変動金利は怖くない？？　　その41

>>870
つまり、固定なのに大変な思いをしたということですね。

うんうん、固定は怖いですね。

現在の金融緩和を数年続ければ今度こそデフレ脱却の足掛かりになるかもしれない。
しかし足枷になるのが消費税を含めた増税する可能性もあるからな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

企業決算は真っ赤なのに、株価はえらい上がりかたしてるな

また何か起きそうだね

ご忠告は有り難いですが、数%上がった｢ゆとり返済｣とは違って、
10年後に1%上がっても増加する支払い額はせいぜい月1万円程度では？

加えて変動の方達を見習って10年の間に100万円の繰り上げを何回か行えば更にリスクは減ります。

フラットって国とRMBSを買っている投資家が健全な状態で初めて成り立つんだよね。借り手も含めてこの3つがうまく機能しないと成り立たない。

だから国債暴落などの国の財政危機になれば当然フラットも危ないし、金融危機みたいになって投資家の破たんが相次ぐような状況になれば当然投資家救済の為にフラットは真っ先に切り捨てられる。

国と投資家と個人、どれが優先されるか分かるでしょ？
世の中絶対なんて無いんだよね？先の事は分からないんだよね？フラットだって絶対は無いしむしろ危険。

固定さんのメリットはリスクが明確化していることでデメリットは利率が高いこと。

変動さんのメリットは利率が安いことでデメリットはリスクが不明確なこと。

今のところこの構図に変化はないんだから、想像であれこれ言っても結論は出ないよ。

だからこそ
リスクに対して予測できないって言ってることは
変動・固定共に同じリスクだって言ってることになる。

リスクに対して予測ができなければ対応のしようがないでしょ。
そんなのに保険なんてない。なぜなら誰もリスクを負担できないから。

そこが理解できずに変動のリスクは不明確で
固定のリスクは明確化してるっていってることが矛盾しすぎ。

だからリスクの予測はできない＝固定・変動共にリスク０～１００％ってこと。

素人なもんでよくわからないのですが
フラットが真っ先に切り捨てられたら、
現在フラット35を組んでいる人はどのような対応になるのですか?
具体的に教えてください。

日本が国としてまだ健全性を保っているなら
日本の法律に照らされてフラットの支払いは変わらないと思います。
大陸なんかの対応を見ると分かると思いますが
証券が大陸側に債権譲渡された場合には
自分たちの常識は通用しないと思っていたほうがよいかと。
そうなると日本の法律もあてになりません。

つまり日本が無法状態になればの話でしょうか？

ギリシャ見れば分かるでしょ。大増税と歳出の大幅カットと政府資産の売却。
フラットって国に抵当権取られてるんだよね。言うなればフラットを使って買った家は国の資産と同じ。
国が借金返す為に資産を売却しなければならないんだからどうなるか分かるよね？

フラットで借りたらなるべく早く返済して自分の資産としないとね。

国は事務的だから民間と違って同情の余地が無いからね。ちょっと返済が滞ると任意売却も許してもらえず即競売行きになるくらいだから。でもしかたないよね。国の借金を返す為に犠牲になって下さい。

