シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part13

ネガが知りたくない事実↓


このマンション

　◆2011年 首都圏の人気『新築マンションランキング』第1位◆

です。

>803
スミフの典型的は広告費の使い方。
真に受けて定価で買うカモはもういない。

マンションランキングって時点で、おかしいと気づかなきゃ。そもそもランキングなんて付けられない。広告だ。だから半分空き家なんだろ。

まあ、ランキングは良いけど、その年度の新築でもなく完売でもないのに、おかしいよね？

まあ
最終的には
土地だけが資産価値なんだから
地歴が大事だから
よく考えましょう。

ますます豊洲の安全性が知れ渡るだけ。

桜の開花が遅れているようですね。
豊洲のあたりでお花見ができる場所ってないですか？
水辺の桜って綺麗ですよね。
お花見くらいゆっくりしたいなと場所探し中です。

>826
いつも同じような書き込みをされてるようですが、それぞれの数値は一体何を示しているのですか？

また、引用元は？

この辺のお花見なら有明テニスの森公園とかが穴場です。酔っぱらいもいませんし、静かにお花見出来ますよ。
豊洲なら、芝浦工業大学のキャンパスもおすすめ。ちょっと人が多いかな。

831
>２０１１年人気の『新築』マンション

ってw、おいおい『新築』ではないぞ。『新築』表示したら景表法違反。

新築だよ


景品表示法を読んだこと無いんじゃないか？

不動産の公正競争規約上は中古になるね。

http://www.sfkoutori.or.jp/pdf/kiyak.pdf

(１) 新 築 建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。
(10) 中古マンション 建築後１年以上経過し、又は居住の用に供されたことがあるマンションであって、住戸ごとに、売買するものをいう。

みんな疑問に思うことは同じらしい。


住友不動産2012年3月期【営業利益1,460億円見込、その時社長は…】

「トップに聞く企業戦略」という記事なのですが、住友不動産の2012年3月期の営業利益が1,460億円となる見込で三井不動産を上回り、三菱地所と同額予想で初の業界首位となる可能性があるようです。

特にマンション販売事業が好調とのことで、それに関する社長のコメントの中に…
「必ずしも完成時までに完売を目指さず適正な販売価格を維持できていることが利益率の高さにつながっている」

…まじですか。
ちょっとマンションに詳しい人なら誰でも知っているこの住友さんの売り方ですが、社長がこれをいっちゃあ…。
この記事は株主や投資家向けであり、住友さんが稼げば稼ぐほどいいわけなので、こういう風に言ってしまったのでしょうが、普通の購入検討者が聞いたらどう思いますかね？

そもそも、コメントの中の【適正な販売価格】が疑問です。必ずしも完成時までに完売を目指さずというかほとんどの物件が完成後も販売されている状況ですし、どう考えても【適正な販売価格】とは思えないんですが…。
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-936.html

>840
あずさ監査法人にしっかり監査してもらわねば

>>836
お花見情報ありがとうございます。
芝浦工大のキャンパスもきれいそうです。
今の時期は新入生もいて賑やかな時期なので、
華やかさが増しますね！

住友物件は、ひたすら購入者が大損してる。

社長が言っても良いんじゃない？
買った人はそれなりのお金がある人達だろうから、
買った値段が適正価格と思える理由があるわけでしょ、眺望・外観・利便性とか。
竣工から何年か経ったとしても、その値段が納得できる人達が買うわけだし。

購入者も納得購入。デベも大儲け。
一番いいじゃないですか。

逆でしょう。
住友物件は、損する事が少ないです。

値引きされてしまうと、売るときにも安くなってしまう。
値引きされてなければ、売るときも強気で売れるんです。

消費者に優しいデベ＝住友不動産だと思います。

シンボルは高値維持してますよ。

中古の価格は、周辺相場に連動するよ。当たり前だか。

>シンボルは高値維持してますよ。
適正価格を無視した高値売出中古物件の回転寿司状態を勘違いしているのでは？

>値引きされてなければ、売るときも強気で売れるんです。
こんな珍説初めて聞きました。（笑
未入居売れ残りが大量にある物件の中古を強気で売っても、買い手がいませんよね。

仮に10年後に１億円の部屋が売れたとしても現在価値に直せば

割引率３％の場合　現価率0.744093915　　7,440万円に相当
割引率５％の場合　現価率0.613913254　　6,139万円に相当
割引率８％の場合　現価率0.463193488　　4,632万円に相当


