ジオ杉並高井戸

スレ主です。場所は日本ヒューレット・パッカード高井戸事業所跡地になります。

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買い替えを検討しています。

前が街道で騒音が気になります。
そして横の狭い道路を走る路線バス。

高井戸小学校の校区で近いとは思うのですが、去年の地震の時に環八の横断歩道（オオゼキ横）が念のためというか横断禁止になり、子ども達が困る場面がありました。

オオゼキ側に環八を横断する歩道が少ないのが欠点かなとも思います。

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モデルルームを建設始まりましたね。
価格が気になってます。

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駐車場が機械式なので管理費も要注目ポイントですかね、安くても将来良くないらしいので、それなりだと助かります。

高井戸とは中々いい立地に構えることになったものですね、自分としては明大前のほうは便利だけれど住まいとしてのゆとりはマンションが増えてきてどうなのかなと思っていたので、まだまだ余裕のある地域且つ明大前のほうの良さも取り込める立地はいんじゃないかと考察。意外と新宿まで時間がかかるのだなと驚いたけど乗り換え分もあるからということですね。もしや自転車とかで明大前まで行ったほうが早く着くのかな。

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施工の長谷工は低価格マンションですよね。

二重壁　直床　田の字　

よく↑を聞きますが、騒音など住み心地はどうなんでしょう？


値段が早く知りたいです。
場所が気に入っているので、安かろう悪かろうだと嫌だな。

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先日はじめて高井戸駅から現地まで歩いてみました。
駅のレベルで環八を渡るあの歩道橋を使うと問題なさそうです。
少し上り坂はあるものの通勤には快適な環境だと感じました。
夜道を心配していましたが街灯が途切れることはなく明るいし安全な道でした。
なかなか良さそうで前向きに検討しています。
ただ、たまたま調査当日にプレミスト浜田山の存在を知り、あちらの動向も気になり迷っています。
価格や間取りをみてから早めに結論をだす予定です。
みなさまもプレミスト浜田山を視野に入れていますか？

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高井戸駅側なんだけど、オオゼキの中の回転寿司はなかなか良いね。
ネタが超新鮮だったのと、その安さに感動した。

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エクセレントシティの方が駅に近いね。

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７さん
梅丘美登利寿司ですよね！我が家もよく利用します。本店は世田谷の梅丘にあります。
本店では毎週月曜日に食べ放題をやっていてかなり行列する様です。
オオゼキの高井戸店以外は、テイクアウトのみの様ですね。家も時間がない時は
オオゼキでテイクアウトで買っていったりしますが安いわりにおいしいですよね。

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一度現地に行きましたが、幹線道路近くで交通量が多いといったインパクトが大きく、そのためか、落ち着けな印象です。ただ生活に不便はないんでしょうね。

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広告のイメージを見ると高級な団地という感じがしたのですが
確かに価格は安いですよね。

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おっしゃるとおり、価格は安いですね。
ただそれって、環境面の裏返しかとおもいます。見て確かめるしかないですよね。

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アレ、、、明日定休日なんですね、今日予約の空き確認して明日には行こうと思ったんですけど、じゃあ土日のどっちかかな、一番混んでる日になりそうだけど、せっかくのこの立地、吉祥寺、渋谷、いろいろ行ってみて、どれぐらい便利かを確認して来ますよ。

井の頭線って住むことは全然意識したことなかったですけどココの情報知ってからは気が変わりました。永福町～吉祥寺の地域は住むにも中々快適と聞いてます。高井戸も中に含まれてるんで期待してます。

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周辺の道路は歩くのが割と危ない感じですが、
マンションの敷地部分を使って歩道を作るみたいで好感持てました。

内装関係は詳しく分からないので誰かの感想を待ってます。
なんとなく安っぽい感じのところもあるけど場所と価格を考えれば欲しいものはついているという感じでしょうか。

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モデルルーム見てきました。内装はあまり高級感のあるものではありませんでした。価格からすると仕方ないかなとも思えますが・・・何より天井が低く圧迫感あり。浴槽も小さめ。扉や人口大理石のキッチン等使用されている素材はあまりかな。
しかし価格が手ごろで多くの人が購入できるマンションだと思えます。他の高級マンションを見てしまうといかんせん・・・ちゃっちいと思わざるをえません。

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過度に見栄えのいいものより、維持管理を優先しての選択ならいいんですけどね。
価格以外にここはいいってとこを見つけてきたいな。

