プラウドタワー東雲キャナルコート part9

今後は値上がりするだろうしね。

一期は検討期間が短かったため見送りましたが、要望書を出して二期で購入しようと考えています。
天秤に乗せにくいメリデメが頭を駆け巡りましたが、買いたいときが買い時、住宅は出会いが肝心ということでひとつ買ってみようと思う次第です。

本当に検討中のみなさんはどんなメリデメを感じてますか？

二期は晴海検討者が押し寄せてきそうな予感。
南が高いのは仕方ないが、全体的にちょっとボリ過ぎ。

勝どきユーザーがもともとないのなら、
二期に晴海検討者が押し寄せることもない、ってことになりますよ。

廉価版のプラウドシリーズは、建物が完成してからの物件のトラブルや住民トラブルが多いようだけど、ここは大丈夫かな？

野村の戦略は、物ができる前に大量に営業や広告費を使って人気があると煽って、竣工前完売をめざして、あとは知らんふりというケースが多いようだけど。（板橋や赤羽のプラウドを例にとると良く判る。）

>7
震災前は坪平均350万円を考えていたらしいので、それをベースとすれば二割値下げ。
確かにおっしゃる通りなんですけど、震災の影響を踏まえた値付けではない気がしてなりません。
高層が割高。
何せ1800戸。
この御時世、とても坪平均280万円で売り切れるとは思えませんね。

なので、価格が良心的なこちらに軍配があがると予想しています。

東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分

タワーなのに若干駅遠めなのが気になります。
ハードでこちらより劣る
パークタワー豊洲と比べた場合どうか。

確かに、豊洲徒歩11分って言うとちょっと遠いって印象もたれるかもね。でも、実際歩くと、パーク豊洲(豊洲から7分だっけ？)からはちょっとした橋渡ってすぐだよ。個人的にはあんまり気にならない。
むしろ、帰り道にイオンあるから便利。
まあ、中古だと、徒歩10分以内で探す人多いから、10分と11分の差はあるのかもね。

豊洲に住んでるが、凄い勢いで中高層の建物が建ってて凄いよ。
パーク豊洲は位置が悪過ぎてオススメ出来ん。あの位置は将来かなりの確率で眺望を遮られると思ってるよ。
東はスタコあり、その裏にも何か建つって噂ある。
南はコンクリ工事と細い川隔ててパチンコ屋あり、ここもいづれ高層の建物に変わるかも。
西も分からない。
この地域で眺望を求めるなら、運河沿いで運河向きじゃないと。

そう言う意味では、豊洲なら、パークシティの西向き、東雲なら運河向き位しかない。

駅までは自転車だろうな。歩くにしてはどこも遠すぎる。

駅からは多少あるが、世間一般からすれば近いと思う。

でもタワマンで10分超えは、ある意味希少だよ。
よほど条件の良い部屋でない限り、資産価値は下がる一方かと。

part8の1024さん
価格表持っていますが、一期と変わらずです。上げるのも下げるのもマズイので順当だと思います。
売り出し戸数は100戸前後かな。

5さんに投資案件としてのメリデメを書いてもらったので、
私の思う、住むにあたってのメリデメを書いてみます。
中には不確定な要素もあり、今までも議論を呼んでいるポイントがあります。

■メリット
・高層階なら日当たりと眺望がよい
・隣地に遮蔽物としてのタワーマンションが出来る可能性が低い
・スケルトンインフィルで、配管取替えが容易
・駐車場が自走式
・オール電化で火事リスクが低い
・プールなどランニングコスト高の共用施設がない
・スーパーゼネコン大林組による建設
・液状化対策が地震後に追加で行なわれている
・24時間イオンが至近
・整備されたキャナルコートの中
・屋上庭園がある
・外廊下なので火災時に内廊下より安全
・24時間ゴミステーションがある
・オール電化なので災害時の復旧がガスより早い
・都心から近い
・晴海通りから少し離れている
・周辺に大型公園が多い
・有楽町線が空いている
・賑やかな豊洲から一定の距離
・免震ではないため風で揺れにくい（真偽不確定）
・免震ではないため直下型に強い（真偽不確定）
・断面形状が工夫されていて風で揺れにくい
・1階の柱コンクリートが世界最強
・バンドルチューブ構造で揺れにくい
・ガラス手すりで景色がよい（高層階）
・コンシェルジュがいる
・売主が大手で謎の業者ではない
・隣の辰巳島が再開発で活性化期待
・エコキュートで省エネと災害時の水タンク
・途中階にある空中庭園がユニークな試み
・高層階までの価格刻みが小さい
・歴史の長い街区ではないので、反社勢力が少ない（真偽不確定）
・