スミフの平均調達利子率や株主の期待配当利回り、売れるまでの維持・販売経費・管理費支出などを考えると
割引率は３％じゃ利かないでしょ。

>>854
横から口を挟んで悪いけど、
財閥系デベ（三菱、三井、住友、東建）と野村あたりは
中古マンションでも普通はアピールポイントになるよ。

別に住友だけが特に秀でているわけではないから。

住民です。管理費 修繕費は住友が払ってくれているのに、「売れていない」デメリットが分からないのですが。売れていない方が人が少なくて良いと思うので、正直、中古表示でも全然構わないのですが。

>866
相場価格よりかなり高く買っている恐れが高く、将来売却する時に購入価格から大幅に下落した売却価格となる可能性が高い、ということが最大のデメリットだと思います。高い買い物だから気にする人が多いけど、気にしなけりゃ別にいいと思います。

高値維持してるんだからそれはないよ。レクサスと一緒。中古車無理やり高く買って、
リセールバリュー高いということにしてるだけ。

ちょっと気になったのですが、リビングもベッドルームもガラス張りで外から中の人間が見えないものでしょうか？どんなに高層でも夜になったらけっこう見えてしまうものなのでは。裸に近いかっこうでうろうろしたりできないような気がしますが、どうなのでしょう。気にしたらくつろげなくなりそうです。カーテンを締め切ってしまうのももったいないし。みなさん気にせずに暮らしていらっしゃるのでしょうか。

私も、しりたいです。リビングのカーテン、遮光タイプを付けずレーズのものだけにされている方も多いですよと聞いたのですが、実際どうなのでしょう？

866さん

売れ残り多い＝売主たるスミフ所有の部屋（専有部分）が多いと
管理組合集会で、スミフの行使できる議決権割合も多い。
管理会社もスミフの子会社だから、このマンションの運営はスミフの意のママだよ。

>867
じゃ、あんた１人で海外にでも逃げなよ。
湾岸から離れれば安全か？

想定なんて、あてにならない。
大地震や津波は、来るかも知れないし、来ないかも知れない。

要は、自分がどこで災害に遭遇するかだ。
首都高走ってて崩落したり、下町にいて火災旋風に遭うかも知れない。
都心の旧いビルにいて、倒壊する可能性もある。

遭遇したら、生きるためにベストの行動をするだけ。
心の準備はしておこうと思う。

方角にもよるけどカーテンはレースだけじゃ厳しいよ。特に夏はね
ドレープも遮光の裏地つけないと日差しがきつい。

残念だけどリスク全部織り込み済み。
豊洲駄目になったら地元に戻るからいいよ。
安いから惜しくない。

＞＞８７１

ビジュアル的にはステキですよね。問題は日差しということになりますか。バルコニーの奥行きが深かったりしてもともと日の入りが浅いならそれもいいのではないかと思います。

レースだけなら重苦しくないですし、カーテンを両サイドにまとめておくことが不格好で気になる方もいるのではと。

こちらの物件、バルの奥行きはどうですかね。

866さん
マンションの住人専用ではないのでまずないとは思いますが、クリニックや保育園の開業が白紙に戻るとか。
理事会の輪番が早く回ってくるとか。
(ここにはあまりせんが)使い道のない共用施設が出てくるとか？

866の住民ですが、いまいち「売れていない」デメリットが分かりませんな～ もっと具体的で現実感のあるデメリットは無いのかな？

すみふが多数を握ってたからといって売出中の共用施設切るわけにいかないしね。

メリットは相当明確かと。共用施設の予約は取りやすいしね。という事で、今後は中古表示でいってもらいましょう

ひっそりと控え目に暮らしたい人には不向きなんじゃないかな？富裕層向けの高級さが広告継続で知れ渡っちゃってるからなあ。うらやましいと言われて、それほどでもって答えたら嫌みになるでしょ、知ってる人には。

年内には完売かな

今残っているのはどれくらいなんでしょう。
100戸以内なら、年内完売も期待できそうですよね。
ところで、駐車場が2台以上契約可能というのは、まだ入居している人が少ないから
複数台契約するなら今のうち、と言うことですよね。