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久々の大規模マンションですね。
期待してます。

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>15
浴槽が小さめって、間取図からみるに1418だから、標準じゃない？
どこと比較して小さめ？

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私は、保育園に通う子と妻の３人世帯ですが、どんな方がここを検討されています？
高井戸はどういった方々が多く住んでいる町かよく知らないのですが、子育て世帯にもやさしい町でしょうか。

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営業さんによると子育て世代､40代前半までが多いそうです。
杉並区にしては値段は手ごろ。
環８から少し内側なのですが井の頭通りがかなり交通量が多い。
バスで荻窪は検討外（渋滞します）環８を渡るのは歩道橋。
買い物には自転車利用。年寄り向きではありません。
南向きの広い部屋は高井戸の煙突が良く見えるでしょう。

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駅から途中でスーパー（OOZEKI）に寄りつつ、環八沿いを帰るってのはちょっと騒々しく嫌だなと感じました。
また環八から入ったヒューレットパッカード通り？も街路樹もなくて歩道が整備されていないし。
そこが許せれば、買いだと思うなぁ。

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井の頭線沿線っていっても、ちょっと雰囲気が違うような。 値段と環境、それなりで、割安感はないなぁ。

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たしかに割安やお得ということはないマンションですね～。

でもよくよく考えると、中央線・京王線・山手線・小田急線の四つとサクッと繋がってるんですよ、
それが井の頭線の強みでもあり、

20さんのレビューの「40代前半までが多い」っていうのも、交通面のメリットにかなり魅力を感じた働き盛りの人のいる世帯が多いからなのかなとも解釈できると思うんです。

かくいう自分もあっちやこっちへ移動する身ですから、時間をお金で買える立地ではあると思いました。

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>24
単に周辺住民が親元に近いと言うので買ってるだけですよ。
コスパ考えたら有り得ないでしょ。

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>>20
煙突を含め、高井戸の清掃センターは今年の夏から解体工事に入りますよ。
よりクリーンなゴミ焼却炉を導入するらしいです。

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戸境は乾式パネル？

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>27
コンクリじゃなかったかな

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19さん
杉並区は子供の医療費は中学生まで助成されます。
また、子育て応援券というものがあって、その券は親子参加型のイベントに使用できたり、
一時保育、家事援助、インフルエンザの予防接種などにも使える様です。
出産届を出した時に4万円分が交付される様です。子育てに優しい区ですよね。

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今は23区全てで中学生まで医療費タダだけどね。

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もうすぐ要望書の提出が始まりますね。
周囲のマンションに比べて価格が安いので人気が出るんでしょうか。

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価格と周辺の居住環境とのバランスみたら、必ずしも安いとは言えないと思います。人気はそんなでもないと思うなぁ。

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ここは、直床ではないのですか？

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違いました。二重床二重天井だったと思います。
かなり価格に心揺れてます。

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4LDKを購入したとしても8000万円なので自分も魅かれます。

とにかくアクセス環境もいいですし、南向きの住戸であることもいいですね。
各部屋、決して充分な面積ではありません。

が、家族の人数が今後増えるかもしれない我が家としては部屋数は重要なポイントです。
それにこの立地なら全員の時間を大切にできそう、買い物・仕事・学校・遊び、いろんな立場で考えましたが、
どれもマッチしますね。

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子育て応援券って案外忘れちゃったりして利用しなかったりするんですよね
それだったら、もっと保育園や一時保育出来る場所を増やしてほしいな。とか思ってしまう。
働くままにとっては杉並区待機児童は問題ですよね。

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37さん
最近はマンションも増えてきているので、保育園の待機児童がなかなか解消されない様ですね。
杉並区では保育所入所待機児を解消するための緊急対策として、認可外の保育施設を開設しています。
直営型が７カ所、委託型が９カ所あります。
どこも延長保育はなく、午前７時３０分から午後６時３０分の保育となっている様です。

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この物件、富裕層受けするならばいいですが、商品企画などからターゲット層が違うように思います。
どちらかというと地元や近辺にお住まいの普通の方々がメインに買うのかと思います。

