23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その62】

欲望の集まる東京で震災起きたら…。

>ダイアモンドによる住宅地評価一覧です。
>駅別の総合力がとてもよくわかります。
>http://diamond.jp/go/pb/oudo2011/Stations%20List/DW_0119_SHUTO.pdf

>少なくとも40点以下のところは避けた方がよさそうです。


これけっこうリアルですね。

帰宅難民回避の
賃貸族の大移動が始まりそうですね。

>372
新大久保って素晴らしいんですねw

先進国では産業構造が製造業中心から、サービス業中心に移行しています。
そして、主に価値を生み出すのは、新製品のコンセプト、新しいビジネスモデル、革新的な技術開発といった創造的な部門に限られ、アウトソーシングで、企業の役割は細分化されています。
ものづくり、そのものは価値を生まなくなり、コストの安い国の企業へOEM,EMSといった形で生産が移行しています。
さらに、情報化の進行で、事務も自動化が進み、ソフト開発なども、人件費の安い国へ外注するようになっています。
その結果、国内に残る仕事は、高度な専門知識が必要なものや、全体を俯瞰して判断を下してゆく高度な仕事が中心になってゆきます。
このような状況になると、不動産価値の維持が可能なエリアは東京駅から半径5km圏内と言った限られた中心部になってしまいます。

アジアヘッドクオーター特区構想
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/09/DATA/20l9r800.pdf

東京都心・臨海地域の整備方針
本社機能の高度な集積や国内外へのアクセスなどを活かし、国際競争力向上に資する先進的なビジネス支援機能の導入促進と外国人が住みやすい居住環境の充実
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/09/DATA/20l9r701.pdf

超円高の定着で我が国は貿易立国から投資立国に変容せざるをえません。
海外に持つ資産を有効に活用し、そこで得た利益で貿易赤字を補填し、
経常黒字を維持します。

この為には、資産効率を上げることができる優秀な人材を世界中から集め、
都心部に集住させ、お互いの情報交換、協調により成果を最大にする必要があります。

官民あげて都心部のインフラ、住環境整備に集中投資して、
受け入れられる土台作りを急がねばなりません。

主要大学の秋入学移行もその一環です。

目指すは、シンガポールですか？

湾岸売れ残りばかりだからな。

湾岸にまた税金が使われるのか。
優遇されてるなぁ。

投資立国に向けての先兵隊は総合商社、今どきの学生も敏感に反応してます。

「総合商社」というブランドは男子学生にとってよほど魅力的なものらしい。
就職情報会社のダイヤモンド・ビッグアンドリード（D＆L）が発表した「大学生が選んだ就職先人気企業ランキング2012」によると、文系男子の就職先人気ランキングで1位から3位までがすべて総合商社だった。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120201-00000003-jct-bus_all

東京駅、日本橋の再開発で優良なオフィスビル供給は続くだろうが、古いオフィスビルからの移動にとどまるのではないかな。
オフィスビル全体の空室率が改善しない限り、23区の不動産は下がり続ける。湾岸タワーマンションは供給過剰で一番危険かな。

新宿、渋谷の凋落傾向が強まるのは確実だね。都心から離れすぎてビジネスに不向き。

渋谷、新宿のオフィスビルが凋落すれば、当然賃料は下がる。賃料下げれば業績悪い会社は、新宿や渋谷に移動する。
結局、値下げ競争になり不動産価格が上がるなんて状況にはならない。

日本全体の景気浮揚がない限り、23区の不動産は下がり続ける。マンションでいえば供給過剰の湾岸マンションが一番危険だよ。

>>387
値下げ競争になれば強者が勝つにきまっているじゃない。
弱肉強食ってやつ。
つまり、東京駅周辺の方が便利だと思う企業はすべて集まることになるね。

そして、さらに安い賃料を求める企業は、
中心になる東京駅周辺との利便性を基準に選ぶ。

結局、渋谷、新宿の魅力は限りなく無くなって行くんだな。

東京駅周辺に建つ新築ビルがどれだけ過供給か分かってんの？しかも新宿渋谷のボロいビルより安くなんて出さ（せ）ないんだよ。
東京駅の周辺が便利と思う≒即、新宿渋谷から企業が移動すると思えるってさすがは机上の空論捏ねる以外にできない教授は違う。

