ドレッセ鷺沼の杜　【Part2】

よろしければ修繕積立（月額）についてご教示いただけましたら幸いです。

最初、7000円くらいで5年ごとに4000円程度アップしていき
25年目あたりには、月額25000円までアップしていくかんじですか？

「修繕積立金」
・単位専有面積・月当り積立金→約￥71/㎡・月
※専有面積100㎡の場合→￥7100/月
※棟（Ａ～Ｆ）、階数による積立金単価の差異はない
（上記の結果は全戸調べたわけではありません）
※経年による単価変動はない

（上記は重要事項説明書による）

安いと思ってたけど、こういうカラクリがあったんですね。

同じ規模のマンションで調べてみましたが、やっぱりこっちの方がかなり高い。

821さん
きっちり5年ごとではありません。5年、3年、4年、4年ごとに上がり、最後の14年間は上がりません。上がり方も、大体ですが+4000円、+6000円、+4000円、+6000円です。

823さん
ここは5段式の機械式駐車場が144台あり、3段式が165台あります。修繕積立金にはこれらの補修・取替費用も含まれます。国土交通省のガイドラインにも機械式駐車場は1台分当たり月6千〜15千円の修繕費が必要とありますから、それら費用を差し引けば私は決して高いとは思いませんね。平米あたりの単価も国交省ガイドラインの平均値くらいではないでしょうか？

822に誤りがありました。

以下に訂正します。

※経年による単価変動はない →変動します。
822の修繕費は当初5年です。

・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
　上記の値は値上げ分が含まれていませんので再計算が必要です。



824さんの記載を参照してください。

824さん

ご回答いただき、ありがとうございます。

ざっくり、試算してみました。
少々粗い計算ですが住居（広さ）によって修繕積立費は異なるので
7000円スタートで、ご提供いただいた数字で計算しますと
30年で616万くらいですね
これに、10年毎に初回の一時金と同程度かかるので
初回を含め70万が3回かかると仮定し210万とします。

そうしますと、粗い計算でも30年間800万は確実
この数字だけみると唖然としますが、これくらいは標準でしょうか？
それとも高めでしょうか？


修繕積立なので高い＝安心感を買っていると考えたいですが

ここの経費は確実にたかいですよ。
平米あたりのコスト計算も大事ですが、三十年間の総支払額がいくらになるのか、管理費も含めたランニングコストを考えるべきです。

同規模のマンションのランニングコストより確実に500万以上は高いですよ。
表計算ソフトに入力すれば、直ぐにわかります。

824さん

機械式駐車場の修繕は確かに必要ですが、利用者から料金を徴収するので、それを差し引く必要がありますよね？

電気代や業者へのメンテナンス代でいくらか使うにせよ、この物件の場合は、駐車場利用料はどの経費にいくら充てることになっているのでしょう？

1回あたり70万ということはかなり広い方の部屋ですね。800万という試算は結構近い気がします。800万÷360ヶ月÷面積で㎡あたりの単価が出ると思うので、下の国交省ガイドラインに書いてある平均値と比較してみてはいかがでしょうか？その際、駐車場の考慮もお忘れなく。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

15階未満10000㎡以上の平均が178円/㎡ってなってるから、85㎡で30年間の平均は総額約550万。平均よりは200万以上は高いかもね。

結論は、国交省のガイドラインが言っている範囲（3分の2が包含される）内ってことですね。
ということは、決して高いとは言えないということ。

高いって言ってる人は、ただここを批判したいだけ。

そんな事はないですよ。
実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。
広大な庭の手入れ、過剰な位の共用設備を賄うには、其れなりにランニングコストは負担するのが当たり前。
事実を冷静に受け止め納得して買う必要はあると思います。

832さん

＞実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。

具体的な物件名（もしくは場所）と数字で教えて頂けませんでしょうか？

批判とかじゃなく、私も計算しましたがやっぱり他より高いのは事実です。

老後年金生活になり、それでも毎月五万以上払うのは厳しいから辞める予定です。

で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

もちろん、支払い金額＆能力は熟考する必要ありますが。

835さん

>で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
>月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