昭和40年に　住宅金融公庫で　幽霊抵当が付いた家屋が有るのですが

ローンは38万で返済済みのハズですが　やばいですか？　国が破綻したら・

885の状態なら、銀行の固定ローンや変動ローンもそれ以上のリスクで大変なことになるような。。。
裏を返せばフラットがリスク的には最後の砦とも受け取れるのだが。

ん？　どっちもどっちじゃないの？
銀行が駄目になれば国民の資産も駄目になるんだから。
にわとりが先か卵が先かくらい。

まあ、しいて言うと今のギリシャの状態だと
フラットが先に切られるかもしれない。そこは想像ですけどね。

>>870
「ありえないことが起こることを想定しましょう。」
って書いちゃったら、固定が固定でなくなるリスクも想定しないといけないよね。

固定の人は、「ありえないことが起こる」かもしれないから変動は危険だ！って言うくせに
「ありえないことが起こる」かもしれないから固定は危険だとは考えない。

しかも、過去の日本をみても、本当に「ありえないことが起こ」ったら、固定も変動も一緒で、固定だから守られるなんてことはない。

固定の人は論理が破たんしてるのよ。

>>884
無法状態にならなくても、戦後のインフレ期に金融機関の倒産を防ぐために法律を作って　>>865　みたいなことをやってる。

>890
あの〜
規約の金利までは固定さんの金利は固定ですが何か？
それ以上の金利になりそうになったらヘッジすればいいだけでしょ？

変動さんが金利で固定さんと勝負しても、勝負になんないよ。
残念ながら。

ありえないことを前提で考えてると
なんかもうどうでもいいかも。
無法状態になる前までの、固定という安心感の金利分が負担と思えないならフラットでいいや。

>>891
規約の金利になるまで固定とは限らない

変動さんって金利上昇リスクの話をすると、「異常に金利が上がると固定も変動も関係ない」みたいな話を始めるよね。
今の金利と規約以上の金利の間にある金利をすっとばして話をしたがる。
なぜならその範囲の金利こそ、変動さんにとってうれしくない金利帯だからね。


金利上昇リスクで固定と変動を比べてどうする。
答えは小学生でもわかる。

>>892
国債デフォルト→ハイパーインフレ→固定変動化
まで１日か2日、下手したらほぼ同時なんだけど
そんな短時間の安心の為だけに数百万も余計に払うの？

下手したら見てからではヘッジも間に合わないのに
本当に安心したいなら、その固定で余計に払ってる分を
最初から変動＋ヘッジにした方がいいと思うけど

>>894
その条件では変動も固定も差は無いよ
逆にその条件で変動と固定に差があるんだったら
変動の人はみんな固定やフラットにすると思うよ
それどころか家を買うつもりのない投資家も
みんな保険としてフラットで家を買いまくるはず

国債もフラット国債にすれば安全ですね。

>896
>その条件
どの条件？

>896
意味不明

変動さんが金利上昇リスクという土俵で固定さんに立ち向かっております。
のこったのこった。

笑った

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1132417401?fr...

主人が病気でフラットならば借りれると言われましたが、主人曰く
この景気低迷でフラットで借りた人の家が競売にかけられてる
との事で躊躇しているようです。

ベストアンサーに選ばれた回答

フラットって、「それなりの方」が利用するので
もともとの設定金利が高すぎなんです。

計画性のある人は利用しません。

日本破綻や戦争など極端なこと言い出したら、
変動金利、固定金利を語っても意味なくないか？
さらに極端なこと言えば宇宙人がやってきて人類抹消しますが、変動と固定どっちがいいかねぇー
生きてりゃどうでもよくなってくるwww

通常の金利上昇だと変動有利が覆らないからな。

金利上昇リスクで固定さんに立ち向かう勇気だけは認めよう。

>>894
逆だよ。
通常の金利上昇は、固定には組み込まれてる。
だから、固定金利が高い。

なので、通常の金利上昇ならば変動が不利になることはないし、現状では国債のデフォルトなどの異常事態以外では極端な金利上昇は考えづらい。
逆に、景気停滞が続いて、所得減のリスクや年金などの将来受け取る所得の減少リスクがある。こういう状況では固定の方が不利。

固定を選ぶ人は、複数の条件を同時に考えられないんだと思う。

>905
>通常の金利上昇
何ですかそれ。

>通常の金利上昇ならば変動が不利になることはない
経済の仕組みがわかってないように思えるのですが、大丈夫でしょうか？
ちょっと心配しています。

http://wanderer.exblog.jp/1928651/

オイシイ金融商品「フラット35」

　しかし、金利上昇のリスクは誰が取るのでしょうか？国民ではないのか？本サイトでは、この点について疑念を抱き、公庫のＨＰ、 http://jyukou.go.jp/　　に、「公開を前提」として、質問しています。いくら借り手の庶民に有利といっても、国債暴落→金利上昇の局面で、公庫は膨大な含み損を抱えることになり、最終的に、国民負担となって、はね返ってくれば、何の意味もないどころか、大問題です。公庫の災害特別融資は、災害罹災者への国のセーフティ・ネットとして大賛成です。しかし、公庫が独法後に行う業務の柱である、住宅ローン債権の販売に、どんな問題が潜んでいるのか、本サイトとしては看過できないと考えています。