■デメリット
・免震ではなく耐震なので地震のとき揺れる
・液状化の懸念されるエリア
・内廊下ではないので高級感低下
・オール電化なので電気代上昇が、よりキツイ影響
・辰巳も豊洲も徒歩10分越えで若干遠い
・高層階は健康不安とのささやき（真偽不確定）
・海近で塩害あり
・災害時に高層難民の懸念
・隣の辰巳島が再開発で騒音懸念
・校区である東雲小と有明中が遠い
・駐車場が別棟で住居棟から屋根が無く雨だと億劫
・北隣の日経新聞工場から未明時間にトラックが多数出発
・朝、運河をポンポン船が通る音がうるさい（人によりけり）
・

湾岸タワーマンションを資産として考える時代じゃないよ。
世間では埋め立て地=液状化と思ってしまった。海もプラスイメージではなくなってしまった。
サザンの名曲TSUNAMIですら歌われなくなった。
湾岸好きな人もいるだろうが、それは世間の評価ではない。

>22
オール電化なので電気代上昇が、よりキツイ影響

オール電化は電気代が高くなっても、光熱費は安上がりですよ。

個人的には資産価値はそこ迄気にならないなぁ。仮に、10年後に手放したとして、その時10％下がったとして、500万でしょ。年になおすと50万、70〜80m2の家を借りるより安いじゃん、ローン控除もあるから更に安いじゃん。20％下がったとしてもまだ家賃より安い。
って計算じゃ駄目？

まぁ、湾岸はまた人気出ると思うけどね。ハザードマップとか見ると、内陸の火事の危険性とか、色々なリスクが指摘されてるよ。3.11では、津波と液状化のインパクトが強かったから湾岸は敬遠されてるが、一時的と思う。

11分はまあ微妙な距離だが、家を買うんならその土地を良く調べるでしょ、そしたらキャナルコートって一括りになるんじゃないかな？そーすると、多分新しいタワマンはもう建たないだろうし、キャナルコートで一番新しく、イオンに近く、豊洲にも近く、なんせプラウドって名前のついてるこのマンションはそんなに悪くないのでは？あと既に隣のビーコンとの中古と変わらない値段だし。
このままでは契約しそう。

>>22
敷地の真ん中地下を有楽町線が走るデメリットが抜けてるよ。
同様に地下を走るパークタワー豊洲はネガさんに何度も叩かれていた。

高層階でも割安な価格設定
空が広く感じられる
ゴミゴミしていない

たしかに高層階でも角部屋でも安いんだよな。

こりは嬉しい。

うるさいのは工事の前の
古い建物解体作業と廃材撤去の騒音のほうですよ。
杭打ちやる前に。

離れていても運河なので音はストレートに届きます。

ここって、エレベーターは何台ありますか？？
低層用、高層用は何台ずつ？

まぁ、これだけ
離れてりゃそうでしょう。

解体作業は近くならそりゃうるさいな。ユンボで崩したコンクリ片が高さ15mから落下するわけだから。
でも団地までは近くても200mはある。音は窓開けしてても気になるレベルじゃないだろうし、東風が強烈でなければ粉塵も届かないさ。
杭打ちも、ここは深いから、既成杭だとしてもガンガン上から叩くのではなく、穴掘って入れる。音はほとんどしないよ。

