吉祥寺御殿山HOUSE(旧：吉祥寺御殿山プロジェクト)

この近辺では良い立地だと思いますよ。
１０分が遠い人は別の所探せばよいでしょう。それだけ環境も悪くなる。
環境と駅近のバランスを考えたらここはよいと思います。ただ高くて買えないでしょうけど。

まぁ、吉祥寺駅10分だけで人気になるでしょう。
井の頭公園パークハウスの中部屋が中古で坪420万成約でしたので、新築待った甲斐があります。
まさか武蔵野タワーズみたいな高値は懲りたでしょうから野村さん頼みますよ。

徒歩１０分って私もほどよい気がしています。
駅前すぎないので、夜はある程度落ち着いているでしょうし、
かといって、徒歩で行ける圏内だから、通勤などにも楽だし。
何と言っても最寄が吉祥寺！それがとても魅力的です。

寒い中10分以上も歩きたくないな。人それぞれですね。

西口（ロンロン口）から出れば６分くらいじゃない。
公園口から１０分でしょうが、

駅近が良ければ、騒々しい環境を我慢して、サンウッドでも武蔵野タワーでも選んで住むべき。吉祥寺あたりだと、１０分以上歩かないと閑静な住環境は得られない。

10分歩いても線路脇で閑静とは程遠いんですけど‥。

たしかに北は線路、南は三鷹から吉祥寺の抜け道ですし、閑静は言い過ぎました。
でも、２ＬＤＫ以上の広めの部屋しかないので、ファミリー層中心でマンション内は静かに過ごせるのではないでしょうか。駅前でワンルーム混在とかだと、色々な方々が住んでしまうようですし。

吉祥寺で線路脇マンションとなると、グランドメゾン吉祥寺とか、パークハウス吉祥寺エクシオとかが参考になりますね。音とかどうなんでしょう。

線路脇でも、夜中に電車が通るわけではないでしょうから、問題ないでしょう。

線路脇は安く、線路が気にならない部屋は高い。
以外と価格発表されたらシンプルかと予想。

騒音も心配ですが、線路脇だと振動や鉄粉被害なども気にしないといけないですよ。

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西側に改札は無いよ。西側の車両に乗っても真ん中まで戻ってから改札を出て歩くしかない。中野みたいに今後つくられる予定もない。

ここの立地は、帰りはアトレを通って帰るので、楽しいと思うよ。
徒歩１０分といっても、退屈な道か楽しい道かによって、感じ方は全く異なる。
この点をわかってない人が多い。
吉祥寺は歩いて楽しい街をコンセプトにしているので、吉祥寺の街が好きで街を歩くのが好きな人は、帰り道も楽しめるはず。

まあ帰り道が一番楽しいのは、本町、北町一丁目、東町一丁目あたりかな。
帰り道はまさに吉祥寺の街を歩いて帰る。
吉祥寺は、余所から人がわざわざぶらぶらしに来る街だよ。
そのわざわざぶらぶらしに来る道が、帰り道になる。
帰り道は、苦痛ではなく、楽しさを感じる。
これが吉祥寺に住む良いところ。
苦痛と感じるなら、そもそも吉祥寺に住むのは向いていない。

それは言い過ぎ。楽しい道を歩きたければ自発的に遠回りして歩くだけ。行きも帰りもね。駅距離自体は近いほうが良いに決まってる。
ところで、ここは線路沿いの抜け道使えれば線路沿いの棟は10分もかからないと思うんだけど抜け道使えないのかな？
わざわざ動物園のところまで遠回りしないといけないの？

近くに行ってきましたが、結構臭いはしませんか？鼻が敏感すぎるのかしら。
吉祥寺近くの線路脇に住んでいましたが、終電は遅く、始発は早く、他に貨物列車もあり、結構な騒音＆振動でした。木造だから比較にはなりませんが。
なんとなく電車から丸見えな感じもするなあ。
十分なら悪くないけど。色々びみょ~かなあ