→論点がずれていませんか
　安い方と指摘されているのは、こちらの修繕費用に対して安いだけであり
　修繕費用が足りないという発想はおかしくないですか
　通常、修繕費用は計画に基づいて足りなく内容に積み立てるものです。
　最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです。
　そして、「イザ修繕の時」とは、何の根拠かわかりかねます。


>古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
>その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

→修理費とありますが、これは修繕計画外の破損なのでは？
　この場合ですと、修繕計画に含まれてないので別に費用負担が必要になると思われます。


>「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
>安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

→こちらの修繕費用に対して安価だとして、
　それがなぜ安い部材とか仕様を落とすことにつながるのが説得力がありません
　他の方々が主張されている他の物件に対して高いという評価は
　事実なのではないでしょうか

　つまり、標準的な修繕費用価格ではなく高いということ
　個人の捉え方でしょうが高い＝高い部材で仕様も高いと、お考えならばそれはそれでいいですが

入居済み住民さん、ってどこの？
ココは来年竣工。。。

重要事項説明の担当者に確認…は契約者のみでは？
が、自分の契約物件を「泥沼」とは言わないよね？

確かに他と比べると高いけど、他の人が言ってるほど(500万高いとか)ではないね。

誰か他物件の詳しい修繕費情報出して〜

841さん

批判したいので他と比較して高いっておっしゃってるだけだから出てこないかと～。

>>837

＞最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです


修繕費足りなくなるマンションいくらでもありますよ。。

前に、最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体通常ありえない、とか言ってる人いたけどそうでもないみたいよ。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29563/

「デベロッパー（売主）は、マンションを長く快適に使うために必要な資金である修繕積立金を意図的に低く設定するのが通常」だそうです。

＞＞844
もちろんそうでないマンションもある。修繕計画に合わせて一定期間積立金を上げる仕組みを取ってる所もある。

何処の住民でもイイでしょ？

この物件を真剣に検討して得た情報を提供してるだけです。
確かに重要事項説明は契約者しか受けられません、その通りです。
その時に確認して、高いと判断して申し込みを解約しました。
適当に批評してる人よりはよっぽどマシな情報提供してると思います。

まあ、高い買い物だからそれぞれ気になる点は解決しないと決断できないですよね。でも、あんまり煽られてもね・・・。
うちは、修繕費等はあまり考えなかったけど、まあそんなに鷺沼駅から遠くない立地（これまた意見はありますが）や価格で、アンチにはあり得ないF棟に決めちゃいました。
アンチが何言っても最後の決断は自分の条件に合致するかどうかだと思いますよ。

修繕費が高くなってる頃には、繰り上げ返済で完済している人も多いでしょうし、
そこまで心配しなくてもいいと思います。

847さん

別にこの物件が悪いなんて言っていませんよ。
買われるなら847さんの様に、重要事項説明を受けてサインしたと言う事は、問題ないと判断して買われたのでしょうから。
正直、私もかなり迷って、色んな理由を自分に言い聞かせて、この物件をキャンセルしたんです〜よ。

修繕費が他の物件よりは高目に設定されている、管理費が高い物件である事を言いたいだけ、余り気になさる事ではないと思います。
因みに私が購入したマンションも鷺沼とはそんなに変わりませんよ。管理費とその他経費がかなり下がったのと、ローン減税が年内適応になる、エコポイント対象物件で決めました

849さんへ
エコポイントは間に合ったんですか？？
もう財源の底をついたから今から契約する人は間に合わないですね。

最近ＭＲ行きましたが、Ｆ棟すごいですね、、、
我が家は絶対パスかな

遮音壁つけないと売れないよ。
現地見学した殆どが諦めるよ。

後、未だに積み立て修繕費を未定にしてるのは駄目だと思う。購入者を馬鹿にしてる。

ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。
結局、この時点の修繕費予定表つくるのは管理会社(ドレッセは東急ファシリティ？)なんで、そこの方針によるのかもね。
将来的に管理組合が発足して、修繕費見直す気力があれば、もっと安くなるかもね。

先ず無理だと思うよう。
ここは490弱の大所帯だから過半数以上の同意がないと変更出来ない。
管理会社が資産価値を落とさない為の必要な経費と囁かれたらかなりまとめるのは難しいでしょう。