>>35

3（分速180×13名）+3（240×13名）。非常用1（180×26名）。

豊洲のＩＨＩの旧社屋やら工場やらを壊してたときを豊洲１丁目住んでるとき経験したが、全くうるさくなかった。

近くだとウルサイよ

まさか削岩機や鉄球でガンガン叩くと思ってない？
油圧の爪で圧壊するし、超低層の薄いコンクリ、細い鉄筋だから、豆腐みたいに静かに壊せるよ。

東雲のキャナルファーストがとっても（７０平米で３６００万円台）安く中古で出ているのですが、どうなんでしょうかね？ここを申し込む予定でしたが少し気になりますね。

高層用エレベーター三機
低層用エレベーター三機
非常用エレベーター一機
29階が低層用の最上階で高層用が停まる居住フロア最下層になっていて六機が使えるためか上下階より100万円前後高額になっています

次のスレないの？
中古なんか幾らで売るかは売値しが決めるんだから、その一戸だけ見ても相場はわからんよ。転勤とか家族の事情とか、急いで売りたければ安くするでしょ。キャナルコートのタワマンはだいたい坪180～200位が相場で、ビーコンだけは新築が他より高かったからか坪230位が多いよ。これだとプラウド東雲の新築とかわらんね。だから、ここの価格はまーまーだよ。

あ、間違えた。売値し→売主ね。

エレベーターについて質問した者です。
>>50さんありがとうございます。

高層階の図面を見たら３つしかエレベーターがなかったので心配してしまいました。
低層用と高層用で３台ずつあるんですね。

非常用は、ペット連れの人が乗るエレベーターということで合っていますか？？

>>54さん
非常用エレベーターはペット連れの人、自転車持って上がる人、ゴミを回収する人が使うようです。
最初の一斉入居時は全エレベーターを引っ越し用に使うらしいですが、後から単発で引っ越しするときはきっと非常用使うんでしょうね。

非常用エレベーターに近いお部屋の人は、出勤が楽かも☆

高層のエレベーター乗ってる時に地震起きたら怖いね。
低層階に降り場ないから閉じ込められるんじゃないの。

>>57

辰巳団地の5階建ての話をしてるんだけど？

どう考えても、普通の14階建てとか、中高層のオフィスビルより絶対的な意味での強度は下でしょ。
階高2.7mの5階建てとしては十分だと思うけど。そういう意味で圧砕時に大きな音が出るほどじゃないのね。

それから団地の高層棟はそのまま残る予定だったと思う。

高層用も、普通は10階に1ヵ所ぐらいは非常出口が設けられてる。
ここは、FLOOR　PLAN　では10階と20階が「緊急停止階」になってるね。

初期微動検知や直下型の急激な大震度で非常停止するときは、最寄りの緊急停止階に着床する。
とはいえ秒速4m（1.2フロア分）で走ってるので、35Fを下ってると恐らく29Fでの停止は間に合わない。そのまま20Fで止まるまで15秒はかかるから、恐らく中間階にいったん停止。EVシャフトが損傷でもしてない限りは、非常電源で20Fまで降りることになる。

それがいつのことになるかは、状況によるのだが・・・

すみません、これからモデルルーム行っても、もう運河向き低層5000万円くらいまでの部屋はないでしょうか？
２ＬＤＫor３ＬＤＫ希望です。

オール電化は今後厳しいね。

オール電化での床暖房は、使用状況によっては昼間の電気を使うんですよね？　（深夜電力で沸かしたお湯では熱源が足りないので）
電気代は、現状でもガスより高いのでしょうかね？

No.66さん
　運河側（南東）で低層は、一期で販売されてしまったので、キャンセル住戸を待つしかしかないのでは？と思いますが、営業から声をかけてもらえるようお願いする必要ありますよね。
　南西だったら、一期で販売されなかった住戸がありますけど。

66さん。まだあるかはわかりません（じゃあ書くなと言われそうですが)。運河側は向き的には東南東で、一番戸数が多いねは南南西です。五千万「位」とはどれ位を指すのかわかりませんが、5,000万未満はそもそも数戸しかなく、競争が激しいかと。
低層階を望まれる理由があるのでしょうか？もしこだわらないのであれば、このマンションは一階毎の価格差は30万ですので、中高層も検討してみては？

