ドレッセ鷺沼の杜　【Part2】

以前、シュミレーションしたことを忘れていました。３階は、桜の木の天辺すれすれだった記憶です。
高速以外は、よい物件だと思います。悩むところです…。

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>749

F棟とは高速のどちら側の棟でしょうか？
川崎インター側？
横浜側？
現場では呼び方が
違うので

それと下の高速側の２棟は

サレジオ教会道路
側の棟（斜面頂上）に建っている建物の１階の高さが

高速側の棟は３・５階になります

段々畑的な斜面に建っているからそうなります

ちなみに高速側の３階からは高速の下り車線（出前側）は中央線しか見えない
レベルです上りは
完全に見えますが

まだ桜の植栽が小さいので窓より下に見る事は出来ます

あと下の棟で日当たりを考えるなら
最低でも
４階以上だと思います


３階と４階以上では
昼間でも明るさが
全く違います

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直前までこの物件を迷っていたものです。

確かにF棟の値段、鷺沼ではあり得ないですよね。
現場の高速道路と建物の間に何回も時間帯や天候が違う日に確認しにいきました。

結論から言うと、何階であっても騒音は酷いのてリビングの窓は開けられないと考えた方が良いですね。
西日はかなり差し込んできます。
雨の日の騒音は晴れた日の1.5倍はして不快です。
四階から下は、廊下側でも壁になるのでリビング側が窓開けられないとなると風通しは悪いと予想します。
また、このマンションの積み立て修繕費はかなり高いと思って下さい。部屋にもよりますが、物件価格のプラス七百万余分に払う必要があります。
我が家は、断腸の思いで諦めて他の類似物件にしました。
参考になれば幸いです。

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あざみ野やたまプラの物件よりはるかに立地・住環境はいいけどね。
大規模のせいか鷺沼にしてはコスパは優れてるし。Ｆ棟ってそんなに悪いの？

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754

あざみ野やたまプラ物件より優れている根拠は？

駅遠だし、立地がよいとは思えない。

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駅から10分ですよ。遠いですか？歩いたことあります？
古今東西、住宅地は高台＞＞＞低地です。
たまプラの物件はさらに高圧線がね。
住宅街の質を考えても、美しが丘３＞土橋３鷺沼４＞＞あざみ野＞美しが丘２かと。

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あざみ野も駅から１０分ですよ。

http://www.azamino43.com/top.html

どんぐりの背比べですね。

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住宅地は生活利便性が悪いよ

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駅遠なら戸建て買うでしょ。
ここはリセールが厳しいよ。
宮前平の駅近の方が便利だと思う。

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たまプラやあざみ野は奥に入ると不便だけどここはそうでもないですね。
たまプラまで歩いて行けるし、高速の入り口や区役所も近い。
もし、不便に感じるとしたら駅北側にスーパーがないくらい？

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>>757
そこ建築も立地もダサすぎじゃないですか？
川伝いに歩いた新石川アドレスですよ？しかも高速脇（笑
いや、どう考えても鷺沼～あざみ野間のドレッセはここが一番まともだと思います。
田都の宮前～青葉間は駅北部の方が高級。あざみ野は論外ですね。

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川崎アドレスなら元石川が良い人が多いよ

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>>761

北口にあるサンクスがマイバスケットか他のスーパーになればいいのにね。
コンビニのままじゃ駅前のセブンに勝てないでしょ。スーパーにした方が絶対儲かる。

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高速脇は厳しいのかな？
市ヶ尾の高速脇物件も大幅値引きしているみたいだしさ。

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っていうかマンション市況自体が厳しそう。ここは各停駅とはランクが違うのでまだマシとは思うけど。

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リビング前が高速はキツイ。中側住戸の防音壁的扱い。

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廊下側が高速の方がキツイ。寝室がウルサイと夜寝れないよ。

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駅遠で高速沿い買うなら駅近の線路沿いの方がまだマシ。

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F棟は中住戸の防音壁扱い、まさにそんな気がします。
思わず営業さんに言ってしまいました。

値段は魅力ですが、市が尾よりも高速道路に近くて、防音壁無しなので、どうひいき目にみてもやはり難しいと思います。

実際に、部屋が内覧出来ないと判断出来ないなー

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人柱になりましょう。
何を妥協するかは、それぞれ違いますからね。

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市が尾なんて住めますか？というよりあざみ野以遠は敬遠。あざみ野でさえ条件付き。
なら宮前平の駅前の方が現実的かな。