エコポイント最高ですね。
商品券と引き替え完了しました。
まだ間に合いそうですよ。

エコポイントが出るから買うの？

鷺沼から歩いたけど遠いね

この距離なら一軒家買わないと。

ってか、>856さんは、此処の購入者じゃないでしょう？
来年秋の竣工物件の代金払い込んだ？！

856です。

別の物件買ったから貰えたんですよ。
貰えなくなる噂出てるから、まだ大丈夫みたいである情報を流しました。

住宅エコポイントはすでに受付終了ですよ。

すでに竣工していて住宅エコポイントに引き換えずみか、
間に合わなかった場合でも、
相当の商品券がもらえる保証のある物件はありますね。

ごめんなさい。
竣工じゃなくて着工ですね。

他の物件で引き換えずみと
言われたのはなんだったのだろう？

即入居出来る物件が対象っていう意味でしょう。
入居可能なマンションについてはまだ受け付けしてますよ。

一応買い換え検討中なのですが、やはり過去の土壌汚染問題と、近くのトンネルが・・・。
土壌汚染って、そんなにすぐ浄化されるのですか。

http://www.d-saginuma.com/5reasons.html

ドレッセの公式ホームページより。

汚染土壌はすべて撤去したとありますので問題ないと考えられます。

気になるなら止めた方がいいでしょ。
他にもマンションあるしそんなにここにこだわる理由がなきゃね。

TO：854さん

>ここや、あざみ野ドレッセの修繕費見たけど高い。この近辺の
>野村や地所の新築物件、藤和の中古も調べたけど、全然高い。

他の具体的な物件名は伏せていただいていいので
ドレッセと比較した場合、いくらくらいの高いのか教えてください
（30年の総額での場合ですか）

ドレッセシリーズは、他に比べて高いというのが前提なのか知りたいです

修繕費が高い話題まだ続いてるんだね。
少し前に色々書かれてましたよ。
700-500万程度差があるみたいです。

実際は比較されている物件の長期修繕計画表を貰って
ご自分で計算された方が良いと思います。

私も計算しましたが、同程度差額が発生しました。
それ以外に駐車場代など周りの相場と変わらなく、使い道はやはり修繕費の様です。
しかしながら、問題ななは重要事項説明でその資金の使用先が明確にされていないのが不安で私は検討から外しました。

TO:867さん

ご回答ありがとうございます。

>700-500万程度差があるみたいです。

私も他の物件（有名デベ）で計算すると総額500ちょっとでした
でも、そこは大型物件をウリにしていて駐車場で黒とのことで
一時金も初回のみで修繕も3回くらいしかあがらないようになっていました

ただ、その物件特有のはなし（セールスポイント）だと
思われたので標準的な値段レベルがつかめず質問しました。

こちらの部屋の広さは別格でしたので魅力的なものの
住んでからツライのも…
もし、通常の物件と比較して、さほど変わらないレベルならばとも思ったんですが
老後を考えると難しそうです

どうもありがとうございました

広くて安いし、と目先の価格だけで買うと本当老後に後悔すると思うので、我が家もやめました。
あと老後を考えるとあの距離はかなり辛いかな…

だから、700-500万も高くないってば。
80m2の部屋で30年の合計が750-800万くらいだよ。どんだけ安いマンションと比べてんのさ？

どう考えても、＋500万とかにはならないんだけどなぁ。総額が800万ぐらいだよね。高い部屋で。

確かに修繕費だけでは差額が出ないかもしれません。

ドレッセF棟３０年総支払い経費
修繕費７６０万円
駐車場代１２０００円

川崎市内４００世帯大規模マンションA
修繕費４５０万円
※駐車場代１０００円）

修繕費差額：２８０万円
管理費差額（１．６千円×３０年）５６万円
駐車場代差額（１．１千円×３０年）４００万円
総額差額約７４０万円

これが私の持っている資料です。
マンションAは現在も販売中ですが、マンション全体の長期修繕計画書の差額とは約８億円程度ですが
修繕内容に不審な点はありませんでした。ドレッセ２８億、Aマンション２０億円で計画
ドレッセと比較して建物が１１階建て、敷地面積はほぼ同じ、駐車場は大きく全て自走式で格安。
中庭がありかなり綺麗に手入れされています。
共用はカーシェアリングやコンビニ、ガーデニングなどが無い程度でほぼ同じ内容。

