木場レジデンスってどうですか？

公式サイトの中身が見れません。
ヤフー不動産サイトも朝は物件概要だけあったのに、先ほどみたら削除になってました。

調べたら南側のゴルフ練習場が都市計画公園予定地？！
これって、スゴイいい事では？
詳しい方教えて下さい。

ネット上で調べてみましたが
公園になる情報は見付けられませんでした。

現地に行きましたけど、私は音は気になりませんでした。
でも感じ方は人によって違うでしょうね。

やっと調べられました。
平久町公園
何年後になるか分からない検討段階なんですね。

私の感覚では駅近マンションとは呼べないなあ。ここなら10分以上かかるよ。
でもヨーカドーが近いのはいいね。

良く言えば静か、悪く言えば寂れた印象の一角です。
坪230を予想です。

１０さんの分析力に合意だなぁ。
立地に華がないところだよね。駅からも近いとは言えない微妙なところ。
将来公園になったとしても、夏場の蝉の鳴き声は悲惨。
木が無い公園ならいいけど・・
野村240以下にしても全然キツいんじゃないかな？
もっと大幅に下げないと。
華がないから住み替え時に苦労しそう・・

と、言いながら
将来は南側が公園に！
って宣伝すれば完売でしょう。
うちは短気なんで、それまで我慢して待つ気はないから検討外。

大手町まで8分はやっぱ魅力だよね。
近隣物件との比較検討は必要ですが。

木場六丁目は、三方を運河に囲まれていて、周辺の水位より土地が低いです。過去10年間に何度か大雨による浸水もあったようですが、そのあたりを皆さんはどうお考えになりますか。

（江東区役所の浸水マップ）
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/7509/13389.html

>14
昔の話で今は関係ないと考えております。

木場周辺では最近狭いマンションが多いので、70m2台中心に期待。坪240を予想です。

昨日、現地を見て来ました。陽当たり最高。ゴルフ場をどう考えるか。

元々このマンションの土地はフジクラの独身寮があったところなので、フジゴルフの土地もいずれ売却されて大きなマンションが建つのではないかと懸念してます。

ゴルフ練習場が都市計画公園の場合、大きなマンションが建てられるのか、ご存知の方はいらっしゃいますか？

ゴルフ敷地のどこまでが公園になるのか？ですね。
フジクラさんはデベロッパーも手掛けているみたいなのに、
敷地全部を手放すかなあ。

逆に他社にやらせてＢＭもらう手法だってあるから、そのリスクは
考えた方がよい。

あとここは内廊下ですか？

江東区のホームページを調べてみました。公園名は、平久町公園、ゴルフ練習場だけでなく住宅展示場も含まれているのですね。

物件サイトを見る限りでは外廊下ですね。
大半が南向きの田の字で、裏側にも西向き２部屋があるみたい。

民間企業が自らすすんで公園にするとは思えないし、規制が厳しい都市計画公園を買う不動産会社はいないので、将来にわたってゴルフ練習場のままだな。フジクラは、ゴルフシャフトメーカーでもあるので、ゴルフ練習場はやめないな。

ゴルフ場がずっと目の前では鬱陶しいですね。

外廊下かぁ・・内廊下だったら検討に入れたのに・・
駐車場も少ないし・・
ではここの特徴って何でしょうね？

大手町までの通勤、ショッピングの利便性でしょう。その反面、ゴルフ練習場の騒音と付き合わなければならない。運河沿いの寂寥たる景色も場末感が強く、我慢できる人のみの物件だと思います。

現地見ました。ゴルフ練習場の音は想像していたより、というか全く気になりませんでした。
ゴルフ練習場があることで南側の日照が妨げられないので、私の中では十分ありと感じました。

