ルネ花小金井ってどうですか？(その5)

そういや今日入ってた広告に、「特別商談会」とあったのが気になるところだが・・・

「特別商談会」って何ですか？ぜひ教えて下さい。

在庫処分セールですね。値引や物品おまけサービス付とか。交渉に強い人はやり方次第でしょう。ローン無し即金なら極めて有利。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

また一段と高いからね。

この近くに出来る物件を手がけているタカラレーベンは、他の２つの物件で内覧会で酷い不具合が見つかって問題になっているみたいですね。

さて、ここはどうですかね？
ここもグリーンみたいな良い結果だといいですね。

ここのデベだけじゃなく、そもそも不動産屋はすべてそんなもの。
完売マジカなんて、うそとも言い切れないうそなのでまだかわいいものです。

ちなみに大量に売れ残ったら
管理費、修繕費も高くなるのですか？

デベが払うからそこは大丈夫だそうですよ。

ここよりもグリーンの方が、修繕・管理費の一時払いも、月々払いも全然高いのは、なぜですかね？
グリーンは平置き駐車場を一つのウリにしているのに、疑問です。

修繕・管理費の件に関しては、私も機械式駐車場があるので心配で聞いた事があるのですが、確かその点も考慮して、余裕をみた金額設定をしていると返答していただきました。

修繕・管理費などはその他にもエレベーターや照明の多さによっても変わってくるとの事ですので、ひょっとしたらグリーンの方がそういった設備等が多いのかもしれません。
（電気代や点検費など）

また、ルネは住宅性能表示制度にて省エネ対策最高級4を取得していますので、その違いもあるかもしれませんね。

あ　グリーンにはコンシェルジュがいますね。
それも管理費に組み込まれているのでは？

ルネにもコンシェルジュがいますよね。

確かに、タカラレーベンの短工期、突貫工事で対応中の巣鴨と横浜汐見台の内覧会で大きな問題が発生しているみたいですね。引渡し予定日に間に合わすために、無理やり未完成の酷い状態で内覧会を強行しているみたいです。

４２９さん
ルネにはコンシェルジュはいませんよ。
昼は管理員、夜は警備員がいるだけです。
タクシーの手配、郵便物の投函サービス、クリーニング取り次ぎサービス、宅急便の配送取り次ぎサービスなどは出来ないのではないでしょうか？
雑用がない分、管理費が安くなるのかなと思います。

シアタールームについてですが、私は大賛成です。
確かに、シアターだけだと利用は先細りするでしょう。今はどの家庭にも大型テレビとある程度の音響設備がありますからね。

でも、ルネは本物のピアノを常設してますよね。いつでもピアノが弾けるなんて、嬉しいです。
家族にはバイオリンを弾く者もおりますし、友人を呼んでセッションもできます。
通信カラオケもできます。

子供にピアノを習わせている家庭も多いと思うので、こういうシアタールームは良いと思います。

はじめはコンシェルジュがいるマンションに憧れていましたが、
よくよく考えてみればクリーニングも自分で出せますし、タクシーの手配も
自力でできるので管理人さんがいてくれれば問題ないですね。

うちはピアノは習っていないけど、通信カラオケは嬉しいです。
子どもがカラオケ大好きですので。
私がカラオケボックスの雰囲気が嫌いなので、なかなか行かないのですが、
マンション内にあるのだったら利用したいです。

修繕積立金は安ければ良いという物では無いですよ。
大規模修繕などでは必ず一定のお金が必要になりますよ。

４３５さん
その通りですね。
そこを考慮した金額設定にしてると思いますよ。
グリーンと比較してなぜ安いかの質問で、考えられる点を書きました。

436さん
ここの場合は極端に積立金が安いわけではないので大丈夫だと思いますが、売らんが為に積立金を極端に安く設定しているところは、大規模修繕時に臨時的に何十万円単位で修繕金の負担が必要になることがあるみたいです。

４３５さん
不安になったので調べてみました。
修繕積立金は①1年め〜8年めまで、②9年め〜17年め、③18年め〜25年め、④26年め〜と、段階的に金額が上がっていく計画ですね。
例えばAタイプ(専有面積92.1370m2）ですと、①￥7070、②￥12730、③￥20360、④￥24430　となります。

マンションの修繕積立金には主に2タイプあり、
１・毎月一定の金額の徴収（金額が上がる事はなし）で、数年に1回数十万円別途徴収タイプ
２・数年ごとに徐々に金額が上がっていくタイプ
との事で、ルネは 2 になります。
１のタイプですと、実際に徴収する際に払えない世帯が出てくる事があるそうで、多くのマンションが 2 を採用しているようです。