さすがにこの時期は臭いはしないでしょう、敏感過ぎます。臭うのは夏場だけだと思います。臭いがキツくなるのと、南風で運ばれますから。

ここって地図で見ると三鷹駅から1kmじゃないですか？
三鷹駅も10分ちょっとで利用可能ですよね。
東西線や総武線の始発駅だから座ってゆったり行ける三鷹駅のほうが便利そう。

線路脇で、この区間は複々線で走っている本数が半端じゃないですし、朝は4時代から夜中の1時まで走っているので、環境的にはかなり厳しいですね。

線路脇は駐車場とかエントランスを置いて
極力南側に住居を作るでしょ。

臭いが気になるのは、一番通りよりだけじゃないかな。
いい立地ですね。

売主の順番逆じゃない？
○住商　野村
×野村　住商

線路脇に駐車場は無いよ。鉄粉被害で一年もたたずに塗装がダメになる。

線路近くで屋外駐車なら、鉄粉で車の塗装が痛むのはあきらめるしかない。
ただ、このマンションは地下があるみたいだから、地下駐車場なら大丈夫しょう。

立地の比較をしてみるなら、ルフォン吉祥寺やルフォン井の頭公園をみると良いのではないですか。
騒音は人によって受け取り方が違うので何とも言えません。
車両も昔と違ってだいぶ改良されているから昔のガタンゴトンは無いでしょうが、ゴーという低音が問題になるかも
しれませんね。
ルフォンは売れなくてほとんどが賃貸になっているようですよ。

ほとんど賃貸になったのは、三鷹のタワーじゃないんですか？

線路沿いマンションが気になるかたは過去ログで散々既出なので、そちらでどうぞ。
この掲示板ではもう少し建設的な話をしましょう。

線路沿いの電磁波ってどうなんでしょう?
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/21499/

線路沿いのマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51524/

線路沿いの土地ってどう？
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/14654/

線路際の物件てどう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3654/

46>
電車の音、ガタンゴトンはレールの継ぎ目で出る音なので、車両の新旧はあまり関係ないです。

音は二重サッシュにでもすればいいんだろうけど、
微妙な振動がどうなるかだろうね。

音は個人差ありますが、さすがに隣接となると気にはなるでしょうね。日中、家にいないようであれば良いのかな。

継ぎ目とかあんまり関係無く、線路沿いは騒々しいでしょ。
金属のレールと車輪が擦れ合うんだから。

でも吉祥寺徒歩圏は魅力かも。
この物件は気になる！

営業活動として、社員に掲示板への書き込みを義務化しているデベロッパーがあるらしいけど、本当なんですかね？
この掲示板には変な書き込みが増えたりしないで欲しい。

そんなの都市伝説。
社員は暇無いでしょ。ディベロッパーなんて激務高給の代名詞。
やってるのは販売代理と、広告代理店

ここは、

・混みこみした10分間の歩道と混雑の駅ホームによって駅への行き帰りがストレス。
・南の道路にそれなりに交通量があるから、夏場に窓を開けるとうるさいし、排気ガスを吸うことになるし、動物園からは匂いだけでなく虫も入ってくる。
・低層だと、人通りも多いから中を除かれるか人の声テレビの声の漏れなどプライバシーの問題もあるし、木で日当たりを遮られる。
・地下住戸があるため、将来地下の容積率緩和に対して世田谷区みたいに規制が入ったら、建て替える際に4分の1のスペースを削られることになる。

私も前面道路の交通量は気になります。
平日は三鷹から吉祥寺までの道路が渋滞するほどすごく混んでると聞いたことがありますが、ここの前面道路はどうなんでしょうか？
誰か知ってる人いたら教えてください。