高級なんだけどさー。間取りが狭いよー。低層中層に、90平米3Lくらいの部屋ってないよね？プラウド東雲にはあったんだ。

竣工後に販売してるから、まだ新しいとおもうけど。何か関係あるんだっけ？

>年内には完売かな

耳タコ。
昨年も一昨年も言ってたけどね。
来年も再来年も同じ会話が繰り返されるだろうな。

3年環視しないといけないって売れてなさ過ぎじゃないですか？情報商材

売れてない事にしたい人がいるんじゃないですか？
「何で売れないんだろう」って毎日書き込みに来てる人もいるし。

売れている事にしたい人がいるようだね。

まぁ、売れてる方だとは思いますよ。

>907
いや、売れてるよ

>909
住民ですが何か？

俺、このマンションが完売したら婚約者と入籍する約束してるんだ

千葉県民ですが、何か？

言わんでいい。

そもそも、湾岸は千葉県民しかいないだろ（笑）

すみません。さっきの千葉県民ですが、買えないのでネガやってます。
湾岸に住みたいです。

千葉か、、東京、埼玉、神奈川はいないよな。そうだろうな。

明かりたくさんついてましたよ。予想以上に売れているのでしょう。ネガが焦るのも無理ないですね。値引きは期待薄ですよ。

ネガ：　千葉軍団
ポジ：　都心軍団

じゃないでしょうか？

ポジはここの住民。
以上。
都心とか図々しいよ。

湾岸埋立＋千葉だけの小さな世界だよ。

ここは、海のど真ん中、郊外の郊外だろ（笑）

私は日本橋在住だけど、このマンション検討してるよ。

なら、早く買えば？　買わないんでしょ。だから違う。

ええー、買いたいけど、東雲がかなり安いじゃない？
あっちも検討中なんだよね～～。

ツインと比べて、どうなんでしょう？？

こっちの方が選べる部屋が多いね

ただ、どっちも広さの価格のバランスのいい安めの部屋はなくなってるね。

我慢くらべだから値下げで一発逆転を狙ってます

出てるって事は220万でも買う人がいないって事。

この辺りの物件はどうしても間取り云々よりコスパのいい部屋の方から売れてしまうから早い者勝ちになってしまいますね

価格をお手頃でと考える人はそもそも中古が一番いいということです

間取りだけで考えればここは選択肢が多いのでそれも魅力のうちかと思います

中古と新築は価値が違うからね。中古より大体1.5倍が新築相場。

地震によるイメージダウンは、高価格帯には特に致命的だったね。

>間取りだけで考えればここは選択肢が多い

選択肢が多いって言っても柱が入り組んでいる間取りばかり。
基本的に欲しいと思うような間取りは残念ながらない。

イメージダウンも大分緩和してるんじゃない？
安全な街だってのが知れ渡ってきてるみたいだし。

耐震構造のツインよりは柱少ないよ。

>931
坪220でも売れ残りなら、実際ここの坪単価はいくらぐらいですか？

免震でないのがイイんじゃないの？長周期振動に共振しにくくて。

実際は坪200万くらいってところですね。

あれ？
300万近くで値引きはしてないですよ。

200くらいなら千葉に行くしかないのでは？（笑）

豊洲ツインの中古が坪２２０の売出でも売れないって話。

5階だし、狭いからねぇ。
でも、安いからすぐ売れるんじゃない？
220万は安いと思うよ。

売れる部屋は話題になる前に売れるもの。
話題になる時点で割高の烙印が押されたということ。

そんな事ない。かなり安いと思うよ。

妄想ですな～～。
明らかに安いので、そのうち売れるのでは？

５階なのと狭いのがネックだけど、１ヶ月しないうちに売れるのでは？
どう考えても割安かと。

賃貸がいいかな？

賃貸だと、大体30万くらいだよね。
1年で400万近く。

10年で3900万。

でも、あと55年は生きるよね。
2億以上かかるけど、大丈夫？


安いボロ賃貸で過ごすのもいいけど、、、、それだと満足感無いしねぇ。
購入したほうが安くて満足できるんじゃない？

下落してないほうじゃないかな。
シティタワーだと、殆ど値下がりはしないよ。

いやいや、ここにきての下落傾向は甚だしいよ。

都心と郊外を一色たんに論じてもらっては困る。

