マンション管理士の活用。。。パート７

そんなの始めから分かっている。マンカン士如きがちょこざいな。

コ"ルコ"１３さん

お久しぶり（５日ぶり？）です。
侍さんが愛想をつかせて投稿されなくなったので、遣り取りの相手をして下さる方が減り
残念に思っていました。

文案の件、確かに触れざるを得ないケースもあります。
しかしあなたは根が親切な方ですね。
私なら「この事案は課税されるリスクがあります」とだけ。

私は（以前に書きましたが）指摘するか否かは私が感じる「リスク次第」です。
例えば、現況から組合にとって瑣末な事の場合まで話すのは性分に合いません。

>指摘するか否かは私が感じる「リスク次第」です。

凄い！

前期高齢の本性が出てきたよね

>>1795
そ、そのようなもの揚げ物だろうが、炒め物だろうが御免でござる。

（度々出てくる）うるさい（Ｆｌy＝蠅）は、フライ（Ｆｒｙ）にしても喰えない。との意味では？

虱（lice)ですか。捻りについていけませんでした。

マンカン士の本性が良く分かるね。

>>1796
前期高齢管理士さん

あの文案は、課税されることを伝えることに加え、自分を守るためのものです。自分の責任領域を明記することによりトラブル防止を企図しました。

管理侍さんは、しきりに管理士の積極的助言を促していました。この点について、私は管理会社と管理士の立ち位置の違いが如実に出ていると思って見ていました。両者で次のような違いが出ると思います。

①収益事業が加わると区分経理する必要がある
→管理会社は、経理処理体系を変更する必要が生じ、事務処理部門に多大な負担が発生する。他方、管理士は負担増となることはまずなさそう。
②事業系ビルの情報の濃淡
→大阪の某ビルをみればわかるように収益事業規模が大きくなるのは、住居系ではなく事業系ビル。または、複合型マンションでしょう。大手管理会社の中には、非住居系の管理をやっているところもありますので、課税問題の感度も管理会社の方が上なのでしょう。
（管理侍さんのところはそういうところ？）
③管理士→専門性、管理会社→総合管理
→管理会社はゼネラリストとしての職務を期待されているのに対し、管理士は専門性を期待されていると思います。法律や建築面のアドバイザーとして契約している管理士から、税務面の情報を得られなくとも文句は言われないのではないでしょうか。他方、経理を受託している管理会社は知らなかったとは言い難い。


リスク感覚次第で、課税可能性に触れないことを示唆した前期高齢管理士さんを批判する人もいますが、私はそれも一つの考え方なのかなあと思います。

匿.名さん
削除されてしましたが、あなたの国芳レスは良く解らずじまいでした。
雀だか猫を擬人化した幕府に対する風刺画だった（間違い？）ように記憶しますが…。

flyもliceも、食指が動く方に喜んでお任せします。ハイ。

- 罰ゲームかと思ったゴルゴ -

コ"ルコ"１３さん

事業系ビルはビル管理専門の会社が受託するケースが多いですね。
マンションにも手を出している処もあるようですが、ウエイトは低いようです。
私の経験の範囲では、ビル管の方が真面目ですね（オーナーに鍛えられているから？）

下駄履は別として、マンションを併設した複合型の大規模な物件は問題を抱えています。
費用負担率の高い店舗（部会）部分が寂びれると管理組合運営は窮地に陥り手かつけられません。
活性化を管理士に相談されても（相談もされませんが）解決策なんて思いもつきません。

そんなマンションは売りだな

>法律や建築面のアドバイザーとして契約している管理士から、税務面の情報を得られなくとも文句は言われないのではないでしょうか

文句は言われないかもしれませんが、税務情報も提供するマン管士もいるでしょうし、管理会社が税務情報を提供しながらマン管士がそれをしなければ「やっぱり管理会社の方が情報を持っていて頼りになる」と評価されても致し方ありません。

つまるところ、サービス業として姿勢に尽きるのでは。
どちらが良いか、というよりは、どちらが評価されるか、という問題でしょう。

商業施設は、競合ができると一気に落ちる。地方のシャッター通り商店街を活性化するのと同じぐらい難しいでしょうね。

>>1811の匿名さん

ご指摘の点は、その通りだと思います。管理会社が頼りになり、満足できるサービスを受けられるというのが望ましい世界だと思います。

私の表現が引用の通りになるのは、マンション管理士について、専門的なことをスポット利用するイメージを持っているからです。

コ"ルコ"１３さん

建物構造的に一体化或いは一体化した管理組合ですから、商店街より始末が悪いのです。
商業施設の区分所有者が経営不振で滞納すると、住居部分の滞納額の比ではありません。
０円（無償）でも譲渡出来ないケースも多々あります（滞納額が専有部分の価値より多い）