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価格見てきました、上は五千万円台まででした。内装は、高級ではありませんが安っぽいというほどではなく、キッチンなどは築１０年の中古マンションに比べればやっぱり素晴らしいです。評価できる点は、価格帯、建ぺい率、駅までの距離。１階は全て庭付き住戸、道路から6m離れて建ってるそうです。東棟のバルコニー側は、静かな細い道路を挟んで、財務省の官舎とヒューレットパッカードの研修所があります。道路に立っていると、井の頭通りの音が少し聴こえてきますが、奥に位置する南棟へ近づくほど静かで、南棟では、道路の音はきっと聴こえないと思いますね。東棟の反対側の廊下側は、バス通りですが、間に、敷地をかなりとった自転車置場があり、道路からは距離感を保っているようで。南棟は、上階はゴミ処理の煙突がみえるかも知れませんが、ずいぶん距離はあると思いますね。低階からは、見えないのでは。実は、付近で育ちましたが、特に、健康に問題なくみんな無事に大人になりましたよ（笑）、当時は、高井戸小学校の同級生にも喘息なんて聴いたこともありませんでしたし。ここだと、高井戸小学校、高井戸中学校ですが、どちらも雰囲気の良い学校です。でも、あくまで公立ですから、富裕層もいれば低所得者家庭のお子さんもいます。グレてる子や親が放ったらかしというお子さんも、もちろんいますね。

井の頭線沿線の、新築マンションでこの価格はあまりないと思います。どこも、「井の頭線沿線は高級イメージ」を大袈裟に作り上げては、高級マンションへ走っちゃうので、庶民には手が届かない感じします。三つ先の駅、三鷹台（といっても牟礼）のライオンズマンションとここは同じ価格帯ですね。あちらは、三鷹台から勤め人の早歩きで12分、お墓が正面にありますが、環境は緑に囲まれ、最高ですね。どちらも、それぞれのデメリットに見合った価格と思います。

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最高価格は確か８千万台でしたよ。最上階の４ＬＤＫですが。

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間口がちょっと狭いかな〜。２LDKは、リビング&居室合わせて幅が５m（つまり5mのバルコニー)とは、どんなぐあいなんでしょうか？普通によくあるサイズなのか、やっぱりコンパクトマンションなみなのか・・・。

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>43
戸建に比べると激安ですね。

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子育てにはあまり向かないかな～。近くに公園も無いし、車の通る道路に囲まれた敷地。子供の遊び場がない。。。

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公園といっても自転車で出かける距離になりそうですよね。
うちも周辺環境で購入に踏み出せず。

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東川の下階は、やはり日当り良くないでしょうかね？ 前に建物があると、けっこう遮りますよね？

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高井戸ってゴミ問題とか環八雲（渋滞・公害）のイメージ

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山崎のパン工場の臭いとか気にならないかな？
近いですよねこの物件

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近くに住んでいますしちょっちゅうあの辺り歩きますがパン工場のにおいは
したことないと思います。駅前の焼却炉についても臭い等は全くありません。
我が家はもっと焼却炉に近いですが。
排気ガスについてはどうしても環八井の頭通りですから仕方ないと思われます。
でもオリンピツクが近いしデニーズが目の前だしコジマデンキやゴルフ５等も近く
なかなか住みやすい所ですよ。遅くなっても暗くて治安の悪いところもないですし

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第1期抽選終わりましたね
売れ行きはどうかな

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パン工場なら臭いにおいはしないんじゃないですか？
パン屋さんってパンの良い匂いしますし
山崎のパン工場は工場見学とか出来るんですかね？
工場見学って楽しいですよね

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どの部屋が人気があったのでしょうか。

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東館1階の庭付きが人気あったようですよ。
あとは南館の上の方。

中上層階狙いは2期待ちなのかな。

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杉並区で駅に近く環境も程々の割には
安いと思っています。
東側を申し込んであります。
下見に行きましたが騒音は全く気になりませんでした。
空気は悪いのでしょうか？
人気はどうなんでしょうか？
関西のデベロッパーという点がどう影響するのでしょうか？

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高井戸に在住の者ですが、環八から1本奥に入れば静かですよ。
環八沿いはうるさいです。
空気は昔と違って今は問題ないと思います。
値段が手頃なのは、リーマンショック後に土地購入ができたからではないでしょうか？
あとは、浜田山にある一部のマンションと違って、無駄に見栄をはるようなことは
していない分、安いのかもしれません。
近くの小学校（高井戸小・高井戸東小）は全校生徒が500人以上いますし、
幼稚園・保育園もあるので、子育てに向いたエリアだと思います。

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それなりの仕様で価格が控えめというのは好印象だが、
それにしてもあまり良い立地じゃないよね。
日本HPの敷地は井の頭通りにも面してたと思ったが、
そちらは売らなかったのかな？
環八からは一本入ったところとは言え、
目の前の道路はかなり交通量があるのよね。

