パークタワー西新宿エムズポート

天神様をお守りしているのだからご利益がありますように。

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定期借地だと
原状回復義務が生じるの？

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70年のね。

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でも、普通のマンションでもその位経過したら建て替えでしょう。
組合総会で意見が分裂して、大補修で我慢しない限り。

どうでもいいと考えなければ、フツーの分譲マンションも買えません。
建て替えは大体、住民が数千万円ずつ出し合わなきゃ出来ないのですから。
しかも建て替え期間中は、自費で何年間も仮住まいしなければいけない。
自分が出すことなんて考えない考えない。

５０年後の人口は今の３分の２になって、昭和３０年と同じになるらしい。
平均的な収入だったら、一戸建が普通になるかもしれない。
マンションは高齢者用か低所得者用か？

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５０年後に
一戸建てのセキュリティがどうなってるかですね。
治安は今よりも多分悪化しているでしょうから。

今のマンションのセキュリティではダメでしょうね。
結局その時代の新築でなければダメでしょう。

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三井のマンション、内装が結構好きです。
モデルルームの写真、早く見てみたい。
平成26年竣工では、まだまだ先かな。

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>天神様
典型的な怨霊ですが。

>49
地震国だから
首都は耐震性で勝るマンションが中心になって、
帰宅困難になる遠距離通勤を避ける傾向が強まるでしょう。

首都圏の場合戸建は少なくなるんじゃない？

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なんか、ここ全然盛り上がらないね・・・。
みんな候補から外しちゃったみたい。

それは、最近からではなく何年も前からあるよ。
でも関係なく以前は盛り上がってた。別な原因があるのでは。

いくら期間長くても定借の時点でリストから外す人は多いでしょうね。
しかも青梅街道南側も再開発予定地だし、この近辺は当面供給は豊富そうだからあえて、ここを選ぶ理由が無いんじゃないかな。

相当安ければ別だけど値段気にする人は西新宿なんて狙わないだろうしイマイチターゲットが分からないマンションってイメージ

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広尾が何を言われてるのか知らないけど、定借ってだけでイヤな人は少なくないかと
定借＝なんか賃貸みたいでイヤって言う認識の人のことね。
修繕積立金が安い方が喜ばれる実態を見ても分かるとおり、マンション買う人のすべてが正しい知識を持ってるわけじゃない

でも逆に定借可の人には極端に短くなければ借地期間の長さはあまり関係ないんじゃないかな。
期間が短い事がネガティブって言うのはよく分からないな
広尾ならブランドイメージがいいから、期間短くても本来手が届かない層の購買が見込める気がするけどなあ

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50年定借と70年定借に大きく二分されていて、
50年定借ではまだ、購入者が生存しているのに追い出される可能性があるからでしょうね。

でもそれは所有権でも一緒でしょ。
一人暮らしの老婆が主人公で最後の数年かもしれないのについに立替決議で解体が決まってしまったと言うミニドキュメンタリー見たことあるよ。
ついにって書いたのは数年前から決議を取ってたけどずっと否決されてたみたい。
50年って決まってないのも、それはそれでリスクかな、と

定借に対する誤解って結構あると思う。
まぁ、だからこそ61に書いたとおり定借ってだけでイヤって人は少なくないと思ってるんだけどね。

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そうですね。
所有権だと、そういうリスクがありますね。

定借の場合中古相場が未知数ってのがでかいですよね。
品川駅の都有地物件は家賃程度の１０年ローンで買えて大人気でしたけど
普通は地主の儲けも考えないといけないしかといって買う側がその気になれない
価格だと大量在庫の発生だし難しいですね。

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青梅街道と税務署通りのちょうど中間付近ですが、交通量が多いので静かという雰囲気ではないでしょう。

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ここは間違いなく静かですよ。

青梅街道にも税務署通りにも面してません。
青梅側は神社の参道で税務署側も再開発部分の公開空地。
その２つの道路を繋ぐ通りは再開発で広くなったけど、もともとは生活道路で交通量も少ないです。

