【城南MS価格に影響】山手線、４０年ぶりに新駅…品川―田町間

伊皿子坂に住んでたけど、泉岳寺側の高台は、比較的住みよいところ。
空気が汚いのは仕方ないとして。
ただこのへんあんまりいいマンション用地がないんだよね。
旧宮様のお宅の目の前の団地は、どこかの公務員宿舎か社宅？あそこが空いたら住みたいな。

車両基地跡は、品川のインターシティのように全部オフィス開発になるのだろうか。
それともグランドコモンズのようにマンションもあるか。
あっても賃貸か分譲かどちらもか、まだまだ不透明だな。
でも、品川駅東口よりも立地や利便性が劣るから、マンションが多くなりそう。

>>53
オフィスだけだよ。
ホテルはあるかもしれないけど。

泉岳寺と繋がって、都営とメトロが合併すれば、相当便利になるなぁ。

開発規模は汐留再開発31haの半分程度ですね。
商業施設に期待ですね！

http://www.sio-site.or.jp/about/about.html

芝浦には関係ありそうだけど港南はあまり関係なさそうですね？駅はいつ完成予定なんだろ？１０年後くらい？

芝浦の下水処理場の臭いが消えない限り、何やってもダメだろ、ここ。

山手線と京浜東北線の線路を東側に移すことが決定して
港南側のマンションの価値大幅アップですね。

パークタワーとケープは最寄駅が変わるのかな？

芝浦のどの辺に新駅できるんですか？
シ―パラダイスの焼肉屋そば
下水場はオフィスビル建つんですよね？

渋谷、新宿のオフィス需要を食っちゃうから。
渋谷、新宿が被害を受けるね。

ヒルズかミッドタウンのような感じでお洒落なレストランやバーができるといいな。

新駅開業は早くて2020年頃とのこと。

線路を芝浦側に移動して、泉岳寺寄りのスペースが再開発地域になるようだね。
駅前公園も泉岳寺側に検討されているようだ。

新宿や渋谷に本社オフィスを構える理由は東京駅周辺より賃料が安い以外の
理由はほとんどない。数年前ＩＴベンチャー企業は賃料が安かった渋谷から
山手通り沿いに初台（ＮＴＴ、アップル、アスキーがあった）あたりまで
に集積していたが、いまは成功したベンチャーは六本木ヒルズを目指すので
景気のいい会社は東京駅もしくは六本木・赤坂地区に集中する傾向がある。

新宿、渋谷はオフィス需要や商業地需要がなくなるとすると、住宅地に
変わっていく可能性がある。現に新宿西口から中野坂上あたりは好景気なら
オフィスが作られていたような場所に賃貸含めてタワーマンション林立
状態となっている。

品川エリア（天王洲、シーサイド、大崎含む）のオフィス需要は東京周辺の
バッファである。丸の内の賃料が上がると品川の需要が増え、下がると都心
に回帰するため品川は空っぽとなる。いまさら特区でどれだけ外資企業が
呼べるかというと疑問。先日シンガポールに１０年ぶりに出張にいってきた
が、ものすごい変化だった。あれみちゃうと東京（日本）は既に手遅れと
いう気がしないでもない。

北品川の再開発のテーマが「ものづくり」らしい。町工場の活力を生かす
みたいなことらしいが、いまさらものづくりかよ。伝統工芸の保存ならとも
かく「ものづくり」を主軸に本気で成長戦略を考えているなら終わっている。もちろん関係者はわかっていても他に手がないからやっているのだろうが。

もう日本はものづくりじゃ生きていけない。
携帯ゲームみたいなビジネスを虚業といって馬鹿にする輩がおおいが、
ああいう生きていくのに必要ないもので稼ぐしかない。パチンコ産業とか
一向に衰退しないのがその証拠。あれも内需だからそのうちダメになると
おもうがね。

影響という意味では、芝浦の一人勝ちだな。
都心湾岸高級タワマン派の芝浦シフトが加速しそう。
晴海東雲あたりの低価格タワマン派とうまく
住みわけができそう。

東京駅直結路線となる宇都宮線沿線も価値が上がるはず

６６さんの意見は参考になる。
こういう見識豊かな方に書き込みして欲しい。

この再開発で、コスモポリス前から白金台へのの計画道路が実現しそう。
線路が東側に動くことで芝浦と港南の一部は駅に近くなる利便性。
高輪・伊皿子側は、現在線路と国道と車両基地とでちょっとマイナスイメージがあったが、東に再開発地域が広がると奥まった住宅地となりイメージうｐ。