"フラット35" は壮大なババ抜きゲームです。"ババ"は資産担保証券。
既に、勝ちが確定したプレーヤーは、
・債権の販売手数料を手にした証券会社
・融資の代理手数料を手にした銀行
・天下り先で収入を得た役人
・住宅メーカー（実は、融資先の銀行だったり？）
・etc
で、ババは誰が持っているのか？
間接的に国民が持たされている可能性が高いです。
まずは、年金や郵貯等。次に、日銀や銀行。そして...。
住宅金融公庫からの明確な回答は絶対に無いでしょう。
結局、闇の深さは国の財政問題と一緒です。

この不透明さは、利権ホルダーには好都合なので、
裏には笑いの止まらない勝ち組も多そうですね。
本来、Goodman さんがおっしゃるように、適正なルール作りが
大前提なのですが、今の国には全く期待出来ませんね。

ちなみに、融資を受けた人達もローンが完済できるまで、勝ちは確定しません。
それどころか、収入ギリギリでローンを組んでいると、負債を抱えたまま
家を失うリスクを高い確率で背負わされていることになります。
この点においても、公的な制度として問題が多いと言えます。

こんなところでいくら固定君が騒ごうが
変動の残債は固定より確実に速いペースで減っている

まあ先のことはわからないから
固定君のローンが払い終わった段階でゆっくり語ろうじゃないか

そもそも、有り得ないと思える状況も考えておくんだとか、リーマンショックとか、震災・津波とかを例に出してるのは固定さん。

しかも、リーマンショックも震災も金利が上がる理由になってない。
で、有り得ないと思える状況で金利が上がるとなると、国債のデフォルトみたいな話になり、それだと変動も固定も変わらない。

そうでないとすると、金融機関は損はだしたくないので、長期間金利を固定する商品には、想定されるリスク＋αで金利を設定する。変動金利は市場に合わせて、変更可能なので、＋αの部分が少ない。

なので、固定さんは、自分が安心のつもりで、実は金融機関の安心の分の金利を払ってるんだよね。

だいたい論理が破綻して
めちゃくちゃなこと言ってるのは
例の固定君でしょ。
彼が煽るものだから、変動側から
同じ論理で議論してるだけなんだけど･･･

>>906
自分がお金を貸す金融機関のつもりで、
１）金利をその時の経済情勢に合わせて調整できる変動金利
２）20年とかの長期間金利を変えられない固定金利

の２つの商品を売る場合、どういう風に金利を決めるか考えてみたら、言ってる意味がわかると思います。

>911
>どういう風に金利を決めるか考えてみたら、言ってる意味がわかると思います。
まだ言ってる。
変動でも固定でもいいけど、どうやって金利が決まるかお勉強したほうがいいのはあなただよ。
どうやって決まるかお友達の変動さんに聞いてみればいいよ。

固定金利がどうやって決まるかだれか教えて上げてください。

日銀は一応物価上昇率の目標値を決めた。各国の数値目標に比べ1%と低いけど、市場は好感している。
少なくとも1%を越えるまでは金融緩和を続けると日銀総裁は明言している。
そして日銀総裁は物価上昇率を1%越えても景気が悪ければ金融緩和を続けると国会で答弁している。

何年先に0金利解除できる状況になるかだけど、今年、来年とかの話ではないね。
消費税次第では10年先もあり得るよ。

>>912
変動での金利上昇リスクは債務者が負ってますが

固定での金利上昇リスクは誰が負っているかわかってますか？
それを商品として売る以上、売り手と買い手に利害関係が一致しないといけないんですよ？

>>915

マーケットで金利が決まる場合、長期になるほどリスクは高まるので、そのリスク分を踏まえて金利がきまる。
だから、長期金利には、あらかじめリスク分が組み込まれてる。
組み込まれていなければ、金融機関が損をする商品になってしまう。だから、固定は割安ではないし、変動に比べて有利でもない。

