パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

１９９さんは何かの冗談だろ？
そうに決まってる（笑）

南麻布に住むメリットですか・・
やっぱり広尾駅から恵比寿まで出れば山手線でどこにも行きやすいし
町の独特の雰囲気が好きだっていう人もいるかも。
洋館が多い麻布の町は、明智小五郎と怪人20面相の雰囲気なんですよ。

あと、麻布に住むとお金がかかるっていうけど
日中は有栖川公園内の図書館で、無料で時間がつぶせるし
図書館内の食堂も良心的な価格設定ですよね。
広尾駅のマックが安いのは当然だけど
広尾の｢ひら匠｣みたいに激安でおいしい中華料理屋もある。
あと、十番のピーコックも普通の下町のスーパーとほとんど同じ価格帯ですよね。

ま、貧乏人が無理して麻布に住む必要はないけど
世田谷のはずれの所有権のマンションより麻布の定借マンションのほうが安かったら
麻布の定借を選ぶという選択もあるような気がしますよ。

所有権だと6000万円するマンションが、定借だと4000万円で買える。
だから現金で6000万円持っていても 6000万円の所有権のマンションを買わないで
あえて4000万円の定借を買って 手元に2000万円の現金を置いておく。

これは賢明な選択だと思います。

たとえば6000万円の所有権のマンションを購入して50年後に売却するとしても
本当に50年後にマンションが換金できるのかっていうのは誰にもわからないことなんですよ。
つまり たとえ所有権であっても50年後マンションの価値は非常に不明確なんですね。

50年後、たとえ安くてもマンションが換金できればいいけど
50年経ってマンションを売却しようとしても タダでも誰も住まない、
それどころか、こちらからお金を出してもだれも引き取ってくれない。
で、マンションが老朽化して普通の感覚では住めなくなっても
管理費や修繕費や税金は永遠に払い続けなければならない。
マンションを購入するっていうことは、そういうリスクを背負うことなのかもしれません。

所有権はいつでも売れるから、５０年も同じ場所に住み続ける人はあまりいない。

よくマンションで50㎡の1LDKなんだけど2LDKに間取り変更可能なんていう物件ありますよね。
このマンションも、40㎡の1LDKだけど2DKに変更可能なんていう選択枝があるといいんだけどな。

40㎡2DKなら3人家族で住めないこともないけど
カウンターキッチンの40㎡1LDKだと3人家族で住めるのは子供が小さいうちだけですよね。

40㎡2DKなら3人家族で住めないこともないし、そのくらいの広さだと維持費や税金が安くなるから
持っていても負担にならない、つまり長く住んでいられる物件と言えるわけですよね。

コンパクトにまとまった物件は毎年の固定資産税があまりにも安いんで
「税金がこのくらいならこのまま持っていてもいいかな～」っていう気にさせる物件でもあるわけですね。

本当に40㎡が手狭になったら郊外に安い建売でも買って
都心のコンパクトマンションはセカンドハウスにするっていう選択もある。
でもそういう選択肢が出てくるのも、都心のマンションの維持費が負担にならない、
つまり間取りが要領よくまとまっているということが大前提なわけですよね。

なんだか自分が納得したいのか、誰かを説得したいのかわからんけど、
面白い人が暗躍しているね。

いずれ安い建売買うなら、それまで賃貸でいいのに。
どうしてそんなにここの４０㎡に３人で住む事に拘るんだろうか？

昔の公団35㎡の2DKの間取りは、限られたスペースでも4人家族で生活していくために
限られたスペースをいかに有効に利用するか、日本人が極限まで考えた間取りであり
日本の終戦後の復興～高度成長の象徴のような間取りだと思うんですよ。
で、そのような家だと固定資産税も激安になるからいつまでも住んでいられる。
そういう意味では最高に快適な住宅だと思いますよ。

