吉祥寺御殿山HOUSE(旧：吉祥寺御殿山プロジェクト)

＞＞79
建つよ。その内にね。多分20年から30年末後には建替されてると思うよ。但し保留床無いからほぼ売り出し無いと思う。
欲しかったら今出ている中古買って地権者になったほうが良いよ。
20～30年後は薔薇色が待ってます

容積率減少による資産価値減少を、
薔薇色とは言わない、普通。

資産価値は上がるでしょう。
戸当たりの容積は減りますが、あの立地条件は無い。
但し30年後まであの超高額管理修繕費払うとトータルはマイナスだろうけど。
81はひねくれた79への皮肉と推測。

79の言ってることもわかるけど、

私はそれよりも、ここが動物園前なのに、公園前だとインチキする方がおかしいと思う。
公式ページにも井の頭恩賜公園じゃなくて、井の頭自然文化園って書いてあるでしょう。
隣同士だから、合わせて「公園」になってるけど、隣同士じゃなかったらここは明らかに動物園。
パークフロントじゃなくて、ズーフロント。

本当に資産価値が上がる本物のパークフロントは井の頭第2パークサイドマンション、って言いたいんじゃないのかな。

井の頭公園は自然文化園も含むから、広告は間違いではない。
わざわざ、クライアントの機嫌損ねる広告代理店がマイナス情報出しますか？
ルフォン井の頭公園というネーミングは？
三鷹最寄りなのにルフォン吉祥寺は？
練馬区なのに吉祥寺の三井パークホームズは？

どれも広告代理店の仕事。
どうでもいい議論やめましょう。
建設的議論求む。

実際問題のズーフロントの資産価値をどう評価するかだね。

もっとも、ここの前は動物園前というより、動物病院前だから。
病気の動物達を治療する場所で、夏場に窓を開けると、えさの臭い、おしっこの臭い、うんちの臭い、時にはそこで死んだりもするから、遺体の臭いまで臭う可能性がある。

かわいそうな小動物の遺体の臭いを、一瞬でもかいちゃうなんて。
私は絶対いやだ。

そこの南側に10年いましたよ。
臭いは気にならなかったけどね。
むしろ最大の関心は「価格」
電話で聞いてもまだ全く未定だそうです。
設備・仕様が決まってないみたい。

私もここに住んでたけど、私の部屋は動物園前だったから、すごく臭ってたよ。
今は都心の駅近に引っ越して、快適なこと。
ここの臭いから離れて、さわやかな空気が毎日吸えるからすっきりしてるよ。

やはり、将来は容積率25%減での建て替えは覚悟しなきゃいけないんだね。
だから、二つの大地震が来た後は、痛んでも建て替えが進まずに住み続けなきゃいけない。

すぐ横の社宅ももうすぐ閉鎖みたいですね。やはりマンションが建つのかな？

ズーフロントは、いやだな。

どうも、実際の現地や地域情報を持ってない人が多い気がする。

とりあえず現地行ってみたら？

現地に行ってほしいね。
ズーフロントとパークフロントの両方行ってみて、その違いを感じてほしい。
夏だったらよりわかりやすい。

「容積率クン」はなぜその話ばかりしたがるのだろう？

地震ならもっと低価格のマンションの方が建て替えは難しいでしょうね。結局、住民にどれだけ余裕があるかだからね。

それに地震があれば容積率の特例なんていくらでも出来るのでは？

井の頭第2パークサイドマンションは高価格でも、容積率が減るから20年30年建て替えの見通しが立っていない。

容積率25%減による資産価値下落に加え、損傷マンションに住み続けなければいけないダブルパンチ。

容積率君は論破されて、壊れたテープレコーダーになりました。
かわいそうなので、そっとしておいてください。
25％減25％減25％減 ……

目の前の平屋で動物達が亡くなるって、本当か？
俄かに信じがたい。

＞96
シャープな反論ありがとう。
やはり君の頭はいい。

>井の頭第2パークサイドマンションは高価格でも、容積率が減るから20年30年建て替えの見通しが立っていない。
>容積率25%減による資産価値下落に加え、損傷マンションに住み続けなければいけないダブルパンチ。


容積率25%減は、具体的に言えば、
8000万の物件を買った後、他の条件が変わらなければ、すぐ売る時に6000万で売ることになるってこと。
もちろん数年たてば経過年数や相場に応じて更に5000万とか4000万に下がったりする。
ルフォン吉祥寺も、億で買って3年後中古で売る時に6000万後半で売られていた。
デベは高値で売れればよくて、その後大暴落しようがどうなろうが一切関係ない。

ここもズーフロントのくせに、パークフロントだとインチキできるから、実情を何も知らない人達に強気で売ってくるでしょう。
容積率25%減も視野に入れると坪単価200～が適正で、それ以上なら割高。

