J-REIT

つい先日どこかのPDFでリートのことを勉強したばかりの者です。大変魅力のある商品だと思い、手を出す前にもう少し研究しようという姿勢を持っておりますが、この状況下ですから、思い切ってどこかのファンドに、という勇気はなかなか出ないものですね。

今は総合型と特化型のどちらが自身に合うかということを考えております。

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長期金利１パーセントに比較して、リートの平均利回り６パーセントというのは、市場がリートの元本（純資産）の持続性に疑問を持っているという証拠になりますね。逆説的ですが平均利回りが５パーセントを切った辺りが適切な投資時期なのかもしれません。

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利回りが高いほど信用が低くなりますからね。。。
景気が良いときは普通の会社員の方たちも手を出していましたが（自分も含めて）
この状況ですと今は難しいですね。
先が読めないです。

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海外のリートにすればいいのでは？

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外人は信用できないでしょ。

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ギャンブルとして考えるなら、先が見えない今は大化け、大儲けの可能性も？

外国のファンド買うってのは外国の景気を良くするってことだから駄目だね。

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大化けする可能性もなくはないから、
遊ばせている金があるならアリではないでしょうか？
ハイリスクではありますが、
タイリターンになるの…かもしれないです。

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タイリターンなら御の字（笑）

投資信託も１０年単位で額面割れが全体の７割だから、
利息ゼロでも結構いい線なのが悲しい定め。

運用状況によって信託報酬がゼロにでもなれば
もうちょっとまともになりそうなもんだけどな。

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為替影響で基準価格が下がっているってのもあるんでしょ？
外国人投資家が遠慮してたりで

元に戻ると考えるなら買い？
ユーロが崩壊したらもっと下がる？

>>10

ここ一週間ぐらいのチャートでは元に戻る力が働いているように伺えます。

ただいつもこのパターンで一定のラインまで戻して幅を作り、また一気呵成に崩していくという意図的な存在の稼ぎの場になっているようにも見えますから、崩壊という言葉はいつ当てはまってもおかしくないのだろうと、個人的な予測は持っています。

と話しながら私はJ-REITのことを全然知らないのですが、これは売りからも入れるんですか??

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ここ数年はマンションに関してはあまりよくないニュースの方が続いてしまっているので
しばらく様子見にするしかないかなと考え中です。
景気が上向けばこの業界もわりと回復するとは思うのですが、
肝心の景気が足踏みですからね。

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家賃収入って総体としては安定しているように思うのに、リートものはリスクが高い（変動が激しい）から、より大儲けを考える人が手をだすと聞きます。
なぜなのでしょうか？

リートっていうのは債権なんだよね。不動産ではなくて、あくまで債権。

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債権なら尚のこと安定してない？

株式会社が発行する債権てそんなに安定してますか？

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おお、考えてみればその通り

リートの運用資産のタイプはどれが一番リスク少ないのでしょう。完全オフィスになっている対象が信頼できるのだろうかと調べている最中ですが、景気と照らし合わせた場合、安定感は特化している場合は危ないんでしょうか。

複合のほうが分散されてていいんでしょうか。

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複合の方がリスクが少ないと思います。
完全オフィスも今はどうなんだろう…。
よっぽど良い場所で賃料がそこそこでないと今時は難しいですよね。
オフィスの空室は利便性の高い場所でもよく見かけますし。

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>18
>19

上場企業でも経営者が倹約家だと賃料の安いところにオフィス構えますから一概に立地がいいからオフィスで埋まるという時代ではないのかもしれませんよねぇ。おまけにデスクやチェアがパイプだったりする企業もあります、そういう風習の会社が自分は好きですが。

やっぱり一般目線でどれに投資したいとなると複合型が安心はできますよね。

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そうそう、割と堅実に経営している企業は家賃の安い地域にあったりしますよね。
来客の多い企業だと利便性の高い所にないといけないですが、
そうでない場合はさほど気にすることないですからね。

リートは今の時代難しいなと自分は感じますが、
見る目のある方にはきっと美味しいでしょうね。

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チャンスのタイミングはいずれ訪れる商品ではあるので常に調査を続ける必要はありますよね。

