ザ・パークハウス池田山

あの有名な住宅評論家の坂根さんは、2012-2013の土地グランプリの中で
「住みたいマンション」として、以下の物件をあげてました。

パークハウス池田山
プラウド駒場
クロスエアタワー
晴海の遼君タワー
桜プレイス

見る目があるというか、売れてない物件や訳あり物件ばかりですね。

訳あり物件、事故物件、売れ残り物件と悲惨なランキングじゃないか。物件の質、立地はここが一番まともなのは間違いない。ていうか位までは坂根さんも恥ずかしいだろう。

池田山というと皇后さまを思い出す
今は素敵な公園になってしまったけど

たしかに。池田山レベルではこの価格は高いね。
品川区、しかも五反田なわけだしね。
たしかに2割引ぐらいならこの場所でも早く売れるだろうね。

高いと思うなら買わなければいい
別に貧乏人相手にしている訳でもないし
貧乏人がこういう場所に住んじゃダメでしょ

検討しています。
池田山レベル、とか、五反田、とか、見下すレスが多くて、ちょっと驚いています。
自分は東京生まれで、東京４代目ですが、東京の住宅地の細かい優劣は奥深いのですね。
たしかに、自分のいる地域でも、丁目で全然違います。

高いとは思いますが、自分の求めている内容があるので、良いと思っています。
もちろん早く完売して欲しいけれど、なかなか難しいのかもしれないですね。
マンション探しにそろそろ疲れて、待っていても理想の物件で手が届く物はないことに
気づきました。

先週現地見に行きましたけど、雰囲気いいですね。建物もかなり出来て来て、楽しみです。

なんだ？このスレ（笑）
麻布に対抗？憧れ？？
池田山と麻布じゃ地価も格も全然麻布が高いし、相手にされるわけないでしょ。おかしすぎる(笑)
こういう背伸びした書き込みばかりのところは決まって売れてないんだよな。
考えたほうがよいかと･･。

池田山いい響きです。ただ担当者の対応に問題を感じました。１回目の訪問の時は上から目線。２回目の訪問の時は全く違っていました。担当者で物件の優劣が決定する訳ではないでしょうけれど。

あと10戸になりましたね！
営業さん、頑張って下さい

来年3月入居で26戸中10戸残りってやばくないか。来年、減税谷間だし。
三菱だと値引きもなかなかしないだろうし、暫く寂しいマンションになりそう。閑静な住宅街が売りだからそれもいいのかもね。

物件の立地にもよると思いますが、三菱も多くの物件で値引きしていますよ。

２ＬＤＫ広いですね。ここまでの広さははじめてみました。
ただ設備は普通、他のマンションと変わりない。
駅からは遠いなという印象です。
モデルルームのダイニングの照明、２種類あるんですかね。

もうすぐ完成ですね。
何かCGより重厚感がないような。。

オーソドックスで落ち着いた佇まいですね。
池田山にはあってそう。

全然違いますね・・・・
重厚なデザインが売りなはずなのに。
タイル選定ミス？

企業の研修所みたい。たぶん設計した人も後悔してるかも。

価格の割に酷く安っぽいタイルですね。
設計者が悪いのか、予算削減のデベが悪いのか
知りませんが、出来上がってショックを受けるのは、
契約者です。

双方ともにそれを念頭に置いて仕事に励んで下さい。

ネガ云々より、これじゃ可哀相。

タイルの色とかは光のあたり具合で変わりますよね。
現地に見に行ったんですが、かなり雰囲気良かったですよ。山手線内でここまで落ち着いた雰囲気のところってなかなかないですよね。
子育て環境としては相当いい部類なんじゃないですかね。

都内屈指の高級住宅地にあって元首相仮公邸跡地に誕生したマンションとして、問題はないでしょう。
周囲ともしっくりと調和しそうですね。
契約者さんたちも満足されていることでしょう。

無理矢理けなしてる感じがちょっと痛々しい（笑）
まあがんばってください。

周囲の戸建ての方が雰囲気が良すぎて、調和といくかは残りの仕上げ次第ですね。

ザ・パークハウス元麻布もタイルの感じなど同様に少し安っぽいです。かなり似ていますね。
どちらも土地柄に馴染むデザインを目指しているようですが、地所ではなく藤和不動産の名残が多分に残っているのでは。。
企画者の力量が現れますね。