駅前のせまい道をガンガン入ってくるバスを避けながら、井の頭通り、吉祥寺通りを二本渡るとなると、とてもじゃないが公称の10分じゃ着かない。

10分って単純に駅までの距離が800メートル以内ってことですよね。改札まで時間にして（距離じゃなく）どのくらいかかるんだろう？

敷地の南側の道は交通量ほとんどないよ。
行って見れば分かる。

ロンロン、今はアトレ？西口からならすぐだけどね。
公園口は井の頭通りから行くと良いよ。バス来ないし、歩道広いし。
ここは遊びも子育ても最高だったなぁ。
私みたいなしがない国鉄マンには買えない気がするが、価格に期待したいけどね。
まあ無理か

ここは三鷹駅まで１kmの距離だから、12～3分で着きますよ。
吉祥寺までの道が嫌という人は三鷹駅も使えます。

南側の道は車の交通量はほとんどないと思います。
しかし道路が狭いから一方通行だし、車の出し入れは車庫がどこにできるかにもよりますがちょっと考え物かも。。
公園から吉祥寺駅に向かう吉祥寺通りは年中渋滞になるし、大変かもしれませんね。

土日現地行けばわかるけど、本数は少ないが絶え間なく車は走ってる。
平日の夕方になるとかなり本数は増えて、うるさいっちゃうるさいから落ち着いた住み環境ではない。

ここは吉祥寺、中央線、総武線、東西線高架の眼前

私たちは、これほどの立地にはきっと、もう二度と出逢えない

電車の音は、部屋の位置次第なんでしょうね。
家内は、公園が近いと虫が来るのでは？と心配してます。
私はそうでもないと思うのですが、公園が近いと虫多いんでしょうか？

>56さん
そうですかぁ。デベロッパーの方が書き込むと言うのは、無いんですね。
でも販売代理の不動産業者や広告代理店の方が書き込む事はあるんですね。

>66
吉祥寺の売りの一つが中央線総武線だから、その言い方だとダブルブッキングになっちゃうよ。
正しいのは、
ここは吉祥寺、獣臭と虫のある動物病院の眼前。

井の頭第2パークサイドマンションみたいに、ちゃんとした「公園」の前で車も通らず駅も近いマンションなら、こんなに都心に遠くてもなんとか価値はあるけど、ここはちょっと9分でも8分でもないギリギリ10分で臭いのする動物園前というのがどうなのかだよな。
少なくとも他を犠牲にしてまで絶対ほしい立地じゃないよね。

1971年築のパークサイドマンションもそのうち建て替えるから、二度と出逢えないことはなでしょう。
10年以内に出会える本物のマンションが現れる前に、ここみたいな動物園前の偽の「公園前」物件を買っちゃったら、それこそ本物のパークフロントに「出逢えないかもしれない」ことになる。

高齢化社会において、一番近い最寄駅が、徒歩10分。
この一言に尽きる。

駅から遠いわりに、獣臭やら、線路脇の騒音、振動、電磁波、鉄粉で、環境が良くないんだよな。
普通、環境と利便性はトレードオフだと思うんだが。

井の頭パークサイドの建替えは無理だろ。容積既に食い過ぎ。余剰が無いと無理。
一般的な建替えは協議開始から20位かかるよ。

プレミア立地の井の頭パークサイド、メゾン井の頭は既存不適格だから、現状の容積率だと階数はほぼ半分になる。
つまり建替えは無理。大規模修繕予定みたいだし、このまま耐用年数を延ばすのでしょう。

線路からも離れていて、動物園からも離れている、ちょうど敷地の真ん中あたりの部屋を買えば問題ない。

容積率オーバーによる、既存不適格ね。
ここの半地下の方こそ、将来いかにも既存不適格になりそうな感じではないか。
50年以内に、どこかでゲリラ豪雨による大きな被害が報じられて世田谷みたいに規制となった場合、地下階の容積率が消滅するわけだから、約25%のスペース減での建て替えになっちゃう。
パークサイドの延命の予想が本当ならば、ここも将来首都直下型や東海大地震が来た後、耐震性に若干問題が生じても、建て替えできずにそういうゴーストマンションになるね。
借地権じゃあるまいし、所有権の資産価値下落は不安。

