理事長の力量は？

＞区分所有法第２６条第５項の「管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。」

うちの管理規約にはこの条項は規約から抜けてた。注意しないとだめみたい。

電話じゃなくメールにしたらいいのでは？
電話番号は書かないけどメールアドレスは書いてる理事長発行文書は多いよ。

理事長の連絡先（電話番号）開示の件についてですが、特に戸数の多いマンションでは開示しない方が良いかと思います。
マンションの外に流出するおそれもありますし、流出しなくても日時をわきまえず多数の組合員から直接電話されたらたまったものではありません。自分も帰宅が遅かったりしますし。
ただし、私の場合、資料やお知らせを配布する際は必ず「理事会への意見要望等は書面にしてｘｘｘ号室（自分の住戸番号）の郵便受けに入れてください」と付記していましたし、管理員にも、居住者から要望等があったら必ず自分に伝えるように常々指示し、週に一度は何か変わったこと、気がついたことはないかどうかを聞いていました。それで十分でしたよ。
フロント経由は、内容によってはそこで情報が止まってしまうおそれもあり、よろしくないと思いますが、そもそも直接フロント（管理会社）に電話する人はまずいません。

>>397
>フロントに確認したら、
>「理事長名の発行文章ですから理事長に直接聞いてください。
>管理会社が直接答える権限はありません。理事長の電話番号は******です。」
>と答えるのが管理会社だと思う。
ウチの場合は「理事（長）に伝えておきます。」と答えてもらうようにしているよ。
回答は理事（長）から直接だったり、文章だったりするでしょうね。
少なくともフロントに確認すれば理事会発行の書面かどうかははっきり分かるよね。

>管理会社は理事長発行の文書を契約に基づき掲示板に貼ったり住民のポストに投函するが、
>内容に口を挟むことはできません。
>理事長が書いた内容を管理会社が答えるのは越権行為でしょう。
フロントも理事会に参加しているのだから、間違いのないわかる範囲で回答するのは
問題ないと思うよ。ただし間違えたら問題あるから「フロントの判断では回答しない」
が正しい事だと思う。

>>399
>理事長発行文書の内容について管理会社のフロントが勝手に答えて後でトラブルになった場合、管理会社の責任になる。だから管理会社は絶対に答えないもの。理事長に回して理事長から直接答えさせるようにする。
これは否定しない。しかし、理事宅の連絡先を伝える事はさせないのが正解。

>>400
>理事会の代弁をすることやり理事会に代わって判断わく出すことは契約に一切記載されていない。
その通り。しかし、理事に住民質問の内容を伝える事は問題ない。

>>402
>電話じゃなくメールにしたらいいのでは？
そのマンションの理事長がその判断をするのならばやる事は問題ない。しかし、
くだらない内容のメールが何十通もくるのは勘弁だな。

>>403
>管理員にも、居住者から要望等があったら必ず自分に伝えるように常々指示し、週に一度は何か変わったこと、気がついたことはないかどうかを聞いていました。それで十分でしたよ。
そうだよね。「週に一度」が必要かどうかは判断の分かれるところだけどね。

>フロント経由は、内容によってはそこで情報が止まってしまうおそれもあり、よろしくないと思いますが、そもそも直接フロント（管理会社）に電話する人はまずいません。
上の文と矛盾してるよ。

うん。それで十分だよ。

＞上の文と矛盾してるよ。
403ですが、どこが矛盾？　管理員とフロントは違います。管理員も管理会社の人ではあるけど、そこは日頃から正直に何でも話してもらえる信頼関係を構築しておくんですよ。もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。

>もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。
根本理解ができていない。
言いにくいという問題ではなく、組合員は管理会社への苦情は理事会にしか言ってはならない。
管理会社の窓口は当年度理事会のみ。

管理員は派遣で正社員のフロントにお伺いをたてます
フロントは受付にポストを固定
（カメラの撮影位置）
マンション住民を監視してる

フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました

自分もフロントから理事会からの回答として貰った文書があるが、理事長は知らなかったことがあり、噂は真実だと思いました

>>407
＞言いにくいという問題ではなく、組合員は管理会社への苦情は理事会にしか言ってはならない。
管理に関する苦情を管理員（管理会社）に言うことが間違いだとは言えませんよ。理事長に言ってもらう方がベターではありますけどね。