マーケットってのは売り手と買い手の需給で決まるが、そこには現在と将来の取引という面があり、固定ってのは先物に近い。

>>915
とりあえず、「金利の期間構造」「流動性プレミアム」とか調べてみて。

今月実行の旧フラットS組です。
あまりにも実行月が高くなるなら変動も視野にいれていましたが、
20年1.85でした。当初10年は-1%で0.85。

もう十分すぎる数字なんでこのままフラットS実行します。
超ラッキーでした^^

10年後は情勢よって、変動に借り換えするかもしれませんが
こんなに固定金利が低いって日本って良い国だなー。

>>918
いい国なわけが無い。金利が異常に低いってことは
それだけ経済が低迷しているってことだよ。
場合によってはドイツみたいにマイナス金利も有り得る。

先進国だったら、オーストラリアみたいに高金利の方がいい。

>>918
借りた人にとっては、いい商品だと思う。

ただ、将来の金利を民間金融機関よりも安くできるのは、逆ザヤになっても国民にリスクを負担させればいいから。
そういい意味では、なかなか評価は難しいけどぬ。

参考にどうぞ～
http://used-mansion.biz/

国民の負担とか、うけるー

>>922
あらら
ついにまともな返事もできなくなった…

来月の金利改訂も0.775%確定だな。順調に残債減ってるからどんなに固定君が騒いでも余裕で見てられる。

昔の人は良いこと言った。
『損して得取れ！』

よかったですね、低金利で。やはり毎月いや毎日金利が気になるんでしょうか？フラットにしとこ。

とっくにフラットで借りて毎日指を加えてるくせにw

フラットにしたひとへ

もう変動や金利がいつまで経っても上がらない事を気にして変動スレに張り付くのやめませんか?

山の手のマンションスレに張りついてる湾岸の人みたいだね。
上がれ上がれと念じていても変動金利は上がらないよ。

来年中には政策金利が上昇しますからねえ。
今年はいよいよフラット最後のチャンスってことです。

>>930

フラットって毎年最後のチャンスだな。

もうわかった、変動半分固定半分でいっちゃいな。

933
毎日金利が気になるとあるだけで、毎日金利が変わるなんて一言も
書いてませんよ。
確かにフラットの選択は正しいと思います。

昔フラットを選択したならともかく、今選ぶならいいんじゃあないか

転勤か・・・

固定だって、普通はみんな借り換えて１．５～２．２％だよね。それだと変動と大きく変わらないから安心を買ったと思えば楽。
そうでない固定さんは気の毒だね。借り換えられないと４％とかだもんね。年間、30万くらい違っちゃうから。

>固定だって、普通はみんな借り換えて

それが3%とか高い金利で借りちゃった人って2006年頃の物件価格も高かった時代の人が多く、価格下落と利息ばかり払って元金が減ってなく担保割れで借り換え出来ない人が多いんだよね。

金利が上がるかもしれないという保険、しかも超割高な保険に入ったばかりに借り換え出来ず。そして収入減で競売行きが続出。これが現実。

>１．５～２．２％だよね。

借り換えで全期間この金利ってどこで有るのかな？聞いた事ないけど。

>938

そうそう。借り換えができて、相応の安心感や満足感が得られているなら、
こんなスレに来ないと思うんだよね。ましてや、非常識な内容を書き込んで、
スレをかきまわしたりしない。

借換のオプションを持っていない一部の固定さんだから、
嫌がらせみたいなあおりを書き込んで、スレを混乱させようとしている。

固定さんが何しにこのスレに来ているのか、何度問いかけても答えがないのは、
現状の自分の経済状態に、見苦しい不満がたまっている証拠。

>>938
景気が良くて不動産が高値の時のRMBSは格下げされてるくらいだからね。

http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/jp/jp/?articleType=HT...

