プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？ part11

>>15
ラインを限定して１期に売り出しているからねぇ。
不人気という訳じゃなくて、販売されていないということだよ。

１期の売り出しが250で全体の半分以下というのはプラウドの中では不人気の方に入るのでは？
好調な物件だと１期で６～７割程度完売させてたと思うのですが。

3.11前ならね。
ここは極めて順調だよ。

このご時世、野村ですら湾岸タワマンを売るのは大変っていうことでしょ。後続組が大量に控えているが、湾岸の先行きは暗いね。

MRで開催されたマーケットセミナーでマンションのPERという話が出ていましたが、この物件で一番PERが高いのはどの部屋なんでしょうか。資料をお持ちの方はいらっしゃいますか？

すいません26です。PERが高いだとどっちを指しているかわからないですね。一番収益の良い部屋が知りたいです。

PERはこの物件で言えば高層になればなる程高かった。
この物件は高層になり１階あがっても１０万程度ずつしか価格が上がらないかららしいよ。
特に眺望プレミアついてる都心方向の北西向きより、運河側南東方向の高層が割安なのでPERが高くなるらしいよ。中古物件並みの１５位の部屋もあったよ。中層～高層だとだいたい１７～１８位だった。かなり良い数字だね。

東雲はファミリー層に人気だから賃貸は人気だよ！
さすがによほど広く高層じゃなければ３０万も賃料はしないけどね。。。

この辺りだと70平米で20～25万くらいじゃない？キャナルのURが50平米で15万くらいだから。

キャナルは人が回転してくからいいね。キャナル住んでる人が近隣を買うんだよ。近所のタワマン中古みてるとちゃんと回転してるよ。

湾岸マンションにも興味を持ち、マンション購入を検討している者です。
皆さん教えて下さい。価格的には十分買えそうなのですが、資産性や将来の維持管理が困難になりスラム化していくのではないかと心配です。
理由は、管理費、修繕積立金、駐車場等ローン以外の支払いに20年後など耐えられず、多くの購入者が転居してしまうのではと心配です。
また、お金にゆとりのある方々はそんなマンションからは早々と居なくなってしまうのではと考えられないですか？
そうなると、誰かが移り住んでこないと、更なる管理費、修繕積立金、駐車場費用の上昇を招きますし、維持費が高額になった築年数の経ったタワーマンションに移り住んでくる人は、相当マンション価格自体が安くなければ買わず、マンション価格自体の暴落を招くのではないかと考えてしまいます。

これらを払拭出来るご意見の方々宜しくお願い致します。

また、その通りだよという方々のご意見も宜しくお願い致します。

２度モデルルーム行って真剣に購入検討しましたが、結果やめました。

非常に個人的な感想ですが、シェアします。

１：豊洲・東雲エリアがどうしても好きになれない。

基本的には同じような収入＆家族構成が集まるエリアですから、みんなでおんなじイオンで買い物して、おんなじららぽーとで休日は遊んで、子供はおんなじ塾に通って・・・という「特殊」な環境が、我が家の子育ての方針には合わなかった。子供にはもっと、多様な人々が集まり、歴史のある街で育って欲しい。

２：湾岸埋め立て×耐震への不安

どっちかひとつならばOKだったが、このコンビネーションは不安。建物が壊れるとは思わないが、壁に亀裂が入ってボロボロになったりはしそう。（Wコンフォートの中層階の人の家も壁にいくつもでかい亀裂入ってました）

３：不要な共有施設

星が見えるデッキとか、一階のカフェとか、パーティールームとか個人的には全く必要がない。他よりは無駄は少なめといっても、自分が使わない施設には管理費を払いたくない。一階のカフェは子供たちが中学生くらいになったら自習室化したり、子供たちのたまり場になったりで、荒れるんだろうなぁと想像。既に豊洲のタワマンではそうなっているところもあるようですし。

４：駅徒歩１１分

雨の日、寒い日、雪の日、現在の住居は駅から徒歩５分だが、２倍以上歩くことを想像（しかも海からの風あり）してみたが無理。たまにならば良いが、毎日往復歩くのはつらすぎる。豊洲は風は少ないがさらに遠い。