>>408
＞フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました
そういうおそれもあるから、理事長が直接に意見要望を受け付ける道を開いておく必要があるんです。

私は発行文書の問合せ先にメアドと携帯公開してますが、メールや電話はたまにしか来ません。
以前、理事会も管理会社も気がつかなかった建物の劣化損傷がメールで報告がありました。
また組合員から理事会に対する提案はメールにファイル添付で来ました。
メールなら「受け付けました」のサンキューメールが出せるので便利です。

>>406
>403ですが、どこが矛盾？　管理員とフロントは違います。管理員も管理会社の人ではあるけど、そこは日頃から正直に何でも話してもらえる信頼関係を構築しておくんですよ。もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。
あ、そう。ボクのいうフロントは管理室員を指している。だから住民の意見が管理室（フロント）に
届いたら確実に理事会に届くように信頼関係を築いていれば問題なし。
管理会社に直接連絡する住民は管理人の苦情を言っているみたい。そんなの管理会社内で
教育なり何なり改善を勝手にやってくれればいい。理事会に報告する必要なし。

>>408
>フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました
誰から聞いたの？

>自分もフロントから理事会からの回答として貰った文書があるが、理事長は知らなかったことがあり、噂は真実だと思いました
それで、あんたと理事長はそのことを追及しなかったの？ 追求した結果どうなったか、教えて
くれませんかね。
追求していなかったら、そのマンションの管理組合はまさに飾りだね。

>>409
>管理に関する苦情を管理員（管理会社）に言うことが間違いだとは言えませんよ。理事長に言ってもらう方がベターではありますけどね。
そうかな？ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。そんな無意味な
仕事を理事会に押し付ける住民がいるから理事のなり手がなくなるんじゃないのかな？

>>410
>私は発行文書の問合せ先にメアドと携帯公開してますが、メールや電話はたまにしか来ません。
結果論だね。個人携帯番号なんか公開して仕事中にガンガン電話があったらどうするのかな？
でも、個人携帯番号やメアドでなく、理事会からの貸し出し携帯番号や共通のメアドだったら
公開してもいいかも。普段、持ち歩かなければ、見なければいいだけだもんね。

>メールなら「受け付けました」のサンキューメールが出せるので便利です
個人に連絡されても「サンキューメール」だけで、理事会で話し合われて既に確認されたこと
以外は、即回答は出せないよね。個人宛に連絡されても、意味ないと思わない？

①住民→フロント（管理会社）→理事会、が②住民→理事会になることで、
情報伝達のスピードがあがるし情報受け取りの確実性が高まる。
サンキュウメールは「受領しました」の理事会からのアンサーになる。
それを審議に諮るか否かは理事会判断になる。
①だと届いたかどうか理事会が直接住民に連絡しない限りわからない。
管理会社は業務の委託先。管理会社は管理組合の指示に従うのが基本。

＞ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。
あんたならそれしか出来ないだろう。改善の見込みがないなら契約解除する。
管理会社を監督するのは管理組合。理事長は管理者だ。

＞信頼関係を構築しておくんですよ
信頼関係は得てして馴れ合い関係に陥りやすい。
特に理事長は毅然とした態度で管理会社に接しなければならない。

>>412
>①住民→フロント（管理会社）→理事会、が②住民→理事会になることで、
>情報伝達のスピードがあがるし情報受け取りの確実性が高まる。
ま、これは否定できる部分じゃないね。伝言ゲームは間に入る人が少ないほうが早いし、
正確性もあがる。
でも、早く伝わったって理事会を開かない限り回答はできない。また直接メールじゃなくても
文書で出せば正確に理事会に伝わる。握りつぶされないようにするには、理事会宛の全ての
文書をWebPage等を使って全住民に示せばいいだけ。それを見れば、理事会の進捗状況も
わかるよ。