見に行ったが残念な場所だったなぁ・・
ここで気にならない人なら、他にも選択肢は沢山あると思います。

大手町まで8分で同じような価格で、他に良いところがありますかね？

価格、出てましたっけ？
イーストゲートあたりから検討者が流れてきてすぐに完売するんじゃないかな。

イトーヨーカドーの買い物帰りに見て来ました。
ここですと、本当に便利ですね。
三つ目通りから、少し入っていて静かでした。

ずいぶん露骨なネガだけど
そんなに
欲しいのかなあ？

ここはズバリ超人気即完売間違いなしでしょう。駅まで6分、大手町まで8分、ヨーカドーまで2分、南向きで日当たり最高。お値段も結構なものになるのでしょうね。

将来は目の前が公園になるかも。ってのを追加してね。

間取りはよくあるプランになりそうだし、低層だから
250超では高いんじゃないかなあ。

77戸しかないから、速完売かも。

今朝の新聞にチラシ入ってました。
なんだか作りが複雑ですね。
北側がなんなのかわかりません。
北側って日照がほとんどないのではないでしょうか？

眺望といってもプラウドタワーは南側がマンションだらけですよ。
あちらがイオンならこちらはヨーカドー。あちらもこちらも大手ゼネコン。

戸数が少ない希少性はこちら。

そもそも、東雲と木場じゃ土地の価値が全く違いますよね。
最果ての埋め立て地と歴史的な土地柄では比較にならないのではないでしょうか。

>43
日本だから北側は日照とは無関係。

チラシ見ました。
南面LDのサッシュが大きいのは、朗報。

＞42
ここも所詮は埋め立て地。
江戸時代の地図を見ると州崎神社の先は海。
歴史的といっても、遊郭があり、「洲崎パラダイス」の名で遊客に親しまれた歓楽街。
そんなに東雲に勝っていますか。

チラシ見ました。
南側に大きな公園ができたらホームレスがいつくんじゃないか不安です。
ご存じの方も多いでしょうが、木場公園はホームレスが結構多いですよね。
区画的に行き止まりで夜は暗くて人通りが少ないから、公園になるよりは、いつまでもゴルフ場の方がいいとおもいます。
公園を推してる方は、夜の現地と木場公園を一度見に行かれることをおすすめします。怖いくらい真っ暗ですよ。

>47
運河が目の前だから心配にはおよびませんよ。

それにホームレスはサービス業から離職した人が中心に変わって、
池袋、新宿、渋谷あたりが増えて、東側は減る傾向です。

>46
ここは埋立から100年以上経ってます。
それに「洲崎」の話は東陽町です。
そもそも東雲は人が住んだ歴史がない。

西側は、高速9号線の音がかなりしますね。
チラシのCGでは、窓が極端に狭くなっているのは
そのせいかもしれません。

チラシ見ましたが、なんだか「社宅」みたいな雰囲気ですね。
マンションというよりも、もろアパート。
こんなもんですかね？

そう思いますね。だから、安くして欲しいですね。

>53
家賃レベルと考えると安いと思うけど。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=580/tk=3/bg=2/sort=5d/

外周区並みの坪単価で、家賃18万円のところに住めれば良しとすべきでは？

分譲賃貸の家賃には、管理費や修繕積立金も当然込みになっているから、比較しづらいんじゃないかな。そもそも、賃貸物件、築年数が古いのばっかりじゃん。

>>56さん
もっと高家賃が期待できますかね？
70㎡で20万円くらいはOK？

木場の駅近・築浅の3LDKは70平米強で家賃20万は固いです。
新築南向きとなれば、22万でも行けるんじゃないでしょうか。
私も、買わずにすむなら月22万で借りたいです。

>58
それが本当なら坪250万円はバーゲンプライスになりますね。

70㎡、家賃20万円、PER25で、
適正価格は坪280万円くらいになるね。

皆さん、転売や家賃の話ばかり。
私は、木場で永住できるマンションを捜しています。
モデルルームは、いつ頃できるのでしょうかね？

木場に賃貸で住んでいますが、買うとしても当然転売を前提にします。はっきり言ってこんな殺伐としたところに退職後も住みたいとは思いません。通勤の利便性意外、なんの魅力もない町です。

それは人それぞれですよ。
歳を取ってからこそ、買物などの利便性を重要視する人もいますから。

早くモデルルームを見たいですね。
週末チラシを見たので、早速家族で現地見学。
隣はフジクラの寮、ゴルフ練習場の東側はフジクラ開発の共同住宅が建設中。
周辺に住民が増えそうで安心しました。
フジクラ開発の共同住宅は、時節柄やはり分譲マンションになるのでしょうね。

