パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その12

6000万程度ってそんなに高い？
誰でも出せるんじゃない。

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誰でも出せるだろうけど、ここに６０００万だせるかってことでしょ？

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誰でも出せるなら、ここを好む人も一定の割合でいるでしょ。

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>>601
1億前後で南高層かプレミア狙ってたけど、やっぱイマイチ・・・
圧倒的なプレミア感というか開放感が欲しかったんだけどね
マイヤーさん渾身のMRも全く参考にならない造りだし魅力も感じないし高級感もない・・・
よくあれでOKが出たもんだ・・・ってのが素直な感想
1億ぐらい屁でもない人向きの物件なのかねぇ

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＞年収1000万で「6000万のマンション？余裕」

頭金1000万、5000万のローンじゃ厳しいでしょうか？

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６０００万のマンション買うのに頭金１０００万は少ないよ。
ここは住んでからのランニングコストもかなり高いし、金利上昇などの懸念などから年収１０００万でも５０００万の借り入れじゃ相当厳しいでしょう。買えるが５～１０年後がやばくなりそう。

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うちは3戸目の買い増し。

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ここはランニングコストがとてつもなく高そうだからね。

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高くないよ。
管理費は500円もかからないと思うよ。

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東雲のプラウドが247円、ここが297円。
設備の内容を考えるとむしろ安い。

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ここのランニングコストが安いと言うのなら、ここ以外のほとんどが激安という事になりますね。

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80平米、24000円で高いですか？
どこと比べてます？

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腹に入ったタワー型駐車場、免震装置、噴水など水を多く使った庭、シャトルバスなどこの先の修繕金のほうが相当心配だね。かなりのペースで上がっていくか、大きい金額の一時金徴収か。
そんなに遠くない未来に大きな地震も来るだろうから、今後修繕費用も想定外にかかる懸念もあるし、今後の長期修繕計画もしっかり確認して金銭的にかなり余裕がある人じゃないと大変な事になりそうだね。

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この規模と設備なら30年で65億位あれば大丈夫だよ。

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65億なら、均等払い一時金無しで、戸当たり月20000円程度。安いよ。

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シャトルバスが修繕費？
委託に決まってるよ。

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はっきりしていることは、誰が買えるかどうかは別にして、今の予定価格は高いということ。

なので、販売時期を延ばし、予約制に戻し、改めて買える客集めと価格の見極めを始めたんだろ。

この間に東雲が進捗し、月島が着工し、今後も他の開発計画が具体化してくるんで、ここの存在感は確実に薄れてくる。
鉄は熱いうちに打たなきゃならないのに、今更何をしているんだか。

誰かも書いてたけど、商売下手が祟って、自らマンションの価値を下げているね。

期待していただけに残念。

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自走式の駐車場を採用して水物を使ってない将来が比較的良心的な大規模のタワマンでも、長期修繕計画ではそんな金額じゃ全然足りないよ。
このマンションなら修繕金２万円という金額なら１５年後程度の話じゃない。それか１００万程度の一括徴収とか。

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ブラウドは30年、44億の計画だよ。業者の言いなりにならなければ、絶対に65億以上掛からない。
外構の水盤なんて大した修繕費掛からないよ。

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何故倍掛かる？
どういう想定？

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何故それで倍になる？
何回説明すればわかる。バスは管理費会計だぞ。
バスを買うとでも思ってるのか？
だから池なんて金掛からないって。
同じ機械式駐車場の豊洲シンボルだって、57億だぞ。

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免震装置の修繕周期を迎える前に取り換えが必要になる様な事態が発生したとき、東雲のプラウドはどうなる？ここ以上に大きな損傷を受けて、臨時修繕費が莫大になるよ。

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あそこは駐車場の費用を修繕に回してる（しかし大量売れ残りだから当初の計画より大幅に積立金が下回ってるらしい）ようだし、ここは総戸数の４０％も駐車場ないからそんな事できないでしょう。
あとこっちはメンンテナンスに莫大な金額がかかる免震装置もあるし、実際当初の計画は抑え目にしてるのが普通じゃないのかな？それを考えるとどう考えてももっと必要な気がするんだけど。
そんな少ない計画なら後々不足問題とかで揉めそう。。。

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逆に免震装置が壊れる位なら長周期地震などの共振で揺れが増幅して免震装置損傷がほとんどだろうから、プラウドの耐震ならまず共振は考えられないため亀裂や軽い損傷程度でしょ。免震装置壊れて交換、タワーパーキング修理の金額より全然かからないんじゃないのかな。

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あの青いバス、もう買ってあるって聞いたけど．． 東京湾北部地震、やっぱり心配だから見直そうかと。

