イニシア豊洲コンフォートプレイスってどうですか？

塩浜、平野、三好、っていっても地元の人以外
分からない人が多いと思う。

>>100
駅があるだけと思っちゃうところが、あー枝川の人なんだなーと思うよ。
まじで。
あっ今度、枝川駅できるんだっけ？良かったね！

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地域スレでも物件スレでも
枝川の地名が出ると空気が変わっちゃうんですね

ここなら買える価格帯なんだけど激しく迷います

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先日、テレビで埋め立て地での地震の影響をやってました。
湾岸エリアのマンションはゆるい地盤の下の固い地層に杭を打っているから安心だと思っていましたが、不安な情報がいくつかありとても迷っています。

ゆるい層の土が揺れによって杭にダメージを与えることもある・・・もしかしたらポキッと？？？
運河沿いは堤防を突き破って液状化したゆるい土が流れてしまうようなことも・・・とか。
枝川は震災時液状化はなかったと聞きましたが、どうなんでしょうか。

こちらのマンションの北側、運河との境も気になるのですが、補強の堤防など作る予定になっていればいいのですが。

安心を求めたらやっぱりこのエリアは難しいのでしょうか？

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枝川では液状化はありませんでした。
詳細はこちらのページをご覧ください。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/bosai/58976/58570.html

地震のリスクをいうのであれば、湾岸はやめておく、ではなく、購入しないほうがよいです。
それが最もリスクヘッジになるので。

私には、あれだけ悲惨な地震を経験して、かつ首都圏では近々大地震が起こると発表されているにもかかわらず
購入する人が理解できません。

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購入する人が理解できないなら何故
マンション購入のための検討スレを見て、書き込みまでなさっているのですか？

私は地震があるからこそ購入を決意しましたが

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＞106
まことにごもっともなご質問ですね。

理由はこの周辺に住んでいるいるので、購入される方のためになるような
有益な情報を提供したいと思っていること。

もう１つは、単純に不思議でたまらないのですよ。
地震の液状化リスクがあるからと湾岸を避ける人がいるのに、
購入そのものを避ける人が少ないこと自体。

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湾岸はたしかに液状化・津波の心配がある。
では内陸なら相対的に安全か？
いえいえ、そんなことはありません。

中野杉並世田谷豊島板橋あたりの、入り組んだ狭い道に密集した住宅街。
火災が発生したら、避難者が一気に幹線道路へ押し寄せたら、どんな事態になるか。

湾岸はもし津波さえ来なければ、道路は広いし山の手に比べて人口密度も低い。
神戸の時にあったように、海からの救助救援も期待できる。

どこがどの程度揺れるかなんて誰にもわからない。
東日本大震災が「想定外」だったように、
最近次々発表されている震度予想なんて全然あてにならない。
「いつか来る」ことが確実だとしても。

私は上に書いた内陸区に住んでいますが、
湾岸エリアより安全だと思ったことは一度もありません。
環境と防災対策によっては湾岸も検討します。

　

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＞109

私が心配しているのは、液状化よりも堤防決壊です。

一昨年から、護岸工事をやって補強されましたが、何せ前面道路が
運河の水位よりも低い日も多いですからね。

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グーグルのストリートビューで見ると、
２００９年の画像らしいですが、
「タクシー営業所建設絶対反対」のノボリが林立してますね。

タクシー営業所の代わりにマンションになって、
この方たちは満足なのでしょうか。
それともまた反対してるとか？

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以前、タクシー営業所の近くに住んだことがありますが、
24時間営業しているため
夜中でも会話やタクシーを洗車や整備してる音がしてうるさかったですよ。

住友の塩浜もはじまるみたいだから比較検討した方が良いですかね！
住友は大手だから高そうだけど、、、

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>114
どんな利権が絡んでるんだよw　枝川には！
取得時効を盾に駄々をこねる○○に
時価の７分の１以下で譲渡する筋書きが当初からできているとは・・・。