本来はこんな高さがたたなそうな立地ですが神社の境内の容積率移転させて実現させてるのかもしれませんね。

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>58
新宿の就業人口は右肩下がりで減り続けているからね。

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いわくつきの物件だけに誰も情報交換しようとしないね。三菱タワーはあれだけ活発なのに。

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三菱タワーは、
購入済みさんたちが長文を書いて活発ですね。検討者ではなく。

ここはまだ価格も出てませんしね。
三菱タワーはアレだけ残っていれば値引きあるの？無いの？？と、検討者も、そして住人も心穏やかでは居られないかと思います。
ただ、タワーに限らず近隣の物件全般の動きが鈍ってきてる感じがしていますので、逆にここがどのくらいの値付けになるか注目しています。

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駅から4分！近いですね。
三井不動産のマンションでいいなぁと思うのは、
収納スペースの取り方です。内装のイメージ、早く見たい。

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案内書類が来た、2700万～　　　

坪220、230～くらい？

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1LDK, 2LDKで230万～、3LDKで260万～　くらい。

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価格HPに出ましたね。
地代が知りたい。

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最低価格で２３０万円／坪くらいですよね。思ったよりも高かったです。
定期借地権でこの価格なら私はパスですね。

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売値が坪230万、解体準備金と地代で月坪800円程度として70年はらうと坪単価70万増相当が余分にかかる。
この時点で坪300万と所有権に対しメリットが無いように感じます。
さらに定借は所有権の二割引きという相場を加味すると、所有権では375万相当の物件ということになります。
この値段で売れたら売主は大儲けでしょう。

78さん
地代と解体準備金って、そんなにかかるものなの？
2LDKの間取りで月額13000円程度ですか。

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地代と解体を高く見積もり過ぎているし、
固定資産税の概念、及び、所有権なら自腹で解体する費用の概念、が抜けてるので意味ないなあ。

気になったので同じ三井のパークホームズ南麻布調べたら775円/坪でした。
ほぼ800円で正しいんですね。ただ、南麻布よりは地代が安いと信じたい(笑

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名前は南麻布だけど実際の立地はよくないよね
こっちの方が地代は高そう
確かに800円ぐらいになりそうだね

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同じ三井の神宮前はものすごい地代だったぞ。

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あれは原宿駅に近くて山手線内側だったね。

坪375万相当って相当な割高物件じゃない
安くくると思ってたぶんショックだね
ザ・パークハウス 新宿タワーも値付けに失敗して売れ残ってるのに
それよりも高額にくるとは驚きだ

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相当、って高く高く計算しただけだから。

でもパークホームズ南麻布で比較する限り高くってことはないよね
物件価格は高いけど

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普通の分譲を買えば土地の固定資産税を取られるが
それが地代に含まれている。
普通の分譲を買えば将来は再建築の為に解体することになるが
それが解体準備金に含まれている。

なので、同じ土俵で比べるなら
ザ・パークハウス新宿タワーにも固定資産税分と解体コストを上乗せして
「総合的な坪単価相当」を出さなければ比較にならない。って事ですよ。
ここを買うつもりはないから、どうでもいいのですが。

88さん所有権なら土地持分で解体金を払っても余りある金額のバックがあることはどう考えますか？
うまくいけば総合設計、再開発等で負担無しで新築に建替えができます。
定借ではそれが全く見込めないので単純に増としています。

固定資産税についても販売資料に土地の固定資産税の1.5倍相当を地代とするとありました。
所有権より余分にかかるのは間違いないでしょう。
また南麻布は路線価1000、西新宿は 2800と500の複合ですので大差ないのではと考え試算しました。