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江田在住ですが駅近なので、鷺沼からここまで歩くより早く帰宅できるよ。

駅遠は戸建てじゃないと意味ない。

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江田以遠は田園都市線Ｂ層の住むところです。住めません。

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最初は私もあざみ野までかなって考えた。

でも、条件が良いと坪単価が都内並みになりお買い得がなくなる。
範囲を広げてみると青葉台までは、街並みは意外に良いですね。
田舎過ぎず、高すぎずです。

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うーん、川崎アドレスも敬遠されがちだけどね

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宮前平駅前は尻手黒川道路沿いか斜面に建つマンションしかないと思うが

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お買い得を求めるなら、青葉台より中央林間ですね。

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そうですが、青葉台を過ぎると一気に街並みが変わってしまいます、、、

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川崎市犬蔵周辺も、激安だよね
駅遠はやはり安い

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あ、専用リムジンバス出てるやつデスね。
確かに安いけど、最寄り駅たまプラーザと宮前平変わらんような気がする、

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田園都市線の中で３番目の早さで開発されたのが鷺沼なんですなー。
東急電鉄初のマンションも実は鷺沼から始まっている。
いわば、歴史の浅い田都の中でも東急との関わりが深く、たまプラーザと並びシンボル的存在。
しかも沿線の中でも屈指の「山の手地区」。
ここは最高で８０００万くらいするらしいから、お金のない人はあざみ野かなー。
あと、広さが魅力的だよねー。９０㎡を超える部屋が８０戸以上だってさー。

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F棟もあざみ野も高速脇だが、あざみ野の方が全然マシですよ。

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あざみ野は立地とアドレスが最悪。駅北西にあったら少し考えたかも。

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多摩川越えたらどこも同じ。
目くそ鼻くそのレベルだよ。

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↑　それはないｗ　乱暴すぎ。


にしても、ここ子供がやたら多いね。それも沿線屈指かもしれん。
学区がいいいこともポイントだよね。教育熱心な親御さん多いみたいだし。

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駅遠は同じだけど、あざみ野は青葉区なのがポイント高いです。今は他区ですが、どうせ越すなら同じ横浜市がいいな

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青葉は都心から離れるので安くなるのはいいんですが、田舎臭いのが。特にあざみ野はたまプラに比べるとどうも。
青葉はたまプラだけですね。あとは地味。

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本日世間は休日ですが現場は稼働してました
高速側の２棟は
４階まで地下扱いとか皆さん詳しいですね

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何度も図面と、模型と、現場に通ったので。

F棟は相場価格より安いですが、修繕積立金の金額がやたら高い。
部屋にもよりますが、三階の八十平米の部屋で三十年間負担する金額は他の物件より七百高いんです。
やたら広い庭や関係のない設備負担も含まれていますから、高速脇、高い積立負担でかなりリセールしにくいですし、リビング側かうるさい、寝室側四階まで地下では生活しにくい可能性大です。
実質ドアから鷺沼ホームまで徒歩20分はかかります。

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修繕積立金ってマンション全体じゃなくて、棟単位で負担額が計算されてるのでしょうか？
７百万も違うというのは驚きです。

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足湯は確かにこれほど無駄な共用施設はなないですね。

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この辺りの高速沿いはめちゃくちゃ安かったのにね。

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794さん

積み立て修繕費は、部屋の広さによって決められています。
一番良いのは、販売店に長期修繕積立計画表を請求して下さい。
他の東急さん新築物件と比較して、高い事に気付いて他の類似物件にしました。
ご納得の上契約して下さい。

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797さん

類似物件教えてもらえますか？
この広さで、この価格の類似物件があるのであれば、是非検討したいので、お願いします。

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ここの積み立て修繕費って、他と比べてそんなにも割高なのですか？

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あざみ野の営業、たまプラーザとか鷺沼のドレッセスレでうるさいね。
ここで検討してる人は新石川なんかに住まないって。

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あざみ野と鷺沼なら街の発展具合も変わらないというかあざみ野の方がお店多くない？

駅も二つしか違わないしアドレスも横浜市青葉区だし二路線利用出来るしたまプラ徒歩圏だし良さそうに思うけど。

ただ鷺沼ドレッセの方が広い間取りが多いからそういう部分で検討してるけど決してアドレスや場所が優位とは思わない。

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鷺沼＞＞＞＞あざみ野

高台＞＞＞＞低地・川伝い

鷺沼４＞＞＞新石川

フレル＞＞＞とうきゅう


地価も鷺沼の方が上。小学生でも分かる。あ、ここもたまプラ徒歩圏な（爆。むしろこちらの方が近いかも。

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798さん

私が検討した物件は参考になるかどうか、、
街並みと眺望を重視したので、最寄り駅は鷺沼ではないですよ。同じ田園都市線で販売店は東急さんではありますが、、
それに、この掲示板はドレッセ鷺沼ですから他の物件名は、少々気がひけます。