タイムラグがあるから2009年発行のものだけど、リーマンショックで
にっちもさっちも行かなくなってしまったのだろう。

ちなみに物件価格が高かったのは2007年。2006年なら（特に年初に近ければ）まだマシ。
新築は事前に価格が決定しているし、中古はそれほど値上がりしてなかった。
（現状は景気低迷で新築と中古の価格差が縮まってる）

'---
•住宅ローン債権プールを裏付け資産とする、住宅金融支援機構発行のストラクチャード型案件。
•第22-34回において、クロージング以降、デフォルト債権等の発生およびそれに伴う解約率が高水準で推移している。
•案件の特徴的な仕組みにより、各案件の格付けは機構の信用力にある程度依存する。
•第23回の格付けを「AA＋ (sf)」に引き下げ、第25-27回の3案件の格付けを「AA (sf)」に引き下げた。第22回、第24回および第28-34回の9案件の格付けは「AAA (sf)」に据え置いた。

（2011年10月13日、東京＝S&P）スタンダード＆プアーズ・レーティングズ・サービシズ（以下「S&P」）は本日、住宅金融支援機構（以下「機構」、格付けは「AA-／ネガティブ／A-1＋」）が2009年3月から2010年3月にかけて発行した貸付債権担保 住宅金融支援機構債券13案件のうち、第23回の格付けを「AAA (sf)」から「AA＋ (sf)」へ1ノッチ（段階）、第25-27回の格付けを「AAA (sf)」から「AA (sf)」へ2ノッチ、それぞれ引き下げた。第22回、第24回および第28-34回の格付けは「AAA (sf)」に据え置いた（文末の「格付けリスト」の表を参照）。

月次機構債のうち、2008年後半から2009年度にかけて発行された回号は、案件クロージング直後より、裏付け資産において「デフォルト債権等」の解約が高水準で発生しており、他の時期に発行された回号とは異なる傾向を示している。S&Pは、経済環境の悪化などのマクロ要因だけでなく、2007年の機構発足以降に実施されてきた「フラット35」の制度改正などの個別要因が大きく影響しているとみている。特に、今回格付け変更もしくは据え置きとした13案件（2009年3月から2010年3月にかけての発行）においては、「デフォルト債権等」の解約が多数発生している。

2008年後半以降に発行された回号の裏付け資産である住宅ローンのローン・トゥ・バリュー比率（LTV）や返済比率（DTI）などの各指標は、それ以前に発行された回号の指標よりも悪化しており、債権プールの属性分布に変化が見られる。加えて、今回格付け変更あるいは据え置きとした回号では、信用力の弱い債務者に対するローンが実行され、これらのローンのパフォーマンスが一般的な住宅ローンのデフォルト傾向とは異なる傾向あるいは要因で早期に「デフォルト債権等」となったことが、クロージング直後より高水準な解約率が観察される原因となっていると、S&Pは考えている。

借り換え出来ずにデフォルトする奴が大勢いるって事か。

景気いい時ってその状態がずっと続くって錯覚しちゃうんだろうな。

改めて住宅ローンは金利より自分の所得が大事だと思えた。

その通りだと思います。
金利動向より所得動向のほうが
今後は予測が難しくなっていくかと。

借り換えは、当初10年間固定です。その後は、その時の金利に合わせて再契約です。変動でも、固定でも選択可能です。
ローン残高の方が相場より多かったですが（▲500万）、問題なく借り換えられましたよ。

興味は0金利解除時期だけかな。ここの固定さんのいう事より日銀総裁の言葉を信じて当面はないと信じてるんだけど。
10年間0金利続いてくれたらローン減税と貯金で繰上返済予定。
そして固定さんのいう通り10年後にインフレになったら笑い止まらんだけど。

フラットを検討しましたが、35年1.95％（団信込)固定ローンにしました。
現在本審査中ですが、やはり、固定は安心感がありますね。

http://ameblo.jp/bankiri/

いいな～2％切ったの

全期間か　それは　良いね

変動1.457％の俺は　脳みそおかしくなりそうだ

デフレだからちょっと昔の変動金利だと1.457とかなのか。
変動ローンから変動ローンの借り換えって出来ないのかね。
今なら1%切る変動ローンいくらでもあるでしょ。
残債少ないなら意味ないけど。