(1)　都知事は、本件都有地の不法占有者である特定の個人及びその個人の所属す
　　る団体と共謀の上、都より、本件都有地の不法占拠者（１名のみ）に本件都有
　　地の明渡しを求める内容証明郵便を送付する。
(2)　明渡しを求められた不法占有者は、これを不服として、民法第１６２条に基
　　づく取得時効などを根拠として訴えを提起する。
(3)　これに対して、都は一応応訴するが、本件土地を低額で譲渡することなどを
　　内容とする和解をなすとのシナリオに基づき訴えを提起されたのが東京地方
　　裁判所平成１１年（ワ）第１５６６４号土地所有権確認請求事件であると推測
　　される。
(4)　実際本件訴訟は、推測されるシナリオのとおり、平成１２年６月３０日本
　　件土地を８８万１，８９５円（１㎡当たり２万１５０円）の超低額の適正な
　　価格とは著しく乖離した価格で、譲渡することなどを内容とする和解契約が
　　成立した。

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>114>115
住民層が濃すぎるだろ、いくらなんでも。

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「イニシア豊洲コンフォートプレイス」から導入


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120423-00000003-jsn-ind
「手軽にカスタマイズ」入居後の変化に新サービス　コスモスイニシア

住宅新報 4月23日(月)18時32分配信

　コスモスイニシアは、入居者が暮らし方の変化や好みに応じて手軽に住空間をカスタマイズできる「KASUTAMA(かすたま)」を、5月以降、販売開始する新築マンションに順次導入していく。
　かざり棚などを取り付けられる二重壁、収納のアレンジができる洗面、表札や新聞受けを手軽に変更できるインターホンパネルなどハード面のカスタマイズに加え、メンテナンスグッズのプレゼントやカスタマイズの実践講座のなどのソフト面のサービスも提供する。
　5月販売開始の「イニシア豊洲コンフォートプレイス」から導入する。.

最終更新:4月23日(月)18時32分

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というか、豊洲駅徒歩圏内で坪200以内という時点で、具体的には知らなかったとしても「なんでこんな安いんだろ。」って思うよね。
ちゃんと理由があるから安いわけで、明らかに適正価格だよ。
都心部に住みたいけど予算が･･･って人には最高でしょ。
もちろんマイナス面は諦めなきゃいけないけど、だからこそ手が届くんだよ。
坪200ってそれこそ足立区綾瀬とか西東京の清瀬とかと同等なんだから。

だから例えば同坪単の綾瀬や清瀬に買うか、もしくは直下型きたらほぼアウトであること・朝鮮人街であるということを理解したうえでのここにするか、個人で判断するしかない。
億の金を出せないなら
人に惑わされず自分が納得するための優先順位をしっかり決めないと、失敗しちゃうよね。

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東雲タワーより１分余計に掛かるだけなんだね。
豊洲駅まで。

今日、地下鉄に乗ったらここの宣伝を車内のLCDでしていました。「豊洲」を強調する言葉が目立ちましたが、やはり価格相応の立地なんですね。
買う前に、現地の周辺を良く見てみることをお勧めします。

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値段が安いには、すべからく理由がありますね。
不動産には「お得」は存在しない。安かったらプロが目ざとく買って
即効転売するような市場なので。

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K-POPなどで抵抗のなくなった若い世代は気にしなくなるから、長期的に資産は保たれる優良エリアだね。

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↑
苦笑
長期的･･･まああと百年以上経てば少しはマシになるかもね。
いや300年くらいか。。

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この物件の前面道路より南側一帯がコリアンタウンになっています。

なんでも不動産屋の話によると、戸建が建っている敷地の多くは、公図上は筆がわかれておらず、
東京都の所有となっているらしいです。

そうなると、普通は東京都から土地を借りていると考えるのが普通ですが、
ここは歴史的な経緯から、東京都の土地の上に勝手に建物を建てているのではないかとのことでした。

そういえば、朝鮮学校の敷地なんかは、都と現在も訴訟中ですよね。

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>114-116にもあるけど、
過去の歴史を逆手にとって、少なくとも坪単価50万円の土地を7万円（約７分の１以下）で
払い下げさせようとした人達がいるのは事実。

また、それにおびえて東京都の職員もそれに応じようとした。

日本人による住民監査で分かったこと。

こういうことは氷山の一角かも知れない。それを承知・納得の上で買うならいいと思う。

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これは良いことか悪いことか分からない。
こどもたちも大きくなれば近所で恋に落ちるかもしれない。

