理事長の力量は？

うちでは理事会の開催要件が満たされてない(理事長が開催してない、出席理事数未達)のに議事録等で「理事会」と記載してたから、組合員が糾弾して不正を暴きました。それ以降は「役員会」と「理事会」の２通りの表現に改まりました。

>>465
監事を差し置いてよく暴きましたね。
それは組合員に糾弾される以前に監事が業務監査してない証拠。
業務監査の基本は。第一に管理規約遵守のチェックですから。
監事も理事とグルになってますね。

大規模マンションで複層方式の部会制を採用してる管理組合は、
部会とか委員会の名称使ってる。理事会の下に部会や委員会がある。

監事がぐるとは言いきれない
輪番監事に、監査できり能力があると思うのは異常だと思います

＞輪番監事に、監査できり能力があると思うのは異常だと思います
そんな監事なら辞表出せ。少なくとも職責を全うしろ。
そのためには管理規約を読め。これは輪番理事も同じ。
こんなことでは組合員は安心して管理業務の執行を委任できない。

>>468
監査マニュアル作ればいい。
そうしたら監査基準が出来るから、誰が監事になっても最低限の監査は出来る。
例をあげると、修繕工事の監査をするには最低限下記の書類がいる。
・議事録・見積書・発注書・検収書・請求書・通帳出勤履歴
監事はこの書類をチェックすればいい。マニュアルに従って監査すればいい。
そうしたら、発注書がないのに請求書だけがあって業者に支払ったとか、
発注所と請求書の金額に総意があるとか、すべて監査できる。

しかし、現実には監査マニュアルなんて作る管理組合はない。
だから監査が毎期アドリブで監査するいい加減さ。

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>>468
監査マニュアル作ればいい。
そうしたら監査基準が出来るから、誰が監事になっても最低限の監査は出来る。
例をあげると、修繕工事の監査をするには最低限下記の書類がいる。
・議事録・見積書・発注書・検収書・請求書・通帳「出金」履歴
監事はこの書類をチェックすればいい。マニュアルに従って監査すればいい。
そうしたら、発注書がないのに請求書だけがあって業者に支払ったとか、
発注「書」と請求書の金額に「相違」があるとか、すべて監査できる。

しかし、現実には監査マニュアルなんて作る管理組合はない。
だから「監事」が毎期アドリブで監査するいい加減さ。

マンション適正化法の施行規則改正により管理組合財産の分別管理が徹底されて来ているので、従来の管理会社口座を経由した収納代行方式から直接管理組合口座で収納支払いを行う原則方式に移行して来ている。
これは今まで管理組合が管理会社に一括支払いしてた経理が、管理組合が業者毎に個別支払いする経理に変更になる。
そうなると、今まで以上に業者に対する支払経理を厳格化する必要がある。なぜなら、管理会社の口座ではなく管理組合の口座で直接決済しているので、支払いに対する責任を管理会社に転嫁できなくなるから。
その意味で、管理組合として「議事録・見積書・発注書・検収書・請求書・通帳出金履歴」を厳密に管理する必要がある。

よく、期初めの第一回理事会で正副理事長を互選により選任しましたと書いているけど、これはウソ。
理事長が決まって初めて理事長は理事会を招集できるのに、その理事長を選任する会議時点では理事長はまだ決まってない。
従って理事会で理事長を互選で決めることは出来ない。正副理事長の互選は役員会とか理事の井戸端会議で決める。

一般に「理事会」とは本来の管理規約で規定する理事の決議機関とは異なる意味で使われてることが多い。単に理事の集合体を指して「理事会」と言ってるケースが多い。
管理規約に基づくなら、本来の「理事会」以外は役員会とかの名称になる。理事や監事の集合体を指すだけなら「管理組合執行部」と言う方がいい。

組合員の最高意思決定機関が総会に対して、理事の最高意思決定機関が理事会。
そう対比すればわかると思う。

理事になり手がないだの暇がないから理事になりたくない者が大多数とか言いながら、「本来の「理事会」以外は役員会」とかよく言うよ。専門委員会ならそうはっきり書けばいいし、理事のミニ会合なら任意で集まってすればいいので「会」仕立てなど必要ない。要するに役員会とやらをあれこれ議論する意味はない。
監事も自分の脳内の監事・監査イメージで語っているだけで、きちんとした監事は当然普通にいるし、プロでないとできないというものでもない。ただし、非常に重要な役割で、日常、会社でチェックする立場の経験のある人でないと務まらないのは言えるが。
ともかく、理事経験もろくにない者が想像で机上のこねくりまわしをしないこと。

