ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その10

外廊下だと、結構あるよ。転落事故。

転落事故なんてしょっちゅうおきているよ。
事故が怖いから車乗らないって言うのと同レベル。
利便性の前には、ある程度の犠牲は止むを得ない。

内廊下>外廊下
中央区>江東区
免震>耐震
三菱＞野村
鹿島＞大林
駅遠=駅遠
都営大江戸線<メトロ有楽町線

デザイナーや共有施設なども考慮入れてもいいかも。

こんな感じかと。

外廊下が怖いなら、
ここのバルコニーにも出られないね。

出れますよ。大丈夫ですか？

首都直下型地震、4年内に70％の確率・・・
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120122-00000800-yom-sci

本当に止めた方がいいのかな。。ここに来て予測が早くなってる。
来年地震とか言われたら、湾岸は結構なパニックに陥るかもだし。。

バルコニーも外廊下も通常の状態では転落事故は起こらない。
ただし私物を外廊下に置く不心得者が出てきたら。。
それに登り子供が転落する高さまで達する可能性を否定できない。

よくよく価格表みたら、
「詰め込みました」って感じだよね・・・

７千万あるなら、海外資産へ分散、それと、どこの農地を確保するかを考えとく、
金融封鎖で出金ができないから、海外の銀行へも入れておく、やること一杯ある。

いくら仕様がいいとか言っても、価格が高くては買える人の数は少ないね。
いいというのはよくわかるんだが。。。無理して買うとかなりのハイリスクになるね。。。
この先の地震の懸念や湾岸供給過多などなど。。。

東雲 野村
東雲 三井
晴海 三菱 一棟目
晴海 三菱 二棟目
晴海 住友 一棟目
晴海 住友 二棟目
有明 東京建物、住友
有明 住友 一棟目
有明 住友 二棟目
三菱 新豊洲

他にタワーの供給予定ありましたか？

ＭＲ行ったけど特に仕様がいいとは思わなかったです。
よかった点は、リビング限定だけど埋め込み型のエアコンっていう点と梁が目立たないところくらい。
でもその他は、食洗機はオプションだし、ミストサウナついてないし。
細かい点だと網戸は低層ですらオプション。

晴海　三井
勝どき　五丁目
月島　三井野村

仕様は良くないね。天高が低いし、下がり天井も多い。

晴海の供給戸数多いね。

豊洲　三井

一応、名称はタワー。

東雲 野村
東雲 三井

晴海 三菱 一棟目
晴海 三菱 二棟目
晴海 住友 一棟目
晴海 住友 二棟目
晴海 三井
有明 東京建物、住友

有明 住友 一棟目
有明 住友 二棟目


豊洲 三井
新豊洲 三菱

勝どき五丁目

月島 三井、野村

ということですね。

>821
訂正
部屋の中の柱みたいなのはあまりなくてすっきり目だけど、天井高・天井の梁はいまいち。

あとは、温水式床暖房ではなくて電気式床暖房なのが残念。

>826
晴海の住友の南側にもＢ街区Ｂ棟
という住宅タワーが計画されているのですが、
分譲なのか詳しいことが不明です。

>826
ここの西向き眺望は、トリトン、TTT、晴海３丁目の住友タワーの計6棟に遮られてしまうってことですね。
南向き以外の眺望メリットがなさすぎる。

免震で建物が維持されたとしても、周辺の液状化でここは住めなくなるよね？

免震かどうかなんてむしろ関係ないんじゃないの？

ある意味、建物が使えなくぐらい壊れてくれた方が、地震保険だけでも、保険が下りて助かる。

液状化で住めなくなるの？

住めなくなるわけないだろ。敷地にヒビくらい入るかもしれないが、そんなのすぐなおせるだろ。金もたいしてかからん。こういうタワマンは地表から数十メートルの土が無くなっても全く問題なくで来てるから平気だ。断水はあるかもしれないから非常用の蓄えをしときなさい。