これは一番差がついたケースです。
参考になれば。

駐車場1000円って（笑）

どんだけ駅から通い物件ですか。
ここを検討してる人はいくら安くてもそんな物件に住みたくないと思います。

ドレッセと比較するに値しない。

書き忘れました。
A物件は最寄駅から徒歩８分ですよ。
都心へのアクセスはA物件の方が30分と良いですが
立地は川崎市でもあまり良いとは言えません。
でもだからといって駐車場代が安いわけではありません。

分譲の場合、駐車場代は地権者が居るわけじゃないのでマンションの為に
使われるのが普通です。

ドレッセの悪いところは駐車場代で集めた資金の使い道が明確になっていないところです。
長期修繕計画書には、積立金から機械式駐車場のメンテナンスの予算が組まれていたのに
何故ここまで駐車場代を高くする必要があるかです。（確か27000円～11000円で300台程度？？）

A物件は、長期修繕計画で徴収しているので駐車場代は不足の事態に備えての備蓄費用と
重要自事項説明書に明記されていました。

ドレッセを悪くは言いたくないですが、契約前にこの点を営業さんに確認したのですが
はっきりとした答えが帰ってきませんでした。
東急さんが何かを隠しているのかと疑ってしまい保留中です。

874さん
営業さんに確認された際は、可能ならば結果を教えてください。

駐車場代は利用者負担ですから、それを除くとここで議論されていた修繕費云々が高いというのが、ちょっと言い過ぎって感じかな。
私が比較した物件の駐車場は、だいたい1万越えで今借りているのとそんなに変わらなかったから、これが相場と判断しましたし。
まあ1千は魅力ですけどね、どこなんだろう？
ただ、質問に答えられないとしたら大きな問題ですよね。うちも担当に聞いてみよう。

徒歩九分のマンション買うぐらいなら戸建てを買うのが普通

876さん

駐車場は確かに利用者負担ですが、満車にならないと修繕費に上乗せされる事を重要事項説明会で質問して確認済みです。
即ち住民全員負担です。
分譲マンションで、駐車場は格安にして清掃や照明などの経費負担が普通らしいく、数百円から高くて1000円というのは、大規模マンションではよく見かけます。

営業さんに是非確認して情報下さい。
私は担当者が分からないと言われたので、販売責任者に直接問い合わせまでしましたから。
非常に回答に興味がありますね。

878さん

大変興味深い有益な情報をご提供いただき、ありがごうございます。
これは重要な問題ですね

>878
住民全員で空いてる分の
利用料(もしくは修繕費用分？)を負担ってことですよね？
誰も借りなかったら試算のとおりですが、
少なくとも半分以上は埋まるのでないですかね？
担当者さんの口振りだと7割～ってふうでした。

まあ、うちみたいに
カーシェアで十分に感じる世代が多ければ
それに近い状況になるかもですが…。

ここのカーシェアは台数が少なすぎるのが
なんとかならないかなぁ。
近くのタイムズはカーシェアやってないし。

TO：872さん

お礼が遅くなりました。
参考例のご提示ありがとうございました。

ほい

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71555/

安い安いと猛アピールしてた物件ってこちらですか・・・

よく鷺沼と比較しましたねという感じです（苦笑）

８８０さん
結局車を使いたい時はみんな同じですからね。週末、雨の日など。鷺沼だと駅の近くの
タイムズにカーシェアリングがありますね。あとは、オリックス、カレコカーシェアリング
クラブなどもあります。平日などに乗らないご家庭なら維持費の事など考えるとカーシェア
で十分なのかもしれませんね。

882
鷺沼とはベクトルが違うかな・・・

今日、工事現場を久々に見てきたら、外壁の縦に色の濃いレンガが入り、少し引き締まった感じになってきましたね。学校のような感じがしてましたが、工事が、すすんできたら、よくなってきましたね。
これからが、楽しみです。