>サンキュウメールは「受領しました」の理事会からのアンサーになる。
>それを審議に諮るか否かは理事会判断になる。
なんか、中身も見ない機械的な「サンキューメール」になりそう。

>①だと届いたかどうか理事会が直接住民に連絡しない限りわからない。
WebPage等を利用しましょう。

>管理会社は業務の委託先。管理会社は管理組合の指示に従うのが基本。
理事会が管理会社に「全て確実に報告せい！」と言えばいいんでしょ。

>>413
>あんたならそれしか出来ないだろう。改善の見込みがないなら契約解除する。
何も知らんで「あんたなら」か？ ボクはまずやるべきことを言ったまで。管理会社がこちらの
要求したことに応じなければ、次の手段に出るのは当然。

>>414
>信頼関係は得てして馴れ合い関係に陥りやすい。
ごもっともなことですが、やはり「人対人」だからね。

どちらでも良いのでは

私のマンションでは意見箱を管理組合サイトでweb化しました。
画像もファイルも添付でき、投稿があると全理事に投稿があった旨の通知が行く仕組みです。
これだとフロント経由ではないので、住民の声が直接理事会に正確に届きます。
しかも理事会の意見箱なので管理会社に閲覧権限はありません。
内容を理事会で吟味した上で委託業務関係なら管理会社に指示しています。
住民からの要望・クレームがフロントを経由しないで後で理事会から指示されるので、管理会社の緊張感が高まった効果があります。

フロントは共用部分。これを管理規約や管理委託契約に基づき、管理組合が管理会社に無償提供している。
そのフロントに居るのは管理会社の社員であって、組合員にとってはフロント内にいる社員が管理会社といかなる雇用関係を結んでいるのかは一切関係ない。

管理委託契約に入居者名簿管理業務があり、管理会社はパソコンでエクセル管理しているが、この名簿データの所有権は当然管理組合にある。
ところが、なぜかこの名簿データは管理会社のサーバーに入ってる。これだと管理組合が容易にデータにアクセスできないことになる。
管理会社のサーバーに管理組合といえどもアクセスすることは普通禁止されている。

理事長が管理会社からメールにファイル添付して送ってもらったら？

>>420
まさか理事長の個人パソコンに入れるんじゃないだろうね。

管理会社から名簿に変更があるたびにデータ送ってもらって管理組合のサーバーに流しこめばいいのでは？

管理組合にサーバーがなかったら紙でもらうしかない。

>>417
素晴らしい

>>411
＞あ、そう。ボクのいうフロントは管理室員を指している。
あれ？　フロントという用語を知りませんでしたか？　管理員ではなく管理会社の担当者のことですよ。

＞そうかな？ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。
一組合員の要求と理事長からの要求が同じだと思いますか？

>>415
＞でも、早く伝わったって理事会を開かない限り回答はできない。
いえ。理事会を開催せずとも理事長の裁量で出来ることはたくさんあります。

>>420
＞理事長が管理会社からメールにファイル添付して送ってもらったら？
それでＯＫです。私もそうやって名簿を定期的に入手していました。もちろん漏洩なきよう管理には万全の注意をして。

管理組合の名簿があれば、アンケートをとらなくても居住者の年齢構成とか家族数とかの統計データが作れる。特にこれから大きく問題になってくる高齢化の傾向とかが把握できる。

>>426
自治会では無理。管理組合なら全組合員のデータがあるから可能。

次期役員を理事会が選出している管理組合がある。
組合員からは立候補と抽選で選出しているのに、
それ以外に理事会が留任役員を決めて次期への押し込みを図ってる。

>管理組合の名簿があれば、アンケートをとらなくても居住者の年齢構成とか家族数とかの統計データが作れる。

組合員名簿は区分所有者に限られ家族構成などの情報を集めるのは越権行為であり又情報を提供する義務は無い。

＞越権行為であり又情報を提供する義務は無い
管理規約で管理組合が行うホームセキュリティ業務に関わる緊急連絡先届出書を組合員は理事長宛に提出しなければならない。これが居住者名簿の個人情報元データになる。氏名、生年月日、続柄を記載して提出する。