で、このマンションの40㎡の間取りを拝見して
なかなかコンパクトにまとまっていていい間取りだと思ったんですが
昔の公団2DKのように3人家族で住めるといいなって思ったんでした。


実は10年前に郊外に安い建売を買ったんでした。
その当時から、港区山手線内の中古マンションなどを見て回っていましたが
結局、麻布の築古ワンルームの値段、2000万円弱で、郊外に 土地30坪付き、駐車場付き、
ささやかな庭付き、一生住める広さの新築一戸建が買えるんなら
そっちのほうが賢明だと思って、港区よりずっとずっと郊外に建売を買ったんでした。
そういう家は固定資産税も激安（5万円以下）なんで、とりあえず買っておいても
損はないような気がしてしまいます。

さて、10年以上前から港区山手線内のマンションの市場動向を見てきましたが
南麻布の低地の新築マンションだと40㎡の1LDKで4000万円～、
55㎡の2LDKで5500万円～が相場だと思うんですよ。
だから定借といえどもこのマンションの価格は、圧倒的に割安に思えました。

「麻布に自分と家族の居場所が50年間確保できる」っていうのは一つの価値観だと思います。
都心の便利な生活が享受できるんならセカンドハウスとしてほしいという価値観もあると思います。
ま、3人家族のセカンドハウスとして40㎡の1LDKを購入するというのであれば
リビングにソファーベッドを入れればいいだけの話かもしれませんね。

くそ、俺が郊外のミニ戸で我慢している間に、南麻布でエンジョイしやがって。しかも、俺よりローン金額少なくて、生活にゆとりがあるだと？テイシャクのくせに。

南麻布に住むメリットについてですが、
やっぱり ｢麻布のマンション=都心の理想的な環境での快適な生活の探求｣ だと思うんですよ。

｢人生に南麻布という贈り物｣というのは、｢都心の理想の環境での快適な生活の贈り物｣
以外のなにものでもないと思います。

で、その結果、到達する価値観は・・


結論は、やっぱり ｢毎日平凡に生きていけることの有り難みと家族の大切さ｣ ですよね。

そういう意味では、35㎡の2DKで3人家族でも全然いいのかも知れません。

南麻布に住むメリットの一つとして、教育環境の良さがあると思います。

例えば、プレスクール。
日本人率が少なく、優れた先生のいる良質なところが多数あります。

そういうところは学費も高いですが、こういった「ある意味で割り切った」
マンションに住むことで、子供の教育にお金を回すというのは、非常に価値
ある行為だと思います。

また、そういうところに通われている外国の方は、だいたいが家賃１００万、
２００万クラスの方なので、その気になれば、親のビジネスにつながる場合も
あるかもしれません。

なお、付き合いが続かないのではないか、という話がありましたが、家族同士の
交流会というのはちょくちょくあるものの、普通にピザ頼むとか、手料理（手作り
お菓子）をもちあったりとで、お金はあまりかかりません。たいてい、どこかの
マンションの共有施設や、４０畳？くらいあるリビングで集まったりします。

（たまにホテルにランチしに行ったりすると、支配人・料理長？が挨拶しに
来たりするような地位の方もいて、ちょっとびっくりしますが。
多分、日本の「教育熱心な」親御さんが集まる、同質性の高い幼稚園・地域
の場合の方が、付き合いには気を使い・お金もかかると思います。）

また、案外ハーフの子が多いので（＝母親が日本人）、英語に堪能でなくても、
やっていけたりします。

以上、ご参考まで。

このマンション、狭い部屋そんなに食いつき悪いの？

安いから売れそうだけど、
このステマ波状攻撃が逆に気になるわな。

とりあえず長文さんは突っ込みどころ満載すぎて困る。

もう少し自然なステマのやり方ってのを同僚はちゃんと教えてやるべきでは？

ここは、価値が減退するテイシャクだし、駅から遠すぎて不便だし、緑は少ないからやめときます。

了解です！
賢明なご判断だと思います。

私もやめます。所有権がやっぱりいい。シティタワー品川並なら欲しいけどね

まじめな話をされている中、すみません。

先ほど、ひら匠で食べてきました。
マーボー丼＋半餃子で１０００円。
おいしかったです。

と、それはどーでもよくて、なんと、
自分のすぐ近くに、ダイアナ妃似の超絶美女の
外国人が一人。ここで声をかけなれば男がすたる、
と喉まででかかるが、結局、声こけられず。
自分の消極性に落胆しつつ、店を後にしました。