私はここ正面のゴルフ練習場をホームグランドにしていたので、最高の立地だ。
いつでも練習に行ける。

6分だから駅近とも言えませんね。
ただ駅出口にエレベーターがあるので便利ですね。

今のところ、ここが第一候補。
モデルルームを見学して、気になる第二候補と比較して、決めようと思います。

近くに住んでますが、さすがに駅に6分じゃつかないよ。
だいたい8分くらいかなー。
まぁ買い物近くで便利ですが、暗い雰囲気というのは否めない。

駅までの徒歩時間なんて
どこでもそんなものですよ。

社宅を後一年半で出なければなりません。
エリアは、木場周辺が希望です。
本件以外で、検討できるマンションをご存知であれば教えて下さい。

今朝チラシが入っていましたね。
利便性は抜群。売主、施工は問題なし。
3LDK、70㎡以上希望でOK。
モデルルーム次第かな。

今朝もゴルフ練習行ってきた。
ここに住んだら、車はわざわざ使わなくていい。
雨でも傘なしでいける。
早く欲しいな。

私も、ここの練習場をホームグランドにしています。
打席の待ち時間に家に帰れるので、いいなと思います。

レスだけ見てるとゴルファーだけで完売しそうなマンションですね(笑)

私もここの練習場で１度練習にいくと５時間くらいやっていて、大概午前と午後を跨ぎます。
今までは、お昼は１階のレストランで食事したり珈琲飲んだりしてましたが、これからは
一度、帰って食事できますね。最高です♪
ＭＳ内でもゴルフサークル作って、住民同士、定期的にラウンドしませんか？

若洲にはゴルフ場がありますからね。

ヨットハーバーは区内に3カ所もあるよ。
南砂、夢の島、若洲。

ゴルフの打ちっぱなしは
東陽町、若洲とここの3カ所。

どうせ仲間と相乗りが多いでしょ。

住民同士、休日はラウンドしたり、夢の島や若洲でＢＢＱなんかもいいですね♪

都心に近くて郊外みたいな生活を送れるところは希少です。

割と静かで閑静な感じもいいですね。

でも、ここって、海抜0メートル以下の地帯？

０メートル地帯なら、城東に広く存在します。

ＨＰできましたね！
モデルルームオープンが待ち遠しい。
85平米の部屋いいな～。
イーストゲートスクエアとどちらがいいかな！

私は深川ギャザリアのスポーツクラブ、ティップネスの会員なので、歩きで通えることが魅力です。

ｽﾎﾟｰﾂｸﾗﾌﾞ通い、ゴルフ、買い物、食べ歩き、BBQ全てが出来る閑静なＭＳって
稀少かも♪

86
駅からの距離と買物を考えたら、迷わずこちら。

・駅近
・ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞ、ｽﾎﾟｸﾗ近
・90％が南向き
・閑静な地
・スーパーゼネコン
・ｽｰﾊﾟｰｾﾞﾈｺﾝによる最新工法
・ちょうどいい規模とちょうどいい部屋の大きさ
・ハイサッシ
・ゴルフ練習場至近

悪いところが無いなぁ・・坪260くらい？もっと高そうだなぁ・
260なら即決。

鹿島の最新工法は評価するが、
予想CGの外観が団地っぽいのが何とも残念。

建ぺい率とかの関係かもしれないが、
もう少し変化をつけてほしかった。

駅近物件は徒歩５分までなので
ここは違いますよ。

外観を眺めるような立地じゃないから団地みたいでＯＫ。
南側に大きくとると、どうしても団地っぽくなるがね。
仕方ないよ。

どうせ団地っぽくなるなら、階数を増やして
全戸南向きにすれば良かったのに。

9割は南だから、まあいいんじゃない。

都立木場公園の東側に位置する大横川散歩道沿いに植えられている河津桜１０５本が見ごろを迎えています。
是非散策に来てください。

http://www.city.koto.lg.jp/event/1127/65914/file/KAWADU_SAKURA.pdf

夜は暗くて街灯も通行人も少なく危険なので行かないでください。

私が深川ギャザリアで一番いいなと思っているのは、実は深川ギャザリアクリニックです。先生方が親切で、最新のCTスキャンなどの設備や婦人科も充実しているので、家族全員でお世話になっています。