池田山って知り合いいるのでよく行くけど、寂れた感じするけどな。
古い家ばかりだし、置いてある車も型落ちの安物外車ばかり。私的にはあまり高級住宅街にはみえないけどな。まあ実際あまり地価も高くはないしね。
そういう意味では周りより、ここはかなり良い部類の建物だと思うよ。

新しいか古いかが高級がどうかにはならない。
どういう材質を使っているかが大事。
そういう意味で、ここは明らかにデベがケチってる。

見ました？


ここ仕上がりがすごい高級感、パース以上ですよ。

残り9部屋、
現地案内で必ず売れるんじゃないかな。

それくらいものすごい高級感です。

もう竣工なのに1／3も売れ残ってるとは、最近でも稀に見る厳しい状況だな。
ここ大丈夫なの？

＞496　見に行って初めて良さがわかるってわけですね。ここはひとつそのお言葉を信じて行ってみます。検討だけして結局行かなかった物件って今までたくさんあるんですよ。それで後日たまたま完成物件の前を通った時「想像より遥かに良かったじゃない」っていう後悔の経験もたくさんあります･･･。まずはその高級感がどれほどのレベルかを確かめたいですね。そういうマンションに住むと何か人生のモチベーションを上がりそう。

値引きどのくらいしてますか？

なんでこんな間取りになるのだろうか。
敷地は四角なのにわざわざ入り組んだ間取りにする意味がわからない。

池田山は槇文彦がすんでいるというだけで、超一流の土地とわかるが、このマンションは残念でした。

池田山って超一流じゃないでしょ 笑
中の上ぐらいじゃない？

ここがこれだけ売れないのも場所の割に高いからにほかならない。
マンションのつくりは周りに比べていいのにね。
五反田アドレスもやっぱり厳しいのだろうね。

買える人にとってはこれからは価格交渉のチャンスかな。

皆さん、坪いかほどなら買いますか？

槇文彦の家ってかっこいいぜ

外観高級感あるね。
近くの池田山プレイスより高そう

以前東側にマンションが建つらしいという話がありましたが
いつごろの予定なんだろう。

立地は良いので建物がかわるなら期待したい。

正面からの印象は、高級感はあまり感じなかった。
どちらかというと公務員官舎というか、悪く言うと公団のような。
余程、正面に前から建っている賃貸マンションの方が、窓も大きくモダンで垢抜けている印象だ。
それに間取りの悪さと、立地の割に手狭な住戸が多すぎて、
正直、池田山という土地柄にマッチしていない気がする。
この場所を選ぶ客層は100平米以下ではなく、もっと広い間取りを好むだろう。
残り9戸も売れ残っているらしいが、どうなることやら見ものである。

↑に書き込んだ者ですが、写真も撮ったので貼っておきます。
高級感、感じられますか？私には感じられません…
重厚な感じと言われれば、確かにそうとも感じられますが、
野暮ったい、重い感じとも取れますよね…。

>>512 これは確かにちょっと･･･どうしてこんな仕様になってしまったのでしょう。

実際に現地に行かれると分かりますが、前にも書きましたが、
この正面に建つ、モダンな明るいタイルのマンションと、
まさに陰と陽という対比で、それが却ってこちらの野暮ったさを
強調させてしまっている印象です。
周辺住民としては、前の総理仮公邸の面影を残しながら、
素敵な建物が建つといいなと内心期待していたので、
正直、ガッカリな気分です…

それに、無理にパブリックスペースを確保した影響か、
いびつな形をした間取りも多く、狭い割に割高な印象を受けます。
地価は坪500万円を優に超える場所柄だけに、小さく細切れにして、
一戸あたりの単価を抑えて販売しようとしたのでしょうが、
それが果たして功を奏するかどうか甚だ疑問です。

言葉が足りませんでしたね。＠500万円というのは土地の単価であって、
マンションの坪単価ではないです。地元の不動産屋さんに聞いて頂ければ
お分かりになると思いますが、500万円でも少々過小評価気味で、
形など条件の良い土地の場合、600万円以上の土地もあるようです。