豊洲タワマンの賃貸だとだいたい月30万弱でしょ。
都心はいいお値段しますねぇ。

それに人口動態がどうなるかなんてわからないよね。

すげー低レベルで悪いけど、先週？のジャンプで、嫁を持家で迎えたいといった主人公の気持ち、わかるよ。

>都心と郊外を一色たんに論じてもらっては困る。

もちろん、ここは郊外ですよね。

郊外どうのこうのの前に埋立地ですよ、ここ。

>961さん、気持ちだけでも男らしくて良いですね。きっといいお嫁さんをもらえるでしょう。
嫁にも働いてもらってマンションのローンを返すとか平気で言われるとちょっとがっかりですね。

最近の若い女性は働きたくないために結婚したがっているという話も最近聞きました。
気持ちだけでも961さんみたいに思ってるのと思っていないのとでは、きっと結果的に違いが出てくるだろうと思いますよ。

よくわからない話の展開ですね。

来年あたりからは値上がり傾向になりそうだし、そのうち完売するのでは？

銀座から5分の立地が郊外ですか？（笑）

郊外の住みやすさと、都心から遠いのを混同されているのでは？（笑）

距離じゃないんだよ。
いくつも橋や運河をこえて行き着く埋立地は、決して都心ではない。

豊洲は元は京浜工業地帯の工場街。工業地帯が都心なのか？
また、このマンションと運河で隔てて向かい合ってる枝川。ここも都心なのか？

都心でしょう。
銀座から5分ですよ。

>969
何やら必死になってるようですが、
少なくとも豊洲は郊外ではないでしょう。

都心でもないですね
臨海副都心ｗですから

郊外のような住みやすさはあると思います。
通勤も買い物も子育ても便利。

そんな立地ですから。都心とも郊外とも違う。いいとこ取りな場所です。

臨海副都心ってお台場じゃなかったっけ？

豊洲は臨海副都心関連地区で臨界副都心ではなかった

恵比寿も豊洲も元工業地帯ですがどちらも都心ですよ。

あれ？

臨海副都心はお台場エリアだったと思うけど。
豊洲は外れてると思うよ。　にっこり

豊洲は臨海副都心ではなくて都心ですから。

まぁ、もう都心と言ってもいいのでは？

中心的な企業も進出してますし、グレードの高い建物が立ち並ぶエリアになりましたしね。

都心のマンションがもう３年も売り続けて完売できないはずは無いよね

まぁ戸数考えたらこんなもんでしょ。

豊洲って今でも工業地帯？工場たててもいいんでしょ？

殆どでマンションや大企業の高層ビルに建て替えられたよ。

もう昔の豊洲とは違う。
写真みてみる？

またスレ趣旨逸脱してきましたよ。

液状化の話が出ましたので、共同溝について説明させてください。

液状化で死ぬ事はないのですが、インフラが断絶してしまう可能性はあります。
そこで、「共同溝」です。

共同溝は、地下鉄建設並みの高コストなものですが、造りはまんま地下鉄。
地震でも壊れないように丈夫に作られております。もちろん液状化対策もされております。

地震の際には共同溝の中のインフラは壊れる事なく、通常の生活を送ることができるのです。

新浦安を忘れるな。
被害の少ないエリアを皆さんが選ぶ事ができるよう、お祈りしております。


詳しくは「臨海副都心　共同溝」で検索してみてください。

完売間近？

寝言スレと化したな。

今日見に行ったら、ゴンドラで外壁を修繕してたけど、
何？311で躯体に被害が生じたの？

キ～～ンってケタタましい音が響いてて、８～１０階付近の外壁見れば
クラックに白華現象＝エフロレッセンスが生じてるようで、
こりゃ放置できずに修繕せにゃならんなぁと納得。

でもたかが震度５強でクラック入るんじゃ、首都直下の震度６強なら
倒壊はしないだろうが、相当大規模な修繕が必要になりそうだね。
液状化した軟弱地盤だからしょうがないんだろうけどね
修繕積み立て金や管理費の値上げは必然だろうなぁ・・・

>992
クラックは、別に心配することでは無いかと。
今住んでる月島のマンションは、派手にクラック入りました。

鹿島建設施工の物件が大きなダメージを受けるなら、他の建物は
より被害が大きいと思うのですが。

練馬のマンションだけど、共有施設の天井落ちてきたよ