あざみ野より先でも構わないなら、ご紹介します。

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799さん、

私も最初は営業さんの言いなりでしたが、武蔵小杉のタワーマンションに住んでる友人に指摘されて、色んな物件と三十年間の総額を比較して分かった事実です。

これだけ、共用設備があれば当然かもですが、私には殆ど必要がない物にお金は払えません。

一度こ自身で、強豪物件と比較されると良いですよ。

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現地見に行ったけど、Ｆ棟よりはあざみ野ドレッセが良かったよ。

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あざみ野は値下げしなきゃ売れないだろうな。あの立地じゃ。
たまプラはブランド力で誤魔化せるだろう。ここも普通に売れるでしょうな。

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804さん、
修繕費というのは、マンション住民自身が理事会等を通じて、自分達の裁量で決めていける、というものでもないのですか？

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803さん

あざみ野より先の時点で、この物件と類似物件とは言えないと思うんですが。。

ルフォン青葉市が尾ですかね。

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802
駅遠でマンション買う意味が分からん。
川崎市より横浜市の方が良いのは小学生でも分かる

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＞809
小学生では分からないんじゃない？
「川崎」って聞いてネガティブに感じるのはロスジェネ以上の世代でしょ。

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なんだかんだ、これだけ書き込みがあるというのは、それなりに注目されてるということでしょうか？最近はF棟の話ばかりですが、他の棟はもう、売れたのでしょうか？この間新聞の折り込みにAとBの間取りが載ってましたが、広すぎる間取りだったので、人気の棟でもまだ高い物件は売れてないようですね。
F棟がまったく別のマンションだったら、この物件はもっと評判がよかったのでしょうか？

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807さん

間違ってはいませんが、今ある計画を変更するには、400世帯近くある住民の2/3以上の同意を得る必要が確かある筈です。

修繕は、資産価値を維持する物なので、そう簡単には変更出来ないと考えていた方が良いと思いますよ。

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808さん

共用がない、最寄り駅が違う所以外はほぼF棟に類似してませんか？
ただし、もう残り少ないようなので希望の間取りがあるかは分かりません。

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F棟、そんなに悪い物件なんでしょうか？

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814さん

鷺沼で条件が悪くても相場より安く買いたい人には魅力的だとは思いますよ。
但し、安いのには其れなりの理由があるという事と、維持費が高くつくというのが
この物件の特徴です。

色々制限があるんのでリセールは難しいと判断するのが普通で
全てを理解して満足されている方は問題ないと思います。

但し、騒音は対策をしてるとはいえ雨の日や冬は1.5倍くらいにはなるので
先ず戸は開けられないでしょう。

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793さん

Ｆ棟の実際に計算された部屋の広さ（㎡）と月額の修繕積立金および修繕積立基金を教えていただけますか？

ちなみに他物件について調べてみましたので記載します。
①グリーンライン高田駅　マンションＰ　61.83㎡　6,190円／月　494,640円
　100.11円／㎡　8,000円／㎡
②武蔵小杉駅　タワーマンションＰ　47.07㎡　5,650円／月　395,500円
　120.03円／㎡　8402.37円／㎡

これら（一例ですが）と比べて高いってことなんでしょうか？
それとも上昇率を加味した後の金額でおっしゃっているのでしょうか？

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小規模とタワマンは高いに決まってるから比較に値したいと思いますよ。

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「修繕積立金について」
マンションの積立金の一般的な目安は、
・単位専有面積・月当たり→￥100/㎡・月と言われています（ﾏﾝｼｮﾝ規模、設備、立地、経年数により変動はあります）
鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥144/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。

私のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥214/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）です。
※私のマンションの費用は経年数に応じて￥72/㎡・月→￥137/㎡・月→￥203/㎡・月→￥268/㎡・月（５年毎に引上げ）。
　因みに、鷺沼より遠い青葉台の２００戸強のマンションです。

修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。

「修繕計画の変更について」
通常の修繕計画の変更であれば、マンションの一般的な管理規約では議決件数（戸数）の過半数となっています。
※一度決定された計画を、過半数の賛成を得て変更することははなかなか難しいのが現実だと思います。