>880さん、通りすがりです。明確に損益分岐点は設定されてますよ。だいたい5〜7割ってところで赤字が出たら管理費から自動持ち出しの場合が多いですからしっかり確認すべきですよ。

ほんとにカーシェアリングで十分って世代がまもなくマンションを買い始めますから。車を買わない分早いですよ。

駐車場使用料金のことが話題になっていますね。

１期目の予算書で、「管理費収入」だけで「支出」の
何％を賄っているかがポイントです。

不足分は、駐車場使用料収入を流用します。
おそらく予算の段階で、この使用料が流用されることに
なっていると思います。

気にならない人、気付かない人にとってはどうでもいいんでしょうが、
要は、赤字を貯金で埋めているということです。

駐車場の空きが相当多いと（多くなると）、赤字を埋めることができず
「管理費を値上げするか、不足発生時にその都度徴収」という事になる
こともありえます。

管理組合の最大の支出は「管理委託費」です。ここを削減する事が大事です。

管理組合設立後、直ぐにでも管理委託費を見直せば削減できるようです。

購入者さん、購入予定者さん　頑張ってください。

886さん
本当ですね。私も見てきました。完成が楽しみです。

高速側の防音壁工事をしていて、ドレッセの前だけでなく、かなり長いさはがあるようです。東急が売れ行きがよくなくて、負担したんでしょうか。

今日は駅からスカイツリーや副都心がよく見えますね。
場所によっては散歩しながら富士山が見えたり、夕方羽田に着陸する飛行機のライトも見えますよ。
沿線でも特に気持ちの良いところですね。

890さん

いま工事してる防音壁はドレッセも東急も関係ありません。
他の高速近隣の住民さんが申請して建ててもらっている防音壁です。

おかげでドレッセも恩恵を受けれましたね。

防音壁はドレッセまで届かないって営業さんに聞いたんですけど、実際どうなんでしょうね？

>880です。
気になったので管理規約を見直してみました。
半年前のことなのですっかり忘れてましたが、
駐車場は80%の稼働率で収支が釣り合うように
予算を組んでいるようですね。
それ以下だと負担が発生するようです。

とはいえ、まずは管理費の見直しからという気もします。
とくに管理業務委託と植栽の手入れなんかは
見積りに作業単価の情報も入っていないので。
これって一般的なんでしょうかね？
うちの業種だと、
お客様にこんな見積り出しても通らないんですが。。。

積立修繕費を入居後に何とかするなんて甘い考えは辞めた方が良い。
最悪払う覚悟は持って買わないと後悔しますよ。

騒音の問題も、そうです。
リビングで窓も開けられない生活環境はさいあくですよ。
話し声が聞こえないんですから、、、

皆さんの安易なアドバイス私は無責任だと思いし、ちゃんと考えてください。
足りない積立修繕計画なんて今時ありませんから。

買えないならもうここに粘着してないで、さっさと矢向のマンションを買われたらいかがですか？

矢向の物件？
何の話をされているのですか？

全く訳の分からない話をしないでください。

防音壁なんて簡単にはつかないよ。
申請して何年もかかるもの。

実物で騒音確認しないで買うなんてあり得ない。
実物出来てからモデルルーム行っても遅くない、多分売れ残るから。

上層階の騒音はかなりするから要注意！
それと、ここの修繕費はタワーマンション並の金額だよ！
それを無責任に入居してから変えたら？なんて意見は素人か詐欺師やね。
駐車場八割稼働で負担なし計算なんて、先週末確認したけど、ドレッセの責任者誰も言って無かったよ。
ガセネタばかりで困るね。

>894です。
ガセとか言われても、
手元の管理規約にそうあるので。。。

具体的には管理費の予算のところです。
まだ案の段階なのであくまでもご参考までに。

営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？

もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？

＞営業さんの回答と、貴方の手元にある管理規約とやら？何方が正しいの？
もう一度確認してみますので、何ページに書かれていましたか？


899さんではありませんが確認しました。
Ⅳの予算のところに記載があります。。。。
但し899さんのおっしゃるとおり案かと思いますので、正式なところは是非営業さんにご確認ください。