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免震装置は壊れなくても、何年ごとのメンテナンス費用はかなりかかりますが・・・

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>638
じゃあ、いくらかかると思う？
全体の工事費に比べてインパクトは少ないから。

>635
何故そういう結論になる？
数字で納得させてくれ。

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>640
余りにも無知な投稿が多いから聞いてみたんだよ。
教えてやるよ。免震装置のメンテナンスというのは、定期検査だけなんだよ。交換周期は80年、あるいは100年なんだよ。

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せっかく豪華なマンションなんだからクルーザーもほしかったね。

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その定期検査費用がお高いんじゃ・・・
そんな長く耐久するなんて聞いた事ないし、まだ経験と実績が少ないからわからないって言われてるよね。
まだまだ進化段階の技術じゃないのですか。

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>643
高くない。全然高くない。

しかし何も知らない人が、何の根拠も無く、高い高いと騒いでるな。何か地所にも責任がある様な気がしてきた。早く数字を出さないから、根拠の無い憶測を呼ぶんだよ。

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装置ものはメンテナンス費用で絞りとるのが王道だからね。

他のマンションとの平仄とかあるし、開示したがらないかも。ぼったくりがばれてしまう。

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月島いくらからかな？

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>645
だから検査費用だけだって言ってるだろ。
高く見積もっても周期10年で数百万レベルだよ。
工事費累計から見れば無視してもいいレベル。
これでわかります？
ではあなたが言う高い理由を教えてください。

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マンション価格なんて時価だからね。湾岸タワーは売主側が比較的強気なこの時期に購入する人は割高で買うことになるね。
弱気な時期に購入することが良いけど待ってられないな。欲しい時がタイミング。

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月島がついに動き出しました！
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0220_02/index.html

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別に強気な価格じゃないよ。
プラウドもここも。

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>651
地権者住戸があるところは買わない。
管理組合が機能しないよ。

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>653
経験上、長くて1年ぐらいだよ。地権者と分譲組の意識レベルの違いがでるのは。

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某タワーみたいに、旧地権者たちで会社を作り
そのタワーの管理会社をしているケースもありますが。

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川向こうのブリリアマーレの修繕計画は30年100億円です。
プラウドタワーよりはかかりブリリアマーレよりはかからない。
常識的な範囲に収まるでしょ。

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ブリリアマーレは91億だと思うけど。

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月島三井は、目の前がムーンアイランドタワー、後背がアイマークタワーか？
眺望的にはここと変わらんな。どの方向もいわゆる永久眺望でもない。
立地は「格段に」違うが。

ココの根付けが適正だとして、2割高でも行けるかね。

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>657さん
仰る通りです。
ここの延床面積は99,595.18平米で、
プラウド東雲、延床74,170.46平米、修繕積立44億円、
ブリリアマーレ、延床126,187.70平米、91億円、
豊洲シンボル、延床99,652.95平米、57億円、
というところから、65億円(+-10億円)と予想しました。
この数字を前提とすると、一戸当たり月20000円程度となります。これであれば、高く思われる方は少ないと思います。
売主にお願いしたいのは、大きな一時金を前提としたような計画や、最初の期間を安くして、5年おきに1.5倍の複利で増やしていくというような最近よくある資金計画ではなく、他に先駆けて、全期間均等払い、一時金無しの計画にして頂きたいです。
買う方も賢くなっているので、そのような合理的な計画の方が理解を得られるはずです。
しかし残念ながら、ここも初年度を安くして一時金も取るような計画になりそうですが。。。

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まぁ、お得物件には変わり無いと思いますがね。

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>662さん
私もそう思います。販売価格も維持管理費も安いと思います。

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664さん
もちろん即日完売はしませんが、人気の住戸は一期で無くなります。
その後は、ある程度スローになると思いますが。
売主が弱気な今が一つの買い時という考え方は、私はそんなに間違っていないと思います。

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修繕費の積立計画は、入居後、総会でいくらでも変えられる。

最初の理事会で、建築士とか会計士とかゼネ社員とか弁護士とか、一応業者と対等に渡り合える専門家がどのくらい立候補するかが鍵だね。

高人気物件で抽選をかいくぐった住民なら、志というか建物愛が強いから立候補者に事欠かないんだが、ここは微妙かも。

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低層階は激安だと思った。
問題は高層。

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665さん
どんなにお得でも全戸即日完売は無理として、では、一期でどの位の戸数が販売できると思いますか？
何期くらい・何年くらいで全戸完売できると思いますか？