＞次期役員を理事会が選出している管理組合がある。
役員選出は中立機関が行うもので理事会が行うものではない。
理事会が行うということは恣意的に次期役員人事を決めてることになる。
理事会の専横だろう。理事に次期役員を決める権限はない。改めるべき。

＞それ以外に理事会が留任役員を決めて次期への押し込みを図ってる。
組合員には立候補させていながら理事会は立候補もしないで留任するなんて公平性にかけてる。
おそらく、次期理事会を支配するためだと思う。

管理規約で役員の任期を2年に決めて毎期半数づつを改選してる管理組合がある。
これは規約化されてるので問題はない。
規約化もせずにノールールでやってる管理組合が問題になる。

>>425
>あれ？　フロントという用語を知りませんでしたか？　管理員ではなく管理会社の担当者のことですよ。
そう。ならボクのいうのは管理員のことだったね。

>一組合員の要求と理事長からの要求が同じだと思いますか？
同じじゃないが、この場合理事長は組合員からの意見をもとに告げているに過ぎず、
本気度が違っちゃうんだよね。

>いえ。理事会を開催せずとも理事長の裁量で出来ることはたくさんあります。
理事会で話し合いもせず、規約に明記もされていない様な事で理事長の裁量だけで
回答できる事を２，３教えてくれますか？

>>428
>次期役員を理事会が選出している管理組合がある。
留任者と言う意味だったら問題ないんじゃないか？

>組合員からは立候補と抽選で選出しているのに、
立候補者はともかく留任者決定前に抽選で選出って、管理会社にいいように繰られて
いないか？

>それ以外に理事会が留任役員を決めて次期への押し込みを図ってる。
１／３程度は留任者が欲しいものだと思うよ。

>>431
>組合員には立候補させていながら理事会は立候補もしないで留任するなんて公平性にかけてる。
立候補者が多くて選挙になるのだったら留任は公平性に欠けるだろうね。でも選挙に
なるほど立候補者って出るのだろうか？ >>428 は「立候補と抽選」といってるね。

>>432
>規約化もせずにノールールでやってる管理組合が問題になる。
５年も続けて理事をやっていたら、問題があるのかもしれないが、それ以下だったら
問題ないんじゃない？

＞緊急連絡先届出書を組合員は理事長宛に提出しなければならない
これで管理組合は住民の世帯構成を把握することになる。
このデータが適宜更新されていれば、100%回答が得られないアンケートで調べる必要がない。

なんで5年も理事やるの？
暇人？それともなんか役得でもあるの？
5年続けて組合員のためにどんな成果出したの？

組合員には立候補と立候補が定数に満たなければ抽選と言っていながら、蓋開けてみると先期理事会からの留任押し込み役員がいた、と言うことだと思う。
これは抽選人数を先期理事会が留任数により作為的に調整している反則行為でまったく透明性にかける。

＞１／３程度は留任者が欲しいものだと思うよ。
そう、「管理会社の犬」はたくさんいたほうがいい。
全員新任役員だと何やるかわからない。
歴代管理組合の馴れ合い癒着体質は継続してもらわないと。

>>435
うちにもいる。能力もないのに万年理事会にもぐりこんでる。
よく調べると立候補もせずにもぐりこみの留任。
何の目的があるのか？犬かもしれない。

>>435
>なんで5年も理事やるの？
>暇人？それともなんか役得でもあるの？
さあ？ この掲示板では「１０年以上も理事長をやっている」といったレスが
あったと思う。役得がなくてもやりたい人がいるのかもね。

>5年続けて組合員のためにどんな成果出したの？
さあ？ ボクは「５年ぐらいがリミットかな？」と考えているだけ。

>>436
>組合員には立候補と立候補が定数に満たなければ抽選と言っていながら、蓋開けてみると先期理事会からの留任押し込み役員がいた、と言うことだと思う。
>これは抽選人数を先期理事会が留任数により作為的に調整している反則行為でまったく透明性にかける。
何が問題なのか全く分からない。前期理事の留任だって立候補みたいなもんじゃんか。
抽選（輪番？）が少なくたって、問題があるわけもない。

