんだかんだいっても、関西では都心に近く立地は良いですよ。

神戸市北区・三田市、泉北方面、能勢電沿線、生駒・奈良方面が、ニュータウン立地としては関西の標準ですから。

条件の悪い所から価値がなくなっていきます。

関西の中でも、条件の悪いオールドニュータウン（大阪都心・梅田から20km以上離れた）から、条件の良いニュータウンに移り住むという動きも発生するでしょう。

だから

そんな予想なら中学生でもできるレベルでしょうよ

>371
けんち石擁壁がＲＣ擁壁よりコストは安いですか？
手間隙がかかって逆にコストが高そうだけど（？？）

街並みの悪化や劣化により現在より相対的に競争力が下がる事を危惧しているのであって

駅近より高い価値や低下落率になる事を望んでいる人なんていないでしょう。

世の中には区画整理された分譲地にしか住めない、ごみごみしていたり道が狭くて日当たりが

悪い土地には住みたくないという家庭も多いですから、駅徒歩圏30～40坪で60%/150～200%が

一番リスクが低くても選択肢には入らないのです。

一般的な高さ3m程度の擁壁のコストは
重力式コンクリート ≧ L型コンクリート（現場打ち、打ちっぱなし） ＞ L型コンクリート（プレキャスト） ＞ 間知石 ＞ 間知ブロック
※左ほど高い

ウン十年前であれば、ニュータウンには街の発展という「夢」があったんでしょうが、住民の高齢化、空家率の上昇による街の活力低下、日常の買物にもこと困るといったニュータウンが直面する「現実」を目の当たりにしてしまうと、よりリスクの低い方を選択してしまうのです。。。

自分が創造した現実とやらの中で誰かが夢を見させてくれないと言って人生を送る人が居るのは現実なんだろね

確かに間知石の擁壁はコンクリート打ちっぱなしよりは自然環境に馴染んで全然ましです。
ちなみに山手台中学校は間知石ですね。
間知石が最近減っている理由は、土地をぎりぎり端っこまで使えるようにして、小さい土地でも分譲しやすくする為じゃないでしょうか？　間知石にすると土地の境界線から数十cm～1mぐらいは有効利用できなくなりますからね。

いわゆる土地の細分化問題とコンクリート打ちっぱなしは少なからず関係があると思います。

石積みと生垣の景観が続く落ち着いた住宅街で、邸宅の跡地が自治体の定める最低敷地面積ぎりぎりの敷地に分筆され、場違いな打ちっぱなしの擁壁が設けられて、まちなみに深い傷を与えている例が少なくありません。よろしくない事です。

どんなにココで打ちっぱなし擁壁を拒否しても、もうどうにもならないのでしょうね。

他に都市部に近い新しい住宅街(50坪以上)が少ないから、足元みられてるのですね。

阪急社員さん、本音を聞かせてください。

今の開発方針で、仕方なくなんですか？喜んでやってるんですか？

日曜日に北公園付近を歩いたけど、次期分譲の街区は
コンクリート擁壁をガンガンつくってる真最中ですな。
幹線道路のすぐ横にも結構高い打ちっぱなしの擁壁があり
かなり目立っていた。
まだ分からないが、今回も打ちっぱなしのまま販売しますよ
感を醸し出しまくっていると個人的には感じた。

上のほうで地価は利便性や駅アクセスで決まるから景観なんて
どうでもいいと書いてるア○な業者がいるが、高さある擁壁なのに
コンクリ打ちっぱなしにして将来劣化して間違いなく価値暴落するからｗ

打ちぱなしを肯定するのは無理があるし、顧客で打ちぱなしを肯定し好む者などいない。

売れる＝客が満足している、ニーズ

は典型的な悪徳業者のロジックであって真実ではない。

①打ちっぱなしでも買う客がいる
②打ちっぱなしでも開発が許可される
③開発業者のモラルが低下している

から最近打ちっぱなしの開発が増えているんですよね。

①はやむをえません。
打ちっぱなしでないほうが良い人が殆どでも、他の条件などを色々比較して止むを得ず
選んだという方も多いでしょうから、安易に購入者が悪いとは責められません。
②は単純にいただけないです。
行政はまちの価値を落とさない為にも景観に無配慮な開発は規制するべきです。
山手や山麓部の住宅街で打ちっぱなしは論外です。
③は防ぎようがありませんので、行政が業者との癒着をやめて景観規制を強化しない限りどうにもなりません。

>>382
山手台はミクロ的（タウン内、徒歩圏など）には不便だけど、大阪通勤圏の大手分譲地という
枠組みで見ると結構恵まれた立地ですからね。
南斜面、大阪平野一望、梅田までドアツードア40分の大手分譲地って現在売っている所では
他に殆ど無いですから、そこに価値を見出して購入される方も多いのだと思います。

>>180
の方も仰っていますが、

＞幹線道路沿いや高い擁壁部分は目立つしタウンの顔にもなるから売主が
＞手がけるのがベターだけど、それ以外は施主に任せた方が、画一的でない
＞変化のある街並みになると思う。
＞もちろん、美観に配慮するという意識が住人にあることが前提だが。

せめて幹線道路沿いや目立つ高い擁壁はちゃんと事業者が配慮してやるべきですよ。

個別の擁壁は、建築協定で「道路に面した擁壁に何らかの仕上げを義務付ける」なら
打ちっぱなしで引き渡すの有りかな。

＞367
擁壁は緑（樹木）で隠せるって良く見かける意見ですけど、隠す事を目的にした
植え方や樹種の選定でもしない限り実際は無理じゃない？
西2丁目や東2丁目は、グリーンベルトも西4丁目より幅が広くて立派で
樹木も大きく育っているのに、普通に歩いていても擁壁は存在感ありまくりで
真っ先に目に入ってきますよ。
擁壁そのものが景観に配慮されているので、幸いまちなみは悪化していませんが。

擁壁は人がまちを歩いた時に、人の目線と同じ高さにある構造物で最も視界に
入ってくるという事を考慮して、隠すよりもまず景観に配慮するべきです。

確かに北公園の北側の幹線道路向かいあたり
おもいっきり打ちっぱなしのまま販売しそうな雰囲気ですね。
378
少量ならともかく、山手台みたいに大量に擁壁つくる場合は、
間知石よりコンクリート打ちっぱなしのほうが安いんじゃないの？
作業効率の問題で。

阪急は景観やまちなみの事なんて考えていませんよ。
売れれば将来のまちなみやコンクリートの見た目の悪化なんてどうでもよいが本音。

確かに阪急は山手台の北部をまちづくりとは考えていないかもしれませんね。

まちづくりではなく、手持ちの土地（一度破綻した分譲地）をできるだけ早期に換金する事業という位置づけかな。。。

まだそうとは言い切りませんよ

いずれにせよ次の街区が完成したらだいたい判明します

間違えました訂正します　正しくは　まだそうとは言い切れませんよ　で389さん宛です

このスレの最初のほうや過去スレで話題になっている新駅の件。
JR平井新駅の話が本当ならプロの不動産業者である阪急が情報掴んでないわけないよな。
当然、造成工事をストップし分譲を遅らせて、新駅開業後に販売するだろう。
そのほうが高値で販売できて儲かるのは明らかだからね。
そういう様子が伺えないって事は、新駅はやっぱりガセネタなのでは？