＞388
情報系、金融の一流どころは東京駅や日本橋の優良オフィスビルを選ぶだろうね。
最新オフィスビルの利便性は大きく、災害時のBCPは今やウエイトが大きいからそれに対応できるビルじゃないとね。

ただ、全体の勝ち組の割合は今と変わらない。勝つ会社があれば負ける会社もあるのだから。
そしてオフィスビルも三井と三菱の戦い。独占ではないから賃料を高くなんてできない。激しい消耗戦だ。

日本全体の景気浮揚、起業が増えて外資参入が増えとならないと、不動産価格は上がらないよ。
景気回復なしに東京駅5キロ圏内のマンション価格が上がる事はない。供給過剰エリアは逆に価格が下がるだろう。

新宿渋谷のボロいビルに入っている企業は東京駅までの利便性が高く、新しいビルに引っ越すよ。ボロイビルは耐震性に問題があるからね。

新宿渋谷の新しいビルに入っている企業は、家賃が値下げされた東京駅周辺の新しいビルに引っ越すよ。

>>391
オフィスビル竣工年表です。
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

わからない人達だな。値下げ合戦の消耗戦してるのに、不動産価格が上がる訳ないでしょ。
勝ち組が増えない限りは、東京駅5キロ圏内のマンション価格も上がらないよ。

>>390
オフィスビルの賃料とマンションを同列に考えないほうが良いよ。

マンションは買える人の経済状態で変わります。
企業の給与体系の見直しが進んで、エリート層の給与が上がれば、
東京駅から半径５ｋｍ圏内のマンションは値上がりする可能性があります。
外国人の雇用が増えるのも当然影響します。

高度な専門知識が必要なものや、全体を俯瞰して判断を下してゆく高度な仕事ができる人は、国境を越えた奪い合いになるから給与は上がるでしょう。

都内大規模ビルラッシュ　高い耐震性　既存物件の空室増懸念
フジサンケイ　ビジネスアイ 1月24日(火)8時15分配信
　東京・丸の内や大手町など都心を中心に、大規模オフィスビルの開業ラッシュが始まった。今年は、六本木ヒルズや品川のビル群などが開業した２００３年に次ぐ大量供給が予定され、供給過剰に陥る、いわゆる「２０１２年問題」が懸念されていた。だが、昨年３月の東日本大震災を機に状況が一変。最新の耐震性能を備えた大規模ビルへの需要が急増、逆に既存ビルの空室率増加が懸念され始めている。
森ビルによると、１２年に供給予定の東京２３区内の新規オフィスビルの総面積は約１５４万平方メートルで、１１～１５年までの５年間で最高規模になるという。とくに、丸の内エリアが入る千代田区など主要３区だけで新規ビルの面積は８８万平方メートルに達する。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120123-00000002-fsi-bus_all

エリート層こそ住まいはじっくり選ぶ。
都心3区の高級マンションを値切りまくるだろう。
エリートも金にはシビア。いつ転落するかわからないからね。

戦後に建てられた建物は、以下の通り建築基準法が改正されています。
・昭和25年　施行（通称　旧耐震基準）
・昭和46年　改正（通称　移行期基準　鉄筋コンクリート構造の耐震基準を強化）
・昭和56年　改正（通称　新耐震基準　※一次設計・二次設計の概念を導入）
西新宿で1981年以前に建設された高層ビル
京王プラザホテル（1971年）
新宿住友ビル（1974年）
KDDIビル（1974年）
新宿三井ビル（1974年）
損保ジャパン本社ビル（1976年）
新宿野村ビル（1978年）
新宿センタービル（1979年）
ハイアットリージェンシー東京（1980年）
小田急第一生命ビルディング（1980年）
京王プラザホテル南館（1980年）

