中古住宅を売る方法、客観的にみてどちらの方が良いでしょうか？

僕も２年前に首都圏西郊の狭小一戸建てを処分して住み替えました。その家は中古で購入して、新築からは２５年経過していました。前所有者が水周りをリフォームしたのですが、それも売却時点で１０年以上経過していて、そのまま住めなくはないのですが、新生活を夢と希望を持って送るためにはリフォームは必要という感じでした。ちなみに外壁は当初からノーメンテナンスで相当くたびれていました。新居の借金もあるので売却にお金を掛けたくない事から、現況有姿で売り出しました。結果相当安く叩かれた後に、若いカップルにリフォーム素材として売れてゆきました。その後を見ると半端なリフォームでなくまさにビフォー・アフターでしたが、そのときの正直な感想はこちらの狙い通りの素材として購入してくれるお客さんて、全体から考えたら少数であったということ、大多数はくたびれた内外装を見たとたん、関心も薄れてゆくようでセールスの基本人の心を掴むという点で完全に失敗でした。精精外装だけでも塗装しておけばよかったなと思います。ただ支出した金額の元が取れるのかという点ではギャンブルですが確実に言えるのは手入れをして見栄えを良くしておくと、買う買わないは別に、手応えのあるお客さんは確実に増えます。売却のチャンスが増えるということです。

私だったら、安く買って自分の好みどおりにリフォームするほうを選びます。人によって、あっちもこっちも直してから住みたいという人と、とりあえず安く買って現状のまま使い、あとでお金ができてから建て直したい、という人と、それぞれだと思います。立地がよくて手ごろなお値段だと、けっこうすぐ買い手がつくようです。

最近築２０年、土地建物共に３０坪の家を売った時の事を書きます。
幾つか修繕が必要な箇所があったにも関わらず、不動産屋に「そう言う箇所には手をつけない方が良い」と言われました。
理由は「リフォームすると値段を吊り上げる為にやったと疑われる」「リフォームは買い手側の裁量で自由にやってもらった方が最近は喜ばれる」と言う物でした。
土地代を除いた建物のみの値段はせいぜい２００万位です。
ウチの場合売り出して一ヶ月もしないうちに売れました。

中古の場合、上物より物を言うのは、利便性や周辺環境など、その土地の持つ総合的な資産価値だと思います。

木造住宅の減価償却は一般的に15年です。
つもりスレ主さんの自宅は
申し訳ないのですが資産価値がないに等しいと思われます。

上記の記述の通りひとそれぞれさまざま意見があります。
そちらの状況（場所など）がわからないので
なんとも言えませんが、
やはり地元の不動産に相談するのが良いと思います。
ただ、急いで売りたいことがわかると不動産も
売りさばくために安くしようとするので
その辺はうまく誤魔化しながら情報を得てください。

05です。
連投すいません。
私の知り合いは逆に
「この辺（自宅近く）で土地がほしい。」
不動産に相談して、価格の相場とニーズを把握してました。

買う側になりすまし、現在のお住まいの土地の良さ、悪さを
判断されるのも良いと思いますがどうですか？

恐らく古家付きの土地として売り出すことになるのでは？
仮に中古住宅として売り出したとしても、解体して建て替えをする人の方が多いと思います。
あとは売り出し価格の設定ですね！現況で販売し解体費用分ぐらいの値引きも念頭に入れて
おいた方がいいと思いますよ！自分が売ってもいい最低ライン+αの価格設定で売り出すのが
いいのでは？実は我が家がそうでした。

ごめんなさい、07です。

スレ主さんと０２さんを勘違いして書いてしましました。
スレ主さんすみませんでした。

築２２年の戸建てを売却した者です。
我家は築１２年で全面改装（総額６００万）しました。
その後、家族のライフスタイルに合わなくなり売却することにしたのですが・・・
残念ながら査定額にリフォーム代はわずかしか反映されませんでした。
日本では新築信仰が強く、リフォームの有無に関係なくほとんどが築年数でしか評価されません。
よほどの好立地でない限り、建物の減価償却が激しいのが現実です。

経験からお答えしますと、リフォーム渡しよりも現状渡しを選択されることをお勧めします。
買い手にとっては価格が全てですから、お買い得感をよりアピールするには、現状渡しが早く成約するとコツだと思います。

頑張ってください。

皆様、貴重なご意見、心から感謝いたします。当事者になると、不安でなかなか客観的に考えられないので、大変参考になりました。
＞No０２様、「新居の借金もあるので売却にお金を掛けたくない事から、現況有姿で売り出しました」そうなんです。我が家も査定価格で運良く売却できても、ローンが残りますし、新居での家賃（ボロ家なので安価ですが）がかかります。なるべくお金かけたくないんですが・・・あまりにも魅力ないと、買い手が見向きもしてくれないんですね・・・外壁は2年前に塗り替えましたが（当時、引っ越すつもりは無かったので、メンテナンスとして）なまじっか無駄では無かったのかも知れませんね。ちょっと元気が出ました。「相当安く叩かれる・・・」覚悟いたします（涙）
＜NO.０３様、そうですね！私も買う立場だったらそう思います。ちょっと、自分の感覚に自信が出てきました。ありがとうございました！
＜No.０４様、『「リフォームすると値段を吊り上げる為にやったと疑われる」「リフォームは買い手側の裁量で自由にやってもらった方が最近は喜ばれる」と言う物でした。』なるほど〜！！！
そんな風に考えるんですね〜！！！とっても参考になりました！経験者ならではの貴重な知識をありがとうございました。
＜No.０５様、そうなんですね〜。我が家も土地価格に＋200万位でしょうか？いや、へたしたら土地価格だけでしょうか。覚悟しなければと思っています。なんだか、迷いが無くなって（笑！）スッキリしました。ありがとうございました。不動産屋には今度、それとな〜く聞いてみようと思います。
＜No.０７様、ありがとうございます。いえいえ、家は「古家付きの土地」みたいな物です。なんせ、14年前の建売一戸建てですので、りっぱな安普請です！取り壊しの費用までは差し引かなくて良い位の物でしょうか。
＜No.０８様、「買い手にとっては価格が全てですから、お買い得感をよりアピールするには、現状渡しが早く成約するとコツだと思います。」やっぱり、そうですね！ありがとうございます。迷いが無くなりました。リフォーム代って、あまり価格に反映されないんですね。勉強になりました。
皆様のご意見から、リーフォームしないで、売り出す事にいたしました。もちろん、掃除は徹底的にして、「大事に住んでいた」というイメージでがんばってみます。もし、半年も売れなかったら（値下げしても）、その時は改めて、リフォームも考えてみます。ありがとうございました。
それにしても、今まで一度も転勤が無かったのに、人生ってなにがあるか判りませんね。次に住宅を購入する時は主人の定年退職後にしようと思います。もう、こりごりデス！（涙）