人気がないとのご指摘ですが、それはどういう層に対してか、
というのがポイントで、万人受けする土地柄でないのは重々承知しています。
また、そこが美点でもあり、ネームバリューではなく、山手線の内側にありながら、
緑も多く、駅周りの喧騒が嘘のように静かな環境、第一種低層住居専用地域という、
都心では非常に限られた、景観や環境を重視したエリアという部分に
その価値を見出す一部の層の方にお住み頂ければ、
空いている土地も限られていますし、それで十分だと思います。
成城、田園調布は遠すぎるし、かと言って麻布や広尾はザワザワしていて
イマイチ落ち着かない、というような方にお薦めのエリアだと思いますが。

夜中の２時にあなたが必死すぎ(苦笑)

>No.517さん
イメージ落とすも何も、たかだか私の意見ですので（笑）。
ただ、"松濤やら麻布やらの〜"という書き込みでしたが、
私は広尾で生まれ、西麻布で育ったということと、
親の実家は田園調布ということもあり、都内の住宅街や土地売買に
多少の知識があるということもあり、池田山との比較を書き込みました。
特に必死という訳でもなく（笑）、このスレッドをお読みの方の
少しでも参考になればと思い、客観的事実を書き込んだまでであり、
それを必死だの自己満足だのと言われる筋合いはありませんし、
真面目に購入を考えておられる方にも雑音にしかなりませんよ。

>No.518さん
ごもっともなご意見、ありがとうございます。

写真まで添付して批判ですか。
すごいエネルギーですね。

上の者ですが、、

「このマンション前のモダンな建物」

とは黄色のマンションのことですよね？
わたしにはそうは見えません。

外観や好みは見る人により異なると思います。


どのマンションはモダンでどのマンションは公務員宿舎みたいだとか、そんな批判はわざわざ必要ですか？

価値観は住む人が決めればいいのでは？

あの〜、ここは個人的な感想を書き込んではいけない掲示板なのでしょうか？
人それぞれ意見があるので、購入に際して、多くの方の意見を拝見したいです。

519

黄色いモダンなマンション住人だったりして。

上記レスでの意見より
現地で実際の竣工建物を見ることを勧めます。

近隣の方という人の掲載写真(この方でいうモダンな建物あたりから撮影されてますね)より、実物のほうが数段上だと思います。
見れば分かります。

億以下残り数室の価格でしたら、この立地、建物ならまずまずかと思います。

他の地域と比較してあちらが高級だとかレスしてる方。
どの地域の住民も自分の居住地が一番だと思いますよ。
あなたが決めることじゃない。
どちらにしてもいわゆる「高級住宅地」には縁がなさそうな方ですけどね。

ここは池田山地域やこのマンションの批判スレばかりですが、
興味ないのでしたら見なければ？

ネガティブな内容を書くのに現地写真を掲載したり、
土地について高級だ高級じゃないなどくだらない発言したり。

ちょっと不思議に思ったことがあるのですが。地図で見るとこちらの立地は何かが集合しているような図になっていますよね、その中に位置しているような。建物群の集まりの中にあるということでしょうか。本当はすぐにでも現地に行きたいのですが他の物件も回っていまして･･･現地はどんな環境か詳しくご存知の方お願い致します。ワガママ申しますが写真などあれば助かります。

知らない人が買うところじゃないでしょ

>No.526さん
建物写真は既出ですし、やはり写真を見ただけでは分からない部分も多いと思いますよ。
建物のみならず、周りの環境、街並み、雰囲気など、合う合わないの相性があると思います。
同じ価格帯でも、エリアによって居心地の良さというのは違いますし、
やはり実際に現地に赴いてみないと分からないことも多いと思います。

ここ池田山は、言い方に語弊があるかも知れませんが、土地が人（住民）を選ぶ場所だと感じています。
私はまだ新参者ですが、この地に何十年もお住まいの方達の愛着心やプライドは、
かなりのものだと感じますし、そういうものが鼻に付く、面倒くさいという方だと、
あまり合わないかも知れません。

一つの例えとして停まっている車を見てみると、確かにレクサスやメルセデス、BMWも多いですが、
まずSクラスや、6シリーズなどです。あとハイヤーも多いですね。詳細は書けませんが、
政治家や財界、東証一部上場企業の経営者や、中小企業のオーナー一族も多い土地柄だからでしょう。
更に、本当にこだわっている方達はシャッター付きガレージなので普段は見えませんが、
時折出庫の時などに見掛けると、ベントレーやマセラティ、アストン・マーチン等、
余裕のある方達が多いんだなあ、と感じさせられます。
どちらかと言うと、そういうものをひけらかすこと無く、目立たぬように乗っているような、
そういう住民性を感じます。