俺は変動0.77に借り換えました

>945

しかしびっくりだね。ついにそんな低金利の固定が出ましたか。

だけど、そこから考えるに、市場はこの低金利をまだまだ続くと
予想しているってことだね。

この低金利で住宅ローン減税もして消費税増税懸念もあるのだから、もっとマンション売れても良いと思うのだけど。
やはりデフレなのだろう。デフレの進行を止めるのが精一杯なんだろう。
変動でローン減税もらって金利0で家買うのが正解でしょ。

９４５さん、Ｒ金融機関ってどちらですか？匿名の必要ないと思います。

945です。

R金融機関はROUKINNです（笑)
なんでも特別商品とかなんとからしく、常にこの商品が提供されるわけではないそうです。
やはり、こういった商品を出した瞬間に応募が殺到するらしいです。

けど、まだまだ低金利時代が続く気もしますので、短期で返済が可能な方には魅力が薄いかもしれませんが、自分のように頭金も無しで借りて、支払いが長期になるような場合には、全期固定でこの金利は大変ありがたい。将来の金利不安がとりあえず無いので精神的に楽です。

http://ameblo.jp/bankiri/entry-11180241683.html

脳みそ　腐って来たよ

トロトロ　固定に変えようかな？

ローン期間22年残り　残1200万ぐらい

やはり固定ローンと変動ローンの借金に対するリスクの考え方はまるで違うね。
固定を選ぶ人は月の支払額が上がってしまうリスクをなくすために、固定金利を選ぶ。
変動ローンを選ぶ人は借金する期間が長い程リスクが高いと考える。収入源リスクによる破産リスクが高まるので、金利の低いうちに一括返済できるお金を貯めリスクに備える。

残1200の22年って完全に安全ゾーンでしょ。

>>956

年収300万なんじゃないの？

>>955

固定、将来の月の支払額が上がってしまうリスクをなくすために、今のうちから高い支払いをしておく。
変動、将来の支払額は上がってしまうリスクあるが、今うちに少ない支払いで返済を進める。

貸す銀行からすれば、どっちも同じくらい支払ってくれるであろう金利で貸してる。

だから、どっちがいいというわけではなく、支払いを決めた時点ではリスクとしてはどっちでも一緒なんだよね。
そのあと、金利がどれくらい動いたかで結果として、どっちが良かったかは決まるけど、固定さんが良く使う、固定が安心、変動は危ないって発想がおかしい。

>>952
変動、固定のリスクより頭金もなしで長期間ローンを組んで家を買うリスクの方が高いと思う。

頭金ナシで良く買う気になるな。頭金ナシって時点で大きく担保割れ状態でスタートになる。何故頭金を貯められなかったのかは知らないけどそういう人は繰り上げ返済も出来ないんじゃないのかな。

こういう人が不況による収入減に対応出来ずに任意売却すら出来ず競売になるのかな。

一方的に書いたけどもしかして手元資金を大きく残したいからあえて頭金ゼロとかだったらごめんなさい。

＞960

返す言葉もございません。
かなり湯水のごとく浪費していたもので。。。
けど、家の購入に伴い、車のローンも完済して、現在住宅ローンのみになります。

一応順調なら、住宅ローンや生命保険、学資保険を支払いつつも、年間100万は貯金にまわせそうなので、
数年毎に繰上返済をしていくつもりです。

>>961

普通皆そんな中でも貯める物では？

いいじやない。頭金用意しないデ苦しむのは自分だから。

頭金あったら35年とかで組まないよな

組むよ。頭金600万で3800万の35年ローン。固定だったけど借り換えて、１．７％。既に15年支払ってきました。残債2800万。繰り上げなし。セカンドハウス計画中。
何かご御指摘がありますか？

15年前の固定？ゆとりローンとかだね。
1.7に借り換えって事は最近だよね。

初めから変動にしとけば払い終わってたんじゃないの？もったいない。

>>966
セカンドハウスはやめとき。
年間100万円も元本を減らせないもんが語ることじゃない。

15年でたったの1000万しか減らないんですね。改めて固定は利息ばかり払って元金が減らないって思いました。

残債初期の金利は重要だよね。
固定君は借入期間全てをごっちゃにしてリスクを語るけど。