モデルルームが早くみたい！

隣りの新しい寮のほうが立地が良いなあ。
良いほうを売らないで残したんでしょうね。

今の敷地の方が、駅やイトーヨーカドーに近くていいと思うな。

101
私は100の方の意見に同意しますね。
独身寮の敷地の方が日当たりも風通しもいいと思うし、北側に変な工場もなくていいです。

ここって、南がゴルフ練習場で開けているとはいえ、水平方向は
緑のネットが視界に入る。このネットは7階くらいの高さはありそう。
公園にならない限りこのままだと、私には耐えられないと思う。
むしろ、隣の「AE跡地再開発」の11階建てのほうが水面も見えていいと
思う。
・・・・・・賃貸なのが残念。

あそこ、賃貸なの？残念に同感。

これ見ると賃貸になっている。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/110184_011.html

南が抜けている方がいいでしょう。
というか、独身寮や賃貸と比べても得るものはないように思う。

105
下手に大概のＭＳのように道路向かいの建物が見えるよりも
ネットの方が断然いいぞ。

え、あそこは賃貸なんだ。
ここの南向きは70戸しかないので、外れた時の第二候補と思っていたのに。
ますます狭き門になりそうだな。

狭き門、じゃ
売り手は強気価格にするかもね。

私は、ここが第一候補です。勿論、モデルルームを見て予算に合えばですけど。
どなたか、木場周辺で第二候補となる良いマンションがあれば教えてもらえますか？
今後発表予定のものなど。

あることはあります。が、
前宣伝して結局どこも買えませんでしたに成るのも嫌だな。

情報は自分で捜さなくちゃですね！
気が変わったら教えて下さい。

本日、深川ギャザリアで買い物、ランチの後、現地見学。
前回は晴天だったので、今回はあえて天気の悪い日に確認。
小雪まじりだが、前に建物が無いので思いのほか明るいので安心した。

木場で利便性と静粛さ、解放感を両立した稀少MS。

＞＞１１８

短文かつ適切な表現★同じくそういう感じの物件だと思ってます。解放感は今後もずっと期待して良さそうですかね。住んでいる間にいろいろ周りに建っていくと思います、それでも守られる環境であることを期待してます。ゴルフセンターとか公園が先にあるので、無くならないものが近くにあるのは将来も風景を想像しやすいですよね。

早朝から夜中までの、ゴルフセンターの音を気にしない方ならそうでしょうね。

以前は、ネガティブな投稿をする人は競合するマンションの販売員だったが、コンプライアンスが厳しくなり今は消滅。
今は、本気で購入しようと考えている人が倍率が出ないように、わざとネガティブな情報を流しているそうです。

買うかどうか判断するのは自分なので、ネガ投稿を否定する必要ないと思う。

122さんの理屈だと
わざとポジな情報を流してる人は本気で購入する気がなくて倍率を高めたい人？

木場駅が使えるから通勤者目線でもかなりいいかなと思えるマンションです。
一応一番のココの推しは子育て環境の充実とお見受けしました。

我が家は多分まだ数年後の話になりますけど、そのときの為に広めの間取りが欲しいと思い始めたところなので、どういう意味で子育てに適しているかは参考にしておきたいですね。

まずは学校・病院・商業施設の適度な近さに一票といわず複数入れておきたい良さを感じました。

124
わざとポジな投稿しているのは、近所のマンション既購入者なのでは？
他人の悩みを利用して自らの資産価値向上を狙っているようにも思えます。

昨日、現地を見てきました。
何人か私たちと同じようにウロウロされていたので、
声をかけようとしたら、主人に恥ずかしいからとめられてしまいました。
情報交換、よろしくお願いします。

