シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part13

伝説は中央区晴海で新たに生まれる。
ここは3年で終止符が打たれ、今後10年はあちらにシフトする。

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あと5分ちょっと歩けば坪50以上下がる(東雲の話です)。
売れるわけないと思いますが…。スミフは下げないんでしょうね。

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プロの社員が買わない場所なのに
素人に押し売りいいのかな？
ちなみに俺はプロ

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高値　　安値　　平均
2012年02月 8,600 4,120 5,951 ▲55 ▲0.9
2012年01月 8,600 4,480 6,006 ▲147 ▲2.4
2011年12月 8,600 4,480 6,153 ＋7 ＋0.1
2011年11月 8,600 4,490 6,146 ＋248 ＋4.2
2011年10月 7,980 4,490 5,898 ▲1389 ▲19.1
2011年09月 21,000 4,360 7,287 ▲207 ▲2.8
2011年08月 21,000 4,360 7,494 ＋361 ＋5.1
2011年07月 21,000 4,250 7,133 ＋473 ＋7.1
2011年06月 8,480 4,360 6,660 ▲53 ▲0.8

最近の売主希望の中古価格（約定はもっと安い）

プラスが小さく、マイナスがデカイ。

平均価格が４千万円割ってくるね。

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豊洲の住環境は、東雲・晴海となど比較にならないほど優れているでしょ。
それに住民の質が違うし。
豊洲はその質が分かる金持ちしか集まりません。
豊洲価格が高いなど思っているとよす住民は居ませんよ。

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住民板を見る限りはそうは思いませんが･･･

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>261
>平均価格が４千万円割ってくるね。

当たり前じゃない？
それが10年後になるのか、20年後になるのか、50年後になるのか、、、

それと、そのデータの母数は？
結構少ないのでは？

主観的に述べるのは結構だけれど、統計学的、つまり一般的には語れないはずだよ。

TTTのような、既に中古が大量に出回った物件だったら話は別だけどね。

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住友はさすがです。

＿＿＿＿＿＿＿＿
住友不動産(8830)はUBS証券の投資判断引き上げに好反応
景気回復局面では他社のパフォーマンスを上回る傾向」
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=288892


UBS証券が不動産セクターに対する強気を継続したほか、同社投資判断を「Neutral」→「Buy」へと引き上げ、目標株価も1,600円→2,400円へと高めたことが手がかり材料に。4日続伸している。

11年度のマンション分譲の営業利益率は約20％で、大手不動産3社の中では最も高い。

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素朴な質問です。
中古として売り出す時に未入居物件がたくさん残ってる場合は
当然未入居物件よりも安くしないと売れないと思いますが、
何割引くらいが妥当なのでしょうか？
当方がいま売却を検討しているわけではありませんが、
築3年になりますし、そろそろ色々な事情で売却を考えている人も
いらっしゃると思いますので・・・。

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だから賃貸収入が入るから売れなくても余裕なんだよ

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＞11年度のマンション分譲の営業利益率は約20％で、大手不動産3社の中では最も高い。

営業利益率の高さ＝「物件が割高」ということが言えるんじゃない？

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269は短絡的だなぁ～。。

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マンション分譲の営業利益率＝売上（成約価格）－（土地仕入代＋建築費＋販売管理費）だから、

①土地代のわりに成約価格が高い
②建築費のわりに成約価格が高い
③販売管理費を抑えている

のいずれか、またはそれぞれの組み合わせが考えられるが、
あの広告展開、販促策を見てると他社と比較して販管費が少ないとは思えないので、
③以外の要因が高そうですね。

それにしても、自分の購入したマンションのデベロッパーの営業利益率が高いっていうのは
購入者としては複雑な気持ちでしょうね。

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何もわかってない人たちね。
スミフの下請でやったことあるけど、スミフのコストダウン努力は半端じゃないよ。
今の時代に売価だけに反映させて儲ける手法なんか出来る訳ないじゃん。
つまり、自社施工のものは直接仕入れコスト努力は凄まじいし、デベとしてゼネコンへの
価格決定、交渉力も凄い。
その努力が営業利益を上げている主要因だよ。

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274さん。
じゃあボッタクリ決定でいい？
飲食専門で不動産業界知らないけど、あの広告量は他社の比じゃあないよ。大手広告代理店の私はスゲークライアントだなぁと思うわけで

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莫大な販促費は分譲価格に織り込まれてます。
だから高いんですね。

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＞２６７
私の読みでは未入居物件が２５％引き、中古物件が３５％引き位が妥当かと思います。
７千万円の物件ですと、、、

売出定価　７０００万円
未入居　　５２５０万円
中古　　　４５５０万円

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豊洲、有明、品川、麻布十番etc・・・・
シティタワーのダイレクトウィンドウのデザインはどこも共通だから
大量発注で建材の仕入価格を抑えているのは容易に想像できますね。
質の善し悪しではなく、目的は建築コストの圧縮。
その分、販売価格を下げてくれるならまだしも、変に付加価値を謳って
通常より高い価格で販売・・・。
営業利益率20%は相当高いですよ。

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ガラスカーテンウォールのデザイン、設計、生産、施工は膨大なコストが掛かる。
それだけでも付加価値だよ。

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＞ガラスカーテンウォールのデザイン、設計、生産、施工は膨大なコストが掛かる。

膨大なコスト？
そんなことはありません。
知ったかぶりは良くないね。

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素人目には同じに見えても、納入先は物によって全く違うよ。
たとえばツインとシンボルではエアコンのメーカーは違うし。

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ガラスは同じでしょ。

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297
そんなこと知ってるとは凄いな。。
ここまでガラスに拘る人もある意味凄いが。
ガラス屋さんですか？と問いたい。

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