男性の外国人はちょくちょく見ますが、女性一人
（しかも若い）、というのは、珍しい気がします。
スタイルも抜群でした。

モデルルーム行ったら、人が少なかった。これは世間の評価の現れということ。定期借地権付建物は、賃貸という位置付けでないと住めない。25年ぐらい住むならペイしそう。

と言っても、１期で出る分は要望が入ったから出すんでしょ？
定借にしたら大した人気だと思うんだけどな。

しかし、こういう時期に買うのやめますとか書き込む人ってうざいね。
黙って消えろって思う。

この連休中にモデルルームに行ってきたけど、確かにお客さんが少ないのが気になる。他のモデルルームは、休日は、賑わっているのに・・・。営業の人は、好評て言ってたけど、実は違うのかな？実際に現地に行きましたが、マンションと小さな建物に囲まれて、低層階はご対面だし、駅から遠いし、食料品の買い物も不便ですよね。憧れの場所だけど、私は、郊外の一戸建てを検討し始めました。

所有権で6000万円のマンションに10年住んで売却する場合と
同程度の立地・広さの定借で4000万円のマンションに10年住んで売却する場合とで
持ち出し金額が少ないのはどっちですか？
そこですよね。

たとえ所有権であっても、マンションは、不動産でなくて消費財であり
リセールバリューを期待して所有権のマンションを購入しても
がっかりするような金額でしか換金できない。
2年で半額スレじゃないけど、それが現実だと思うんですよ。

だから、はじめから4000万円の定借を買って2000万円手元に
残した方が賢明という考え方も十分成立すると思うんですが
販売側の方のご意見いかがでしょうか？

リセールバリューについてですが
港区山手線内のマンションでも、建物部分の償却がかなり進んだ中古マンションの場合は
マンションを購入して賃貸にまわして、10年間家賃収入を得てから売却するという場合、
ほとんど10年前の購入時と同じ値段で売却可能という事例があると思うんです。
そこが港区山手線内のマンションのすごいところだと思うんですが
それはあくまでも建物部分の償却が進んだ優良物件の場合であって
新築物件にはあてはまらないと思います。

どうせ、モデルルーム行ってないで、書いているだけだよ。

＞２２５
じゃあ１０年落ちの所有権物件を買い叩くのがベストってことかな。

そういうことです。そっとしてあげて置いて下さい。

所詮テイシャクデスよ、ムキにならないで、ほって置いて下さいな。

＞２１２

こういう情報はデベさんは知らないので、助かります。

どなたか教えてください☆マンションを解体する費用てどれくらいかかるんですか？解体費用を月々払いますよね。50年後に積み立ててた解体費用が余る場合もあるし、足りなくなる場合もあると聞きました。もし費用が足りなかった場合は、どれくらい請求がくると思いますか？50年後に百万円以上の請求がくる可能性もあると思いますか？それから、テイシャク物件にかかる特有の費用などありましたら、教えて頂けると助かります☆　よろしくお願いいたします。