>832
一時的にってことかな？？
マンションが大丈夫だとしても、まわりの水道管が浦安のようにやられてしまうんですよね。
半年経った夏場も水道管は仮のままで熱湯のような水しかでない状態だったけど、
今もやっぱり仮の水道管のままなんでしょうかね？
知り合いの人は断水の影響で、数か月間、東京の旦那さんの実家にみんなで居候してた。
水道管がやられると生活できなくてかなり困るようでした。

地震保険は確か震度7をMAXとしてるはずだよ、それ以上はフォース・マジュールとして保険は下りない。このマンションが倒壊する様な地震は震度7以上なので、保険はおりない。

震度は７まで。
それ以上は無い。って何度もこの板で書かれた事だが。

温水式床暖房＞電気式床暖房の理由を教えて頂きたい。

それを書いた人ではないが
電気式床暖房には電磁波問題があるよ。

>>837
温水だとほんわり気持ちよい暖かさで(部屋もほんのり暖かい？）、床暖切っても温水なのでしばらく暖かさが残る。
電気式は床暖切った瞬間からすぐに冷めてしまう。
あとは電気代にもだいぶ違うのでは？

＞みなさま
レスありがとうございます。
とすると、これだけ豪華そうなこのマンションで
電気式床暖房を選んでいるというのは、コストカット目的だけですか？

ネガティブコメントで申し訳ないですが、
電気式床暖房、(豪華な)共用施設、タワー式駐車場と、維持費高そうですね。

あの広い範囲を電気式床暖房で温めてたら、かなりの電気代がかかると思います。
エコキュート温水式床暖房なら電気代もマシなはず。
電気式床暖房なのはかなり残念なポイントです。

>841
専有部分の仕様（コスト)は抑えてる感じがしました。
評価できるのはリビングのカセット式エアコンだけでした。

オプションで網戸と食洗機取り付けないといけないし、
冷蔵庫横のキッチンボード（食器棚）とかもオプションなので物件価格意外にけっこう費用見積もっておかないと困る感じがする。
ミストサウナとか標準で欲しかったな。

以上のような設備であの予定価格です。
それで納得できるなら買い。
そうでなければ見送り。

最近、キッチンボード標準装備のマンションも結構ありますからね。

天高だけはリフォームできないよね。

設備にこだわりは体してありませんが、
この程度のタワマンなら埋め込み式エアコンと食洗機くらいは標準かと思ってました。

前評判で、坪単価350万とも噂されたのにw

そんなに維持費の掛かりそうな共用施設も無いですよね。
修繕工事で一番コストが掛かるのは、外壁工事と機械式駐車場でしょう。

事前案内会のとき三菱の人が
「この辺りのマンションにある設備は全て詰め込み…」
とスピーチしたと記憶してますが、私の記憶違いですか？

食洗機なんかより免震装置の方が価値があると思うよ。

>>852
食洗機はいるでしょう。
据え置き型だとキッチンカウンターの上に置くからとても不細工に・・・
標準でつけといてほしいものだ。

中古物件を売ったことがあるが
キッチンに入ると先ず、食洗機の有無を尋ねる内覧客が多かった。

床暖房？エアコン？キッチン？　結局、利息込みで１億以上払って、家電買ってるだけだよな。家という家はどこにも無いわけだ。あっても共有施設のみ。賃貸にしな。

換気は全熱交換。まあ高グレード物件なら常識。内廊下とは全然関係ないけどね。
躯体とか基本設備（天カセ、換気）は合格点。その他はこの価格で多くを望んではいけない。

カップボードとか食洗機はデザインや機能の好みもあるから、変に標準じゃない方がいいよ。
エセ高級物件にビルトインの洗濯乾燥機なんかも、容量が小さくてありがた迷惑だしね。