値崩れ必至の東京駅 5キロ圏内（湾岸）は選ばないよね。

398と400を読んだら、
西新宿は大変そうだね。

ＫＤＤＩは大手町ビルを建て替えて、本社を新宿から大手町に変えるのでは？損保ジャパンはどうするのかな？

交通手段が限られている内陸部は帰宅困難者に対応できません。
東京駅周辺なら水運も利用できます。

訓練では、米海軍の駆逐艦や海上自衛隊の護衛艦など５隻を活用し、海路をたどって帰宅困難者を自宅近くの港まで送り届ける「海上輸送訓練」も行われた。神奈川県や千葉県に住み、地震後の３日間、都内の施設に待機した人が船で帰ることを想定した訓練だ。
米軍は「地震後でも東京湾への入港は問題なくできる。要請があれば喜んで協力したい」とするが、実際の運用には不確定な部分も多い
まず、艦船の運航情報を被災者にいかに正確に伝えるか。
さらに情報を得た帰宅困難者はどうやって港にたどり着くのか。
この日の帰宅困難者役は、東京都新宿区内の一時滞在施設からバスで木材埠頭まで移動した。しかし、地震直後の道路状況で陸路をスムーズに移動できるかは不透明だ。
国の試算によると、Ｍ７クラスの直下型地震が起きた場合、首都圏で６５０万人の帰宅困難者が出るとされる。埠頭に乗船希望者が殺到した場合、混乱が生じる恐れも指摘される。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120204-00000094-san-soci

帰宅が容易な人から順に帰れるみたいです。

東京都などが３日に行った帰宅困難者対策訓練では、交通機関が止まったことで都心で働く人が一斉に帰宅し、道路が混乱した東日本大震災の教訓から、帰宅する人を一時滞在施設に誘導し、「時間差帰宅」させる訓練が行われた。「ビルが崩れてこないか」「自宅に戻りたい」。参加者は大震災の記憶を新たにしながら、訓練を通した不安や課題を口にした。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120204-00000096-san-soci

>地震後でも東京湾への入港は問題なくできる

湾岸部に住めば地震後でも孤立しないってわけですね。

そうですね。
都心部湾岸に住めば、都心から徒歩圏内。
神奈川県、千葉県からは海路で、埼玉県からは荒川を使って帰れます。

テレビでやってたけど、
新聞の見出しの首都直下型ってのは言い方が正確じゃないみたい。
南関東全体のどこかでM7クラスの地震が起こる確率で、どこに起こるかは分からないみたい。
東京湾北部は単に被害が一番大きいから取り上げられているだけとのことです。

まあ、どこで起ころうが都心部湾岸が安全なのは変わらないですが・・

それは、元のニュースを良く読めば分かりますよ。
故意に、都心や湾岸の直下で起こると決め付けて言いたい人達がいるだけ。

どこで地震が起ころうが都心部湾岸は安全と言い切っちゃう人が湾岸タワーマンション高層階を買ってしまうんだろうな。

タワーマンションは高層難民という別の問題がある事をお忘れなく。もちろん誰も助けてくれません。

近年は内陸部のタワーマンション分譲も多いのに、
タワーの高層難民といえば湾岸部
といまだに連想する人もいるんですね。

都心部湾岸はタワーマンションが多いのは紛れもない事実。
震災時にエレベーターが停まる。余震が続く中では復旧できないか復旧してもすぐ停止。

帰宅難民以上に高層難民が溢れる。家帰らない方が良いんじゃないの。

マンションは低層階より高層階の方が値段も人気も高い。特にタワーマンションではその傾向が顕著で、最上階は低層階の2倍もの値段がつくことがあるほどだ。しかし、実際に住まいとして考えたとき、本当に高層階は住みやすいのだろうか。逆に高層階ならではの欠点などはないのだろうか。そのあたりについて、豊商事不動産の津島さんに聞いてみた。