なんか容積が減るとかズーの前とかで議論してるけど、そういうことよりも徒歩10分っていうのが問題じゃない？
高齢化社会では徒歩5分以内のマンションじゃないと。
徒歩10分で高値なら戸建でいいじゃん。

あのさ、どちらにせよ公園見えるのは敷地形状からして10戸位だろ。
ここで資産価値とか言ってる奴は買えないだろ1億超は

今は人口減と地方財政難と不景気による都心回帰時代、
また、高齢化と車不所持による駅徒歩3分以内の時代、
また、単身世帯増加によるコンパクトマンションの時代。

しかし、ここのマンションはすべて逆行してるね。
都心から離れてて、駅から遠くて、広い間取りで。
今までは団塊世帯の子供達が買ってくれたけど、これからは都心駅近のコンパクトに、リセールバリューで大負けするでしょうね。

だから団塊世代の子供は買えないから。
医者か地主か、シニア会社オーナーが買うんだよ。

リセールバリューって書いてあるだろう。
将来の話をしてるんだよ。
人口減で単身者が増えて、数少ない彼らが買うのは都心、駅近、小規模。
今まではファミリー物件でも健闘してたけど、今後資産価値はかなり厳しくなるだろう。
容積率25%減もあるし。

私もそう思うし、デベもそういうことは十分承知のはず。

だから、ここは暴落を気にしない客を集めて、パークフロントだと偽って高値成約後、アクセス不便に嫌気がさして暴落することが目に見えてる。

現に当時億ションだと話題だったルフォン吉祥寺でさえ、リセールバリューでは数十％暴落して来てるから。

ルフォン１や武蔵野タワーは売り出しの時期が悪かったから暴落してるだけだろ。

結局普通の土地だよ。
値下がりしないで資産維持なんてわけない。

ルフォン1で売りに出た部屋はもともと安めの部屋だったハズ。しかも確か地下の部屋だったんじゃない?

つーかそもそも、購買層が少ない価格帯の中古。8000とか出せる人はあんまり中古に行かないよ。だから、一億くらいのある意味中途半端なマンション買ったらすぐに3～4割の下落は当たり前。みんなそれを分かって買ってるよ。

ルフォンとかここで資産価値の話しをする事自体がナンセンス。容積率クンはどうぞ小金井あたりのマンションのスレで発言してあげなよ。

地下と実質2階の二つ売られて、後者が億から6千万後半まで暴落。

>だから、一億くらいのある意味中途半端なマンション買ったらすぐに3～4割の下落は当たり前。みんなそれを分かって買ってるよ。

だから、そういう人を集めて、ここは割高な価格設定にするんだよ。
しかも、ここは住友商事だから、ルフォンよりもっと割高で売ってくるだろうね。
住商物件は価格設定が高くて、完成後も売れ残りが多いけど、ここは例えなんとか完売できたとしても、中古市場では住商の分だけルフォン以上に一気に割高が剥げ落ちるだろうね。

買う人もリセールがつかないって分かってのことなら何が問題なの？

お金ある人が3～4000万損してもいいじゃん。何の心配してあげてるの？

＞＞110さん教えて下さい。
プラウドの松涛や元麻布とか、グランドメゾン松涛・西麻布見ました？
都心・駅近・閑静・高台だけど、今は半値だよ。
ルフォン吉祥寺が3割値下がりしてる？
駅遠なのに凄いじゃんと思うけど。
ちなみに全部仕込み時期・スーパーゼネコン施工ね。

なんで都心の方が暴落率高いの？

住商は住不と販売戦略が違う。
住不にとって在庫は重要資産だが、商社の住商にとって在庫は絶対悪。
シビアに価格設定して値下げもあるよ。

クラッシィ三鷹も住商だね。

都心はタワマン供給過剰や安全性の問題などで暴落惨いよ。
東京カンテイの中古マンション調査では都心区だけ４年間も暴落が続いている。
一方、武蔵野台地は、特に子持ち世帯への人気は益々高まっている。

井の頭公園に隣接した古いホテルがマンションに変わるって情報、他で見たんだけど、それってここ？

これは違います

>121
それは「（仮称）ベルジュール井の頭公園」ですね。
7F建て21戸のようです。
売主が多摩建設のようなので、コンパクトマンションに
なるのではないでしょうか。
ここの物件とはグレードも含めて全然違いますよ。

ゲストルームにパーティールーム・・・
要らんのが付いてしまった。
そんなの要らないから、その分、安い方がいいんだけれど、そういう層は避けたいのかもなあ。
きっと買えない予感