網戸も20階超えたら不要。変に付いてると、共用部だから外せなくて眺望の邪魔。掃除も面倒。

＞８６５
電気が止まれば、全部ただのガラクタ。何を見てきたのか。
価値観が大きく変わってる。

PCT.B棟西、電話で聞いたら、オプション数百万付、新築未入居、分譲価格7030万だったそうです
週末見学予定です

質問なのですが、こことパークシティ豊洲、例えば5年後資産価値が保たれてるのはどっちだと思いますか？

大量のマンション在庫　値引き合戦が始まる様子です。

http://gendai.net/articles/view/syakai/133758

豊洲でずっと売れないのに下げない物件を知ってるけど。。大手は体力あるから簡単には下げないよ。。こんな通りになったら苦労しないって。別の雑誌ではマンション販売戸数は底をうったって書いてたよ。
今のうちに買うのが正解。消費税上がるよ。金利上がるよ。湾岸の地価も上がるよ。

液状化したら地価上がらないでしょ＾＾；

まだそんな部屋あったんだ。
よっぽど何かあるのかと。
分譲時は5000ちょいだったろうけど買いじゃない？

スミフのツインタワーは70平米で6千万位だよ。MR行ったことがあって、ベランダが無い都心型万マンションと言われたが、ベランダが無いと不便と思ってやめた。価格は高い高い言われるが、パークシティ豊洲が中古で同じ位の値段で超人気だから、値段よりは仕様の問題だろうね。

その土地が人気が上がるからデベがこぞって進出するとも言えるし、デベが進出して居住者が増えるからその土地が発展するとも言える。
考えるべきは、晴海だろうと東雲だろうと勝どきだろうと、ここ数年で急激にデベが進出しだしたという事実。これは、都心に人が集まりだしたというマクロな動きを物語っている。震災、液状化はその動きにブレーキをかけるかと思われたが、実際はそうならなかった。スペースがまだある湾岸はこれから発展する。
ただ、資産価値というと、このマンションは価格は高すぎる。月島は既に上がるとこまであがり(物件の築年数的に考えても)、価格を維持は出来ても更に上昇するのは難しい。都心からの距離も、利便性も劣るこのマンションが月島と変わらない価格なのは高すぎると言わざるをえない。

PCTが中古で人気、が本当なら
>>871
がいまだに残ってるはずがない。

このマンション検討してる人は他にどこを検討してるの？勝どきのタワマンとか東雲プラウドとか？ここが良いと思う人は何処が良いと思うの？

＞884
私はParkタワー芝公園とParkタワー高輪と検討してます。
この２つとも間取りがｺﾝﾊﾟｸﾄなので広いこちらにするかで、悩み中です。

私は東雲プラウドとここを検討してます。プラウドの方が安く広い部屋に出来るという理由で。私にとってはここはちょっと高いですが、もっと高いとこと比較して安さでここを選ぶ人もいるんですね。都心の中では安い方ですもんね。

価格の高低差あるから、検討マンションは人それぞれだね。
微妙な価格のここの売れ行きは…
きっと微妙な感じだろうね。

前にも話に出てたが、このマンション変える人ってどんな人だろ？親の財産あればともかく、年収1,000万でも楽ではないよね。
まして、都心にはここよりも高い物件がごろごろある。高所得者ってそんなにうじゃうじゃいるのか？

変える→買える。ごめん間違えた。

このレベルを東京では高所得と表現しない。

年収1500万ぐらいまでは、中間層がいいとこだろう。

2500万ぐらいから高所得者だろうね。

リーマンショック前が8万5千戸計画、今は3万戸計画だから、相当買える人が減った。まさにマンション不況に突入。

共稼ぎ、で買う人もいるだろうし。

三井のタワマン、実際には
グランスカイ、赤坂、池之端、等いくつも売れ残っている。

＞８９５　まったく同感ですね。

天井低いし（数値だけみると十分なんだけど張り出し？多くて圧迫感が・・・）、
DWショボいし開放感イマイチだしグっとこなかったなぁ
まあMRってのもあるんだろうけどね

