ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その11

予算が合わない人は他の都心部物件を検討すればよろしい。
都心部は安定して供給されているから、価格も安定している。
心配は金利上昇だけど、1年くらいは大丈夫では？

予算合わない人はもうどこか行ってるでしょう。
予算は合うが、割高感を感じる人が悩んでるんだよ。

都心部のコアの価格帯はここ5年来坪単価250万円前後で安定してますね。こんな感じが続くのでは？

>>798
予算に合って割安な都心部マンションを他で探せば？

やはり、中央区でまだまだ建設予定のタワー計画を待つかどうかだね。駅近なら勝どき５丁目かな。築地と環状２号線で繋がるし、バス便もたくさんあるし、路面電車計画もあるので期待できる。

＞７９９　結局、足立ナンバーの地区になっちゃうんだよ。妥協できないね、我慢できない。

とにかく売主側が強気な時期は割高になりますね。私は買い替えで検討しましたが割高なので見送りました。
もう少し待つと供給過多で弱気な時期が来ると予想します。

買ってしまった人が割高でない、とかいうのは自己正当化として分からなくはないさ。でも、まだ誰も申し込んでもいない段階で、高くない高くないという人が沸いて出てくるのは何なのか、とか買う人はよく考えたほうがいいと思うけどなぁ。売り手サイドも頑張るところを間違えないで欲しい。

>803
また車のナンバーかよ。
そういうの、みっともないからやめない？？
足立ナンバーに嫌悪感を持つ人が沢山いるのは周知の事実なんだから、男なら黙って品川ナンバーのエリアのみで勝手に絞ってくれよ。。。


いまこうやって書きこんでいる検討者って、単なるアンチ埋立のネガか、予定価格が出て、立地のわりに割高だと思って真剣に悩んでいる人が多いんだよね。
多いとはいえ、スレの伸びは顕著に低調になったから、検討者が少なくなったのは事実と受け止めるべきだよね。

とにかく微妙な値付けにはマイッタな。。。
しかも最大200万ものブレが生じる可能性があるとは。
上ブレしたら、色んなオプション付けられなくなるな。

単純に倍率が低くなるとの楽観的な考えをもってもいいし、売れないマンションの可能性があるから悲観的な考えをもってもいいし。
どちらもありだよね。

何だか踏ん切りつかないし、>804と同調かな。

＞単なるアンチ埋立のネガか、予定価格が出て、立地のわりに割高だと思って真剣に悩んでいる人が多いんだよね。

高くないって呪文してる人は、どこに属しますか？

すいません、教えて下さい。あと200万上がるというのは何ですか？まだMR行ってないもので。。

恐らく少数派に属すると思われます。

今は２００万円くらい上乗せしても売れると思ってるんじゃない。売れなければ予定価格より下げるんじゃない。

>808さん
今の予定価格よりも多少上振れする可能性があると、パビリオンに行かれた方からの情報です。

このスレは閑散していますが、実際には予想に反する人気のため、売主が事前説明会での予定価格表より多少の上乗せを検討しているのかも知れません。

一期登録開始はまだ先の話なので急ぐ必要はありませんが、実際に足を運んで、営業の方から直接確認されるのが一番だと思います。

1月の予定価格の段階だと何千何百までは提示されてて、
数十万の微調整って言われたけどねぇ・・・

実際どうなんだろ？
まあ今週覗いてみる予定だからどっちでもいいけどさ

で、南低層以外の売りは？

東低層の運河寄りですね。
北は興味ありませんが、30階以上が売れるかも。

＞実際には予想に反する人気のため、売主が事前説明会での予定価格表より多少の上乗せを検討しているのかも知れません。

それは有り得るな。
上振れだったら、そういうことだったってことになるね。

実際に２００万円位なら誤差範囲だからね。

同じ向きや広さでも価格にバラツキがあるから200万位みといてって意味かな？
好評だから価格あげるなんてあり得るの？個人的には納得いかん。

200万円が誤差の範囲w
三井の営業さんか知りませんが、それが常識なら身分不相応ですから撤退しますわ

そりゃ向きや広さによって、調整幅なんてバラツキありありでしょう。
あれだけ部屋によって条件が違う。
狭小部屋から王様部屋まで様々。

200万位の部屋もあれば、例えばプレミアム階は500万なんて微調整もあり得るって話。
微調整で500万ってのも凄いけど、プレミアムを検討するような層の微はそんなもんでしょ。

売主にとって幸不幸の分かれ道となる第一期、要望書が全く入らないような、もうどうしようもない不人気部屋は、単純に一期販売対象としないか、正式価格発表直前に微調整＝下げるのが通例でしょ。

会社というのは儲けるために色々と考えるからさ。
高いと思えば潔く諦めて何年でも待てばよい。

200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

もしかしたらほんの一部（低層の南側）にそういうところがあるかもしれませんが、819氏ご指摘の様に、正式価格は下げるのが一般的。

ここにいる数少ない本物の検討者が検討しているのは比較的低層の南側。つまりそこだけ、デベが、この物件では強気にでれるところ。その１部のみは値上げするのかもしれませんが、全体で平均すれば、4〜5%下げてくると見るのが一般的でしょうね。