転売目的じゃないならこの物件はゼッタイ買い！！

見積もりをとっているはずなので、デベさんに聞いて下さい。
所有権マンションでも、解体費用はかかりますが。。。

２３１です＾＾２３３様回答ありがとうございましたｍ（＿　＿）ｍ　今の段階で、解体費用の見積もりて取ってるんですね？後で電話して聞いてみます。先日、解体費用の件を営業さんに聞いてみたんですが、今のところ分らないとの事でした。「５０年後には、解体技術もさらに進歩しているだろうし、もし費用が足りなくても、ものすごい金額を請求することはないだろう」との回答でした。もちろん、所有権マンションでも後々に解体費用が発生する事は、承知しています。もし、５０年後に１００万円以上の請求が来たら、正直困ります。。所有権マンションでもテイシャク物件でも同じぐらいの建物の場合は、後々にかかる解体費用は、同じと考えていいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

すみません、自分は素人なので知りません。

が、普通に考えて、同じ建物を壊すのであれば、同じ費用でしょう。

何処のテイシャク物件か忘れましたが、デベから見積もりをとっていると、何処かのスレに書いてありましたよ。

ここはとっていないとしたら、手抜きですね。。。
勿論、将来のことなので、変動はあり得るのでしょうが。

そういうの嫌なら、やはりテイシャクはやめて置いた方がいいかと。

まぁ、浮いたお金を５０年間運用すれば、相当な金額になりますよ。自分は投資に失敗すら口ですが（笑）。年2パーセントで運用できれば、1．０２の50乗で凄い額なのですが。

７０００万のものが、テイシャクで、５０００万だとして、浮いた２０００万を５０年間運用したら、いうのはわかりやすいけど、人間そんなにお金のことばかり考えていませんよ。

例えば、２０００万を教育費に回せたら良いね、くらいでしょ。お金の事を考えすぎると、見えないものが生じてしまうとおもいます。

浮くっていうか貯められるだけ。
実際に手元にその金が残るのはずーっと先。
しかも7,000万円買える家は7,000万円で所有権を買って、
それを買えない家が5,000万円で定借で買うほうが
ケースとしては圧倒的に多いだろうから
実際には将来的にもその金はないと思われる。

結局ここの実際の売れ行きはどうなんですか？

手元に現金が7000万円あっても、7000万円の所有権を買わないで
あえて5000万円の定借を買って手元に2000万円残すのは
賢明なのかどうかですよ。
手元に残した2000万円を教育費にあてるのは、もちろんありですよね。

言い換えれば、たとえ所有権を購入してもマンションのリセールバリューは望めない
時代になってきているので、あえて消費財として定借を購入するのはありなのか、
ってことですよね。

手元に現金が7000万円あっても 7000万円の所有権のマンションを買わないで 、
あえて5000万円の定借マンションを買って 手元に残った2000万円を投資にまわす
という考え方もあるかもしれません。

でも、所有権、定借のいかんにかかわらず、マンションを購入するということは
すでに投資だと思うんですよ。

で、所有権でなくて定借マンションを購入すると言う意味は、住宅に投資する金額を抑える、
つまり 大きなお金を動かすリスクを減らすという意味があると思うんですよ。

つまり、あえて定借を購入する意味は、下手にマンションに大きな投資をして
財産を減らすリスクを減らすという意味でもあるわけですよね。

つまり「ノーポジが最強」「投資をしないのが最高の投資」と考えてるけど
自分が住むためのマンションは買いたい。
だから投資額が少ない定借が気楽で無難っていう考え方もできますよね。

第一期２４７戸販売だそうです。

所有権さんは残念でした。。。

基本的に転売時にローン付かないから、キャッシュオンリーバイヤーに限られる時点で通常の９０％程度のバイヤー候補を失ってしまっています。なのでバナナのたたき売り覚悟の人はいいんじゃないの？または５０年住み続けるか。いずれにせよ、現在の景気状況から今後マンション価格自体下がっていくと思うけどね。