コンシェルジュサービスで嬉しいのは宅配を預かってもらうサービスですね。
他の、タクシー手配やクリーニング取次サービスなどは恐らく使わないと思います。

共用施設では、パーティールームは不要に思いましたが、理事会などの会議室も兼用しているなら
あってもいいかな？と思います。

資金に余裕がある方、うらやましいです。価格帯、ルフォン吉祥寺に近いレベルになりそうな予感がします。うちはムリです、、、

吉祥寺に井の頭公園のそばに巨大なマンションが出来たらちょっとイメージダウンだなと思ったのですが、イメージ画像を見る限りは景観を壊す心配もなさそうですし、けっこう素敵なマンションになりそうでホッとしました。
なにしろ建設予定地が広そうなので大きな壁が出来るのかと思ってしまったもので。
価格が気になりますね。
たぶん手が届かないでしょうけど。

元三和銀行吉祥寺支店で、合併後東京三菱ＵＦＪ銀行吉祥寺通り支店だった所にここのＭＲが建設されます。一当地に巨大なＭＲは凄い！でもそれが価格にガッツリ上乗せされるんでしょうね。億ション有りかな。とても買えそうにありません（涙）

128
ふらっと立ち寄る人が多そうな無駄な立地だね。事前に調べもしないで立ち寄る人が買う可能性はほぼゼロだろうに。
予約なしはお断りにするんだろうけど。
モデルルームとしてはあまり良い立地とは言えないね。

営業さんに聞いたら、三菱銀行跡地は野村不動産の所有地らしいです。ビル建替えの合間だけ使えるらしいですね。
あそこにマンション建つかと思ってびっくりしました。

現地の近くを歩きました。マンション東側に隣接した精肉工場があったのですが、あそこは食肉のどのような加工を行っているのでしょうか。そもそも住宅街にいきなり工場があったのが驚きましたが、吉祥寺では有名なお店の工場のようですね。

食肉工場は、有名な焼き鳥の「いせや」の加工場ですよ。

まあ工場というには規模が小さすぎますけど。

北は線路、南は動物園、東は食肉工場か。なかなか無い立地だな。

１億ぐらいで買えますかね。７５平米で

二軒買えるんじゃない？

昔の価格表見ると、武蔵野タワーズは90平米南側で15000万位でしたね。
ルフォン吉祥寺も100平米で1億5000万位。最上階は武蔵野タワーズもルフォンも2億を軽く超えてました。
半額は厳しいにしても100平米最上階で1億2000万位なら検討したい。
景気が悪いので住友さんお願いします!!
さすがに3年前から3割引は無理かなぁ？

比べるなら同じ線路沿いマンションのグランドメゾンやパークハウスエクシオでしょう。まあ、この二つは正真正銘の吉祥寺アドレス物件なので、それとは割り引いて考えないといけませんが。

線路沿いなのに駅から遠くて店も無いという立地はひどいね。
確かにエクシオと比べると場所の悪さがよくわかる。
グランドメゾンは知らない。
今思えばサンウッドの立地は最高だったね。

グランドメゾン吉祥寺コートは駅遠、線路沿いと条件が似ている。

サンウッドのキャンセル戸の値段、安くなってたな～買いなのかな～

サンウッドの立地がよいとは？理解できんな。フェニックスマンションの居住者見て、どういう客層になるか理解できんかね？
パークハウスエクシオはラーメン屋の死臭が酷い。
中古見に行ったが、部屋入る前に萎えた。
我が家のなかな様なファミリーなんで上記選択肢は無いでしょ。強いて言えば北口は本町4丁目あたりが良いな。土地無いけど。
南口は南町か御殿山しか選択肢が無いから悩ましい。

においに敏感だと御殿山エリアも厳しいと思いますよ。

＞１４１さん

値段は変わっていませんよ。

最初の価格表と同じ金額です。

＞１４２

あんたが理解できなくてもいいと思う人はいるんだよ。

皆がファミリー層ではない。

いい大人なんだから人様の感想にけちつける必要はなし。

＞143
動物園の獣舎と食肉処理工場どちらの臭いでしょうか。

どちらもでしょう。それより、線路脇の騒音、振動、鉄粉、電磁波などのがよっぽど心配ですけど。

いせやの加工場は臭く無いでしょ。動物園は夏だけするな。他の季節は大丈夫

＞＞145
142も貴重な意見。人に意見しているのは同じ。いいおとなですから、気にくわない意見はスルーで。
142を貴重な地元意見とする人もいれば、サンウッドネガと捉える人もいる

そんなに動物の臭いを気にする前に、自分の臭いを気遣うことのほうがエチケットだね。
掘削作業がいよいよ始まった。
ルフォンを反面教師にして価格設定をして欲しい。

実家に近い物件をずっと探しています。ただ、特に震災以降、三鷹武蔵野は高くなっていて、躊躇していたら、この広告をみつけました。どんな感じなのでしょうねえ・・・。でも高いんだろな・・・。