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目の前は旧環八でバス通りです。また歩道もほとんどありませんから子供歩かすのはいささか不安です。北側は井の頭通り、駅からはずっと緩やかに登り坂なので帰りは少しシンドイでしょうか？
立地的に、リーズナブルになる理由はあります。

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近所にラブホもあるよね？？？
井の頭通りを越えてファミレスのさらに向こうだが。
和風ファミレスの近く。
誰か補足をよろしく。

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昔はあからさまなラブホでしたが、今は名称変更して一見わからなくしてますね。料金表も表に出ていないし。
歩道はたしかにちょっと危ないです。後悔しても取り返しはつきませんが、幼い頃からこの地に育った身としては、少し気をつけてさえ入れば問題ないという感覚です。
歩道も作ろうとしてますしね。いつになるかわかりませんが。
それよりも井の頭通り沿いの立地の方が私は苦手です。
井の頭通りに部屋が面すると、ホントうるさい。
そっちの方が後悔しても取り返しがつきません。

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第一期三次の締切も終わりましたね。
登録された方は、希望通り当選されたのでしょうか？
南側最上階もすでに埋まってますね。
順調に埋まっていくのでしょうか。

魅力的な価格住戸もあって、検討していますが
設備等の細かいチープな部分が少し気になります。

・キッチン流し下、洗面所の開きドア。
・ガスコンロ周りのタイル。
・乾式パネル中心住戸。
・4畳、5畳部屋に梁がある居室。

他にも少しあるのですが、この辺りは住んでみると
気にならなくなるもんですかね。

スロップシンクは、あると便利だと思うので
これはありがたいです。

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気になりだしたら気になりますよね。
同じようなことで正直迷ってます。
ただ、5年後にそんなところを気にならなくなると思うので、今は自分の虚栄心と向き合うようにしてます笑
安く買えたなら、その分、思い切って車を買い替えようと思います。今ならBMWの6シリーズが買えそうです笑

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64さん、
安いからそれなりの仕様なんだと思えば良いのでは？
安い物件にそれなり以上の仕様を求めるから、
物件探しや購入の決断ができない人が多い、
と聞いたことがあります。
物件の評価をして、採点するためにマンションを見てる訳でもないよね。
自分が住むために探してるんだよね。
自分が住むうえで問題ないかどうかだけ判断すれば良いのでは。

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東側を契約予定です。東側は道路対面に小さな公園も有り、とても静かな環境だと思います。交通量の多い西側のバス通りを通らなくても、車の通行があまり無い東側の道路を高井戸駅方面にまっすぐ進み、人見街道を渡って突き当たりの公園を右に折れると、駅近くの環八の歩道に出られます。マンション前は歩道が整備される予定で、より歩きやすくなるものと期待しています。
ラブホテル？は井の頭通り、五日市街道の二本の街道の先なので気にするほどの影響は無いと思っています。

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東側だったら、車のほとんど通らない公務員住宅前を歩いて人見街道横断歩道渡ると人見街道の裏道に出れるので
高井戸駅までの導線は安全でいいですよ。
旧環八はマンション前だけ整備されても他が歩道が無いのでなるべくなら歩かない方が安全ですね。

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皆さまのご意見を参考にして、購入させていただこうと思います。

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出入口が旧環八側にしかないので、東側の裏道へ回りこむのは面倒では？

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64です。

気になりだすと、キリがないですね。
最近、見てた他物件はここで書いたような内容の
気になる部分はなかったので、躊躇したと言うか…。
自分にとって、それを踏まえてどうなのか？
と、いう事を考えてみます。

>65さん
同じような気になる部分を、前向きに考えてられるんですね。
住めば、気にしないようになるのかもしれません。
自分も、少し視点かえてみます。
車は…。うちには無理かもです。笑


>66さん
そうですね。
価格以上の仕様を求めて購入の決断ができない…。
と、言うのは本当に自分に自問自答しました。
自分で住むために購入するので、問題がないかどうか…。
オプション等で、改善できる事もあるでしょうし前向きに検討してみようと思います。



再度、現地とモデルルーム見てみます。

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3LDKの角部屋のタイプについている、サービススペースというのは、バルコニーのようには使用できないものですよね？エアコンの室外機を置くスペースかな。