まずは、是非お出掛けになってみられては如何ですか！

>>No.530さん

美化している訳ではなく、このエリアの雰囲気を知りたいという書き込みがあったので、
分かりやすく「客観的事実」を掲載したのですが、匿名さんは、実際にその、
>型落ちの安物外車が多くて有名だぞ。
というのは確認されたのでしょうか？

まず、型落ち安物外車、というのはよく分かりませんが、先述したベントレーなどは、
普段シャッターや地下ガレージに停まっているので、住民でもタイミングが合わないと
見られません。ですから、恐らく匿名さんの言われているのは、一階にある車庫や、
外から見える駐車場に停めてある車のことを言っておられるのだと思いますが、
33ナンバーで、新車から10年以上乗られれているような車はもちろんあると思いますが、
それは型落ちの安物外車とは言わないですよね。

私が知る限り、例えば五反田駅側から上がってきてすぐのお宅はシャッター駐車場ですが、
3台所有で、BMW、キャディラック、メルセデスSクラスです。ちなみに全て現行モデルですよ（笑）。
メインの通りに行って、すぐ右手のお宅はBMWの6シリーズクーペ、お向いはレクサスLS、
次のお宅はシャッターですが、中スゴイです！
個人のことなので、あまり書けませんが、何をもって型落ち安物外車が多いと言わるのでしょう？
それは勿論、そういう車もあるかも知れませんが、多いとは感じませんね。
それに型落ちと言っても、普通の一般国産車よりも下取り価格高いかも知れません（笑）
ちなみに、ここでは、価格が高いとか安いとか、そういう次元の話はしない層の方ばかりです。
私は、「安物外車」という書き込みに対して敢えて反論させて頂きましたが、
そういうことを書かれている方は、正直やっかみや僻みにしか聞こえません（笑）
まず、噂ではなく、自身の目で確かめられるのが一番ですよ！

自分の眼で確かめたけど、パッとしないなーって思ったぞ

そうですか。では、具体的にはどの辺りがでしょうか？

マンションの色合い、質感、雰囲気、・・・完成予想図のほうがまだマシだな、と思ったね

それは全く同感です。私も、まるで公務員官舎のようだと書き込んだら、批判されましたが…

池田山の街全体の雰囲気などはいかがでしたか？

暗い感じ

まあ、静かではあったけど

確かに、そういう感じありますね。良くも悪くもそれが池田山です。

あ、池田山公園は凄く良かった
これだけは想像以上かな

池田山公園は、あれだけ高低差があり、鯉の泳ぐ広い池に橋や石灯籠もあって、公園というより庭園ですよね。秋の紅葉も見事なのですが、五反田駅から桜並木の石畳を上がってきて、ねむの木の庭を折れて、インドネシア大使公邸を左手に見ながら、池田山公園を経て白金台へと進む散歩コース。春先には最高ですよ！

この辺り、とても素敵ですよね。
周辺環境の写真、以下に掲載して欲しいです！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/264161/

↑様々な書き込みがありますが、ザーッと目を通してみて皆さんのコメントをまとめると以下の感じかな？

・外装、重厚感がない。安っぽい。タイルの選定ミス？企業の研修所みたい。公務員官舎のようだ。重厚な感じと言われれば、確かにそうとも感じられますが、野暮ったい、重い感じとも取れますよね…。
・間取りが悪すぎだよね。立地はいいだけに残念すぎる。立地は申し分なし。価格もまずまず。ただ間取りが最悪。これでうちはパスした。

・池田山の印象、寂れた雰囲気。暗い雰囲気だが静かである。池田屋公園は素敵だった。

まとめてみると、立地は寂れて暗い雰囲気だけど静かな場所だ。皇后さまの実家があった？場所らしいですね？
建物は安っぽいという人と、高級感があるという人がいるようなので、まあ個人の感じ方の差？かな。
ただ、間取りが悪すぎという意見は多いようですね。