結果、少し手狭にはなりますし、設備もプラウドにはかないませんが、同様価格帯の駅近城南・中規模マンションを検討中です。

39さん、不安はごもっとも。
それはほぼ全てのマンションに共通しますよ。
ただ、ここはキャナルURという巨大な賃貸村が隣にあり世帯が入れ替わります。家を持ちたいと思う人は、子供の学区等の都合や住み慣れた環境から、今住んでる近所で探す事が多いんじゃないでしょうか。だからニーズはあるものと考えてます。多摩ニュータウンみたいにはならないかと。
湾岸全体では供給過剰と言われてますが、豊洲駅近やキャナルなど、ポイントポイントで差がある様です。
湾岸や東雲が値上がり間違いないとか、資産価値維持が間違いないとか、楽観的な事は考えてませんが、街自体には発展余程はあると思います。
ちなみに、豊洲も辰巳も5年で地価が上昇した駅TOP10に入ってますよ、約6％くらい上がってます。また、震災後初の湾岸タワマンのここは、隣のビーコンと築年数では4年新しくなりますが、ビーコンの中古価格と同等価格で売り出されてます。
個人的には、住み慣れた豊洲東雲の中古を考えてたんですが、ここは隣の中古と変わらないのでここにしました。

分譲のマンションしかない所は入居時期が同時期になることが多く将来過疎化が心配されるが、ここのキャナルコートはそういった将来の事まで考えられていて、分譲タワマンだけでなくURの賃貸住戸を中央に多く作る事により、将来にわたってファミリー層などが定期的に入居してくるように作られているようです。
ここが官民一体となって作ったキャナルコートという住みやすい居住エリアの特徴ではないのでしょうか。

43さん。実は私も考えたポイントは同じでした。
私は、
1についてはメリットと考えてます、個人的には歴史ある街も好きなんですが、利便性と価格を考えると見つからなかったのと、周りが同じ様な平均よりちょっと裕福なサラリーマン中心の場所の方が環境維持にはよいかと。
2は当然考えますね、私の場合は今住んでる豊洲のタワマンが全く無傷だったのと、同じ耐震構造のスミフのツインめ無傷だったので、大丈夫と判断しました。
3.については、最近はどのマンションにもついてるものだし、そんなに気にはなりません。
4.は妥協といえば妥協なんですが、実家が駅15分で苦にならなかったのと、会社も最寄駅から10分ですが余り遠いと感じず、ここも歩いてみるとやはり遠いと感じないので、まあ良しとしました(勿論駅近物件も沢山みましたが、大抵商業地で子育には不向きと感じました)。あと東京や羽田まで気軽にタクシー使えるのもポイントでした。

というわけで、私は購入しました。自分の判断が完全に正しいかと言われると自信はありませんが、どこを買ってもそう考えると思います。

43さん、ご近所になれず残念ですが、引っかかる点があるなら買わないのが正解ですよ。私も完売とか人気とか周りは全く無視して自分で色々調べた挙句、納得出来たので買いました。
私も他の物件を色々みて、43さんの様に悩みやめたとこもありますから。

2期申し込み締切まで4時間を切りましたね。今日も寒いですが、夜、ギャラリーに行かれる人は多いんでしょうか？

>>43
ここに宣言するくらいなので、その判断は強固なものかと。頑張ってね。
住宅選びなど1つの正解など無いと思うよ。
この掲示板全体に言える事だけど、まるで正解が1つしかないかの如くで考える人が多すぎると思う。

＞Wコンフォートの中層階の人の家も壁にいくつもでかい亀裂
情報ありがとう。やっぱりねえとは思ったよ。
結局住民も震災で壊れたことについてはあまり口外したくないようだね。
湾岸マンションだけど筐体や主要構造物までの影響はなかったものの、ベランダや内装ボードの亀裂等は
殆どのマンションで発生していると見たほうがいいね。少なくとも自分が情報を知っている限りでは以下の通り