「実はデメリットは少なくないんですよ。窓を開けられなくて洗濯物が干せなかったり、朝の時間はエレベーター待ちができたり。あとは免震構造になっているマンションだと、強風が吹くだけで建物が揺れたりすることもあります。震災時にはエレベーターがストップするので、高層階まで階段で上らなければなりませんし」
たしかに今年3月に発生した東日本大震災ではマンションのエレベーターが軒並みストップし、自宅まで階段で上らなければならないという高層階ならではの弱点が浮き彫りになった。
（R25；2011.09.09）

今はタワーそのものが不人気だから

湾岸の8割くらいはタワーマンションじゃね。
やはり値下がりリスク高いエリア。

当たり前の事言われてもって感じじゃない？
江東区が揺れやすいのは子供でも知ってる事だから
もう貼り付けなくても良いよｗ

日本の家電メーカーは崖っぷち、得意分野だけ残す大リストラが行われそうです。

次なる成長エンジンはアジアヘッドクオーター構想しかなさそう。

パナソニックが３日、２０１２年３月期に過去最悪となる７８００億円の最終赤字に転落する見通しを発表した。かつて世界を席巻した国内電機メーカーの業績は壊滅的で、大手８社のうち７社が通期業績を下方修正し、うち４社が最終赤字に陥る見込みだ。８社の最終損益見通しを合算すると１兆円弱の赤字になる。円高やタイの洪水などで経営環境が急激に悪化し、人員削減などのリストラも対症療法の域を出ない。各社は新たな成長エンジンを手に入れ、危機的な状況を乗り越えられるのか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120203-00000003-fsi-bus_all

テレビも湾岸マンション同様供給過剰だよ。

郊外の家電工場がリストラで閉鎖、土地が放出されて郊外の地価暴落。

こんなシナリオがかなり現実味をおびてきたと考えますが、
皆さんどうお考えですか？

余剰土地を吸収できるような産業があるのでしょうか？

郊外でも駅前や駅力あるところなら自治体とデベが再開発すると思う。

でも工場はだいたい駅からバスに乗っていくようなところ。空地のままだろうね。
マンション作っても売れないから。

>>422
買う人はいないって考えですか？
でも地価が安くなれば戸建で売る手もありでは？

郊外の駅のほとんどは地場産業があってこそ成り立っている面が大きいから、地場産業が崩壊したら駅前でも再開発は行われなくなるんじゃない？八王子、立川、府中とか。八王子のそごうは閉鎖になったね。

＞423
その土地のポテンシャルによるかな。土地を買い叩いてヤマダ電気やイオンなどができる可能性も0ではない。
ただ郊外の駅から遠い場所にマンションや一戸建てつくっても売れない。
元々賃貸が安いから誰も買わないよ。よって空地のままが濃厚。

＞次なる成長エンジンはアジアヘッドクオーター構想しかなさそう。
バカですか？高齢者ばかりで市場としても魅力なく、法人税も高い日本に会社の拠点を置こうなんていうアホはいませんよ。
香港やシンガポールのほうがずっといいです。

>>425
人口減少時代をにらんで、量販店は郊外から撤退を検討していると聞いているけど？

＞424
郊外は車社会だから都心とは考え方が違う。
郊外型のショッピングモールは駅から離れた広大な敷地に建てられる。
八王子は路線も少なく駅力もない。やはり車社会だから駅前デパートが衰退したんだね。駅前に市役所移転とか考えるかもね。