一度下がったらあとは戻るしかない、それを信じてはいます。それがどの程度の幅や速さで戻るかは予測もつきませんが、そのチャンスを逃さないようにしたいです。

別の話ですが、機械受注は復興需要などで急上昇したとのこと。

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リートは以前から持っていて最近の下落時にまた買い増しました。
配当金の良さが魅力的なので足踏み状態でも手放すつもりはありません。
買うにはいい相場だと思います。
動き出すとガンガン上がり、下がる時にはビビりますので様子見する忍耐力も必要です。
まぁ、どの株もそうですが。

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もし高いときでも買えるという投資家が少ないなら、今が多くの人にとっては買い時といっていんでしょうか。自分はホイホイと資金があるわけではないので買えるタイミングは人生の中で数えるほどしかないんじゃないかという思いです。

投資活動も不況を支援する一環になったりしますかね。リートという商品の他の商品との連動性まではよくわかならないもので、商品として経済を支える効果があるなら考えたみたいですね。

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どのあたりが底値なのかが判らないですが、
資金に余裕があるなら是非欲しい所ではありますよね。
買い増ししている方がいらっしゃるのは良く判ります。
複合タイプが一番リスクが少ないのでしょうね。

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カラ売り出来ない銘柄ばかりなのでドカンと下がった時に買うのが良いかと。大底を狙うのは難しいですが、政局にも左右されて値動きしますので、常に資金は待機させておいたほうがいいですね。

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なるほど。
非常に参考になります。
時が満ちるのを待って資金を待機させているんですね。
こういう値動きを見るのも非常に面白いですよね。

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狙い目は今じゃない？
よくも悪くも復興需要はあるし、円高の残滓で海外投資家が一歩引いて基準価格が下がっているし

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たしかにタイミング的に今の時期かと自分も思いますね。

あくまで自分の予想なので当たるかどうかはわかりません。

市況を見る範囲ではそう判断できる状況下にあると思います。

ほんと、底値で買いたいですね。

資金の少ない自分としてはそこしかタイミングがありません、資金豊富な方は流れに途中から乗っていくそうですが。

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その後どうなのよ？

正直EUが不安定で経済が全体的に安定しないので
素人には手が出せないですね…。
もう底はないだろうと思いつつ、
不安もありますね。

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通貨とか手を出しにくい状況なんで今こそリートに注目したほうがいいかなとも考えてますね。
下がったら後は上がるしかないので、その期待を見込んで買ってもいいだろうと検討しています。

ただまだ中途半端な段階かなと予想してて、景気が回復することを確認してからでも遅くはないかと。
この状況下で既存のファンドから離れた投資家も多いと思います。
離れて注目されていないからこそ、逆に注意しておくと絶妙なタイミングを見つけることができるかも。

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配当がいいのでずっと持ってますよ。
もう少し下がったら買い増します。

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そうなんですよね～、まだこの混乱は正直続きそうなんですよね。
ギリシャ問題が決着したとしてもその他EU諸国も不安定な状況ですし、
金融的にはかなり難しい状況ですね。
もう少し明るさが出てきたらその瞬間が買いですよね。

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明るい兆しが出ると一気に上がります。
底を掴もうと思わず低い位置で買い集めたほうがいいですよ。
銘柄をいくつかしぼっておいて動きのいいのから買うのがよいですよ。

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>>35

事前準備をして隙あらばいつでも買える態勢にってことですか、大事ですよね。

潜在的に不動産商品に投資したい人の数が相当多いと思いますから底を狙う争いは厳しそうですよね、仰るように適度な安値で先に持ってしまうほうがいいだと思います。

自分もとにかく銘柄を研究して割安タイミングでいつでも買えるように頑張ります。

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底で一挙に買うというのは実際には無理だから、毎月少しずつ買い増しするのがお勧めです。今日は５月末決算銘柄の権利落ち日でしたので、私は今日も買い増ししました。

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自分も小遣いの範囲で少しずつ買って行っています。
すぐに利益確定をするというわけではなく
長期的に保有しようと思っています
小遣いの範囲なので例え下がってもしょうがないですし、
上がれば嬉しいですし、
楽しみの1つとしてしています。

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>38

小さく買っても相場が大きく動いて大化けすることもあるかもしれませんから長期的に持ち続けて見守るのも楽しいと思います。不動産投資も若年層に広まってきた時代ですがやはり高額なのでリートのような商品に少し投資して市場を勉強するのって有意義ですよね。私なんて貧乏ですから38さんより小さくリートを買っていると思います･･･でもすごく勉強になる。お互い楽しみましょう。