ここの半地下はルフォンみたいな地下住戸用？？吉祥寺レジデンシアみたいに地下駐車場用なのでは。
そうすれば、線路脇の車の鉄粉被害を防げるし。

ルフォンにせよ、ここにせよ、一世帯当たりの土地の持ち分面積は、お隣の杉並区であればそれなりの戸建てを建てられるくらいある。

こういうマンションって値落ちしにくいって考えてよいの？

>75
世田谷みたいに規制となった場合、地下階の容積率が消滅するわけだから、約25%のスペース減での建て替えになっちゃうから、むしろ値落ちは、しやすいって考えた方が良いと思います。

どこのスレにも同じこと書いてる人ですね。少数意見として参考にさせて頂きます。

単純計算で一人当たり２０坪以上はあります。高層マンションと比べるとかなりあります。中古で値付けするときって、こういうことは考慮されるものなのでしょうか?つまり、近隣の土地の同じ広さの土地の価格以下にはならない？

みんな杓子定規だなぁ。既存不適格なんざ、幾らでも逃げれる。
世田谷区の地下規制も事後立法で財産を奪う事と道義。
田舎で水田のど真ん中、市街化調整区域に地主の豪邸がよく建つじゃん。
あれは従前から住んだ人だけの特例権利。
既存不適格でも特例で建つ。※70年後で共産党政権なら別だが

>既存不適格でも特例で建つ

じゃ、井の頭第2パークサイドマンションも、特例で建てるだろうね。

吉祥寺、南口から降りてみましょう。
降りると目の前にラーメン、定食屋。
ちょっと左に行って、右に曲がると煎りにんにくラーメンのよしきゅう、
向かいに天下一品。ドトールもあるので、ちょっと一息ですか？
御殿山へ向かうために右へ行きましょう。
右には「一件目居酒屋」があります。軽く一杯行きますか？
さらに歩くと立ち飲み屋「笑門」漫画家さん、立ち飲み好き芸人も
訪れるお店ですね。さらに行くと「＊＊」という明け方までやっている
焼き鳥や料理がおいしいお店があります。（好きなんで名前伏せます）
さて、さらに歩くと、右手にアトレ裏口が・・・
アトレ口から出てもここへ出ることができます。
食品売り場でお買い物してから出ることもできますね。
さらにまっすぐ歩くと、吉祥寺通りと井の頭通りの交差点にでます。
交番が角にあるので、よく右折禁止と知らずに捕まる人もしばしば・・・
左の角へ行くと「牛丼すきや」お急ぎの方はこちらへ(笑)
そして、さらに歩くと有名な「いせや」があります。
さらに歩くと左手に美容室ZEST。女性には結構評判です。
右手にはおしゃれなカフェがあります。
さらに吉祥寺通りを歩いていくと、井の頭公園の入口があります。
散歩にはいいですね。

さらにずーっと歩いて、右に曲がって文化園の裏手を歩いていくと
マンションへたどり着きます。

距離にして約750m（GoogleMap調べ）徒歩9分。。

でも絶対に9分ではなく、3時間後に着きそうです。。。
美容室はともかく、美味い店の誘惑多すぎ(笑)

住みたいまちNo1の吉祥寺でのポジネタでした。

＞＞79
建つよ。その内にね。多分20年から30年末後には建替されてると思うよ。但し保留床無いからほぼ売り出し無いと思う。
欲しかったら今出ている中古買って地権者になったほうが良いよ。
20～30年後は薔薇色が待ってます

容積率減少による資産価値減少を、
薔薇色とは言わない、普通。

資産価値は上がるでしょう。
戸当たりの容積は減りますが、あの立地条件は無い。
但し30年後まであの超高額管理修繕費払うとトータルはマイナスだろうけど。
81はひねくれた79への皮肉と推測。

79の言ってることもわかるけど、

私はそれよりも、ここが動物園前なのに、公園前だとインチキする方がおかしいと思う。
公式ページにも井の頭恩賜公園じゃなくて、井の頭自然文化園って書いてあるでしょう。
隣同士だから、合わせて「公園」になってるけど、隣同士じゃなかったらここは明らかに動物園。
パークフロントじゃなくて、ズーフロント。