>>437
>歴代管理組合の馴れ合い癒着体質は継続してもらわないと。
だから５年ぐらいがリミットだと考えているんだよ。

>>438
>うちにもいる。能力もないのに万年理事会にもぐりこんでる。
>よく調べると立候補もせずにもぐりこみの留任。
>何の目的があるのか？犬かもしれない。
あんたが理事会に入って糾弾してみたらいいんだよ。

>>438
多分、友達もいない暇人の寂しがりやだと思う。
理事会みたいな村社会に浸っていたいのだよ。
目的があって理事やってるのではないね。

＞前期理事の留任だって立候補みたいなもんじゃんか。
細則等で役員選出規定があるか否かが焦点になる。
規定がないなら理事会の闇人事の密室人事と糾弾されるだろう。

＞前期理事の留任だって立候補みたいなもんじゃんか。
留任続投したいのなら正々堂々と組合員として立候補すればいい。
それをしないところに理事会の次期支配の目論見が見え隠れする。
立候補者を見定めてから、留任理事を決定する後だしジャンケンである。

まったくの新任理事が理事会に入って来て、新鮮な目で見て従来の仕組みをガラリと変えたり、従来の理事会と管理会社の癒着や馴れ合いを正したりしたら困るから、先期理事会は管理会社と組んで留任理事を送り込み、そのような動きを阻止するもの。

うちの理事長も今年３年目も理事長立候補すると言ってるみたいなので、つぶさないといけませんか。
やはり管理会社とべったりみたいで、相当おいしいのでしょう。
中小の管理会社ならともかく、大手、それも東証１部上場している会社（もともとは鉄道会社）でも
理事長へのバックとかは当たり前なのですか。

>>444
目立った仕事をしていない人を続けて選ぶのはおかしいだろ。

少しでも社会常識があれば管理会社のやってることは
片っ端からおかしいところが目につくから、目につきやすい処から
改革していく羽目になってしまう。

やってないとしたら無能か利権を貪っているかどっちかだ。

管理組合の理事長なんかその程度よ

>>441
>細則等で役員選出規定があるか否かが焦点になる。
>規定がないなら理事会の闇人事の密室人事と糾弾されるだろう。
よくわかんないな。規定がないなら留任しても問題ないだろ。

>>442
>留任続投したいのなら正々堂々と組合員として立候補すればいい。
>それをしないところに理事会の次期支配の目論見が見え隠れする。
>立候補者を見定めてから、留任理事を決定する後だしジャンケンである。
よくわかんないな。
ウチの理事会も立候補者の人数（名前ではない）を確認して留任者の
候補を募ることにしている。立候補者が理事定数以上になった場合は
留任する必要がないからね。正規の立候補者を押しのけての留任は
問題があると思うが、立候補者では定数に足りないんだから、留任は
必要でしょ。

役員留任が「闇人事」とか「後だしジャンケン」とか、こいつらの
考え方が分らない。

>>443
>まったくの新任理事が理事会に入って来て、新鮮な目で見て従来の仕組みをガラリと変えたり、従来の理事会と管理会社の癒着や馴れ合いを正したりしたら困るから、先期理事会は管理会社と組んで留任理事を送り込み、そのような動きを阻止するもの。
なるほどね。そんな気概のある人ばかりが毎年立候補するような
マンションばかりだと、いいのにね。

>>444
>うちの理事長も今年３年目も理事長立候補すると言ってるみたいなので、つぶさないといけませんか。
>やはり管理会社とべったりみたいで、相当おいしいのでしょう。
それはつぶさないといけない。そしてあんたが「理事長のおいしさ」を
体験しましょう。

口だけ星人はだめよ

うちの新しい理事長は「綱紀粛正」をスローガンに互選で理事長になったよ。
留任理事たちは誰も反対できなかった。
留任が悪いのではなく、ルールもなく非公開でやってるから透明性がないのだよ。

まずは理事会に次期役員を選出する権限があるのかだ。
これが規約・細則化されてれば問題ない。
もしそうでなければ組合員に糾弾される。
うちでは次期役員候補の選出に理事会が関与していることを組合員に初めて面と向かって指摘され、理事長は返答に窮して黙りこんだ。