この値段では売れ残り確実でしょう。
とはいえ定借なりの適正な安値になったら検討したいと思っているのですが。

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実際問題、将来解体して更地転売することは有り得ないので、
建替えになるでしょうね。
所有権でうまくいけば、は容積率に余裕があるときの話で、無ければ
解体・仮住まい・再建の費用は全て持ち出しになります。

地代の払い先や地代の決め方、も重要なんだそうです。
以上、このデべさんの別物件、で営業さんと話した知識に基づきます。
後は御自分でお考えください。

定借って中古じゃまず売れないのがネック

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容積率に余裕のないタワマン、しかも人口減少考えたら
どんな所有権物件も新築が老朽化する頃に負担なしで建て替えなんて夢のまた夢

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よく定借では固定資産税がかからないと言うけど、定借できるような都心部のマンションだと高容積率だからそもそも土地の持分なんてほとんど無いでしょ。

ただ、定借の評価額2割減って、地代や解体費用を入れた後で計算するもんじゃない気がする。
定借だからといって、なんで払いきりの地代や解体費用まで1.25倍で計算するのよ。

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毎月の地代はいくらなんでしょうね。

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都心部の高容積率の土地は固定資産税が高いよ。
いくら持分が少なくても。

固定資産税が高いと毎月払う地代にまで影響してくるからその辺の金額を定めてからでないと検討のしようがないな。

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憶測ばかりでスレッド伸びてないですね
俺はプロジェクト説明会に参加してきます
地代も定期借地の説明もしてくれるようです。

地代は営業がまだいえないっていってたけど、相当安いニュアンス含んでたんでかなり期待してます。

昨年まであった数多くの建築反対の立て看板や垂れ幕をみたら、
わざわざここを買おうとは思わないでしょう。
なんで神社の敷地内にマンションを建てるのか意味が分からない…。
安いのはいいかも知れないけど、半年前まで罰当たりとか天罰なんて文字が
あっちこっちにあったけど、そんな所に住みたいですか？
氏子とはちゃんと話し合いがついているのでしょうか？
強引に建築を進めていない事を期待します。

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神楽坂の神社の敷地内にも三井はマンション建てて売りましたけど？

一部の人が反対運動してて工事着工できなかったらしいけど、円満解決したってきいたよ。ただ掲示板には当時反対してた人の書き込みはそのまま残ってるよう。ネット情報ってなにが正しいのだかわからんね。直接電話して聞くのが一番かと。

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こういうのってどうやったら円満解決するもんなの？
円満解決する方法てあるのでしょうか？
結局は法律違反ではないからって理由な気がするけど…。
この辺をよく通るから知ってるけど昨年まですごい数の建設反対の立て看板があったよ。
ここはそう言う場所だってことを認識した上で購入すべきでしょう。

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？そう言う場所。
神社でなくても街中に高層物件できるとなれば
反対運動は起こって当たり前。
起こらないのは元々何もない埋立地くらいのもん

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反対の看板とか旗とかたってないってのは解決したってことだよ。
まだ反対するなら看板のこせばいいでしよ。
まあ、当事者たちにとってはデリケートな問題なんで詳細が表にでることはないだろうけど。
都会のマンションはどこでもたいがい反対する人いるよね。

それよりも早く地代が知りたい…

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プロジェクト説明会の電話がかかってきたんで参加申し込みました。
南麻布と比較するために行くんだけど、
南麻布とは定借のシステムが違うらしいんで詳しく聞いてこようとおもいます。

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そう言えば昔は「鎮守の森は私有地ではない！」って文字が目につきましたね。
参道入り口にあった立派な鳥居も工事車両が入れないからと言う理由で撤去しちゃったし。
まぁ、ここは神社の中に建てちゃいましたって物件なので気持ちのいい感じはしないよね。
この周辺では有名な神社だったので鎮守の上にマンションなんてよく建てるなぁと思ったけど
そう言った声を聞いて借地権で売る事になったのかな？
数十年の間だけ他人に貸すだけなのでご理解下さいってこと？