設備には何らウリはないんですね、この物件。
ディスポーザー、スロップシンク、ミストサウナ、、、

そのせいか、下の予想時価でも、５３万円／㎡止まり。

https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-28166.html

それで坪２３０万なんかで買っちゃったらもうダメ。
デベに寄付するようなもんでしょ。だったら被災地に寄付したほうがいい。

資産価値とは、適正な値段で買ってこそ意味があるわけで、
割高に買って資産価値がどうのなんていうのは意味がない。

坪230？
激安だな。ホントか？

いろんな意見があることは良いことだと思います。
しかし、真剣に検討している私にはこのサイトは役に立たない気がしてきました。

>>一応一番のココの推しは子育て環境の充実とお見受けしました。

どう考えれば、そういう結論になるのか全然わかりません。
よろしければ、説明して頂けないですか？

なお、私の立場は、区内の他の物件と比較して、特に充実しているとはいえないと思っています。

１２９です。
私の出した数字が一人歩きしているようなので、コメントを追加しておきます。

先に出したサイトでは、５３万／㎡と査定されていますので、坪１７５万になります。
なので、２３０万どころか、１７５万なのです。

じゃあ、この数字が信用に足るものではないかといえば、他の物件の予想価格は
それなりに妥当だと思える水準にあります。

私の結論は、２００万以上なら、割高というものです。

私ならデベに寄付するくらいなら、被災者に寄付します。
上の数字は、この物件には、それだけダメな理由がたくさんあるということだと理解しています。

それぞれの評判はわかりませんが、近所に保育園、幼稚園、小学校、中学校と揃っていますし、大きな公園もあり、周辺の治安はまあまあ悪くないという部分は子育てに向いてるのかな？我が家には小さい子供が居ないので親御さんの気持ちにはなれないのですが。
あとは行政としての子育て支援などですが江東区ってどうなのでしょうね、もしそこまで揃っているなら子育て環境が充実していると言っていいのかも。

137さん

では私の意見を言いますね。

まず、付近に私立幼稚園は１つもありません。江東区内の私立幼稚園は、すべて永代通りよりも北側に立地していて
永代通り以南のいわゆる埋立地側には１つもないのです。

ですから、このあたりで私立幼稚園に通わせようとすると、
遠くのめぐみ幼稚園やきよし幼稚園までバス通園する子が多くいます。
区立幼稚園だと２年保育になってしまいますので、他に選択肢がないわけです。

例えば、もっと北側にあるイーストゲートスクエアのほうが、私立幼稚園の選択肢は広くなります。

次に、江東区は幼稚園の補助額が少ないです。
毎月40000円の支払に対して、１万円前後の補助です。
これが江戸川区になると、補助額はもっと多いです。

次に、近くの大きな公園って木場公園のことを言われてます？
木場公園に行くまでのルートを辿ってみればわかりますが、
途中の歩道は、広さのわりに自転車も含めてけっこう交通量が多くて、危ないです。
なぜなら、ヨーカドーがあるばっかりに、そこに向かう人が多いからです。

近くの公園ということでは、先ほどのイーストゲートや豊洲の物件（シンボルとか）のほうが
ベターだと思います。

なので、江東区内では特に充実している環境ではなくて、まあせいぜい中くらいというところだと思います。
にもかかわらず、子育てに充実しているのがウリという時点でほかに大したウリはないということじゃないかと。。

ウリは、いつか将来に南側が公園になったらいいな。
の期待でしょう。この物件自体よりも。

138さんのご意見、参考になります。
幼稚園は、めぐみ・きよしがバス通園できますが、小学校はどうでしょうか？
近隣では、門前仲町の明治小学校の評判が良いと聞きますが…
学区外で通学させるにも、小学校低学年の子供に遠距離は可哀想な気がするので、
プレミストやイニシア、販売予定のジオと比較しています。

江東区の小学校は、どこも良いですよ。
私の子供達は、数矢、平久、元加賀小学校に通わせました。（越境ではなく転居が理由ですが）
勿論、明治小も歴史があり良い学校です。
全体的にクラス数が少ないので、先生の目が届きやすいですしね。
荒れている学校の話は、最近では聞かなくなりましたね。

中学校はどうですか？
この場所だと、小学校は平久小、中学校は深川八中ですよね。

江東区は学校数が多く、一クラスの人数が20～30人と過疎地並み（笑）です。学区も狭いため、先生や学校の目が行き届いているため、悪い子はいませんよ。
クラブ活動や学校行事も盛んで、保護者や地域との交流も多いですね。
生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
本格的なお勉強は高校から、中学は人生の基礎を作る場と考えれば区立も悪くないですよ。

143です。142さんの直接の回答にはなっていませんで、全体的な話でご容赦下さい。個別の学校の話で中傷し合う展開にしたくなかったものですから。

結局子育てには向いてないってことなの？

１４１さん、ご意見どうもありがとうございます。

ただ、１４１さんの意見を否定するわけではありませんが、私の意見はちょっと違います。

私の方法なら、客観的にその小学校や中学校が人気があるかどうかがわかります。

それでいうと、小学校は区内では中くらいです。中学校は残念ながら明らかに不人気です。
ただ、中学校なら私立という手もありますし、区立でも区内全域で選択できるのであまり心配いらないと思いますよ。