成長戦略、これが参考になるよ。特に人材育成。
住友商事・加藤進社長　円高は積極投資のチャンス
産経新聞 2月4日(土)7時55分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120204-00000112-san-bus_all
－－歴史的な円高水準が続いている
「円高は輸出にはマイナス要因だが、悪いことばかりではない。海外の優良資産を購入する絶好のチャンスでもあるからだ。２年間で５８００億円の資産を積み上げる計画だが、上回る可能性もある。資産入れ替えも進め、積極投資で将来の飛躍につなげたい」
－－アジアをどう攻める
「日本企業のアジアへの進出意欲は強く、物流のほか、製品販売や部品・素材供給を支援していきたい。メコン流域国の経済成長期待が高い。ミャンマーは人口も多く魅力がある。布石を打ちたい」
－－人材育成は
「若手社員を新興国の特殊語学圏へ留学させたり、現地採用の社員の研修に取り組んだりしている。今年４月には東京・銀座に宿泊設備を備えた研修所が完成する。気軽に海外からの研修生と議論したり、全世界の社員を対象とした研修を行うなどでグローバルな人材を育てたい」

>429
都心の便利な電車生活に慣れた人は
郊外や田舎の生活には適さないってことですな。

＞431
そうだね。都心の生活と郊外の生活のスタイルはまるで違う。
物価も郊外の方が安い。駐車場も安いから収入低い人でも車を所持できる。
無理して都心のマンション買って生活レベル落とすより、郊外選ぶ人が多いのが現実。

湾岸マンションが平均坪200万以下まで下がってきて、激安スーパーが増え、駐車場が1万円くらいになれば売れるようになるかもな。

>>432
所得格差が広がって従来の中間層が抜け落ちようとしているから、
郊外は昔のようには売れないだろう。
海外相手の仕事も増えます。

都心部のマンションor
近郊の安アパート

こんな極端な分かれ方になる。

実力とやる気があれば稼げる時代だけど、そんな人は職住近接の都心部だもんね。

＞434
マンション買う層はいつの時代も中間層。
ワーキングプアが増えてるのは事実だが、女性の社会進出も進んでいるから世帯収入は大きく変わっていない。
中間層向けのマンションは郊外に多い。今後も変わらないと思う。

＞433
近い将来、現実になるかもね。

>>436
マスコミ情報とかなり違いますが本当ですか？
ソースは？

戸建も所得が低くて二世代住宅で節約している人が多いよ。

>>436共稼ぎでバリバリ稼ぐ世帯は職場に近い都心部のコンパクトマンションに住んでいるんじゃない？

実力とやる気さえあればいくらでもチャンスはあるよ。

三井物産、会社説明会に「夜の部」…社会人狙い
読売新聞 2月4日(土)10時34分配信
三井物産は新入社員の採用に向けて毎年２月に開いている会社説明会に転職希望の社会人も加える。
今年は７～９日に都内で開き、社会人の参加を想定して、日中行われる学生向けの説明会に加えて午後６時からの夜の部を作ったほか、三井物産に転職した社員の講演を行う。
三井物産はこれまで、社会人採用をインターネットなどで告知しているだけだった。若者の人数が減り、優秀な人材の獲得が厳しくなるため、新卒と社会人の採用形態を同じにして、社会人に対しても積極的に会社の業務内容などを説明することにした。
日本の企業は、東京大学の秋入学実施や、国際化に伴う外国人社員の増加などで採用活動見直しに迫られている。

東京都の新しい耐震基準で既存物件はオールゴミ化

＞442
共働きも二極化。奥さんもキャリアなら間違いなく都心を選ぶだろうね。
しかし、不景気の時代。奥さんは派遣やアルバイト・パートも多い。
結局は景気がよくならない限り都心のマンション価格が上がるなんてない。
売れてないエリアにマンション供給続ければ価格は下がる。必然。

世帯所得５００～７００万円の層は将来不安が大きいから家を買わない。だから郊外、近郊で売れるのは親の援助がある地元のひとたちだけ、いずれ需要は枯渇して、近郊、郊外のマンションは値下がりするでしょう。
世帯年収が高い層は>>446さんの言う通りで、東京駅から半径5km圏内のマンションを借りたり買ったりします。言わば選ばれた人たちなので大勢いるわけじゃないです。全体の15%くらいかな？

住まいを選ぶのに東京駅5㎞圏内って基準で選ぶ人は少ない。
まずは予算。そして間取り。そして路線や通勤時間。そして地縁も大きい。人間全く縁も縁もないとこには住まない。最近では奥さんの実家の側に住む人も多い。子供を預けられるから。お爺ちゃんが今や子育て教室行く時代だ。