なーんで南東、南西角をプレミア仕様にしなかったんだろ？
あの程度の造りじゃ小金持ちも逃げちゃうんじゃないの？
せっかく南は売りなのに・・・

ＭＲ行ったら年表みたいなのがあって、確かここの土地の取得は1989年って書いてあった。
ちょうどバブルの頃じゃないでしょうか？

1989年なら
バブル崩壊が始まってた時期。
うちはその前に売り抜けたから。

直下型が4年以内に70%の話もあるし、ここ考えてる人も次の棟買う方が無難だな
本当に大震災くれば有明並みかそれ以上に安くなるだろうし

地震の確立は過去にも当たっていないので学者の言うことなんて・・・・？

地震来てもビクともしないだろうし平気だよ。パークシティ豊洲みたいに資産価値上昇するよん。

バブル景気は1988年春頃から1990年の僅かだったから、
1989年ってやっぱりバブル全盛期の頃ですよ・・・

訂正
バブル、正確には1986年11月から1991年2月なんだそうだ（内閣府の景気動向指数研究会）

おもいきいりバブルの時代に土地を取得してしまってるんですね。。

この場所前は何があったんだっけ？何でそんなに寝かせてたんだ？

なんとか製粉があった場所らしいです。

たぶん、また景気が回復したら売ろうと思ったんだろうけど、景気は上がらず。。。
ホリエモンの時代に日経平均上がったからこれから景気が回復すると思ってやっと始動したのでは？
でも残念ながら景気後退・・

95年に、青島都知事が税の無駄遣いってことで台場・有明の都市計画を白紙にしたでしょ。
その煽りで晴海も飛んだ。石原氏の４年の任期が終わったら、また緊縮になるのかな。
維新の会から都知事が生まれたら、また青島さんのときのように湾岸凍結か。

住まいサーフィンで坪258万って評価されていて、事前案内会行ったら坪280万って言われて、、、
モデルルーム見学する前から購買意欲がかなり低下した。
同感な人、結構いるんじゃないかな？

＞このあたりでもＷコンフォートで激安で売ったくらいの実績だし

そう。私もそれで三菱物件を確認する為にＷコンを視察に行った。
今の仕様と比較してしまうと華美さはないが、日本初の擁壁BOX型深基礎＆制震で
当時のものとしては群を抜いて「質実剛健」さが理解できた。
震災時も30分後には非常用（荷物用）EVが稼動開始したようだ。
ｷｬﾅﾙｺｰﾄ内では最速での稼動であろう。
三菱は結構いいＭＳづくりをしていると思う。

Wコンフォートは坪95万から(笑)

ここは駐車場足りなく車すら持てない、永住なんて無理。

三菱、庶民向けは。。

Wコン、
安いには安い理由があったわけで。

立地は悪いが、建物に期待してモデルルーム行きました

床面積稼ぐダイレクトウインドウ、狭い内廊下、スーパーすら無し、であの高値

残念でした

駐車場はちょうどいいと思いますよ。
最近は車持たずにタクシー使う人も多いし。

タクシーがいらないように
シャトルバスを用意したんじゃないの？住民のコスト負担で。

シャトルバスの本数朝も少なすぎでした。
6時台と8時台が2本、7時台が3本。
ちなみに料金は50円なんとか。
残りの費用は管理費で住民全員負担。

50円なんだとか、の打ち間違いです

管理費高いのがネック

中古で売る時叩かれそう

1人50円、じゃ全く雀の涙でしょう。
経費の総額に比べて。

921
ほとんどの経費が管理費にのっかってるってことです。

駅から遠い
スーパーなどの日常の利便性が低い
地盤も悪い
無駄な共有施設で管理費も高い
物件価格自体も安くも無い

不便で値段が高いって、業界の教科書に出てきそうな、不人気マンションの典型例と思われますが、なんで買う人がいるんですかね？、ドMなマンション検討者とでも言うのでしょうか。

物件価格はそんなに高くは無いよね。

>>918
総会で変更可能とはいえ・・・ねぇ？
朝は月島のみ、昼は日本橋方面のみ、夜は銀座のみだったと思うけど、需要あんのかな？
住民で変更するにしてもすげー揉めそうｗ

ちなみに当方が確認した時は、「路線バスより安く」ってことだったので、
100円ぐらいかな？と勝手に想像してました
セコい話だけど会社の交通費として落とすのも面倒そう・・・