この計画は、かなり余裕をもって見積もっているので、工事費用が足りなくなって、これ以上の値上げになるような事はないそうです。（数年前はこの計画が甘く、予定より値上げが必要になり、問題になっているケースが多くあったようです）
以前ちゃんと説明を受けていたのですが、すっかり忘れていました。
（管理規約にも書いてありました）

また機械式駐車場は、他の設備より細かな計画をされていて、数年に1回単位で工事があるようです。
しかも、駐車料金210台の70％の金額で、余裕をもって計画しているとの事でした。
ルネの機械式駐車場は、上下にしか移動しないので、他のパネル式？（横に移動するタイプ）に比べると修繕費もあまりかからないそうです。

家族でセッションなんて素敵ですね。
うちもシアタールーム大賛成です。小さな子供がいるとなかなか映画館やカラオケに行けないのでフル活用したいと思ってます。今も毎週末DVD借りて見てるので今度は大画面で見れるのが嬉しいです。うちには電子ピアノしかないので本物のピアノを使用出来るのも魅力です。

売れ行きの書き込みを本人依頼削除した者です。
自分でよく考えても、あれ？と思うほどの売れ行きだったので、間違っていたら申し訳ないと心配になり削除依頼しました。

やっぱり私の勘違いだったようです。
実際は80％ほどの売り上げだそうです。
不正確な情報を書き込んでしまい申し訳ありませんでした。

431さん、440さん
ご回答ありがとうございます。
ルネはコンシェルジュがいるとMRで聞きました。が、資料を見るとそのような記述がないですね。再確認します。

コンシェルジュというのは、人件費、つまり入居後の管理費に計上されるわけですよね。
月払いの管理費がグリーンの方が高いというのは理解できました。
入居前の修繕積立金は、グリーンとルネで10万円以上の開きがあり、月払いもグリーンの方が高いです
（ちなみに、管理費の準備金というのもグリーンにはある）。

30年、40年後のリタイア後に修繕費が極端に高くなるのは、当然問題です。反面、安い分（耐久性が高い）には歓迎です。
修繕計画というのは、国交省のガイドラインにそって売主が策定しているはずなので、計画の立て方自体にそう大きな差がでるとは思いがたいのですが。

440さん
積立金額を決めるもう一つの重要な要因として、長期修繕計画でいつ何を修繕していくように計画されているかがあります。
ただしこれは素人では、その妥当性についてはなかなか判断出来ないですけどね。

442さん
ここも内覧会での結果が良ければ、動きが出るのでは？と思っています。
もうじき、内覧会なので様子見という方もそれなりにいらしゃると思います。
確かに他よりも短工期というのは引っかかるとことはあると思いますので・・・

昨年の二月に工事始まりだから工期的にはまあ普通。震災があった分スケジュールがきつくなったね。

結局、今どれくらい残っているのですか？誰か正確な情報教えていただけますか。
値下げとかあるなら、検討したいのですが。

オハナは完売間近みたいで、残り5～6戸で全て申し込み済、商談中の札になってたようです。
そうなると、ルネのほうが間取りの選択肢ありそうですね。

マンションって値切れるのですか？？

昨日、モデルで数えましたがで残っている住戸は60戸切る位と思います。夕方６時近くでしたが更に３組の方が商談しており、いずれも購入の意思を示していたようです。

値切れますよ。

そういう情報を知りえるあなたはどういう立場の方ですか？確かな情報でしょうか。

ここまで販売期間が延びると、値引きするんじゃないでしょうか？
旧財閥系でも値引きします。数％程度でしょうが。他言無用の誓約書書かされるかもしれません。

先日の特別商談会のような事は今後もあるのではないでしょうか？

ただ、販売期間も決して長引いてる訳ではありませんし、大々的な値引きはないと思われます。
竣工の時点で 3割 残っている状態だと、デベとしてもかなり焦るらしいけど、
竣工前で 3割 を切っているので、一応順調だそうです。

そうなんだぁ。

順調なんだね。

ノープロブレム！

＞マンションって値切れるのですか？？
あなたの本気度と購買能力次第です。ローン審査が微妙な方は相手にしません。希望住戸購入に強い意欲を示し、資金調達計画もきちんと提示すれば可能性は高いでしょう。営業も早期に販売完了にしたいので冷やかし客は相手にしません。
即断即決で印鑑を押して手付金を支払う位の準備をして望まないと、「長期大量不良在庫」で無い限り成果は薄いです。

>455さん
駆け引きが重要なのですね。
「いくら値引きしてもらえれば買える」としつこくねばるよりも、
「いくら値引きしてもらえれば買う意志がある」という立場で
交渉に臨んだほうが良いんですね。