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818さん

この物件は一時金が一回で無い事を加味されていますか？
十年に一回ほど初回一時金と同額の費用を払う義務がありますよ。

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819さん

ご指摘ありがとうございました。
10年、20年後の積み立て基金の加算をしていませんでした（当然考慮すべきことは理解していましたが、加算忘れしていました）。

Ｎｏ．818の以下部分を訂正します。

鷺沼の杜のマンションの積立金は、
・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。

修繕積立金は突発的な修繕への余裕や、様々な要素を考慮し、合理的、適切に決めなければなりませんが、鷺沼の杜が特別高いとは言えないように思います。
しかし、目安の約2倍ですので、購入に当たっては、内容を十分精査し、判断する必要はあるでしょう。

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よろしければ修繕積立（月額）についてご教示いただけましたら幸いです。

最初、7000円くらいで5年ごとに4000円程度アップしていき
25年目あたりには、月額25000円までアップしていくかんじですか？

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「修繕積立金」
・単位専有面積・月当り積立金→約￥71/㎡・月
※専有面積100㎡の場合→￥7100/月
※棟（Ａ～Ｆ）、階数による積立金単価の差異はない
（上記の結果は全戸調べたわけではありません）
※経年による単価変動はない

（上記は重要事項説明書による）

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安いと思ってたけど、こういうカラクリがあったんですね。

同じ規模のマンションで調べてみましたが、やっぱりこっちの方がかなり高い。

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821さん
きっちり5年ごとではありません。5年、3年、4年、4年ごとに上がり、最後の14年間は上がりません。上がり方も、大体ですが+4000円、+6000円、+4000円、+6000円です。

823さん
ここは5段式の機械式駐車場が144台あり、3段式が165台あります。修繕積立金にはこれらの補修・取替費用も含まれます。国土交通省のガイドラインにも機械式駐車場は1台分当たり月6千〜15千円の修繕費が必要とありますから、それら費用を差し引けば私は決して高いとは思いませんね。平米あたりの単価も国交省ガイドラインの平均値くらいではないでしょうか？

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822に誤りがありました。

以下に訂正します。

※経年による単価変動はない →変動します。
822の修繕費は当初5年です。

・単位専有面積・月当たり→￥193/㎡・月（入居から20年目の積み立て基金までの累計で計算）。
　上記の値は値上げ分が含まれていませんので再計算が必要です。



824さんの記載を参照してください。

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824さん

ご回答いただき、ありがとうございます。

ざっくり、試算してみました。
少々粗い計算ですが住居（広さ）によって修繕積立費は異なるので
7000円スタートで、ご提供いただいた数字で計算しますと
30年で616万くらいですね
これに、10年毎に初回の一時金と同程度かかるので
初回を含め70万が3回かかると仮定し210万とします。

そうしますと、粗い計算でも30年間800万は確実
この数字だけみると唖然としますが、これくらいは標準でしょうか？
それとも高めでしょうか？


修繕積立なので高い＝安心感を買っていると考えたいですが

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ここの経費は確実にたかいですよ。
平米あたりのコスト計算も大事ですが、三十年間の総支払額がいくらになるのか、管理費も含めたランニングコストを考えるべきです。

同規模のマンションのランニングコストより確実に500万以上は高いですよ。
表計算ソフトに入力すれば、直ぐにわかります。

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824さん

機械式駐車場の修繕は確かに必要ですが、利用者から料金を徴収するので、それを差し引く必要がありますよね？

電気代や業者へのメンテナンス代でいくらか使うにせよ、この物件の場合は、駐車場利用料はどの経費にいくら充てることになっているのでしょう？

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1回あたり70万ということはかなり広い方の部屋ですね。800万という試算は結構近い気がします。800万÷360ヶ月÷面積で㎡あたりの単価が出ると思うので、下の国交省ガイドラインに書いてある平均値と比較してみてはいかがでしょうか？その際、駐車場の考慮もお忘れなく。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

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15階未満10000㎡以上の平均が178円/㎡ってなってるから、85㎡で30年間の平均は総額約550万。平均よりは200万以上は高いかもね。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

結論は、国交省のガイドラインが言っている範囲（3分の2が包含される）内ってことですね。
ということは、決して高いとは言えないということ。

高いって言ってる人は、ただここを批判したいだけ。

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そんな事はないですよ。
実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。
広大な庭の手入れ、過剰な位の共用設備を賄うには、其れなりにランニングコストは負担するのが当たり前。
事実を冷静に受け止め納得して買う必要はあると思います。