何ページに何と書かれているのか教えて貰えませんか？
稼働率八割が目安なんて書いていないと思いますが？
契約者なら分かるはずですよ。

因みに私も読んだ事ありますから、嘘は直ぐに分かりますよ。

>899です。
うーん、>902さんが何故そんなに疑うのかわかりませんが、
管理規約をお持ちなのでしたら、IVの管理費の収支表をご覧ください。
駐車場の収入は80%、バイクは70%で予算が組まれてます。
まぁ、変動費もあるので80%を切ったら必ず不足ではないですが、
固定費の方が多いのでだいたいこの数字かと。

ページ番号は夜にでも確認しますね。
私の読み方が間違っていたらご指摘ください。

契約者しか知らない情報を煽られてベラベラと掲示板に書かないでください。

ほんとに購入を検討してるなら営業に確認すればよいこと。

大した情報じゃないですよ。
そもそも購入前に開示すべき情報ですよね？

隠さないといけない都合悪い情報だからでは？
ドレッセの中で一番積み立て修繕費についてクローズな物件であるから疑われて当然ですね。

他の物件は聞きもしないのに、説明してくれますから。

駐車場の利用率と管理費増減の話ならわかるけど
なんで修繕費用の話がでてくるの？

おお、いいタイミングにレスが。

重要事項説明の長期修繕計画で見る限り、
ここは駐車場利用料を修繕費用に回している物件じゃないですよ。

長期修繕計画は積立金と基金のみで行うって計画でした。
そこには駐車場施設分も入ってます。
ここまでは事実。

以下は推測ですが、
そうなると駐車場利用料は全部管理費にあてていそうです。
修繕積立金の高さがそれを裏付けてくれます。
予定より多く入った分はたぶん修繕積立金に回されるのでしょうね。
だから、駐車場利用料は管理費と"修繕費用"に充てるって書かれているのです。

Q.E.D.


まぁ、あくまでも推測ですけど、
よくあるパターンなので当たっているのでないかと。

逆に駐車場利用料から修繕費用を見込む計画だとしたら、
その時点でその物件は危ないです。
確実に計画見直しが発生します。

駐車場料金の使い道がハッキリしないのは問題では？
何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

しかも稼働率八割なんていい加減な取り決めを管理規約にうたってるマンション、本当に大丈夫？
営業に聞いてもハッキリ答えない、高い買い物するのにサイン出来る方達は太っ腹ですね。

修繕費減額なんて安易に考えてる人もいる様だけど、変えられない、寧ろアップする位に考えてないと破産するよ。

>何度も議論になっていますが、高い修繕費や管理費も安くないのに、何故に高い駐車場料金をとるのか？

駐車場の維持費が結構高いので、全く使わない家庭にも負担させることは問題あるじゃない？

管理費の仕組み、あまり詳しくない方でしょうか？
修繕積立に回されない駐車場料金は管理費に加算されます。
ちなみに管理費はマンション住民からなる管理組合のお金です。
つまりデベや不動産会社には回らないお金です。
使い道は管理組合で決められます。

管理費の多くは受付業務、清掃、警備員の人件費に当てられます。
常駐フロント、常駐警備員の有無、清掃回数、夜間警備の有無が、
そのまま管理費の金額に反映されますね。
ここだと、上記がフルオプションなので人数的には6～8人月分でしょうかね。
1人月を100万でざっと計算しても600～800万くらいかな？
この時点ですでに住民からの管理費は使いきってしまいますね。
じゃあ残りの固定費とかをどうするのか？
足りないから駐車場利用料で補填するんです。

なので、管理費が高いのに修繕費も高いという意見は
関連のない2つを結び付けているだけで無意味です。
管理費が高いのに駐車場も高いと思われるようでしたら、
フロントや警備員のいない物件を探さなくてはです。

失礼な投稿ですね。
理解されて無いのは貴方の方です。
管理費はマンションの共益を維持するランニングコスト、修繕費は共益を修繕して維持するコストくらい分かりますよ。
問題は駐車場料金を何に利用する明確に説明されていないのが問題なんです。
何の為に集めるのか？不思議に思いませんか？
もし、予備的なお金であるなら管理組合がその使い道を決定すると規約書に謳うべきでは？