管理組合の原点は「管理規約の遵守」を忘れてはならない。
ノールールの無法地帯とは違う。
業務の継承の意味でマニュアルは必要。その一つが監査マニュアル。
うちの過去の管理組合は監査が業務監査してないので、総会決議を取るべき行為を理事会決議だけで実施してしまった管理規約違が発覚した。それに気づかない組合員も組合員だが・・・・

監査→監事

目的がないなら理事になる必要はないと思う。輪番で回ってきたときに半ば義務としてやるしかない。
目的があるなら立候補して理事なり理事長になって手腕をふるったらいい。

＞目的がないなら
マンションを購入し区分所有者となった以上、組合員は財産を管理する義務が生じる。これが目的のすべて。義務としてきちんとするべき。
全員が理事となりうることを想定しないのなら購入すべきではない。そんなことは知らなかったという言い訳は社会人として通用しない。
実際問題として、全員がすべきかどうかは、管理組合として選任ルールを決めればよいだけのこと。しかし「目的がないなら」等という戯言は通用しない。
>>479みたいなことをしゃあしゃあと公言する住人はどこでもいる。重要説明事項で売らんがために説明の手抜きをしているせいだが、まともな住人にとってはこんな住人が購入するのは迷惑至極。
きっと戸建を購入しても近所迷惑も考えず、メンテも最低限で、室内と庭だけ綺麗にしてればよい、というタイプだろう。

最近盛り上がってますねえ｡大事なのはやはり監事をいかに機能させるかですよ。

>>480
順番で回ってくるならその時にやればいいのでは？
あえて今やりたい人が立候補すればいいと思う。

それと監事に自発的な監査を期待するのではなく、
監事を機能させるのは理事長だと思う。
それが「理事長の力量」の一つと考えてる。

それは逆だよ

監事に自発性なんてないよ。「問題ありません」としときゃ働かなくてすむ。

監事に規約違反を指摘される理事長に力量はない

国家試験のない監事に、管理会社からのつけ届けを断らなければならない法律がありましたか？

理事長や理事にも国家試験はないよ。

国家試験なんてあったら誰も役員になれないよ。

貰える物はもらったらいい。

監査報告に「問題あり」なんてまずない。
監事も理事も同じ穴の中の狢だから。

490
全く分かってない。
監事は年度内にリアルタイムで監視する中で、すべき勧告を行い、最終的に総会での監査報告に「問題なく業務完了」と判を押すのが仕事。うちは毎年度ではないが、理事長経験者を監事において、監視だけでなく経験者として相談役にもなっている。
自分のところの何もしない監事しか見てないからそういうことを言うだけ。

監事もやりたくてやってるわけではない。出来るだけ仕事少なくしたい。

492
何もしたくないなら管理組合を抜ける（マンションを出ていく）ことです。誰も止めません。

毎年監事をせよというわけでもなし、数年～10年に１度とかあるいは一度こっきりという仕事さえ手を抜きたがるのか。
どれだけ社会性がないんだか。
こういうのは普段の仕事も文句ばかり言って大してできないってのが多い。

戸建に移ることだな。賃貸でもいい。

うちなんかくじ引きだから、監事が何たるかを知っていて引き受ける人は少数派だ

デベが新築から売るがためのお仕着せ管理費を徹底的に追求して無駄を省いて行くこと。

金儲けの管理会社の言いなりには決してならずに、管理組合が全ての主導権を握って、小規模修繕やエレベーターのメンテナンス費用やその他経費を、一切会社管理会社を通さずに、
地元の業者や知り合いの業者との相見積りを取りながら、色々な工事や経費を管理組合の直工事に全て切り替える。

綿密な大規模修繕費の計画を立てながら、デベが勝手に決めた高い管理費や修繕費を減らして行く流れを作るのが、理事長や役員の才能であり力量です。

以上の事を我がマンションでも役員と住民が一体となって、一生懸命努力した結果、預貯金が大幅に増えまして、管理費が毎月５０００円の値引きになりました。

5000円は大きいと思う。

>綿密な大規模修繕費の計画を立てながら、デベが勝手に決めた高い管理費や修繕費を減らして行く流れを作るのが、理事長や役員の才能であり力量です。

その役員の選任の仕方が問題なのです。
無能な役員を選任している限り貴方の主張は絵に描いた餅になります。

たぶちゃんはみらい平の理事長になれたのか？立候補５人いたらしいが。

>500
役員の選任方法で一番ベストなのが立候補・推薦制といいたいのだろうが。
立候補する者は毎年はいないだろうし、いても偏りが出てくるだろう。
推薦といっても、馴れ合いじゃないかな。
やはり輪番制がベストだと思うけどね。
マンションの管理は全員がやらなければならないものだから。
輪番制にしても、毎年毎年ダメ理事ばかりという訳でもないだろうしね。
そんなにレベルの低い住民しか住んでいないマンションもあるのかな？
もし、そんなマンションがあるのなら、理事長の長期政権（１０年以上も可）
でいいんじゃないの。