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832さん

＞実際に同じ世帯数の他の物件と管理費、修繕費をトータルで計算したら圧倒的に高いですよ。

具体的な物件名（もしくは場所）と数字で教えて頂けませんでしょうか？

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批判とかじゃなく、私も計算しましたがやっぱり他より高いのは事実です。

老後年金生活になり、それでも毎月五万以上払うのは厳しいから辞める予定です。

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で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

もちろん、支払い金額＆能力は熟考する必要ありますが。

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835さん

>で、その安い方で、イザ修繕の時に、足りるのでしょうか？
>月々の支払は安い方が有難いけれど、実費の追加請求あるのもツライかと。

→論点がずれていませんか
　安い方と指摘されているのは、こちらの修繕費用に対して安いだけであり
　修繕費用が足りないという発想はおかしくないですか
　通常、修繕費用は計画に基づいて足りなく内容に積み立てるものです。
　最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです。
　そして、「イザ修繕の時」とは、何の根拠かわかりかねます。


>古いマンションで修理費が高くて、積立だけでは全く足りず、
>その時点での個人負担が問題になって修理ができない、とか新聞記事で読んだ記憶が。

→修理費とありますが、これは修繕計画外の破損なのでは？
　この場合ですと、修繕計画に含まれてないので別に費用負担が必要になると思われます。


>「同規模」も大事ですが、仕様はどうなんでしょう？
>安い部材を使えば（仕様を落とせば）、当然安くあがりますが？

→こちらの修繕費用に対して安価だとして、
　それがなぜ安い部材とか仕様を落とすことにつながるのが説得力がありません
　他の方々が主張されている他の物件に対して高いという評価は
　事実なのではないでしょうか

　つまり、標準的な修繕費用価格ではなく高いということ
　個人の捉え方でしょうが高い＝高い部材で仕様も高いと、お考えならばそれはそれでいいですが

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入居済み住民さん、ってどこの？
ココは来年竣工。。。

重要事項説明の担当者に確認…は契約者のみでは？
が、自分の契約物件を「泥沼」とは言わないよね？

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確かに他と比べると高いけど、他の人が言ってるほど(500万高いとか)ではないね。

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誰か他物件の詳しい修繕費情報出して〜

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841さん

批判したいので他と比較して高いっておっしゃってるだけだから出てこないかと～。

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>>837

＞最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体、通常ありえないからです


修繕費足りなくなるマンションいくらでもありますよ。。

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前に、最初から足りなくなるような修繕計画を立てる事自体通常ありえない、とか言ってる人いたけどそうでもないみたいよ。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29563/

「デベロッパー（売主）は、マンションを長く快適に使うために必要な資金である修繕積立金を意図的に低く設定するのが通常」だそうです。

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＞＞844
もちろんそうでないマンションもある。修繕計画に合わせて一定期間積立金を上げる仕組みを取ってる所もある。

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何処の住民でもイイでしょ？

この物件を真剣に検討して得た情報を提供してるだけです。
確かに重要事項説明は契約者しか受けられません、その通りです。
その時に確認して、高いと判断して申し込みを解約しました。
適当に批評してる人よりはよっぽどマシな情報提供してると思います。

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まあ、高い買い物だからそれぞれ気になる点は解決しないと決断できないですよね。でも、あんまり煽られてもね・・・。
うちは、修繕費等はあまり考えなかったけど、まあそんなに鷺沼駅から遠くない立地（これまた意見はありますが）や価格で、アンチにはあり得ないF棟に決めちゃいました。
アンチが何言っても最後の決断は自分の条件に合致するかどうかだと思いますよ。

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修繕費が高くなってる頃には、繰り上げ返済で完済している人も多いでしょうし、
そこまで心配しなくてもいいと思います。

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847さん

別にこの物件が悪いなんて言っていませんよ。
買われるなら847さんの様に、重要事項説明を受けてサインしたと言う事は、問題ないと判断して買われたのでしょうから。
正直、私もかなり迷って、色んな理由を自分に言い聞かせて、この物件をキャンセルしたんです〜よ。

修繕費が他の物件よりは高目に設定されている、管理費が高い物件である事を言いたいだけ、余り気になさる事ではないと思います。
因みに私が購入したマンションも鷺沼とはそんなに変わりませんよ。管理費とその他経費がかなり下がったのと、ローン減税が年内適応になる、エコポイント対象物件で決めました

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849さんへ
エコポイントは間に合ったんですか？？
もう財源の底をついたから今から契約する人は間に合わないですね。

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