本当に資産価値が上がる本物のパークフロントは井の頭第2パークサイドマンション、って言いたいんじゃないのかな。

井の頭公園は自然文化園も含むから、広告は間違いではない。
わざわざ、クライアントの機嫌損ねる広告代理店がマイナス情報出しますか？
ルフォン井の頭公園というネーミングは？
三鷹最寄りなのにルフォン吉祥寺は？
練馬区なのに吉祥寺の三井パークホームズは？

どれも広告代理店の仕事。
どうでもいい議論やめましょう。
建設的議論求む。

実際問題のズーフロントの資産価値をどう評価するかだね。

もっとも、ここの前は動物園前というより、動物病院前だから。
病気の動物達を治療する場所で、夏場に窓を開けると、えさの臭い、おしっこの臭い、うんちの臭い、時にはそこで死んだりもするから、遺体の臭いまで臭う可能性がある。

かわいそうな小動物の遺体の臭いを、一瞬でもかいちゃうなんて。
私は絶対いやだ。

そこの南側に10年いましたよ。
臭いは気にならなかったけどね。
むしろ最大の関心は「価格」
電話で聞いてもまだ全く未定だそうです。
設備・仕様が決まってないみたい。

私もここに住んでたけど、私の部屋は動物園前だったから、すごく臭ってたよ。
今は都心の駅近に引っ越して、快適なこと。
ここの臭いから離れて、さわやかな空気が毎日吸えるからすっきりしてるよ。

やはり、将来は容積率25%減での建て替えは覚悟しなきゃいけないんだね。
だから、二つの大地震が来た後は、痛んでも建て替えが進まずに住み続けなきゃいけない。

すぐ横の社宅ももうすぐ閉鎖みたいですね。やはりマンションが建つのかな？

ズーフロントは、いやだな。

どうも、実際の現地や地域情報を持ってない人が多い気がする。

とりあえず現地行ってみたら？

現地に行ってほしいね。
ズーフロントとパークフロントの両方行ってみて、その違いを感じてほしい。
夏だったらよりわかりやすい。

「容積率クン」はなぜその話ばかりしたがるのだろう？

地震ならもっと低価格のマンションの方が建て替えは難しいでしょうね。結局、住民にどれだけ余裕があるかだからね。

それに地震があれば容積率の特例なんていくらでも出来るのでは？

井の頭第2パークサイドマンションは高価格でも、容積率が減るから20年30年建て替えの見通しが立っていない。

容積率25%減による資産価値下落に加え、損傷マンションに住み続けなければいけないダブルパンチ。

容積率君は論破されて、壊れたテープレコーダーになりました。
かわいそうなので、そっとしておいてください。
25％減25％減25％減 ……

目の前の平屋で動物達が亡くなるって、本当か？
俄かに信じがたい。

＞96
シャープな反論ありがとう。
やはり君の頭はいい。

>井の頭第2パークサイドマンションは高価格でも、容積率が減るから20年30年建て替えの見通しが立っていない。
>容積率25%減による資産価値下落に加え、損傷マンションに住み続けなければいけないダブルパンチ。


容積率25%減は、具体的に言えば、
8000万の物件を買った後、他の条件が変わらなければ、すぐ売る時に6000万で売ることになるってこと。
もちろん数年たてば経過年数や相場に応じて更に5000万とか4000万に下がったりする。
ルフォン吉祥寺も、億で買って3年後中古で売る時に6000万後半で売られていた。
デベは高値で売れればよくて、その後大暴落しようがどうなろうが一切関係ない。

ここもズーフロントのくせに、パークフロントだとインチキできるから、実情を何も知らない人達に強気で売ってくるでしょう。
容積率25%減も視野に入れると坪単価200～が適正で、それ以上なら割高。