何度もでてきているけど、中古でもローンはつくよ。過去スレみてね。公庫は使えます。

２４１さん
＞そもそも人が同じマンションに定住する期間は平均１５年程度。

って　ソースはどこですか？

２４３さん
このマンションて　注目の物件だったの？

この規模にしてはエレベーターの数が少なすぎる気がします。

＞そもそも人が同じマンションに定住する期間は平均１５年程度。

一般論として、いいますよね。

マンションのサイクルとしては、最初20年、残り30年住むという
パターンが多いようですよ。

ただ、この理論、冷静に考えると、テイシャクにプラスな話な
気がしますが、テイシャク反対派の自分としては、釈然としません。

手元に現金が7000万円あっても、7000万円の所有権を買わないで
あえて5000万円の定借を買って 手元に2000万円残す。
数年〜数十年後に 引っ越したくなったら、
手元に残した2000万円で 郊外に安い建売でも買えばいい。


手元に現金が7000万円あって 7000万円の所有権のマンションを買った場合、
数年〜数十年後に 引っ越したくなって、マンションを売却するとしても
所有権のマンションが 2000万円で売却できる保証は全くない。

所有権でも中古マンション成約率は二割未満なのに，何故所有権=売れるとなるのか不思議です。過半数の八割の価格が折り合わず売り止めにせざるをえない方が可能性として四倍以上だから，比較検討するなら売れない所有権と売れない定借では?

定借売りたいがために所有権買うメリットがないような言い方するのってどうなん？
所有権でも中古が売りづらいなら、更に時限爆弾付の定借の中古はどうなんのって話もしてくれよ。

不景気なので、即金で買うにしても あえて安い定借を買って
少しでも現金を手元に残しておいたほうがいいっという考え方もある。

所有権の場合は、マンションが老朽化したら たとえタダでも誰も住まない
いや、それどころか こちらからお金を払っても だれも引き取ってくれない
で、管理費や修繕費や税金は 永久に払い続けなくてはならないという
リスクがつきまとう。
だから 定借のほうが気楽という考え方もある。

タダでも住みたくないようなボロマンションの話は誰もしていないよ。

あなたステマのセンスないからもう引退したら？

これなら
パーク・コート麻布鳥居坂
中古のほうがまだいいんじゃない
あっちは地上権、グレードも場所もずっと上
地代もない

10年以上たっちゃったけど

多少誉めつつ、また、興味があるようにみせつつ、
さりげにネガるのが、上手なネガのやり方だ。

みんな頑張れ！

このマンション、現実はみんなローン組んでキチキチで買うんでしょ？
数年後に大変な買い物をしてしまったと後悔する人続出するよ。
定借のマンションなんて基本売れないし、市場がないものに数千万もつぎ込むなんで無謀すぎる。

ご忠告有難う。

定借だとしても駅から近ければありだったけどちょっと遠すぎるかな…。

大江戸線は地下深すぎなので他線と比べて＋2分くらい余計にかかる

私は残念ながら諸事情でこちらをあきらめました。不動産を買うのはやはり所有権です。地代の前払い価格が今になってチラシなどに出されました。とにかく５０年後に路頭に迷う老後は止めました。

立地に対して価格が相当いいですが周辺のスーパー等の物価が高いので
ここを買うような層でキツキツのローンだと生活厳しいのでは

現場を実査したが、ごみごみしていて、駅から遠すぎる。ベンツで通勤するぐらいでないと、生活しにくい。自分はあきらめた。

パス停が近く渋谷や新橋や六本木には非常に便利ですね。こちらは安い賃貸マンションに一生住み続ける５０代の人々がリーズナブルに少しリッチな気分で住むのが一番ですね。私は渋谷に行く事が多いのでパス停が目の前は凄くいいですね。五年経って中古物件を是非考えたいです。定期借地権マンションは中古が安くて本当にお買い得ですよ。今魅力的なマンションがかなり定期借地権付きででてるから新築から資料とりよせて安くなる５～１０年待ちましょう！本当にこちらはロビーもお部屋も素敵なマンションです。

定借は中古を買い叩くのが一番

前払いで高額な地代を払ってくれてるここは特にそう言えるかも。
でも買う人は金持ちじゃない限りかなりの覚悟で買うんだろうから、中古がそうそう出るかはわからんけどね。