この管理費じゃ大規模のメリットがまったく無いね

客舐めすぎ

立地を考えると物件価格バカ高いよ

維持費もバカ高い

昼間はバス1時間に1本だけだし。

>895
在庫になってたっけ？　特に浅草の方はまだ竣工していないので、在庫とは言えないのでは？
700戸近くあって、ほとんど売れているようなので、このご時世、逆に優秀なのでは？

あそこは震災の前の年から売ってたから。
このご時世というより。

長期修繕計画がまだ公表されていないから、まだ維持費が高いか安いかの判断はできないよ。

シャトルバスの意味ないですね。WCＴは確か朝は5分ごとだったと思います。立地もここよりいいですし。本数増やせないですかね。真夏に歩くのはしんどいので期待してたんですが残念です。

本数増やすのもいいですが、
日中はデパートの街よりもスーパーのある街に行って欲しいなあ。

MR行ってみたかったのに、予約取れないの？なんだよって感じだな。アポなしどふらっと行っても追い帰されるのかな？

ＭＲの予約制は2月3日で終わりって確か書いてましたよ。

アポなしはMRの受付お姉さんに冷たく断わられる物件、
なんてのも確かにありますね。

地所や鹿島の社員はこのマンションを買うだろうか？

維持管理費も読めないのに
数千万の買い物するとは

勇気に脱帽しました

確かに買ってから１０年ローンを払って、だいぶローン返済したなと思ったら今度は修繕費がかなり上がりはじめて、これじゃあ住んでいられない・・・ってなったら意味ないですもんね。。。

10年目に修繕一時金があるかも知れないしね。
最近の地所タワー物件だと、三軒茶屋のタワーで一時金がある計画にしたよね。

東雲プラウドは一時金無いよ。

外廊下はやめた方がいいよ。
今日なんて寒いでしょ。

晴海だと、今は不便だけどどんどん便利になってくるでしょ。
そうすると、資産価値もうなぎ上り。

つまり投資として考えるなら断然晴海。

東雲はうま味が少ない。
安いうちに買うのが投資の基本だよ。

都心で内廊下じゃない物件って今時あるの？

ここが割高？？

低層の価格見ると、かなり割安。永久眺望を考えると激安といっても良い部類だよ。
ただ、高層階は高いね。

総じて、低層階は割安と考えてるようですよ。

一期は南側低層は多少倍率上がるかもね。で、一期目で良いとこ売れて、二期目からしらけるよ、きっと。向きによっての良し悪しがありすぎる。

低層はどの向きでも割安だよ。
問題は高層階。

売主は相当な長期戦を考えてるよね。
じゃなきゃ清掃工場の裏なんかにモデルルームを作るはずがない。

そりゃそうでしょ。
あと１棟あるわけだから。１０年くらいは覚悟してるかと。

低層が激安って、ツボ幾ら？

佃のマンションは管理費がめちゃくちゃ高いよね。

>外廊下はやめた方がいいよ。
>今日なんて寒いでしょ。

内廊下は夏は暑いですよ。
風が部屋を抜けないから。

北向き低層だと坪２２０万切ってたと思う。
激安かと。

少なくとも中央区タワマンでこの価格は他社にとっても脅威かと。

エアコンが無い内廊下はないよ。

外廊下は夏は暑いですよ。
クーラーもついてないのでドア開けてすぐに汗だくになります。

資産価値上昇ってか、管理費とか高すぎ、これじゃ中古で建物に値段が付かなくなるよ。

確かに北向き低層は安いね、その坪単価だと。
でも運河向き低層は安くないね、東雲に比べたら1000万程高い気がする

南と東の低層は激安だと思うよ。
東雲と比べる意味が分からんが、１０００万程度だったらそんなもんじゃ？

こっちは中央区の鹿島免震タワー。共有施設も段違いだよ。
しかも、こっちは財閥系。

東雲って株屋の野村でしょ？グレードが違うよ。

969
外廊下、風をうまく通せたら夏も涼しく過ごせますよ。。
扇風機をうまくつかって、部屋を縦に風が通るように(南北or北東に）風の入口と出口に扇風機1台ずつおけばすごく風が通るんです。
窓のすぐそばにひとつは風を取り込んで、もうひとつは窓の外に向かって扇風機回すんです。
夏にテレビでやってました。