■内装石膏ボードや壁紙の亀裂
パークシティ豊洲、ブリリアマーレ有明、ブリリア有明スカイタワー、Wコンフォート

■玄関ガラスが割れた
豊洲シンボル

まあ他にもあるでしょう。「住めない」とか「死者が出た」とか致命的なダメージは出なくてもデカイの来たら
内装とか細かいレベルでは壊れるとは思った方が良い。港区や中央区の高層オフィスでも内装に亀裂が発生してた。
流石に柱が折れたり屋根が陥没したら深刻だと思うけど。
震災による影響議論はもはや無限ループだけど、どこまでが許容範囲であるかが全然定まってないし個々の判断は
実はバラバラだろうね。なので、ここが完売するまで水掛けごっこが続くと思ふよ。仮に震災で物件が耐えても、
周辺環境がどうなるのかも重要だし、地震国日本にいる限り懸念を探せば霧がないでひょ。

最後に3については一言。
私も買う前はコレ要らないと思ってた。「こんなもの付けるなら安くしてくれ」と。「管理費もかさむじゃねえか」と。
でも実際住んで見ると要らないとは言えなくなった。本当に要らないと思うのもあるけど、多分人それぞれだろう。
住む前に考えていたことと、実際に住んでみたのでは全然違うね。覚悟していたら大したことなかったり、逆に
「えええっ」みたいなことがあったり。マンション選びは前も後も妥協が大事だね。絶対譲れない線を越えなければ
いいやぐらいのね。妥協してはいけないのは資金繰り。

うちは豊洲のサピックスに通ってます。
塾が足りないという話は聞いて事無いので、何とかなるのでは？

ところで、私が申し込みに至った結論についても語らせていただきます。
>43さんと対称的なので、ぜひ参考になればと。


私のも非常に個人的な感想ですが、シェアします。

１：豊洲・東雲エリアが好き！

海が近く緑も多い。
収入については、私よりちょっと多い人が多いのかな？経営者や士業の方が多いですね。
イオンのような庶民的な店から、豊洲のアオキなど高品質なスーパーまで揃っているのもうれしい。
このような特殊な環境が、我が家の子育て方針にぴったりとはまりました。

２：　高品質なタワーマンションと施工会社への信頼
おそらく、今一番気になる点だと思うのですが、中小デベや、信頼感の無い施工会社のマンションはどうしても選べませんでした。
少なくともスーパーゼネコンでしょう。
何度も質問して液状化対策や耐震性についても納得できたのもよかった。きちんと対策されています。


３：素敵な共有施設
星が見えるデッキとか、一階のカフェとか、パーティールームとか個人的には最高！！
大事に使っていきたいと思いました。

４：駅徒歩１１分
なんとか歩ける距離。旦那さんには苦労してもらいますが、メタボ対策にもなるしね！


結果、高品質のタワマンで広めの部屋を手に入れることができました。城南なら1部屋2部屋狭くなったでしょうね。広さが大事。

城南で中小の信頼できない施工会社だと。。。。地震のとき逆に怖いんじゃないの？？？

営業ではありません。。。。

普通に考えて城南だと同じくらい揺れるでしょ？で、中小の施工会社だと逆に危ないんじゃないかなと思った次第です。
八王子くらいまで遠くにいくのならまだ分かるけど。。。。
建物のグレードを落としたら逆に危ないのは理解できますよね。

311では内装の被害は構造・立地・建物・階数によってまちまちだったけど、被害といっても新しめの分譲タワーだったらモルタルの剥がれ等は生じておらず、壁紙の亀裂ぐらい。層間変形がある程度以上になれば内装が追随できないから当然そうなる。

でもつぎの本番では免震だろうと、タワーならどこでも被害は免れないよ。直下型ならもちろんだし、東海系でも長周期震動が3倍ぐらいになるから、仮に免震が完全な能力（震動半減）を発揮したとしても、311での旧式耐震の1.5倍は揺れる。
免震を盲目的に信じちゃうよりは、家具固定を万全にしてた方がよっぽど安心だね。

躯体が壊れるわけじゃないから、とにかく内装の修理費を100万ぐらい余計に見込んでおけば大丈夫と考えてます。