そしてマンション購入層はエリートより中間層が圧倒的に多い。エリートだけの需要では都心マンションは明らかに供給過剰だ。
実際に東京駅5㎞圏内のマンションでも売れ残ってる。湾岸を代表にね。

>>448さん、湾岸って何区の事ですか？

新築マンションの契約率を市区町村単位でランキングしています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

港区、中央区、江東区の契約率推移
>>448さんは中央区の事を言ってるんだろうと思うけど、
ここ数カ月で見違えるように回復していますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

契約率の上位は郊外か。

中央区と言えば晴海で大量供給されるけど、その契約率で本当の回復かどうか分かるね。1千戸クラスでしょ？

価格が安くはなく駅徒歩11分の晴海、の契約率じゃ判断は無理でしょ。

４４８
エリートはどこなの？

2011年12月20日に不動産経済研究所が発表した『首都圏マンション市場予測―2012年の供給予測―』によると、2012年の首都圏でのマンション供給は前年比17.6％増となる5.3万戸となる見通し。なかでも、住戸専有面積30平方メートル～59.99平方メートルの「コンパクトマンション」のシェアが、供給戸数の3割を突破することが予想されている。
コンパクトマンションの購入者層は、30代の単身者やDINKSカップルが中心。人気の背景としては、やはり未婚化・晩婚化や少子化にともなう一世帯あたりの構成人数の減少が挙げられます。
コンパクトマンションのメリットのひとつは、手軽な予算で「都心」や「駅近」といった好立地を望めること。帰宅困難者が大量に発生した震災以降、職住近接の都心物件を求める人々が増えていることも、人気を後押しする要因だという。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120204-00000004-rnijugo-ent

＞449
豊洲の売れ残りが含まれてないね。中古扱いだから？

＞448
エリートは都心3区（湾岸除く）でしょ。
昔も現在も変わらない。

コンパクト化でますます少子化が進みそうだけど、震災復興で着工できなくなるのが増えるんじゃない？供給量は去年より減ると思うけどなあ。皆さんどう考えます？

＞433
同意！
そうすれば湾岸も盛り上がって活気のある街になるのにね。
湾岸＝低所得の街でいいと思う、高所得者の街にしようとしてる所に無理がある。

あまり変わっていないような？
平均専有面積推移
2010年→2011年
千代田80→56、中央49→57、港69→61、新宿50→59、文京54→57、
台東59→56、墨田58→60、江東68→68、品川64→67、目黒61→61、
渋谷63→65、中野59→65、豊島59→59、荒川64→69、
ーーーーーー外周区ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田51→68、世田谷73→68、杉並72→82、練馬66→68、板橋67→67、
北59→55、足立77→70、葛飾71→68、江戸川70→67、

スカイツリー効果で今年は台東区と墨田区のコンパクトマンション供給が増える計算じゃない？帰宅困難者問題もあるから行けるんじゃない？

都心は土地がないから大規模は作れない。よってコンパクトマンションを作ってるが正解。
帰宅難民云々は後付けだよ。
ウサギ小屋って言われる前にコンパクトマンションって宣伝してる。
湾岸埋立地を東京駅5キロ圏内って言って売るのと同じ。
物は言い様だな。

>>463
でも結果として時流に乗ることになったんだよな。
帰宅難民は嫌だもんね。

東京駅5キロ圏内は嘘偽りができない国際スタンダードです。

圏外が圏内とは絶対に言えないもんね。ｗ

なぜ5キロ圏内なのかだな。3キロ圏内でも良かった。
売れなくなってきた埋立て地を高く売るためだ。
国際スタンダードでも何でもないよ。

帰宅困難者訓練があってネガもおとなしくなったな。
観念したか(笑)

湾岸埋立て地タワー住民の高層難民は誰も助けてくれないからね。
脚力鍛えるしかないね。