一部が値上げされるという噂話は、購入希望の人には、この物件は人気があるのかもという勘違いもさせられますし。

実質的な値下げは、個別に連絡すれば良い訳だし。

>>819
そりゃ48階に住む層は500万円位誤差の範囲かもしれません。
でも、そんな人がこの掲示板を見ますか？
この掲示板に書き込む層は6000万円以下、
ここを検討しする主な層は5000万円前後でしょ。
5000万円で20坪だとすると、200万円の差は坪単価10万円に相当します。
これは結構な差だと思いません？

モデルルーム拝見しましたが、江東区の湾岸タワマンと
明らかに年齢層が上でした。
プラウド東雲のモデルルームが30代ばかりなのと明らかに違います。
30代前半の若い世代でここを自力購入できる人は上位1%でしょうね。

>200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

情報が一人歩きしてますが、とある部屋で最大200万の上振れの可能性があるとの認識ですよ。

本当に上振れするかも知れないし、不人気なら下振れするかも知れない。

何はともあれ、正式価格は来月にならないと決まらないということです。

要望書って、もう出してるんですか？
来週末行く予定なんで。

早く出さないとダメですよ。もう遅いよ。

寒い日が続くと、もう少し出して、駅近を検討した方がいいのかなーと思っちゃう。
毎日のことだからなー。
いっそ高くしてくれた方が比較しやすくなるかもしれない。
同じ値段なら便利かどうかで検討できるけど、安くて不便と高くて便利って結構悩む。

そうなんですよ。
ここは平均値だと安くない＆不便極まりない。
高くても便利な勝どき五丁目や月島一丁目に気が移り気味です。

じゃ、いつ買うの？今でしょ～！

暑い・寒いの我慢代が往復1000円なら・・・
酷暑・厳寒の日が年間80日で8万円、あと30年通勤するとして240万円。

240万の価格差じゃ駅近は買えない。

したがって我慢する方が得。
通勤・通学する家族が多いと別か？

我慢代の発想は面白いけど1000円じゃなくて710円x2の1420円でしょう
ざっくり年250日分の30年で計算すると…やっぱり駅近がいいや

我慢するのは家族がいれば、子供の通学の分も計算してあげてね。

827さん
勝どき五丁目って再開発のこと？
月島一丁目ってなに？住友の駅前のやつ？それともこれから動く何か？
ところで住友は晴海以外の湾岸エリア、勝どき･月島･豊洲･有明･･･と
ことごとく売り出し中、こりゃ晴海三丁目も売り出せないね（笑）

おもしろい！我慢代は１日３０００円以上だな、その分タクシー通勤ができればいいかな。

831さん 827ではなく826です

勝どき
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/20lad200.htm

月島
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/05/20k5k100.htm

ここより高いだろうけど、資産価値の落ち方は違うはずと思います。

３年以上先でも検討する価値がありますね。

空気や周辺の環境が悪い駅近い物件を選ぶか、駅から少しあっても交通量が少ない緑の多い環境の良い場所をとるかですね。子育てには後者ですね。モデルルームに行きましたけど将来何も建たないのは東側と南側ですね。私は東側を考えていますが！価格的にも！ここを買う意味はやはり眺望と免震です。今時、江東区の湾岸で耐震や制震なんて考えられませんね！三半規管が弱いので特に耐震のタワーは駄目です。地震時に２次災害を考えたらゾッとします。

東側は真っ正面に建つかと。
三半規管が弱くて緑が多い環境なら山の手か世田谷あたりの低層マンションがいいですよ。
私は今免震タワーに住んでいますが、むしろ嫌な揺れ方をします。
もちろん安全には変えられませんが。

835さん
ここも勝どき五丁目・月島一丁目も、空気はさほど変わらないはずですよ。晴海大橋の交通量は今後増え続けます。根拠データはありません。
24時間、屋外で幹線道路に立ち尽くしていたら違うかも知れませんが。

騒音を気にされるなら、ここの東向きが良いですね。
ただ、東向きは他の方も指摘されていますが、隣に建つ二棟目が視界に入り、日照面でも影響が考えられます。

三菱地所がこの土地を仕入れたのはかなり前に高値でと聞くが、同社は減損したのかな？
そもそも適正な販売価格はマーケットが決める訳で、デベがコントロール出来るのは出来ることは仕入れコストと建築コスト。この位の金出す買手は物件のスペックに厳しいだろうから建築コスト削るにも限界がある(まして安全性に影響したらデベは破滅するし)、仕入時点で高かったこの物件はデベが利益率削るにも限界があるって事でこの価格な訳だが、ちょっと適正価格と言うには高いね。

都心の物件としては単なる低価格である事と海が見える事以外には、プラスの特徴が無い物件だから

このレベルを買い手が物件のスペックにうるさいと表現するのはどうかと思うが。

うるさい奴しかいないことになる。

都心だけど、こればかりはどうしようもない僻地。
やはり立地が受けないわけでしょう。

随所豪華にして大々的に広告してギリギリな価格で売ろうも残念ながら前向きな検討者が少ないみたい。
パビリオンに行って予定価格みてサヨナラ者が続出したのでしょう。

市場評価は低価格ではないということ。
スレの状況で明らかではないかな。