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リートの配当で、またリートを買うと、複利みたいな計算になりますね。例えば６パーセントで配当が来たとすると、それを全額同じリートに再投資すれば、翌年の利回りは、６．３６パーセント、同じ事をすると、その翌年は、６．７４パーセント、配当が来ると嬉しくなって焼肉とか行っちゃうのでなかなか実践できませんが、やれば結構利回りあがりますよね。

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複利の効果の何がすごいって、
ある時期から突然利益が膨らみ始めるんですよね。

途中で使ってしまうと生活の中で消えてしまう程度の金額なんですが、
忍耐強く繰り返すともう一部を使っても余る状態になる。
いわゆる人生の損益分岐点を超えてしまった状態からが幸せへの始まり。

実際そんな状態にはない僕ですが憧れます。

今年は資金を作って始めよう。

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イオンが年内にもリートを始めるそうですね。
「ショッピングセンター(SC)などを投信に売却し、上場時に最大3000億円、最終的には計1兆円規模の調達につなげる考え」なんだそうです。
どうなっていくか注目したいですね。

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＞＞４３　オオゥ

なんか素敵な情報を頂きました。
成功したら追随して他の企業も始めそうじゃないですか。

また相場に大きい流動性が生まれる時期が来るかも。
それまで体力＝資金は温存しとこっかなー。

また情報お願いします。
僕も収集したらレスしますね。

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イオンのリートは面白い試みですよね。
本当によく考えたなぁと思います。
色々と厳しい時代ではありますけれど、
時代を映した商品が出てきて面白いですね。

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「イオンのSCを投信などに売却し」とあるが既存物件をリート化する？新規物件をリート化する？
まずはテスコからか？

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リートも破綻の実績があるから運営会社の親会社は良く調べた方が良いですね。自己資本比率２０パーセントを切ったら借金しすぎです。

しかし、利回りが良いですね。大手でも６パーセント前後はザラです。４千万預ければ年間２４０万、月２０万じゃないですか！新築マンションなんて買ってる場合じゃないですね。

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それでもリスクはあるけれどね
分配金も変動あるし

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テスコはもともとは「つるかめ」だったので
小規模の店舗が多く、リート化するのは困難では？

するなら新規のSCじゃないかと思います。
続報が待たれますね。

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ショッピングセンターは飽和気味じゃないかい？
もっとも、高齢化社会が続くから今大型店舗の出現で潰れている地域に再度小型店舗の出店の潮流はいずれ戻ってくると思うが・・・信託ネタとしての評価はどうなるかなあ？

保有不動産を活用して資金調達を行い、国内外でショッピングセンター（ＳＣ）出店などを進めるそうですよ。
財務体質を悪化させることなく出店できるのがメリットだそうです。
SCって飽和状態のような気がしますが、
まだまだ足りない地域もあるのかもしれないですね。

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国内外か～
為替リスクも大きそうですなあ
どう比率を設定するか次第で評価はわかれそう

幕張に今度国内最大のイオンモールを作るそうなので
その資金調達にしたいのかもしれないですね、まずは

財務状況悪くせず、資金調達とは
本当に考えましたよね

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>>53

国内最大、、今でさえあの隅から墨を歩くのはしんどい小生、、笑。

それが幕張とは大胆な選択肢ですなあ、幕張再燃か、これは楽しみが一つ増えました。
あちら方面に行った際はいつも宿泊は幕張のどこかと決めております故、また幕張が盛り返してくれることを期待します。

いずれはその幕張店もREIT対象となるか。

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東北復興系のリート自分も検討しています
事務所的なものは厳しいんじゃないかと感じます
あくまで復興支援を目的としているので
ある程度焦げ付いてもよいのですが・・・
何か商業施設や人が集まるようなものだといいのかな？
復興支援系のリート、注目ですね。

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震災によってオフィスや工場など失ってしまった企業も多いですからその企業だけが集まるビルなんてのはリートとしての魅力はどう判断されますかね。

復活をかける企業に高い家賃を払わせるわけにもいかないですから、応援を集める意味では注目されるんじゃないかと思いますし、入った企業のどれもが復活後の大活躍を期待できるようなら入退去の頻繁なことにもならず、ビルそのものが安定した商品として成り立つ気もしますが。