要は、場所はいいけど、施工=デベのセンスや設計がイマイチなマンション、って感じでしょうか？

いろんな意見がありますけど、池田山は、確かにひけらかさないお金持ちが多く居住している、には賛成です。
見てわかるお金持ちより、家柄が良いとか。。

それにこの物件の周辺だけでもそうそうたる経済界の重鎮が何組いるか、、それはそれはスゴイです。
しかも代々の居住ではなく、比較的新しく御宅を構えた方もおられますよ。

おそらくその方たちでしたら他の超高級住宅街でも御宅を構えられたでしょうが、現実に『選んだ』のは池田山です。
麻布や広尾、田園調布などなどなど住所を見て『すぐ分かる』高級住宅地ではなく『東五反田』アドレスです。

それが一番わかりやすい表現でしょうか。
成金の小金持ちではなくそういった本物のお金持ちが選ぶ街だと思いますよ。

このマンションの一億以下で買える部屋はお買い得だと思います。
過去に東五反田五丁目で新築時一億以下の物件なんて見たことありませんから。
失礼な言い方ですが、平米数も低めですしね。

建物は好みでしょう。
重厚感がありますね。

百聞は一見に如かずです。

見にいかれて判断は下すべきですね。

なるほど、すごい住宅街なんですね！

通勤にも便利な山手線内で、子供もいるので緑もあって、出来れば静かな住環境に憧れてこの物件に興味を持ちました。
ただ、現実問題として、この物件の一番手頃な部屋71㎡でも、7600万円です。
僕もそうですが、大手と言われる企業の会社員ですが、親などからの支援がなければ、ローンが組めるギリギリのラインです。ですが間取りを見ると、12畳ほどのリビングに、4畳代の寝室が2つと、主寝室もたった6畳。35年ローン組んで、こんな猫の額ほどのマンションで一生終わるのかと思うと悲しいのですが、それ程の価値のある物件なのでしょうか？上の書き込みを見ていると、平米数も低い、確かにそうなのですが、無理してここを買っても、前々からお住まいのもっと広い物件にお住まいの方達との価値観や、生活水準のズレ？など無理が生じてしまうのかと少し不安にもなります。

購入を検討されている方々の意見をお聞きしたいですm(_ _)m

都心では普通の価格ですね。
そして本来71㎡だと2LDKが妥当で、これも2LDKのメニュープランが妥当と思われます。
3LDKだと90㎡以上は必要ですので、ここも含めた都心エリアですと大体1億2000万以上の予算が必要です。
（ちなみにご指摘の7600万の部屋は北向き1階で、だからお安いといえます）

また、行けばわかりますが、このエリアは整然と区画された中に数億円以上の戸建てが大部分です。その中に大使館や官邸が点在しています。
自分もここは環境は素晴らしいと思いましたが、自分の住むエリアではないなと思い断念しました。

>1億2000万以上の予算が必要です。
そうなんですね…。となると、一般の会社員では、親からの援助などが無ければ到底購入できない金額になってしまいますね。いちおう、これでも会社では出世頭と言われて年収1500万ぐらいありますが、それでも無理そうですよね(T_T)

>この物件の周辺だけでもそうそうたる経済界の重鎮が何組いるか、、それはそれはスゴイです。
そういう方もいると思いますけど、上の書き込みを見ると、家の他に車も凄い外車とかも持っている方が多いようですが、住民の方達って一体どういう層の方達なのでしょうか？きっともし買えたとしても、固定資産税などもお高いのでしょうね(^^;

3LDKなら、少なくとも100㎡以上ほしいかな。
90㎡以下なら、できることなら2LDKにしてほしいところ。
そうじゃないと、ユトリが感じられない。

高級住宅地と言われる土地であればなおさら。ここが高級住宅地かどうか知らないけど。

年収１５００万程度で池田山とか恥ずかしいよ。埋立地のタワマンあたりにしときなよ。

>>550
タワーは子供もいるし、埋立地は液状化なども怖いのではじめから候補外です(^^;
1500万程度と言われますが、40代はじめの会社員なんてその程度が精一杯です。
では池田山には会社員は住んでいないのですか？それか、住んでいても役員クラスの高齢者ばかりとか？(^^;