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まあ、頭ごなしに反対する人はするんですよね。
どこでも同じ。
神社も時代の流れにのってるってことだよ。
成子天神社が綺麗に生まれ変わってくれるのは
近くで働いてる俺はうれしいですけどね。

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そもそもここがどんな場所かなんて気にしてたら買えないでしょう。
奇麗になったと喜んで買えばいいんじゃないの。

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これからのニーズに合ったマンションだと思いますよ。子供無し、夫婦二暮らしはわたしの回りに溢れてますから
ファミリー住むマンションだと、共用通路占領、花火したり、ベビーカーは放置。ビニールシート広げて大工遊び。井戸端会議は延々と終わらずで迷惑ばかりでしたから。おまけに子供はギャアギャア叫ぶ。

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110さんがおっしゃるような状態のマンションは困りますね。単身なので、ファミリー層が多そうなマンションは選ばないようにしています。1LDK〜3LDKが混在しているマンションだと、いろんな家族構成の人が入居するのだと思いますけど、間取りタイプの割合にもよりますかね。

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南麻布より２０年長いし低価格なので一生すむなら買いですね。ただ定期借地権付きは中古ではかなり苦戦します。私は今安値ででてる定期借地権付きのマンションを五年経って中古で更に安く買いたいです。こんな私みたいな人間がいるので購入されるかたは売ったら負けですよ。五年経てば一千万は下がるはずです。所有権のマンションなら新宿や西麻布ならあまり下がらないし人気景気良ければ上がりますね。

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定期借地権付きにしては随分と高くないですか？

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定期借地権マンションもモノによる
期間が50年か70年か、高額かどうか、土地の持主が誰か、保証金の額、
によってアトアト違う。
と、ここのデべさんの別物件で教えてもらいました。

家賃レベル見ると定期借地権付きが成立しそうにないけど。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

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これが加わるんだから、どうなんでしょ？

・地代（月額）/未定（契約時に定められた時期毎に更新有り）・解体準備積立金（月額）/未定・解体準備積立基金（引渡時一括）/未定）

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地代がある代わりに、土地は買わないし固定資産税を別途払わないですむ。
土地値下りによる損はない。

解体費用、は永住するなら建替えの時にどちらにしろ払う。

って、ここのポジをしたいわけじゃないからどうでもいいけど。

定期借地権付きマンションははっきり言って売りにくく資産価値あるのは数年です。車を買って値段がつかなくなる感じですよ。まだ日本には定期借地権のマンションが浸透してなくて早く建築された物件が未知の部分があり中古で売るなんて考えていらっしゃる方は絶対辞めた方がいいです。しかしこちらは７０年もついているので建物がずっと長持ちできるかがかなり重要な問題ですね。建て替えしたくても予算なく空き家状態にならなければいいのですが。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

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解体した後にそこにまた住めるわけじゃないのに
なんで解体費なんか払わないといけないんだろ
次建てるデベや客が払えばいいだけじゃない
一般のマンションだって70年後には住めなくなるけど
解体費なんて払わないよね
永住目的じゃない人は確実に無駄金というか損な気がする

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７０年もタワーマンションは長持ちしますか？かなり危険ですよね。途中建て替え出来ないし、地震がきてもし崩壊したら資産価値ゼロですか？営業の方はいいことばかりで三井さんといえ定期借地権マンションは未知との遭遇ですね。品川タワーの様に超激安なら考えてもいいかもしれませんね

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この辺りの地盤の良さは鉄板だから、建物の崩壊を心配する必要はまずないでしょう。
というか、今の日本の建築技術ならば、余程の手抜き工事をしない限り崩壊するマンション
なんてないでしょう。

東京都から直々にお達しがあった品川タワーは例外中の例外。ここは、日本で一番便利な
街と言っても過言ではない新宿まで一駅、それでいてマンション自体は閑静なエリアに所在
するということで、やはりそこそこの値段が付くでしょうね。個人的には、もう少し広い部屋
があれば尚良しなのですが。