あくまでこれはにわか投資家の自分の意見なんで多分ツッコミどころ満載。
たくさん苛めてやってください(汗)。

何かしらの形で応援投資をしたいんですよね自分。

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色々と復興について考えています。
今までは商品を買っていたのですが、
リートというのも手ですね。
事務所系のビルのリート、いいんじゃないですか！？
儲けようと思うとアレですが、
復興という意味合いではいいと思います。

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56-58
小さい東北復興応援ファンドは結構あるよ
REITでもないし、リスクは高いかもしれないが

私も調べてみたら不動産に限らず復興系のファンドが多いですね
面白いなと個人的に感じる内容の物もありました
様々な観点から復興支援ができるのですね
募金もしつつ、こういうのも良いですね。

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寧ろ募金よりはwin-winでいいかもよ
募金はどうしても長続きしないし、長続きすべきではないのかもしれない

募金だと意図したように使われるとは限らないので
復興系ファンドの方が活用方法が見られて良いですよね
もちろんどちらも大切だと思います
東北の復興に自分もお役に立てればと思います

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最近相場の方はどうでしょうか？
割と読みやすくなっているかなと自分は感じています。

ユーロの金融不安がありますけれど
どの程度日本に影響してくるか読まないといけないですね。

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住居特化型で予想利回りがプラスになっているのはご時世的にはすごいのかな、
オフィス系は軒並みマイナス予想になってます。

単純にリスク分散で複合型が安定株だろうと思ったんですけど数字だけ見るとそうでもないみたい、
株や為替と同じくよくわからない相場に突入しているような気が・・。

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オフィス系は芳しくないですね。
そもそも街を歩いていても良いと思われる場所ですら空きがあったりしますから…。
市場はかなり混沌としていますね。
設けられている方がうらやましい。

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現状の本音としては日本のリートは厳しいなと思ってます、かといってどこのがいいとまでは言い切れないんですよね。店舗系(商業型)に注目してるんで今はそれに絞って漁ってます。こんな時だからこそ外食産業は人の笑顔の為に頑張ろうみたいな、抽象的な材料ですけど大手のたくさん入ってるビルにはそれを期待してお金を出したくなりますね。

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商業系って当たるところは本当に大当たりですよね
アウトレットモールは飽和気味なので
あまり面白くないのですが
面白い商品があったら自分も購入しようとチェックしています

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当たりを見つけるツボのようなものはあるんでしょうか、自分はいまだに半分は丁半的な要素で投資してしまっていて、ギャフンといわされてことはないですが、やはり買い材料は限りなく根拠が濃いほうがいいですよね、あまりreitの情報交換をできる人間が周りにはおらず、いつも孤独に活動していますのでこちらの板で少し仲良くさせてもらいたい想いです。

何か、これを見て買っている、など個人的手法があれば参考にさせて頂きたく。

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昨日は配当日、たくさん貰いましたよ、不労所得。

月並ですが、リートのスクリーニングはここを見ています。

http://www.japan-reit.com/page/data-top.html

しかし、時価総額や配当が大きければそれで良いというものでもありません。

各リートの決算資料を精読して検討しています。不労所得ですが、決算を読む時間は労働みたいなものですね。

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２００６年の夏に買ってあくる年の２月に売って２０００萬の勝ち。毎月の配当は別だよ

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>>69さん
おすすめサイトありがとうございます。
時価総額ばかり目が行ってしまうのですが、
そうではないのですね。。。
かなり勉強することが多い世界なのでとても面白いですね。

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親子会社の関係ではないけれどスポンサーの体力も重要な要素ですね。スポンサー会社の決算書も読むと良いですね。

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スポンサー会社は重要ですよね。
急に手を引くとか本当に困りますから、
財務状況が良好なところがメインであることというのは
とても大切だと思います。

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１０月に個人投資家向けに「Jリートフェア」が行われます。

http://www.tse.or.jp/news/27/120815_a.html

無料で講演も聞けますし、
自分では目を向けなかったファンドもあるかも知れないので
足を運んでみようと思います。

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セブンイレブンが四国発進出絡みでですか・・・。
今後の出店攻勢がどうなっていくかにもよりますよね。
積極的に出していくのか、それとも伸長に行くのか。
そもそもセブンアンドアイはイオンのようにはファンド作っていないですよね？