＞立候補する者は毎年はいないだろうし、いても偏りが出てくるだろう。 推薦といっても、馴れ合いじゃないかな。 やはり輪番制がベストだと思うけどね。 輪番制にしても、毎年毎年ダメ理事ばかりという訳でもないだろうしね。
共有財産の管理はダメ理事に容認するほど甘い物ではない。
＞マンションの管理は全員がやらなければならないものだから。
間違い。役員は全員がやらなければならないものではない。
＞立候補する者は毎年はいないだろうし、いても偏りが出てくるだろう。 推薦といっても、馴れ合いじゃないかな。
そんなにレベルの低い住民しか住んでいないマンションもあるのかな？

>503
もし、誰も理事をやりたくないといったらどうなるのかな？
立候補は勿論、推薦してもなり手がいなかったら。
その時は、輪番制しかないのでは。
共有財産は、みんなで守らなければならないけど、その
執行する者のなり手がゼロだった場合はどうするの。
そんなことはありえない、そんなダメマンションは考えられないというだけかな。
だから、基本は輪番制ということが理解できないようじゃね。
レベルの低いマンション云々以前の問題だと思うけど。

輪番制で平等にマンションの管理をするのが基本。
しかし、より良いマンション管理を実行するために、推薦制や
立候補制を採用していくのは必要ということだよね。

＞もし、誰も理事をやりたくないといったらどうなるのかな？

第三者の管理者を選任することになる。

＞輪番制で平等にマンションの管理をするのが基本。

そんな基本は存在しません。選任するのが基本です。

>507
だから、誰もやり手がいなかったらどうするのっていってるんだよ。

住民全てが優秀で、誰がなっても素晴らしいマンションの管理が
できるとしたらどうするの。
そして全員がやる気もある場合は。
その時は、選挙っていうんだろうがね。
そんな時でも、輪番制はダメ？

何が何でも輪番制はダメというんだろうが。

>>509
そんな仮定はありえないが、ありうるとしたら
誰がなっても問題ないのだから輪番制でも立候補制でも
なんの問題もないことになる。

みらい平は１１月決算で１月末までに総会をやるはず。総会は今日？

そうじゃない

>だから、誰もやり手がいなかったらどうするのっていってるんだよ。

公募して第三者の管理者を総会で選任することになる。

法律が改正されて組合員でない第三者が理事長になれると聞いたが。

>法律が改正されて組合員でない第三者が理事長になれると聞いたが。

改正には関係なく現区分所有法でも管理者は区分所有者ではない個人或は法人でも総会で選任することは可能です。

管理規約は役員は組合員と書いてある。

古いマンションとかワンルームの分譲マンションとかは、管理会社が管理者って規約になってるところが結構あるみたい。
第三者管理方式の話題は標準管理規約に取り込むって話。標準が変わっても採用するかは管理組合次第だよ。

たぶちゃんは落選か？しってるひとおらんの？

全戸オーナーズマンションも管理会社が管理してる。

それはただの賃貸では？

たぶちゃんってだれ

だから、誰それ。

部屋ごとにオーナが違うんじゃないか？

>管理規約は役員は組合員と書いてある。

当然です。
理事長は区分所有法に定める管理者とすると規定しているのが一般ですが管理者は組合員に限定されていません。
従って、役員になり手がいない場合はこの条項が機能しないのですから外から第三者を総会で選任することが出来ます。
必要ならこの条文を削除の改訂をすれば済むことです。

リゾートマンションなんかも昔からそうだよ

たぶちゃんどうなったか、みらい平の管理事務室に電話したらわかるかな？

誰だよそいつ

検索でみらい平っていれて出てきたスレを一通り読め。

なんでそんなことしなきゃいけないんだよ

質問です？

理事長ってたまたま理事の中から選ばれて長になっただけじゃないの？

別にえらくもなんともないでしょ。

理事長は会社の社長と違い、人事権も命令権もありません。

＞理事長ってたまたま理事の中から選ばれて長になっただけじゃないの？

一旦、理事長になったら管理規約の理事長の権利、義務が生じます。
理事長の職務が出来ない人は役員を辞任するほかありません。

>536
理事長判断でできることって極端に少ないよ。
予算に関しては、総会で承認された範囲しかできないし、
それにしても、理事会の承認を得なければならない。
理事長判断でできることは、滞納者のところにいって、
滞納金を回収することとか、義務違反者を注意することぐらいじゃないかな。