そもそも今の時点でチラシに積み立て修繕費が未定と記載しているのも不思議ですね。

失礼に感じたなら申し訳ないです。

予備というか、駐車場料金を入れないと
住民が払う管理費だけじゃすでに足りないんです。

ところが、
管理費3万円なんて書くと皆が敬遠してしまうのと、
駐車場を使わない人に不公平感がありますよね？
だから、せめて管理費を少し下げて
駐車場料金の名目で実質的には管理費を回収します。
そもそも、管理費の対象には駐車場の管理も入りますが、
駐車場料金は地域の相場なんかをベースに設定するので、
駐車場に使われない分の方が多い場合もあります。
それでも、近くて地域の他駐車場よりは安い値段なはずです。

これは、ごくごく一般的なやり方です。
駐車場料金が高く感じる場合には、
管理費の増額かコスト削減を管理組合に提案することになります。

不明なことがある方は営業さんに聞けばいいと思います。。
ここで売主以外の方々が内容の捉え方の議論をしても結論は出てこないかと。。

また、「営業の方の回答が明確でない」、というスレをご覧になって不安になった方も
直接営業の方に聞かれて事実の確認をするのが良いと思います。

912さん
同感です
説明がないと、あらぬ事も考えてしまいますよね


有名デベの大型物件で911の方がいうようなフルオプション物件の重説でも
営業の方から駐車場利用率8割で黒であまった金額は修繕費にまわすと説明があり
そのおかげで、この物件に比べ修繕費が250万程度は安く一時金も初回のみ
911の方がいうような管理費と修繕費が両方とも高額ではなく、むしろ安いです。
ですから必ずしもそうではないですということを、お伝えしておきます。


個人的な見解ですが見てきた物件からすると駐車場の利益は修繕費にまわすのが
一般的ではないですか？


ドレッセは、駐車場利益を修繕費にあてるが駐車場利益を確保できない場合を考慮して
あえて、修繕費用の最大値をだしている可能性はないですか。
あくまで駐車場利益がでない場合の最低ケースを

人間って提示額よりも値上がる事は納得できませんが
値下げすることは歓迎しますし（淡い期待かもしれませんが）

いずれにしても、補足説明がないのは不思議ですね

答えは出ていませんか？
マンションの理事会が賢くないと、管理会社が儲かる仕組みを予め計画してるだけなんですよ。

駐車場の維持管理に修繕計画表で書いているのに、何故駐車場代が必要なのか？

その上、利用者が任意の稼働率が無いと管理費を上げるのも疑問です。

>1人月を100万でざっと計算しても600～800万くらいかな？

1人月が100万ってありえないです。どこの管理会社でしょうか？
この物件なら、人件費は３割くらいじゃないですか？
残りは、各種保守点検、植栽、光熱費、それとケーブルテレビやインターネットなどのサービス使用料など。

>マンションの理事会が賢くないと、管理会社が儲かる仕組みを予め計画してるだけなんですよ。
その通りですね。
この規模のマンションなら賢い方は大勢いるでしょうから、大丈夫でしょう。

すみません。
マンション管理会社の人月単価は詳しくないのです。
知っている方がそうおっしゃるなら、
そのくらいなんですかね？ずいぶん安いような…。

製造業やソフトウェア業だと職種によりますが、
5000～10000円が時間単価なので、
それに×140時間換算で算出しました。

うーん、3割だと
ほとんど給与支払いで消えてしまいませんか？

管理会社が儲ける仕組みについては同感です。
ただ、駐車場料金が高いと訴えるだけじゃ、見積もられた管理費支出を下げられないですよね。
じゃあ駐車場料金のかわりに管理費を上げましょうってなったら意味がない。

というのも、管理費の予算は想定する駐車場稼働率で
きっちり収支が釣り合うように組まれるからです。
予算で余ってるんだったら、
管理費／駐車場料金を下げてよってなっちゃいますから。


たぶん初年度は難しいのですが、他からも見積りをもらうなりして
管理費支出を下げる工夫をしなきゃなと思います。

その後、400弱ある世帯数の2/3の賛成を得るのは至難の技ですよ。
業者の狙いはここにあります。
減ったら資産価値下がるのでは？
安い所ではサービスや品質が心配だの、反対される可能性大です。