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>一般のマンションだって70年後には住めなくなるけど解体費なんて払わないよね

一般のマンションだって、住めなくなった時に纏めて大金の解体費を払わなきゃ、建て替えできないよ。
再建する大金の建築費をプラスしてね。

一般のマンションなら70年後には亡くなってるから関係ないけど
ここは生きてる間に払い続けないといけないのがおかしいね

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意味不明。所有権物件だって修繕積立金あるでしょ。
修繕せず建て替えの場合、解体費用に回るんでは。

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管理費、修繕費、修繕積立基金に加えて
定借マンションには地代、解体準備金、解体準備積立基金がかかります。
しかも、この周辺の価値があがれば将来、地代だってあがる可能性もありますし
わざわざいわくつきの場所に定借マンションを買うメリットがよく分かりません。

ここに一生住むつもりならいいかもしれないけど15〜20年ぐらい住んでから
郊外に大きなマンションに移ろうとしても買い手をさがすのは大変そうですね。
相当、値崩れしそう。

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解体して更地にしてから建て直すなんてしてたら手間もコストもかかるって。
リノベーションマンションにして売るか住み続けるかでしょう。
まぁ、ここは借地だからその選択肢はないけど。

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>修繕せず建て替えの場合、解体費用に回るんでは。

そのためには、普段の修繕積立金を多額に払う必要がある。
普通に払っている修繕積立金に、解体できる余剰金まで含まれてはいません。
また、建て替えなければいけない程ボロボロの建物になってからも、
住んでる以上は修繕を一切しないってわけにはいかないだろうし。

確かにリノベーションするマンションが増えてますね。
建物全体を解体する必要もないですし場所が良ければ買い手もみつけやすそう。
借地権は期間がすぎたら売る事もできないですし
解体費用は住民が全額負担で資産としても残せないから躊躇してしまいます。

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週末にプロジェクト説明会にいってきました。
地代は平米あたり月額33円です。
定期借地件の専門家の人の説明がとてもわかりやすかったんでお勧めです。
暑いなか行った甲斐がありました。

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その地代だったら賃貸出すにしても２０年弱で資金回収できそうな

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地代はめちゃ安ですね。

でも、物件価格が思ったほど安くないからなあ。。。
管理費はどのくらいなのかな。

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タカシマヤが徒歩24分、この時間だけ電車に乗っていれば大手町に着いてしまうという立地、比べると電車の環境が良好なことがわかりますね。近隣の買物環境はほぼ新宿駅周辺のことが紹介されてるけど、歩いていくとすれば時間的には電車で銀座や丸の内まで行ってもいいと思えます。どちらも楽しめる、通勤面のメリットだけじゃなくて休日の過ごし方も充実させられそうですよ。

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地代平米33円って何でそんなに安いの？理由何か話していませんでした？

このスレ1から読んでけばわかるかも

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地代ってそんなもんでしょ。

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エレベーターが３基あるので高層階でも朝の時間も待つことなく乗れそうで良いですね。
ここは内廊下なんでしょうか？内廊下のマンション住んだことないので何かデメリットはありますか？

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金がかかる

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でもここって耐震なんだよね。今時、耐震。大地震きたら特に上の階はめちゃくちゃだね。家のマンション耐震だけど、このまえの3月11日は家の中めちゃくちゃで大変だった。

西新宿８丁目ってのが少し気になるんですが、、、皆さん実際の周りの環境を歩いて確認されました？住友が開発は進めてるけど、西新宿８丁目の雰囲気はまだあのまま、、老朽化された廃墟のようなぼろアパートがたくさんあって、、。

子供がいるんですが、かなり悩んでます。

大久保近いし、治安もね。。

5日に定借の説明会に行きました
わかりやすい説明で、定借のモヤモヤが消えました
期間が70年あることがとてもいいですね

17日にモデルルームに行ってきます！
今から楽しみです

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