大げさな話ではなくてそういうことも覚悟をすべきだと思う。


種類は違うけど「星影のワルツ」という歌の歌詞の背景を知るべき。

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全て投稿を拝見しました。
百聞は一見にしかずと言う事でGW中に昼・夜と周辺散策してみました。
散歩程度ではわからないとは思いますが、具体的に示せる様な懸念事項
はありませんでした。

焼肉屋さんが多い程度？

盆踊りとかお祭りがあったら
朝鮮民謡が流れて、チマチョゴリ着た女の子が踊ったりするんですかね？

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近所に住んでいます。

盆踊りも深川のお祭り（お神輿に水かける有名な祭りです）も朝鮮が前面に出る事もあちらの音楽が
流れることもありません。江戸時代から続く深川の祭りに名を連ねているのでそれなりに住民として
認められていたということなのでしょうか。枝川一丁目として神輿が出ていますのでお祭りに参加
出来ますよ。

夏に朝鮮学校で夏祭りが開かれていてその時は一日中あちらの音楽が流れています。ご近所の方も
どうぞという張り紙マンションにありましたがお邪魔した事はありません。

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私も近所に住んでいます。
特になにもありません。
駅から遠いですが、枝川に駅が出来る噂があります。
随分先の話しだとは思いますが…。

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ご近所にいらっしゃる方からお話を聞けてありがたく存じます。

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枝川の焼肉大喜に営業の方から勧められ、
いったら志村けんの写真がありそれだけで美味しく感じましたが
安くて期待以上でした。
ちょっと気になってましたが、夜の感じも見れてよかったです。

それにしてもかなり色々と書かれてますね
周りのマンションでしょうか
検討しないならいちいち書かなければいいのに

検討しようとしてる方のご意見も聞きたいです。

いや、検討して色々調べたりしてるから書いてるんだよ。まあ枝川は有名だから元々知ってる人も多いけど。
そういう人達が情報を出してくれるのは有難いよ。自分だけで全部調べきれないから。

ましてや、この場所このアドレスではリセール厳しいのは間違いないからある程度一生住つもりを考えると尚更でしょ。

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一泊、二泊して分かるような問題じゃないでしょ。
まぁ色々な書籍を読みなさいよ。色々なサイトを見なさいよ。
その上で自己判断するんであればいいんじゃないですか。
ただ、デベは売ればそれきり。
買った本人は一生を過ごすかも。それだけの話。

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長らく住んできましたが、これといって問題はなく至って平穏無事に過ごせましたよ。

私の経験から言うと、治安が悪いわけでもなく、実害は特にないけど、
風評はよくないということでしょうかね。

例えていうと、足立ナンバーみたいなものですかね。
別に車の通行上、何ら問題はないんですけど、ステータス感は一切ないみたいな。

見栄をはる方にはおすすめしません。
例えば、クレジットカードはプラチナとかも全然持てるけど、年会費とリターンが見合わないから
ノーマルカードにしているような方。そんな方ならよいと思いますね。

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>147
長らく住んでるとかえって気づかないことってあるよ。

>見栄をはる方にはおすすめしません。

枝川で見栄の話を持ち出されても。。。

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147さんのおっしゃることは確かに一理あるかな。
但し、足立ナンバーやカードランクでの「見栄」とは全然違うよ。
ここは歴史的なあくまで事実に基づく背景の話であって
治安とかの問題じゃないんだよ。
治安が悪いなんて話は誰もしてなくて、
ある意味アメリカやフランスではよくある人種と国民感情による人のアイデンティティと考え方の問題だけなんだが、
それがあまりに難しいよぬ。

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そう、その通りだと思う。
でも、だからこそここは価格に反映されてるじゃん。
周辺との比較で明らかに安いじゃん。ちゃんと価格に反映させているのは好感がもてるよ。
それでもリセールは厳しいと思うけど･･･

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価格に反映されていますかねぇ。。

5年前に分譲された豊洲4丁目の物件より高いですよ。
東京フロントコートとか。

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＞それがあまりに難しいよぬ。

難しいと思う人は買わなければいいだけです。
世の中、そんなに難しく考える人ばかりではありません。
リセールもそれなりに安くなるので厳しくなるということもないでしょう。
結局、相場は市場が判断するのです。

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リセールを前提ならもう少し予算を上げてでも別な場所に。
だからここはリセールを前提にしなければ。。。ってお金だけの問題ではないか。