私には全く想像もつきませんので一期は見送りです。
目星の部屋が完売したら、縁がなかったとサッパリ見切ります。

おっしゃるとおり、確かに売主は弱気と思います。
可也弱腰ですね。
何せ価格が決まらず販売延期ですからね。
正直驚愕です（笑）

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668さん
仰る通りですね。
タワーマンションには専門職の人が多いのは事実です。
ただ、どんなに早く計画の見直しをしても総会決議を得るまでに5年は掛かります。
それであれば、最初から支払いを先送りしない計画が立てられている方が、労が少なくてすみます。

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いきなりあらかた売り切れるとは思ってないのだけれど、間取りのバリエーションが結構多いせいで、種類ごとの戸数が多くない気がする。特に、低層だと室内の内装パターンがお仕着せだから、選ぼうとする内装パターンと間取りの組み合わせが実質１戸とか２戸しかない間取りも結構あるのだよね。。

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一番高く売れる時期を選んでるんでしょうね。

東雲が目処たってか、売り出すのかな、

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670さん
一期は、東雲のプラウドと同じくらいだと思います。
低層がかなり売れ、高層もそれなりに売れるでしょう。16階以上もそれなりに売れます。
完売はオリンピックが来るか来ないか決まる頃だと思います。

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２５０戸も販売できそうなら、あえて４月なんかに延期してないでしょ。
完売の時期なんか１期も販売してない今、予想なんかできない。
１期で５００戸販売できたら完売はすぐだろう。
１期で１５０戸販売しかできなかったら完売は難しいだろう。　位でしょ。

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674さん
プラウド東雲と同じくらいとなると、一期は大体350戸の予想ですね。
プラウド東雲よりも売れなければ危険と思います。
ありがとうございます。

673さん
会社は出来るだけ儲けるために戦略を練るのが当然ですし、確かに高く売れる時期を見計らうでしょうね。
状況によって売り渋りもあるかなと思います。

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677さん
プラウド東雲の1期と同じくらいという事で、250戸に達するかどうかという感じですね。

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戸数が違うから２５０じゃ足りないんじゃない？　せめて３００は欲しいところ

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東雲は６００戸でここは８８０戸だからね。
東雲は小さい部屋はないから平均価格はそう変わらないだろうからね。

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３００集まるまで売り出し延期なんでしょ？

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近隣住民としては、値崩れしないように定価のままゆっくり5年かけて売り続けて欲しいな～といったところかな。

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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684さん
やはりそうでしたか。
もしそれが本当なら即見直す必要がありますね。
先送りの計画を作るからそのようになってしまう。。。毎月20000円払う方がいいのに。

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>678さん
プラウド東雲と同じくらいとは、割合ではなく戸数のことだったのですね。あそこは全体の四割が一期で完売し、スレの内容から察するに、大方人気との評価を受けているように思います。

仮に、ここも人気なのであれば、883戸の四割、つまり大体350戸が完売しないと危ないと感じています。

なぜならば、同じ駅で比較するなら、人気物件のTTTは一期の二ヶ月で、1368戸が完売しました。ただ、時期が違いすぎますね。

では一方、駅も区も違いますが、大苦戦の代名詞となった豊洲シンボル850戸でも、詳細が見つからないのですが、一期で200戸以上は売れたようです。

今までのスレの様子から予想すると、豊洲シンボルと同じ臭い、679さんに同感です。

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>689さん
ランニングコストというのは、30年でトータルいくら払うかという問題です。一時金というのは、その金額の割り算の問題です。一時金がいくらかということは、維持費が高いか安いかの判断基準にはなりません。30年の累計工事費が55億円の場合、戸あたり623万円、65億円の場合、736万円、75億円の場合849万円となります。これを360ヶ月でどのように配分するかが、長期修繕の資金計画です。私が指摘したのは、30年で736万円という金額が、ここの購入者が受け入れられないほど高いのか？他のタワーマンションに比べてそんなに高いのか？ということです。私は全く高いとは思いませんし、受け入れることができる金額だと考えています。

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買える経済力がある人だけが検討すれば良いだけの話しでしょ？

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　予想される東海・東南海・南海地震では長周期地震動が関東平野を大きくゆっくり揺らし、広範囲に液状化現象が発生すると言われている。地震リスクについては、「疑わしきは選ばず」という考え方も選択肢の一つだろう。

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免震装置のメンテナンス代とありますが
メンテナンス＝点検ですよね
騒いでいる方々が言うメンテナンス代とは
交換費用のことと思われますが
正しくリプレイス代と表現しませんか？
叩いている方も反論されている方も
管理や工事のそもそもに明るくない者同士の
エアーバトルに見えてなりません

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697さん
ちなみにプラウド東雲は、44億円/600戸で、戸あたり730万円位。ただ平均専有面積が違いますけどね。

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