972
じゃあ高層も安いと思いますよ

うちは眺望あまり気にならないので、北向き低層狙ってます。
この価格で中央区タワマンが買えるなら安いでしょ。共有施設も使えるし。

低層は激安だと思うが、高層は高く感じる。
低層を高くして高層を安くすべきと考えるがどうか？

管理会社は売主の関連会社が入り込むから、管理費に関して競争原理が働いていない。管理費の高さは地所の営業も頭が痛いだろうね。

９７８
いや、高層安いと思いますよ～

江東区と中央区を一緒に考えても無駄だよ。大きな壁があるんだから。

974
低層階ならね。
高層階でそれをやってたら突風が吹いた時に部屋の中はメチャクチャ。

管理費や修繕費なんて後でいくらでも変えられるんだから、考えても意味ないと思うけどな。

タワマンなら内廊下じゃないと大変な事になるよ。

982
そうね、高層階外廊下湾岸なら扇風機使わなくてもじゅうぶん涼しい風が吹きそうね

外廊下はヤバいでしょう。
突風きて、部屋の中はめちゃくちゃだよ。

結論として、低層階が安いと感じる人もいれば、高層階が安いと感じる人もいるってことね。
いいじゃない。安いと感じる人が多いんだから。

＞９８３
実際、大規模マンションだと変えるのはたいへんだから重要ポイントですよ。
4分の3以上の賛成がないと変えられないので難しい。
投資目的の人が多かったら、持ち主と連絡つかない場合が多くて、4分の3も賛成票が集まらないそう。

986
そんな、部屋の中がめちゃめちゃになるマンション聞いたことないですけどね。

維持費が月12万だとすると、30年間で4000万超えるんじゃない？

タマワンを維持するのにかかる費用ってはんぱないだろうね。

半端無いって程じゃない。
たとえば、ジムやプールってあるじゃない？
外でジムに通うと、月１万とか２万かかるわけよ。
マンション内のジムだと３０００円とか。

つまり、マンション内の施設をうまく利用すれば、家計も助かるって訳。

989
そりゃあったとしても
なりますなります
と不利益な宣伝する人はいないでしょう。

維持費って、普通のマンションだと、月に３万とか４万。
タワマンだと５万とか６万だよ。

そんなに違いがあるかっていわれると、そんなに違いは無いと思う。

>992
そういう考えの人もたくさんいるから、あとで管理費とか共用設備変えたくても、反対されて4分の3の同意が得られないんだよね。。。

992
初歩的な勘違いですね。
ジムやプールは利用料だけでは採算が合わない。
不足分は管理費会計から補充されるから、結局住民の負担。

994
窓しめればいいだけ。内廊下のようにね

修繕計画は、通常の議決で変えられるので、管理組合で決めればほとんど決まるよ。
3/4も必要ないよ。

管理組合や、修繕計画は通常の可決で十分だよ。
重要な事は確かに3/4の可決が必要だけどね。

管理組合や修繕計画は、管理組合が決めればほぼ可決される。

＞維持費って、普通のマンションだと、月に３万とか４万。
＞タワマンだと５万とか６万だよ。

修繕積立金だけの金額かな？
タワマンだと15年後くらいから修繕積立金それくらいかかるみたいですね。
タワマンではないマンションだと、そんなにかからないですよ。

その１１が立ったよ。
こちらをお使いください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/210569/

そんなに修繕かからないよ～～。
大体見直しをかけるので、5,6万に落ち着くはず。

有明のタワマン群も今期の管理組合でどこも見直ししてるよ。

75平米で

管理費 2.5
修繕積立金 5
固都税 3
駐車場 3
その他0.5
合計 14

こんな感じでしょうか？