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＞＞72
室外機ときっちり表記している間取りも他物件ではありましたが、書いてなくても室外機置きの場合もあるようです。仮にスペースとして使えるとしたらどんな用途がいいでしょうね、低い植栽ならここで楽しんでも問題ないでしょうか。

こちらの広いマンションを考えるようになってから、気になることが一つ増えました、「掃除」です。やはり大変なのだろうと思っておりますが、毎日は無理ですよね･･･。

子ども達にも自分の部屋は自分で掃除するようにしてもらうことになりそうです。

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けっこう高いですね。
理由が知りたいです。

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周辺の地価が平米14万円まで下がっているのにね。

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価格に反映されているのは交通利便性かなあ、もちろん部屋も広いの多いし、生活利便性も高い場所だと思います。75さんの言うとおり現在の周辺地価と比較すると諸々条件がいいマンションと判断しても高いのかなと思いました。でもこれはあくまで比較した時に感じただけで、マンション単独で見たらそうでもないんですよねえ、やっぱりちゃんと価格なりの良さを揃えているなという感じです。さて、どうするか。

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75さん、周辺地価平米14万円はどこから拾ってきた数字ですか？実勢地価に比べ比較的低いとされる相続税の対象になる24年度路線価でさえ、バス通りで38万円／平米、東側の道路で33万円／平米となっていますよ。何か勘違いなさっていませんか？
是非、周辺の地価平米14万円の根拠をお聞かせ下さい。

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東電が売りに出したけど買い手が無くて杉並区が買った土地がそんなお値段ですよ。広い土地はどこも買いたがらないみたいです。

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でた東電の地価(笑)
あそこは杉並区が今のままの公園前提で購入する土地ですよね。

分譲用地としての地価指標じゃないのでなんの参考にもなりませんよ。

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ちなみに買い手がつかないのは語弊があって、周辺住民からの要望もあり、グランド施設を維持することができる買い手がいなかっただけです。

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東電は買い手が付かなかったと言ってますよ。

東電の広報担当者は「保有不動産の売却は、補償資金を確保するためなので、１円でも高く売るようにしている」と話す。

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あのグランドは公道に面していないから安いんだよ。

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業者が必死に隠ぺいを図っているなあｗ

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あのグラウンドの場所は利便性悪すぎだろ。価格が安いのは当然。
＞周辺の地価が平米14万円まで下がっている
アホか。じゃ、あそこで住んでみなよw
大雨降ったら川は増水、夏は蚊の大量発生、冬は日が当たりにくい、春は…桜が咲いて綺麗だな。
東電の売買は表向きに決まってんだろ。明大だけじゃなく、他民間企業も高値で買い取ろうとしたが、地元住民、お上の関係であーなったんだよ

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時代の流れだと、来年度以降、場所によっては地価上昇率が反転する見込みのため(行政、需要的にも)今が一番底値のはずですよ。
それ故、この地区に限らず、ある特定エリアは一斉にマンション販売してると、息子(最大手ディベロッパー)に聞きましたよ。

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ある特定エリア？

杉並区は１０年近く供給を絞り続けているはずだけど？

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少子化の時代に土地が値上がるとか＊＊＊
10年もすれば年寄りが死んで一戸建てがどんどん余る時代なのに

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>88
おっしゃる通りで時間の問題なんだけど、不動産持っている人は時間稼ぎをしたいんだよね。
乱開発反対とか言って、競合する不動産が増えるのを邪魔して、束の間の時間稼ぎ。

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売れるものとそうでないもの、価値判断がより厳しくなっていくでしょうね。東京の人口はそうはいってもあと10年くらいでは大して減りませんから、一律下がっていく訳でもないでしょう。
ここは売れるもの？どっちかなー？？(笑)

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売り手は今売れれば良いだけだけど、
買い手は将来の資産価値維持を期待しますからね。

それが不動産。

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ここって、第1期5期までいってるけど
どれくらい売れてるんだろ…。

半分くらい売れてるのかな？

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ここの2LDKって、投資の賃貸対象にされる方は多いのかな？

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幾つか抽選になった部屋もあったみたいですね。
うちは無事契約完了しました。
早く建たないかな～、引越し楽しみ。

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>94
おめでとうございます！

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>>95
ありがとうございます。
部屋のレイアウトや家具選定で毎晩家族会議です。

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ここのスレ２ヶ月無し？
寂しいね。あまり注目されてない？

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二次直前なのにね

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地域の需要分は終わったか

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