>66

今年から始まる東京駅周辺（丸の内・大手町・日本橋・京橋）のオフィスビル大量供給ラッシュ後、
品川にオフィスビル需要は残ると思う？早くて10年後とかだとしても、都心の新築が消えてなくなるわけじゃないし。

『丸の内の賃料が上がる』前提がなければ品川の需要は増えないってことだよね？
都心に比べると求心力はリニア程度しかない。といってメトロなしじゃ商業地需要の飛躍的な増大も見込めない。

オフィス需要が減少してもマンションに転用できるだけ、新宿渋谷はまだマシって気もするんだが。

リニアと山手線新駅で品川駅周辺は凄いことになるな。

価格が上がるってことは
税金も上がるってことだから（笑）

>>71

企業の本社なんてものは工場や倉庫なんかと違ってポータブル。
ぶっちゃけ一夜にして引越し可能。
情報システムもクラウド化が進むから従来足かせになっていた
インハウスのデータセンタも本社にはない。あるのはネットワーク
とパソコンだけだ。
自社ビルとかなら別だがテナントビルなんて高いと思えばすぐ引越
し、事業拡大で増床できなければテナントはすぐ引っ越す。

だから場所のアドバンテージが無い限り常に魅力を保つのは大変だよ。
設備はあっという間に古くなるしな。

御殿山にある積水ハウスのオフィスビルはワンフロアの面積が日本最大
を誇るが竣工して１年近くになるがいまだ入居がない。
駅から遠いという欠点があるが、駅から近い港南口のオフィスビルも
空が多い。

コストコンシャスな企業は多少不便でも品川より3割以上賃料が安い
品川シーサイド、天王洲、大崎に行ってしまう。
羽田国際化とリニアだけで東京駅並みの賃料とるのは難しい。
金持ち企業には物足りず、コストコンシャスな企業にとっては賃料
高すぎ。これが品川の現状だと思う。

あとオフィスをあきらめてレジにするのは最後の手段。
品川ならオフィスで坪賃料３万くらいは取れるが、坪３万って７０平米
のマンションだと６３万円だよ。
品川Ｖタワーで２５万から３０万くらいだからオフィスの効率は
レジの２倍。どんな不動産業者、地主であっても山手線駅前の土地を
所有するかぎりオフィスビルの夢を見る。

>７４
なるほど。勉強になる。こういう方の書き込みは参考になる。

とまあネガティブなことも書いたが東京の真ん中にあれだけの
広さの土地を車両基地だけに使うのはもったいないのも事実。
既得権益みたいな土地だから周辺自治体や都とよく相談して
となるが、相談していると話がすすまずコンセプトが総花的
になってなんの特徴もなくなり台無しとなるので、ここはＪＲ東日本が独断的に進めてほしいね。

ＪＲは商業施設に関してはセンスがある。センスがあると
いうよりコアビジネスではなかったゆえかＪＲの鉄道バカ
オヤジ共が余計な口を出さず、若い人材にすべてを任せた
結果成功している。（特にエキュート）
アトレはセンスが田舎だがまあ場所にあわせた展開で
それほど悪くはない。
このあたりオヤジが商業施設に口出す東京メトロのエチカ
のいまいち度合いと対照的に思う。
メトロはいまや不動産業なので商業施設へのオヤジの介入度
が高いのだ。

新駅開発はエキュートを立ち上げたような若い人材に任せて
やってほしい切に願う。

>>73
なるほど。こういう奴の書き込みはおもしろい。
右肩下がりダダ下がりの地域の奴の書き込みは実におもしろい（笑）

税金なんてたいしたこと無いんだから、毎年自分の家の評価額下がり続ける方が
気分悪いだろ。

>>76

江東区のオフィス賃料は丸の内の１／３～１／４だから存在意義はあるよ。
ＪＲ駅から離れているのが難点だが同じ賃料で丸の内の３倍の面積が借りれる
わけだから都内各所に分散しているオフィスを集約しつつコストを下げる
なんていうニーズに対応できる。
コールセンターとか研究開発施設みたいな面積が必要でかつ、人材確保のために郊外には行きたくないみたいな企業にもいい。

どこのスレも江東区が話題に上るね。

>>53

オフィスビルの開発にマンションをくっつけるのは再開発の条件に
住宅設置義務があるからです。
前述したとおりオフィス需要があるエリアにマンションなんかつ
くるのは経済効率が悪いわけだが、都心の人口を増やす目的もあり
エリアによっては一定の規模の開発においては住宅を建設するのは
義務となっている。また住宅を作ることで容積率の緩和がされたり
とデベロッパー側にもインセンティブが与えられる。
住宅であれば分譲だろうが賃貸だろうがどっちでもいいわけだが
分譲したら最後あとはコントロールできなくなるわけだから、
資金余裕があればできれば賃貸にしたいところだろうね。