１４３さんにはすいませんが、
＞生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
というのは、さすがにちょっと一般化し過ぎだと思いますよ。

143です。深川◯中学に娘を通わせています。先週の卒業式にかかわる行事に参列させて頂いた印象をそのまま伝えてしまいました。個人的な感想でしたが、誤解されたなら申し訳ありません。

143さん、参考になります。ありがとうございます。

子育て環境の話はどうなったの？

>>子育て環境の話はどうなったの？
？？？
どういう意味ですか？ずっとその話が続いていると思っていましたが。

いくらぐらいで販売するんでしょうかね？
７０㎡台で４０００万円台前半くらいじゃないと、厳しいような気がします。
売主は４０００万円台後半や５０００万円前後を考えているかもしれませんが、
この界隈（木場・東陽町）では、３ＬＤＫ・４０００万円前後のニーズが高い
という話です。。さて、どう出てくるか。。。

>151さんは10年以上前の話をしているのでは？
深川地区は坪250万円くらいが常識になってますよ。

ってことは、5750万円くらいってことですかね。

７０㎡で５千万円くらいじゃない？

大手町まで１０分圏内だから、割安感は強いよ。

153だけど、152さんとは別人。
御自分が、いい加減な決め付けは止めてね。

この立地で250なら買いだよ。

永代通りのラインより南で、南側がとりあえずゴルフ練習場だけど、
将来的にどう用途変更されるか分からない、という土地は結構難しいものではあるねぇ。。
大手町に近いとはいえ、東西線は最混雑路線の一つだからなぁ。

将来はどうかわからないが、暫く抜け感があるのはいいし、
開発されればﾌﾟﾗｽに働くでしょ。

開発、が何年先になるか不明、だからなぁ。

開発はされなければされないでよい。

意味ある開発をしてくれればいいけど、例えば、今の練習場の敷地の南側を公園として残して、その北側を南面解放のマンション用地として今のオーナーが処分する、ということはあり得るのでないのかね。

決まっていないこと話ても仕方ない。

可能性、は色々考えて検討しないとね。
木場の某新築の例もあるから。

個人的には、リスクがあるならば「考えても仕方がない」という対応して買うことはあり得ない。
もちろん不確定な事柄だから、起きた場合のデメリットを見越して価格とかが折り合うか、という判断。

売る方とかの人であれば、もちろん「余計なこと考えずに買え」となるのかもしれないけれど。

とういうことは、開発されそうな場所の前や隣は買えないことになるね。

具体的に検討しないで、即買わない、と決めるのは好き好き。
後は、可能性をどう見積もって、その時の最悪の場合なんかを検討して買えるかどうか考えるのでしょう。

販売価格について、いろいろな意見があるようですが、この地区だと７０平米台で
５０００万円を超えると、検討者がかなり減るような気がします。
（勿論、その少ない検討者を捕まえるのが販売会社の営業力なのでしょうが）
１～３階で４０００万円台前半、４～７階でも５０００万円以下で販売すれば、
長期化せずに売れるのではないかと思います。
まあ、本件の事業費にもよるのでしょうが、今の時期に「高値で売り抜く」
のは至難の業かと。。「適正利潤を確保すればよし」と鹿島さん・住商さん
が考えてくれればなあ、と思ってます（虫のいい話ですが（笑））。

木場駅徒歩６分で坪２５０だと、どうなんでしょうね！？
購入、即含み損じゃないの！？
江東区のファミリーマンションで、強気の価格設定はデべの勝手だけど、
買い手の一般消費者はよく考えて買わないと、負の資産を抱えるだけ。

坪250万円なんてありえない話で、ネガな話をしても意味なし。周辺相場からして、坪230〜235万円がストライクゾーン。
まだ、全体像がわからないが、3LDK 70㎡台中心、4LDK80㎡の間取りがあることから、1LDKや2LDK中心のコンパクトマンションではなくファミリー中心のようだ。
そうなると競合するマンションはイーストゲートのみ。
イーストゲートの価格を参考に、東西線と半蔵門線、駅距離、買物利便性を比較検討予定。