管理会社に飼いならされている人のご意見でした。

＞基本的に何か現状を変えようとしたら理事長がやる気にならないと出来ないしやる気があっても理事長じゃないとたいしたことは出来ない。

そんな事はない、理事でも説得力があれば理事長は勿論、他の理事を説得して現状維持も現状改善も可能である。
問題は理事本人の能力にある。

>539
設備の保全・管理は理事長の専決事項といっているけど、それは経常的な
ものに限るんだよ。経常的の意味・範囲が分かるかな？
それに工事の見積もりを取るとかいっているけど、その工事は、総会で
承認されたものにかぎるんだよね。予算書通り動かなければならないんだよ。
保存行為については、理事長ができるんだけど、その保存行為は、区分所有者
であれば誰でもできるし。
事業政策が総会で承認されたものについては、確かに見積もりを取るのは
理事長が指示するだろうが、それも総会で承認されたのをただ見積もりを
取って理事会の承認をもらうだけのものだからね。
何かやるには理事長しかやれないというのではなく、理事長とかの一部の
者しかやる気のある者がいないということじゃないかな。

一般理事でも力のある者だったら、理事長を説得はできるでしょう。
ただ、理事長を説得できないようだったら、理事会自体がうまくいかなくなるでしょう。
他の理事の中でよき理解者を求めることも必要になります。
孤軍奮闘は無理が出てきます。

>孤軍奮闘は無理が出てきます。

それには能力の一部である自覚が必要です。

マンカン持ってる理事長は無敵ですよ。

確かにマン管もってる理事長は強いし、理論だけなら
説得力はあるでしょう。
但し、それは法律・規約・予算書・理事会運営方法とかであって
マンションの管理は通常は、それ以外のことの方が多いですからね。

>マンカン持ってる理事長は無敵ですよ。

この様な資格にすがり吹聴する人は人間的に欠陥があるので選任されることはない。

取ったばかりで嬉しくてしょうがないんだからおおめに見てあげな

マンカンは設備の問題もできないと受からないよ

複数の理事が賛成しないとどーにもならんから、副理事長になって理事長を突っつくという手もあるよ。
異論のあるかたいますかあ？って言って、沈黙が続いたら勝ちだよ。反対っていうのはなかなかできないものなんだ。

知識はないよりあった方がいいし、資格もないより
あった方がいいのは間違いないね。
人徳や経験、学歴等が同じなら、マン管もっている者の方が
ずっといいでしょうね。
有資格者の力を侮ってはいけないでしょう。

資格があってもタコではなあ。

>551
550はその前提条件を述べているでしょう。
その中で、資格はないよりあった方がいいといっているのでは。
有資格者をただ批判するのは意味がないでしょう。
あなたも資格を取ってみたらどうですか。
資格は取れば、たとえボランティアであっても、有資格者という
意識のもとに、さらなる研鑽を積むものですよ。
有資格者への批判に対しては、批判者より有資格者は優位にあるのは
間違いないでしょう。
資格を持っていない者が有資格者を批判するとはそれこそ笑止千万
というものです。

ほらね。
タコツボのマンカン師が一匹釣れたでしょ。

>553
だからなんなの？

>553
僕をマン管の有資格者と認めたんだね。
光栄です。
ありがとう。
知識と資格はないよりあった方がいいですよ。

553みたいなのが、まだいるんだね。
このスレで何しているんだろう。
マンションの住民？管理会社勤務者？マン管不合格者？
このうちのどれかであるのは間違いないだろうが、どちらにしても
可哀そうな男ではあるね。

マンカンは宅建と違って推論型の知能テストにちかいよ。特に今年はその傾向が強い。

今年度。。。

５５７は理事長選で敗れた、たぶちゃんだとおもう。

>562
工事をするには、総会で承認されたものしかできないんだよ。
簡単な保存行為以外はね。
工事費に使う経費は、予備費か小規模工事費しか予算書をみても
ないでしょう。
理事長が勝手に、必要な工事が出てきたから、見積もり取って
理事会に提案することはできないんだよ。
予算の変更は総会決議が必要になるということ。
工事については、事業計画をたてて総会の承認を得るんだからね。
イロハのイのレベルも分からない者とマジな話しは出来ないけど、
ちょっと付き合ってやったんだけど、勉強してね。
経常的な支出、分かってないね。

５６２さん、あなたでは太刀打ちできないよ。