オフィスで賃料がとれなければ商業施設、再開発で分譲マンション
にするのはオフィスとしての収益性が見込めない土地だけです。

ホームが移動したら品川駅も何か変わるんかね

完成はまだまだ先だぞ。

ＪＲ東日本が、山手線の品川―田町間に新駅の建設を検討していることが４日、分かった。今後、東京都や地元の港区などと協議をする。新駅は早くて２０２０年ごろオープンの見込み。

http://www.asahi.com/national/update/0104/TKY201201040315.html

品川駅は案内看板にシールが貼ってあるから近いうちにホームの変更があるのではないかな。

>>81

倉庫。どんなものを置くかによるね。
晴海や豊洲などの倉庫は賃料坪５～６０００円／月くらい。
距離にして３キロくらいしか離れていないのに丸の内に比べ
ると面積あたり１／１０以下の収益しか生み出さない。
マンション換算すれば７０平米で月額１０万ちょいだ。

こりゃ埋立地の倉庫はどんどんつぶしてタワマンになる
わけだね。

倉庫業で成り立つためには高付加価値倉庫にして坪単価を
あげるしかない。高付加価値の倉庫というのは超低温冷凍
のマグロ倉庫とかデータセンタとかそういうものだ。
そういうものでないと採算がとれないようになってきた。

まあとにかく新駅ができるというのはニュースになるが、影響として
一番大きいのは上野発着の３路線（宇都宮線、高崎線、常磐線）が
東京（東海道線）に乗り入れるようになることだね。

上野での乗り換えが必要なくなり悲願だった東京直通が実現する
３路線沿線の価値が今より上がるのは必至。

東京駅も東西南北方向へのアクセスが実現し価値があがる。
山手線西側に不動産を買うなら最低でも山手通から東側にするのが吉。豊富な商業施設文化施設を楽しみながら山手線東側
にらくらく通勤する生活が送れる。

シティタワー芝浦は看板がはずされたみたいだけど、何か関係があったのでしょうか？

土地売るみたいだよ

新駅はできたとしても、ここに書き込んでいる層が全員死んだ頃できるよ(苦笑)東京都の実務部隊が乗り気でない。

こんな下水臭い地域は話にならないだろ。

駅が出来ても価格やイメージに変化は無いよ。この新駅も山手線の内か外か、違いを分けるのはそれだけ。
ビジネス誘致街は新駅の西側でしょ？芝浦側にとっては反対側。

それに駅が出来ると価格が上がるなら、大崎～五反田なんてとっくの前に超人気地区になってるはず。でも現実はどうよ。パッとせずじゃん。

外資系の企業を中心に誘致を目指すらしいけど、稼げる外国人ほど住む街のイメージを重要視する。海外の富裕層家族に人気の住居エリアは、圧倒的に港区や渋谷区。これはデータでも出てる。外国人はShibuyaが好きって言う人が何故か多い。

大崎〜五反田のマンション中古相場は10年前より上がってますよ、大崎に関していえば埼京線、りんかい線の開通と再開発が大きいかな。パークタワー東京サウスはそれまで周辺マンション相場が坪200万台前半だったのに坪330万オーバーで即日完売。グランスカイが強気なのもこの成功体験が三井にあるからなんだ。今考えれば割高といわれていた地所の御殿山タワーとルサンク大崎は坪290万くらいと奇跡のように安かったね。

三井不動産が作ったゲートシティ大崎はそれまでの大崎のオフィス賃料水準を五割以上引き上げた。
ある程度長期スパンで見ないとトレンド見誤るよ。

＞海外の富裕層家族に人気の住居エリアは、圧倒的に港区や渋谷区。
＞これはデータでも出てる。外国人はShibuyaが好きって言う人が何故か多い。

大使館が移転しない限り、これは変わらないのでは？

あと山手線の内側外側のグレードの差は東西の連絡が悪く分断されているからというのが理由の一つ。
広大な車両基地がなくなることで東西の一体性が高まる。
丘陵エリアは再開発の余地も少ないし西側エリアといっても第一京浜より海側だから、再開発エリア内では山手線の内外と区別するのはあまり意味がないと思う。

>>98
一般人に何の関係があるのかさっぱり分からん。
割高だから買うなと言いたいのか？