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>152
そうですね、間違いなく相場は市場が判断するんです。
本気で検討をしましたが、つまり市場が敬遠してしまう要素があまりに多いのでかなりの苦戦を強いられると考えているわけです。
具体的には、
1.歴史的背景に基づく多数の朝鮮人が住んでいるエリア
2.震災時に不安がある湾岸埋め立てエリア
3.このエリアは今後まだまだマンション計画があり、供給過剰になること
4.駅遠

ただ都心に近いのにマイナス面をしっかり価額反映している安い設定でしょうから、そこが最優先ならば買いかもしれませんね。
リセールに関しては、特に１と３の理由により更に厳しくなるでしょう。

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多数の外国人が住んでいるエリアはたくさんありますが、ここは周りが海で囲まれた島になっていますからねえ。
あまりにも特殊です。
ていうか、このマンションも半分くらいは外国人相手に売ろうとしてるんですかね？

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Google MAP の「枝川」って文字の下あたり。
明らかに、変でしょ。
いきなり発生している住宅密集地。しかもこの一角だけ。
周りとは明らかに異彩を放ってる。

なんらかの歴史・意図・思惑がなきゃこうはならない。
…というのを理解した上で3000万の35年ローンを組みましょう

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＞＞１４４さん
わかります。芸能人が来ているというだけでおいしく感じてしまいますよね（笑）
私も友人が近辺に住んでいて何回か焼肉大喜へ行った事がありますが
志村けんの写真があるないかかわらずおいしいです。
結構混んでいるので、時間を早めにいくか、遅めにいくかどちらかにしないと
待つ事になってしまいます。でも並ぶだけおいしいという事でしょうね。

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ここって平均坪単価220くらいと聞きました。

枝川1丁目としてはこれまでで一番高いでしょうね。

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今のところ販売絶好調

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＞坪175万円が妥当値

そうすると、名ばかりタワーの豊洲パークタワーは坪265万円だから
坪90万円の差がありますが、豊洲のほうを買われたらよいと思います。

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と言ってる間にマジ完売かもね。に っこり

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早期完売は･･･個人的には難しいと思うが、
ここは色んな意味で見もの。坪175まで落とさなくても一定の(豊洲・湾岸)憧れニーズでイケるでしょ。今の価額は需給バランスより
ちょっとだけ高いという絶妙な設定。
あとは情報強者になる前の顧客からどれだけ申込みを獲得できるか。

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このマンションの人気があるか無いかはこのスレを見れば分かる感じですね。
同じ様な規模でもバンベールは相当書き込みあるし、
豊洲への近さと15年後の地下鉄の新駅を考えれば良いのかもしれないですが、
やっぱり立地なんですかね？
気にしなければ良いのかもしれませんが。

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物件も周辺も広々していてナイスだと思います。

あまり盛り上がらないのは皆さん淡々と検討していたり日々が忙しいのではと。
来月には販売開始ですから情報は多めに揃えておきたいところですね。

豊洲は同時期にマンション増えてますから、うちはここを中心に考えながらも他の物件情報から豊洲の良さを抜き出してマメに保存させて頂いています。ありがたや。

キュービックガーデン、ステキですねー。

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＞枝川でも朝鮮学校前でなければ考えましたが、そうすると価格も変わってたから、縁がない

橋を渡った枝川２丁目に大和ハウス、
３丁目に新日鉄の計画があります。

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内陸民から見れば枝川も豊洲も同じだよ。安心して。

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と山梨県民が申しておりますので、ご安心を。。

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＞内陸民から見れば枝川も豊洲も同じだよ。

確かに、枝川１丁目と豊洲４丁目ではどちらも小中学校は同じですね。

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>175
豊洲４丁目の小中学校、に通学なの？

＞豊洲４丁目の小中学校、に通学なの？

そうだよ。学区はどちらも一緒。

枝川２・３丁目になると変わるけどね。

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営業マンに聞いたら小学校は枝川小、中学は深川五中と聞きましたよ。

間違ってるのかな？

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178です。
区のホームページの通学区域に
枝川１丁目は豊洲小とはっきり書いてあるので、そう書いたんです。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6116/6119/file/syou-tuugakuk...