前期高齢が勢いづいている。

想像で言い合っているよ。だから内容が貧弱だね

前期高齢は想像力が大事だといってる人だもの。実務経験ありませんよ。知ってるのは自分の管理組合だけ。

>>1814
譲渡もできなくなる前にやりようがなかったのでしょうか。

そのような物件が売れないままだと延々管理費は入ってこないわけで回収の見込みも無いわけだから、いっそ放棄して新たな所有者への売却を促すということもあるのかな。

想像に過ぎない。

コ"ルコ"１３さん

当該区分所有者に聞いてみないと解りませんが、
事業用区画を取得した（或いは賃貸した）区分所有者は商売の事を優先して共有意識が薄いのでは？
事業の借入が嵩み売るに売れないまま放置したとか。

管理組合が滞納に対して、早くから法的処置を取っていれば防げたかも。
組合員を構成する事業用区画の区分所有者は、商売が苦しいのはお互い様と見て見ぬ態度をとり
議決ところか大事になるまで話題にもしないのかも…。

大規模複合型マンションは、住宅部会と店舗部会が連携した上で特に素早い滞納対策が必要ですね。

＞１８１７の匿名さんへ

相当以前の私のフレーズを覚えていて頂いた事に感謝します。
確か、管理士実務には想像力と創造力が必要だと述べて記憶があります。

全体管理組合で対処できるのでは。

対処方法があるのにしなかったのなら自業自得

にっちもさっちもいかなくなるまで管理会社は滞納対策を示さなかったのか

先取特権により換価した場合の買受人にも管理費支払義務は承継されるんでしたっけ？

何知ったかぶりしてんの？
確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できるんだよ。
これを行うと、元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が
優先回収権を手中にできるということ。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権移転登記ができるようになるということだよ。

根抵当が関係あるのか?
釣りだと思うが。。。

マンカン士は民法の債権編なんかしらんとおもう。

抵当権（根抵当権）付いていたら強制競売できないの？

＞＞抵当権（根抵当権）付いていたら強制競売できないの？
できますよ。

区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図る
ことが困難な時を目的とするものなんだから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる　　　　　　　　　　　　　　　　　見見込みがない場合であっても、競売手続きを実施できるとしたんだよ。
元々、競売することによってのメリットはあまりないんだよね。
しかし、特定承継人に債権を引き継がせることはできるけどね。
先取特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債券の執行はできないよ。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになるしね。
しかし、債務が終わっている場合もあるからね。
先取特権である、管理費等については、競売は無理。
消費者ローンに優先する程度だからね。
不動産ローンには劣後するから。
銀行とかが、競売するのをじっと待ってる方がいいんじゃないの。

強制競売どきるの、できないのはっきりして

釣りはどうでも良い。
結論を教えてくれ。

そんなに俺の文章は分かり辛かったか？

>先取特権により換価した場合の買受人にも管理費支払義務は承継されるんでしたっけ？

もうちょっと噛み砕いて書くと

先取特権の実行により競売され、同競売手続きに則って当該不動産を買い受けた者は、区分所有法8条に基づき旧所有者が負っていた管理費支払債務（及び遅延損害金）を承継するのか？

ということなんだが。

承継しないのであれば、管理組合がその先取特権の実行により管理費を回収できるとできないとに関わらず（もちろんできるに越したことはないが）、新所有者が通常の（つまり管理費未払分の影響を受けない）価格で買い取ることを期待できるから、少なくとも以後は管理費の支払いも期待できるようになるのではないか。

言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。

ってことですよ。

どきるんなら、所有者替えた方がよくね

担保権実行の競売ができるのは当たり前だと思うけど。
その換価代金が結果的に誰に帰属するかは別として。

管理費の長期多額滞納への対処法という文脈だったのになぁ。

強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
例えば、暴力団が居座っているとか。

できないというより、やっても意味ないということ。

要は無剰余かどうかの見極めがいるつうことかい。

支払い督促で競売ではねえ。
銀行に支払いが滞ればすぐ競売とかはできるけどね。
やはり、おこぼれ頂戴がいいんではないの。
それとも、特定承継人に債務を引き継いだ方がいいよ。

え、支払督促の話していたっけ

品よくしょうよ

>言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。


賛同する!

>強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
>例えば、暴力団が居座っているとか。

それは区分所有法59条に基づく競売のことですよね？
それとも先取特権に基づく担保権実行の際も「共同生活上の障害が著しい」という59条所定の要件が必要になるのですか？

｢マンカン叩き｣が叩かれているのか

マンカン叩きは、ちょっとおかしいというか、馬鹿だからね。
叩かれて当たり前。

マンカン叩きって、ちょっと変わってるよね。
難しい性格してるよ。
友達いなそう。

そんなにいじめるなよ。

もともと店舗の管理費滞納が話題のスタートだったと思う。
例えば、宝飾品販売店のようにカネになりそうな動産がある場合、先取特権による動産の強制競売をやったら効果あるのかな？
（動産競売は全く知らないので教えて。）