そもそもこのマンションは(というか野村不動産は、というかどの不動産屋も？)極力抽選にならないように調整します。「すでにご希望されてるお客様がいるので、別の階にしてください、でないと抽選になります、お客様としてもそれはいやでしょ？」という具合に。ですが、MRに行って強く希望すれば、先客と交渉してくれます(1期の倍率1.1倍はこうしたからです)。

>70
南西で5000万円未満を希望でした。
もうＭＲ行ってもすでに販売済みでキャンセル待ちができるかもって感じですよね・・・

>73さん
運河向きは南東で、南西は公団住宅向きですよ。
手持ちの第二期価格表では、南東の5000万円未満が二戸残っています。
四階と五階です。
南西向きなら、5000万円未満は数十戸あります。
南東低層は一番販売率が高いブロックですね。

南東低層は俺も欲しい。

南東とはいっても
東向きに近い南東ですね。

↑そりゃ安いだろう、東雲だよ？

本日モデルルームはかなり賑わっています。
二組の家族と話をしたところ、高層階検討の人と低層階検討の人でした。
私は高層階を申し込み予定です。

私も近々行こうかと。二期では何戸売るのかな？

要望書入った分だけ売るよ。
でも１期の半分が精一杯かな。

晴海を諦めた層が、価値観を変えて積極支持できるようになれば、もう少し伸びるかも。

晴海より断然東雲でしょう。

そうだね。
あちらは強気価格で失敗するでしょう。

晴海を検討してる人は、パンフ見たりMR行くのもいーが、是非夜の晴海を歩いて見てもらいたい。中央区っていっても銀座みたいなとこばかりじゃないよ。東雲とこんなに価格差があるのが信じられんね。
三井のマンションもあるし、二期目でかなり売り出すとみた。営業と良く話をしていけば抽選を回避出来ると踏んだよ。三井は二つとも立地が駄目だから、ここを選ぶつもり。

個人的にはイオンがデカイ。豊洲駅の南側にはスーパーはイオンしかないからね。パーク豊洲はここより駅に近いが、会社帰りに買い物するなら自分家を通り過ぎてイオンに行って戻るか、駅降りて逆方向のビバホームかアオキに行くしか無いから結局時間がかかる。駅と自分家の動線上にスーパーがあるここは駅からの距離の割に便利だよ。

名前は出さんが、湾岸のマンションを批評してるジャーナリストいるでしょ？レポートは有料らしく読んだことないが、読んでる人います？

1時過ぎると皆寝るのか書込みが無くなる。購入検討者の皆さんは健全の様で安心しました。

晴海も東低層・南低層は激安だよ。一般サラリーマンで買えるレベル。
永久眺望だし、こっちより良いかもしれん。
ただ、高層階は手がでない。東雲も高層は高いけど。

低層は高層のために高いランニングコスト払って住むから、
低層の分譲価格は相当安くないと割に合わない。

晴海は低層でも、東雲の高層より高いよ。

晴海とここを見比べようと思ってたが、晴海は高すぎる様だ。だったら個人的に好きな東雲の方が良い。利便性も東雲の方が良いし。晴海買うなら二千万は余計に出さなきゃ。ありえないはなしだ。

2000万違えば、2人分の養育費か、中級車の一生分の維持費か、老人ホームの頭金1人分になる。

住所で見栄はるつもりもないので、ネガ要素は非免震による内装被害だけ。家具は固定しとけばいいから、最悪壁の修理代100万も見積もっとけば十分。

東雲＋２０００万の価値は晴海にはないだろう？

意味がわからん

なにが言いたいんだろう？

97の意味は分かるが、三井の立地はやだなぁ。。駅近以外はね。三井豊洲は環境と景観が、三井東雲は近隣ともめてるし。新築ならここがいーよ。
あと、個人的には中古でもいーんだが、豊洲は良い物件無いんだよね。東雲なら中古とほとんどかわらん値段のここを買った方がいーし。。都内に近くて値段が手頃ないいマンションないかなぁ。。

97は何か意図があっての発言なのでは？
私も意味がわかりません。