＜269、270
前払い地代は買い主との間で期間対応精算では？

買い叩くと言っても、賃貸バリューより安くは売らないと思うのですが。

定借でなくこの値段なら絶対買うんだけど。

工業用地として登録してあるこのマンションは定期借地権付きでないと売れなかったのかもしれませんね、素敵なマンションなのに残念でしかたありません、投資目的で買われて賃貸に出される部屋が多くなりませんか？２０年経って少し安いマンションがこちらと同じ価格だとしたら断然中古の所有権を選ぶべきです。こちらはマンションの仕様だけは合格点ですが資産価値はかなり低く中古ではかなり安値になってしまうことを考えて購入する必要があります。一生住んで家族に資産残さなくていい方は買いですね。

杭がだいぶ深いので地盤はあまり良くは無さそうですね。

大丈夫、ネガさんが気になって叩きにくる程度には人気があるわけだから、先も明るいよ。

皆さんはこんなに素敵になりそうなマンションなのに定期借地権がちらついて買えないのが悔しいから議論されてますね。やはり通常の所有権で売りたかったのに地権者と一度は決裂してしまい定期借地権のマンションになってしまったんでしょうね。売り主さんは売上より利益が一番だから建物にかなりの利益を見込まれてますね。ここを本気で購入されるなら資産価値は持たなくて賃貸を一生安くすんでる状態かホテルにいる感じでいることが重要ですね。資産価値を求めるならこちらではなく元麻布や南青山や神宮前で是非検討されるべきです。三井さんも私のように最初にショールームを訪れてかなりの方々が登録にこられないので電話をされてるみたいです。魅力的なマンションであることは１００％認めますが、私の場合は見送りになりました。しかしあと五年経って中古市場に部屋が安くなるのを楽しみに待ちたいです。だから買うかたはこんなに人間がいっぱいいるので絶対に売ると失敗しますからくれぐれも気をてけてください。興味があり安くても手が出せない中古待ちの方々のスレですね。

どうやら、賃貸用の投資用不動産なら、利回り抜けそうですな。わざわざ買って住むのは論外。

登録拒否したら、営業担当に強烈なイヤミを言われた。所詮三井不動産レジデンスは、そんなものか。

三井は一番プライドの高いデベです。

人気なの？ここ。

テイシャク万歳！！賃貸料前払いで価値逓減万歳！！三井不の営業最悪！！

やっぱり定借と考えると高いかな

ここ買うなら同じ三井の目黒の方が良くない？

都心の素敵なマンションっていうと「私はホッとする都心がいい」っていう
キャッチコピーで売りに出されたパークホームズ白金高輪の中古と比較してしまいます。

で、実際ここ登録した人は⁇

欲しい人は欲しいんだろうから、こんなとこ出てきて波風立てるような事しないでしょ。

三井は定借のセカンドマーケットを創ってから売りに来んしゃい

セカンダリーマーケット（中古市場）だろ？

第一期で結構な戸数出してますよね。それなりに引きはきてるのかな。

今日登録しました～、意外に人少なかった。当たる確率高いかな。

昨日電話があり
抽選に当たりました。

200戸以上を第一期で
いっぺんに売ったそうですね！
人気と言えるのではないでしょうか？

外れた。まあ、テイシャクとは縁がなかったと考えます。

うちも外れ。悔しいなあ・・・。担当者の人ともうちょっと仲良くしとくべきだったかなあ。

最高倍率は？

外れた方、2期には応募しますか？

西＞＞＞北＞南＞＞＞＞東

人気はこんな感じ？

こんな良いマンションなかなか出ないよ。登録少ないとか、事前の心理戦で余裕ぶっこいてた方多そう。
あたしもその一人だけど。

二期に登録するけど、一期より倍率高そうだし諦めムード。

安いとはいえ、低層の倍率が８倍とか付いたと聞いた時には驚きました。