なんか容積が減るとかズーの前とかで議論してるけど、そういうことよりも徒歩10分っていうのが問題じゃない？
高齢化社会では徒歩5分以内のマンションじゃないと。
徒歩10分で高値なら戸建でいいじゃん。

あのさ、どちらにせよ公園見えるのは敷地形状からして10戸位だろ。
ここで資産価値とか言ってる奴は買えないだろ1億超は

今は人口減と地方財政難と不景気による都心回帰時代、
また、高齢化と車不所持による駅徒歩3分以内の時代、
また、単身世帯増加によるコンパクトマンションの時代。

しかし、ここのマンションはすべて逆行してるね。
都心から離れてて、駅から遠くて、広い間取りで。
今までは団塊世帯の子供達が買ってくれたけど、これからは都心駅近のコンパクトに、リセールバリューで大負けするでしょうね。

だから団塊世代の子供は買えないから。
医者か地主か、シニア会社オーナーが買うんだよ。

リセールバリューって書いてあるだろう。
将来の話をしてるんだよ。
人口減で単身者が増えて、数少ない彼らが買うのは都心、駅近、小規模。
今まではファミリー物件でも健闘してたけど、今後資産価値はかなり厳しくなるだろう。
容積率25%減もあるし。

私もそう思うし、デベもそういうことは十分承知のはず。

だから、ここは暴落を気にしない客を集めて、パークフロントだと偽って高値成約後、アクセス不便に嫌気がさして暴落することが目に見えてる。

現に当時億ションだと話題だったルフォン吉祥寺でさえ、リセールバリューでは数十％暴落して来てるから。

ルフォン１や武蔵野タワーは売り出しの時期が悪かったから暴落してるだけだろ。

結局普通の土地だよ。
値下がりしないで資産維持なんてわけない。

ルフォン1で売りに出た部屋はもともと安めの部屋だったハズ。しかも確か地下の部屋だったんじゃない?

つーかそもそも、購買層が少ない価格帯の中古。8000とか出せる人はあんまり中古に行かないよ。だから、一億くらいのある意味中途半端なマンション買ったらすぐに3～4割の下落は当たり前。みんなそれを分かって買ってるよ。

ルフォンとかここで資産価値の話しをする事自体がナンセンス。容積率クンはどうぞ小金井あたりのマンションのスレで発言してあげなよ。

地下と実質2階の二つ売られて、後者が億から6千万後半まで暴落。

>だから、一億くらいのある意味中途半端なマンション買ったらすぐに3～4割の下落は当たり前。みんなそれを分かって買ってるよ。

だから、そういう人を集めて、ここは割高な価格設定にするんだよ。
しかも、ここは住友商事だから、ルフォンよりもっと割高で売ってくるだろうね。
住商物件は価格設定が高くて、完成後も売れ残りが多いけど、ここは例えなんとか完売できたとしても、中古市場では住商の分だけルフォン以上に一気に割高が剥げ落ちるだろうね。

買う人もリセールがつかないって分かってのことなら何が問題なの？

お金ある人が3～4000万損してもいいじゃん。何の心配してあげてるの？

＞＞110さん教えて下さい。
プラウドの松涛や元麻布とか、グランドメゾン松涛・西麻布見ました？
都心・駅近・閑静・高台だけど、今は半値だよ。
ルフォン吉祥寺が3割値下がりしてる？
駅遠なのに凄いじゃんと思うけど。
ちなみに全部仕込み時期・スーパーゼネコン施工ね。

なんで都心の方が暴落率高いの？

住商は住不と販売戦略が違う。
住不にとって在庫は重要資産だが、商社の住商にとって在庫は絶対悪。
シビアに価格設定して値下げもあるよ。

クラッシィ三鷹も住商だね。

都心はタワマン供給過剰や安全性の問題などで暴落惨いよ。
東京カンテイの中古マンション調査では都心区だけ４年間も暴落が続いている。
一方、武蔵野台地は、特に子持ち世帯への人気は益々高まっている。