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このご時世つくらないのかな？と

やったねＱＥ３！　ＵＳリ－トは高年圏にいってまんねん　Ｊリ－トもがんばれ　アホの政府のもとで

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住宅市場のテコ入れは必須ですよね
日本もほんとに政府に頑張ってほしいものです…
先立つ財源も必要ですが、
つまらないことに税金使うならこういうところに回してほしいです

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>>76
>>77

今まで四国に進出しなかった理由ってご存知ですか??
実は前々から不思議に思ってたんですよね、無いなあって･･。

戦況次第では今後ファンドの設立も検討するんじゃないかとは期待しています。

でも今のセブンも好きなんですけどね、そんなのなくてもやっていける、みたいな姿勢が。

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日本がんばってますよね　やっぱ三井系が強いですよねｗ

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81
同業他社が先に進出していたために、島にあえて拠点を設けて行うほどの利益が見込めないと踏んだ
また同時に、組織として手薄なため情報も少なく苦手なエリアだった
ローソンとかダイエー系列で西は強いコンビニがありましたから
なんて聞いたことがある
本当かどうかは知りません

そもそもセブンイレブンはコンビニとしては関西はとても弱いですよね。
出張で関西に行った時、セブンイレブンが少ないという印象を抱きました。
ヨーカドーの出店はどうなのでしょう？
郊外に大きなショッピングモールを作るのが得意なように見受けられますが。
これらでファンドが出たら面白そうですね。

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セブン&iになってまともなマーケティングできるようになったのと
それ以外の地域は飽和気味だからじゃない？

儲かるからすぐに進出しようというわけでもないようですね。
自分には難しい話しなので新しい情報に乗っかる感じの投資なんですけど、
大型ヨーカドーの今後の動向は面白そうです。

ファンド設立があるとすればそのタイミングも事前に知っておくべしですね。
セブンの株もちょっと持っといたほうが情報早いかな。
これで複合とかなら自分は好きなターゲットです。

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コンビニに関してはかなり飽和状態に感じます。
コンビニの商圏は狭いって言ったって
やはり１つの地域にいくつもあるとねぇ…ということで。
ショッピングモール出店はまだまだ余地はいくらでもあるように感じます。

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金利が低いとリ－トにとって追い風です。　ビルファンド法人強い　森ビルもがんばれ　７＆Ｉ下方修正？　がんばれ

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REITって判断難しいですよね。。

成績が良くても分配金の引き下げがあったり。。

これって見抜く方法なんてないだろうから厄介な部分だと思います。
ただ基準価額が目減りするとそれこそ投資家としては危険信号を覚えますよね。

ここは甘んじて了承しないといけないことなのかなあ。

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スポンサー会社の選定は重要じゃないかな。私は財閥系から選んでいます。

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株よりも長期保有が基本なんだけれど、多少の上下動に耐えられる人はどれだけいるだろう？

上下動に耐えられないとそもそも手が出せないですよね。
下がると売りたくなる私には
まったく向いていないんでしょうね（でもすぐには売りませんが）。
財閥系など私も安定してそうなところ重視ですね

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５億円で買いたいわぁ　配当いっぱいもらおう

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現実を直視してください。

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現実を直視して自分は手元にある範囲で投資しています
投資額が少ない分利幅は少ないですけれど、
焦げ付いてもこれなら惜しくないかな、くらいでしないと
やけどしそうです

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>91
自分はあまり耐えられない側なので耳が痛いです(汗

>95
打診できるほどの安い投資ではないですけど市場の今後を見ていく上で何かしら買っておいたほうが真剣に向き合う姿勢にもなるかもですね。
自分はそんな感じで市場の温度をいつも感じるようにしています。

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なるほど…言われてみると本当にその通りです。
安定性はありますよね。
収益は１回あたり低くても。
高い利益を見込みたいならリスクも高くなってきますし、
リートはその点安定性があっていいですね

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不動産に直接投資も考えましたがやはりREITのほうがいいと思い勉強中です。
ちょっと、手数料は高いですね、他の投資商品と比べすぎでしょうか、汗。

投資してある程度手放しでいい管理要らずも魅力ですし、
何より分散しやすいですねえ、これが一番魅かれたポイントです。

卵は一つの籠に何とやらが頭に焼き付いているのでいつも分散したがるワタクシですが、
分散マニアにならないように気をつけねば、汗。

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いま大相場が動いてますね。買うなら早い方が良さそうです。

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