だから普通のサラリーマンなんて住んでないよw

547ですが

>548さん

自分は年収2000程度ですが（会社員ではありません）、ここは断念です。

>549さん

>3LDKなら、少なくとも100㎡以上ほしいかな。

そうですね。自分が今住んでるマンションも、90㎡までは2LDK、100㎡以上で3LDKです。

大企業の高齢ご褒美サラリーマン役員なんてのもいないよ。清水建設だったかの社宅があるから若いのもたまにいるけどね。

何だか、このマンションというより、池田山という場所についてのご意見が多いようですが、

>548さん、40代で1500万とは頑張っておられると思いますよ！
確かに、企業経営者の方、例えばSONYの元会長や、オリックスの会長、服部セイコー一族など、
年収は優に数億ある方達もお住まいですけれど、会社員っぽい方達もお住まいですよ。
ただ、確かにあまり若い世帯の方は見掛けないかもしれません。

また広さについてですが、>549さんも言われている通り、やはり3LDKなら100㎡以上は欲しいですよね。
私の家は3LDKで160㎡ほどですが、そうするとリビングが40畳ほど取れますし、洗面・バスルームなども、
ある程度の余裕が取れます。既に建っているマンションは、それぐらいがこのエリアの一つの基準だと思いますが、
それに反して、このパークハウス池田山はほとんどの物件が100㎡以下と狭く、場所柄不釣り合いな印象を受けました。
売れ行きはどのようになっているのか、気になるところです。

>554さん
何やら知ったかぶりですねえ。「高齢ご褒美サラリーマン役員」という意味はイマイチですが、
例えば、美智子皇后のお兄様、日清製粉の元会長もお住まいですし、
他にも名だたる大企業の役員、元役員の方々も多いです。

>>547 >>553
年収2000万円もあるのに断念ですか！ちなみに今はどの辺りでお探しなんですか？

金額はおいといて良さそうな間取りの住戸は
比較的早い段階で売れていますよね。

7000〜9000万の部屋で70平米は、間取りが使いにくい。
せめて2LDKか1LDKだったら売れたかも。

設備面の大理石廊下、石をふんだんに使用している水周りはいいと思うけれど。

間取りはその通りですね。
72㎡のタイプだと、2LDKでも寝室が6帖と4.3帖。92㎡のタイプでも寝室が6帖と7帖って、
そんな狭い寝室で、キングやクイーンはおろか、ダブルベッド置いたら結構ギッチリ、という感じでしょう。

想定顧客として、ファミリー層を狙っているのか、それともシングル、DINKS層狙いなのか？
ファミリー層だとすると、1億近い金額を出して、家族3〜4人でそんな狭いマンションは辛いでしょうし、
かと言って、単身・カップル層には価格が高くなるため、1LDKなどの選択肢は無いようですし。
その辺り、そもそものマーケティング自体、ミスマッチな気がしませんか？

勝手な私感ですが、こんな細切れな間取りにするぐらいなら、
2戸コネクティング140㎡ぐらいにして、30帖のリビングに、10、6、6帖ぐらいの寝室。
それで価格は1.7億円ぐらいに設定したら、買い手は付かないものですかね？

正田さんはサラリーマン社長と違うでしょ。創業者一族。

>557

現在、数年前に購入した城南エリアのマンションに住んでいますが、都心への買い替えを考え、ここや港区、千代田区の物件のMRを数件回りましたが・・・やはりどれもお高いですね。
ということで買い替え自体を断念しつつあります。

今のところも、利便性まずまずで閑静、緑も多いので。

千代田区は、潤いのない街、緑のない街が多い気がしませんか？
職住近接と言ったって決してオフィス街に住みたいわけじゃありませんしね。

>>563
ここは、ザ・パークハウス池田山の掲示板なのでスレッドが違う気がしますが、
千代田区のことをあまりご存知無いようなので一言だけ。

千代田区といっても広く、確かにオフィス街もありますが、例えば番町エリアは、
英国大使館や、桜で有名な千鳥ヶ淵〜皇居、靖国神社など緑も潤いもありますよ（笑）
元々、江戸時代には諸藩の上屋敷が多く点在していたという場所柄、
緑や広い敷地を引き継ぐ邸宅やマンションも多くあり、確かに商店やスーパーなどは少ないので、
日常生活には少し不便な面もありますが、素晴らしい住宅地でもあります。

ご自分の朧げなイメージだけで意見を書き込むのは、慎まれた方が宜しいかと。