>1857さん
不動産の競売は難しいけど、住居・店舗に付随する動産については、簡単に
裁判所は認めてくれますよ。

まだ誤解が生じているようなのでまた整理しますね。

前提
管理費滞納が長期・多額に及んでいる区分所有者がいる。
未払い分の回収は期待できない。
今後発生する管理費の支払いも期待できない。
そのため、未払い分は諦めるとして、できるだけ早期に区分所有者を入れ替え、それ以降は管理費を支払ってもらえるようにしたい。
ただ、未払い管理費債務は区分所有権の承継人にも引き継がれるため、一般的には管理費未払い分が売却価格に影響を与えてしまうから（安くしか売れない）、その現区分所有者が任意に売却することも期待できない。
新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる。

質問
管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。
その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。
もちろん無剰余取消によって担保権実行できないことも十分考えられますが（管理費を支払わないような区分所有者であれば尚更）、とりあえずその点は置いておいて。

>新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる

ただ、現実的には、共有財産の消滅は、区分所有者全員の承認が必要だから、無理でしょう。
全員が、滞納金は払わなくていいというのであれば問題はありませんが。

>1860
>匿.名さん

やっと正面から教えてくれる人が！
分かりました！有難うございます！

では区分所有法59条競売の買受人はどうなんでしょう？

確か管理費の滞納が経堂利益背反行為に該当するとして、管理費滞納に基づき59条競売が認められたケースがあったと思うけど、その買受人には管理費債務は承継されるのでしょうか？
聞いてばかりですみません。

>>1862
1827さん

疑問が解消して良かったですね。
確か、このカテゴリー（管理組合…）の中の延滞回収をテーマにしたスレッドで実際に先取特権の競売をした人の書き込みがありましたよ。ウル覚えでは、やはり無剰余かどうかが肝だったと思う。

＞１８６１の匿名さん
＞現実的には、共有財産の消滅は、区分所有者全員の承認が必要だから、無理でしょう。

小規模な事例なら兎も角、私が＞１８０９で示した事例では、あなたの仰る通り無理です。
複数の滞納者が存在します。全てを実行すれば当該管理組合の資産が殆んど消滅します。

本質は管理以前の店舗群の活性化であり、敢えて言えば滞納への早期対応が如何に必要かの事例でした。

どうやら、このテーマは皆さんの関心をあまり呼ばなかったようです。

ゴルゴ１３さん、
あなたの＞１８０６に触発された為、あなたにテーマを振って御免なさい。

競売関係の情報交換は、皆さんでお勧め下さい。勉強させて頂きます。

前期高齢はマクロ経済政策の話がしたいんだろう。

配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が明確になり競落人から回収がしやすくなるので、
競売には、先取特権に基づく配当要求をしておくことも必要でしょう。
ただ、先取特権は、登記債権（住宅ローンや銀行ローン）には劣後するが、無担保ローンには
優先します。消費者金融。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性はあります。
但し、築年数が経過しているマンションでは、銀行とかの抵当権は少なくなっているので、配当の
可能性はあるでしょう。
ただ、競売することによってのメリットはあまりないでしょう。しかし、特定承継人に債権を引き継がせる
ことはできます。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的にするものです。
又、給与差し押さえは、先取特権ではできません。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみがその
対象となります。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりありません。只、先取特権があるので、抵当権者が競売を申し立てた場合、
配当要求が可能になるし、滞納者が破産した場合も、滞納金を支払ってもらえます。
参考までに、競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額にしてあります。
遅延損害金も、特定承継人に引き継がれます。但し、駐車場使用料は、先取特権がないので、新所有者に
請求はできません。
問題は、滞納金は、売却されれば新所有者が支払わなければなりません。しかし、売却されなければ、
いつまでも滞納のままになるということです。
滞納額より少ない回収しかできない場合は、債券の放棄となり、組合員全員の同意が必要となります。

>1867の匿....名です。さんはマンション管理士さんですか？

1867
てんこ盛りのポイントはどれ

時効管理だけしておけばいいんだよ。
いつか新所有者が払うさ。

>1868さん、マン管士だったら、反発・批判するんでしょう。

いや・・・単に文章が下手だなと思って。
マン管士という資格が目指すところには賛同してるのですが、やっぱり○×試験だとこういうところに影響が出ちゃうのかなと。

>だから、わざとそれらしきＨＮにしたんだよ。

まあマン管士でないとのことであれば、とりあえず杞憂でした。

>問題は、滞納金は、売却されれば新所有者が支払わなければなりません。しかし、売却されなければ、いつまでも滞納のままになるということです。
>ここがポイントですよ。
>さて、どうしましょう。


是非とも、マン管師になって、悪質組合員を追い出し、新たな優良組合員を迎えるよう助言してください。

＞＞１８７５
合格最低点が低すぎると思いますよ。
44問以上の正解者は上位０．１９％に過ぎないが、36問以上の正解者は上位９％。
率直に申し上げて、匿.名とか前期高齢などと一緒にされたくありません。

>>1865
前期高齢管理士さん
ちょっと微妙な流れになってますね。

さて、レスポンスが遅れがちなのは、振って頂いたネタに興味がないのではありません。単に私の方が時間が取れないためで、ご容赦ください。

指摘通り、延滞は早め早めのアクションが肝要なんでしょうね。