＞財閥系＋タワー＋徒歩５分以内＋上層階＋高級仕様（1620バス、ミストサウナ、ディスポーザー付き）だったら坪２５０でもありかもしれません。

そんな安いタワマンなんてないだろ　笑

坪250は
徒歩11分、低層階、の埋立地タワーと勘違いしているのでは？

でしょう。
250ならここは買いだよ。

>173さん

東雲のＷコンフォートタワーズが唯一の例外かもですね（笑）
（あそこは徒歩６分・ミストサウナとディスポーザーの有無は分かりませんが）
まあ、１０年前の分譲なので、「今は昔」の話ではありますが（笑）
湾岸かつ再開発ということに拘泥しない方であれば、あれはホントお買い得
物件でしたよね～（スレ違いですみません）

「坪２５０で買い」ですか。
私見では、「近隣中古相場」「ＰＥＲ」の観点からは、
２５０だと購入に踏みきるのに躊躇しますが。
投資物件として考えても、収益性・資産性は２５０だと
厳しいような気がします。
まあ、鹿島施工等のセールスポイントは魅力ですけど、
逆に鹿島施工しか売りが無いような気もします。
建物のスペックが判明しないと、評価不能ではありますが。

数年～10年前くらいのイメージだと木場界隈というと道路が広くてガランとしたイメージだったのですが、本当に良い感じに進化しましたよね。
都心部に比べると広々とした環境はそのままに利便性は向上していますし、ペースはゆっくりになっていくのでしょうけど今後も少しづつ便利になっていきそうな感じもありますし。

う～ん、坪いくらくらいが妥当なんでしょうね！？
あまり高いと「パークハウス清澄白河タワー」と同じ轍を踏むような気がします。
とは言え、「パークハウス清澄白河リバーサイド」等とは時代が違いますしね。
「ミニバブル後」、「震災後」ということを考えると、そうそう高い値付けも
難しいような感じですが。こう書くと、「どれだけ安くしたいんだ！」と
ご批判を受けそうですが(>_<)一般消費者としては、多額の含み損を抱える
事態は回避したいと思いつつ、かといって何時までも安いマンションを待つわけ
にもいかず、妥協できる価格なら買うしかないか！？と悩むばかりですｗｗ
ただこちらも、「諸手を挙げて良い立地」とまではいかないと思います。
悪い場所ではないですが。

「瞬間蒸発」を回避しつつ、「完成在庫」も残さず、「竣工後一斉入居直前に完売」
という、（鹿島さん・住商さんにとって）最良の結果を残す値付けはいったいいくらか？
「不動産の神様」、教えて下さい！！（笑）

清澄白河タワーの名が出たついでに、
『マンション評価ナビ』ってサイトで清澄白河タワーなどの
中古物件評価を調べると、この辺りの土地の将来予測が分かります。
興味がある方はどうぞ。

これだけ南向いていて前が開いている物件は希少。
強気価格で来ると予測。

先日、現地に行ってみたけど、打ちっぱなしのネットが結構高い。
運河も対岸のマンションなど景色がほとんど緑のネット越しになりそう。
また、工事現場で透明のホースで水をくみ上げているように見えたが、
地盤は大丈夫かな。

189
＞もろ手を挙げられる立地

そんなとこあんの？
低予算内でさ。
どんなところか教えて。

それは深川だろうな。

木場レジデンスの立地は、
①駅徒歩６分
②スーパー至近
③南向き
がプラス面。
①南のゴルフ練習場
（都市計画公園地域ということですが）
②やや寂しい雰囲気（夜間、少し怖い）
が留意点てなところですか！？
「好立地」とまではいかなくても、
「まずまずの環境」だから、
及第点と私は思います。

189は答えられないようだね。

現地見てきました。
悪くないと思います。ただ、あのヨーカドーの混み具合はひどいですね。まわりにほかにスーパーがないのでしょうか。

通りの歩道も買物客が多いですね。

>193
大手町から8分で坪単価が250万円前後の所なんて他にないよ。

うちでもここは、家族で意見が分かれている。
総合的に見て、良いのか悪いのか。
住まい選びは難しいね。

周辺住民さんが意味不明な事言ってるけど

ひょっとしてスレ違い？？？