違っていたら、ミスリーディングな資料を出している区の責任です。

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枝川1丁目＝豊洲小学校
枝川2･3丁目＝枝川小学校

これで間違いないですよ。

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この物件に限って言えば、

小学校は枝川小学校、中学校は通学区域である深川第五中です。

以前ＭＲで確認しました。ここは戸数がそこそこあるので増築した豊洲小学校でも
対応できないかもしれないとの事でここのみ新規住民は枝川小学校になるみたいです。

区のＨＰにはまだ載らない情報ですね。

ＭＲから正式な金額が来ましたが、近隣状況等を考えると高いと感じますね。
１～２割安くしないと売れないんじゃない？なんて思って価格表眺めてました。

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>>179さん

その営業マンは虚偽を伝えたわけだから、然るべき機関に通報したほうがよいのでは？
営業マンとして失格でしょ、こんな大切な情報を誤るなんて。

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>>182

げ！！
枝川小学校なんですか！
橋を超えて枝川地区に通うのか！
豊洲小学校だと思い込んで安心していたのに…。


しかしそれは確かな情報ですか？
そんな特例ならば尚更ホームページに掲載するはずなんですが。

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区のＨＰに載るのは物件が完成して住民が入居してからの事でしょう。　　　
普通、建築中の物件は載せないのでは？と思っていましたが、辰巳小学校は載せてますね！

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184さん
本当は近くの小学校が学区域になるのに、大規模マンションなどが建つと
そこの子供達の受け入れが困難なので次に近い小学校へ行かされてしまうという話は
ある様です。ただ江東区のホームページをみると学校選択制度もある様なので
豊洲小学校を希望すれば入れるかもしれませんね。ただ同じマンション内の友達と
小学校が違ってしまうのはなんとなくかわいそうな気がしてしまうのですが。

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その『良い価格』は、デべにとってですね。
買い手にとっては、安ければ安いほど良い価格。

＞182です。

物件のＨＰに枝川小学校が載ってたので違うのでは？と営業に確かめたんです。
そこでの返事なので現時点では枝川小学校なのでしょう。

豊洲小も増築してクラス数増やしましたが、4丁目には新築計画がまだありますし、
今年度からは学区も変わり新一年生も大幅に増えたのでこの物件が弾き出されちゃった
のでしょうね。でも枝川小もすでにマンモス校で、新築物件もあるのであっちに行った
所で状況は同じだと思いますけれどね。その辺は区に聞くしかないのでしょうね。

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前に行った時より安くなってるけど
相当人気ないのですかね！
もう少し安くなるかな

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なぜ「イニシア枝川コンフォートプレイス」じゃないの？

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お隣のグランシティというマンションが103平米で3980万円で売出し中です。
http://www.nomu.com/mansion/1041060/

築１０年で坪単価１２６万円。　安すぎる！！
４０００万で買ったら１５００万くらい値下がりしちゃうな

危険ですね

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いや、隣とは耐震性も設備の省エネ性も全く違うよ。
しかも隣は豊洲にららぽーともビバホームもない時代のものでしょ。
我慢料が入って安かったんだよ。

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築10年で126万なら新築とはいえ今のここの値段高過ぎじゃないですか？

逆に築10年で126万で買える中古マンションって田舎行かないとないから
枝川価格ありかもですね。

ただあの街並み夜怖い！

>195
グランシティの新築のときは我慢料？も入って安かったでしょうけど、そこから更にしかも大幅に下落しているということは単純に資産価値がないというこですよ。
仕様は１０年もすればみんな古くなるのであまり影響はなく、
不動産価値の９割は立地で決まります。
それは今も昔もこれからも。

だからこそこのイニシアはまだ下がりますね。
竣工後がほんとの狙い目でしょうか。

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>更にしかも大幅に下落しているということは単純に資産価値がないというこですよ。

そうかもしれないけど、隣の当時の分譲単価は、坪130万前後だからね。

買った値段で売れるなら十分ってことで、価格よりも売れるまでの期間を重視した可能性もある。

1戸ではわからないよ。事情ありかもしれないし。

それに全戸100平米超なわけでしょ。

そういったことも考慮しないで単価だけ比較してもどうかなぁとは思う。

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大幅に下落って…
イトーヨーカドーが出来たかどうかの時期に分譲されたんだから余裕で値上がりしてるっつうの（笑）

ですね。

10年以上経っていて買った値段程度で売却できたら、最高ですね。

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