平米、１００万はすると思いますね。

平米100万なら馬鹿売れだろう。タワーズやルフォン中古より安い

＞＞149

その言葉そっくりそのままあなたに当てはまってしまうのですが･･･。

もしかして気づいてない？（笑）

＞＞154
その話題は無限ループですね。154さんに当てはまり、更にわたしにもと。
価値観違いますから有意義なスレにしましょう。

武蔵境の住友不動産よりはさすがに高いんだろうね。
それより安ければ、普通に考えてバカ売れな気がする。
オレンジの電車に乗るくらいなら１０分歩く方がマシだし。
そう考えると坪３５０以上確定だな。

>>157
ルフォンが420だから350だと2割安ですか。読み通りにいきますかねぇ。
それくらいなら嬉しいですけど。

158
ルフォン1は高かったけどルフォン2は坪300ちょっと。
ここの物差しになるのは1より2だと思うから、誤解を与える書き方は良くないよ。

たしかに。ルフォン2はゼネコンもケチって安く抑えたし、ここと被る。

ルフォン1って吉祥寺徒歩13分。線路騒音有。獣臭有。井の頭公園遠い。バルコニー内側全部吹き付け！外観タイルけちッてショボい。
ルフォン2って吉祥寺駅歩けない。三鷹10分。獣臭有。井の頭公園遠い。線路騒音無い。
武蔵野タワーズって吉祥寺使えない。三鷹駅2分。プラン悪い。線路騒音有。白木屋ネオン有。井の頭公園無理。
吉祥寺御殿山って吉祥寺駅徒歩10分。線路騒音、獣臭有。井の頭公園3分位。
どれが一番？

161
ダントツで武蔵野タワーズ。
吉祥寺徒歩10分のマンションよりずっと吉祥寺使えるから。他のデメリットは人それぞれとは言え否定しないが、残りの3つとは次元が違う。

全体にスカスカで、賃貸も多い、処分売りも次々出て住民が逃げ出しはじめている。あの失敗タワマンが一番だって？
次元が違うとは具体的にどういうことを言っているのか求む説明。

>163
スカスカなのはメリットですよね。
狭い部屋に家族で暮らされて、全部屋実際に住んでるマンションのほうがずっと苦痛です。
上下左右の騒音、エレベータの混雑、実際に暮らされるほうが迷惑ですよ。スカスカが一番です。家族で暮らされるのは最悪。狭い部屋に家族で住むような人たちの中には子供にエレベータのボタンを押させてエレベータを待たせるような人までいますよ。

ルフォン1にしろココにしろ幹線道路二本の信号待ちに、バス除けながらの商店街を歩くから、実際は＋3分。徒歩16分に13分ってとこだ。

それでも徒歩で吉祥寺駅に１５分以内に着くのですから魅力です。ムーバスも近くを通っているようなので、使えそうですし。

駅まで730mって書いてあるじゃん。
井の頭公園パークハウスと距離変わらないね。大通り超えるのも。13分15分とかはネガが過ぎる

>165
家族の中で、幹線道路の信号待ちや商店街を抜けるのが嫌という方がいたら、
徒歩10分少々ですが、三鷹駅を利用されてはいかがですか？
混雑も苦手でしょうから、中央線各駅停車の始発で快適になります。

>168
三鷹駅は整列乗車開始が遅いので、吉祥寺から乗り三鷹駅でUターンして通勤してる人も多いですよ。

>169
いても一車両に数名程度だけどね。

数車両に1名の間違いだろ。

いや、整列乗車開始直前の７時過ぎから半までは、そこそこいる。

車両にもよるんじゃない？角に座れなかったら一本見送ってるんだけど、その時間帯でここ10年吉祥寺から乗り続けてる人に角を奪われたことは無い。

>三鷹駅は整列乗車開始が遅いので、吉祥寺から乗り三鷹駅でUターンして通勤してる人も多いですよ。

不正乗車ですからね。三鷹以東の定期券しかもっていない場合は
１日あたり１３０円×２×３＝７８０円
月２０日として１５６００円の罰金を徴収します。
また、繰り返し行った場合には詐欺罪として官憲に引き渡します。

JR東日本になりかわって警告します！

それもそうだけど、そういう問題じゃなく切符を持ってても１回降りるのがルールでしょう。
ましてや１車両に数席しか無い角に座るなんてずうずうしいにもほどがあります。
不正行為を堂々と書き込む人は論外ですが。

>174
吉祥寺と三鷹って定期代変わらなかったりするから、一概に不正とは限りませんよ。まあ、一度降りる降りないのモラルの問題はありますが。

まぁ、家の話しませんか？

どの物件の掲示板見ても、くだらね～コメントばっかりで、役に立たないサイトだよな～って思ったので、建設予定地にきてみた。
以外と駅から遠い。。。期待し過ぎた。

ここが遠いと感じるようなら、中央沿線では探すのは無理だよ。