理事長の力量は？

＞区分所有法第２６条第５項の「管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。」

うちの管理規約にはこの条項は規約から抜けてた。注意しないとだめみたい。

電話じゃなくメールにしたらいいのでは？
電話番号は書かないけどメールアドレスは書いてる理事長発行文書は多いよ。

理事長の連絡先（電話番号）開示の件についてですが、特に戸数の多いマンションでは開示しない方が良いかと思います。
マンションの外に流出するおそれもありますし、流出しなくても日時をわきまえず多数の組合員から直接電話されたらたまったものではありません。自分も帰宅が遅かったりしますし。
ただし、私の場合、資料やお知らせを配布する際は必ず「理事会への意見要望等は書面にしてｘｘｘ号室（自分の住戸番号）の郵便受けに入れてください」と付記していましたし、管理員にも、居住者から要望等があったら必ず自分に伝えるように常々指示し、週に一度は何か変わったこと、気がついたことはないかどうかを聞いていました。それで十分でしたよ。
フロント経由は、内容によってはそこで情報が止まってしまうおそれもあり、よろしくないと思いますが、そもそも直接フロント（管理会社）に電話する人はまずいません。

>>397
>フロントに確認したら、
>「理事長名の発行文章ですから理事長に直接聞いてください。
>管理会社が直接答える権限はありません。理事長の電話番号は******です。」
>と答えるのが管理会社だと思う。
ウチの場合は「理事（長）に伝えておきます。」と答えてもらうようにしているよ。
回答は理事（長）から直接だったり、文章だったりするでしょうね。
少なくともフロントに確認すれば理事会発行の書面かどうかははっきり分かるよね。

>管理会社は理事長発行の文書を契約に基づき掲示板に貼ったり住民のポストに投函するが、
>内容に口を挟むことはできません。
>理事長が書いた内容を管理会社が答えるのは越権行為でしょう。
フロントも理事会に参加しているのだから、間違いのないわかる範囲で回答するのは
問題ないと思うよ。ただし間違えたら問題あるから「フロントの判断では回答しない」
が正しい事だと思う。

>>399
>理事長発行文書の内容について管理会社のフロントが勝手に答えて後でトラブルになった場合、管理会社の責任になる。だから管理会社は絶対に答えないもの。理事長に回して理事長から直接答えさせるようにする。
これは否定しない。しかし、理事宅の連絡先を伝える事はさせないのが正解。

>>400
>理事会の代弁をすることやり理事会に代わって判断わく出すことは契約に一切記載されていない。
その通り。しかし、理事に住民質問の内容を伝える事は問題ない。

>>402
>電話じゃなくメールにしたらいいのでは？
そのマンションの理事長がその判断をするのならばやる事は問題ない。しかし、
くだらない内容のメールが何十通もくるのは勘弁だな。

>>403
>管理員にも、居住者から要望等があったら必ず自分に伝えるように常々指示し、週に一度は何か変わったこと、気がついたことはないかどうかを聞いていました。それで十分でしたよ。
そうだよね。「週に一度」が必要かどうかは判断の分かれるところだけどね。

>フロント経由は、内容によってはそこで情報が止まってしまうおそれもあり、よろしくないと思いますが、そもそも直接フロント（管理会社）に電話する人はまずいません。
上の文と矛盾してるよ。

うん。それで十分だよ。

＞上の文と矛盾してるよ。
403ですが、どこが矛盾？　管理員とフロントは違います。管理員も管理会社の人ではあるけど、そこは日頃から正直に何でも話してもらえる信頼関係を構築しておくんですよ。もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。

>もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。
根本理解ができていない。
言いにくいという問題ではなく、組合員は管理会社への苦情は理事会にしか言ってはならない。
管理会社の窓口は当年度理事会のみ。

管理員は派遣で正社員のフロントにお伺いをたてます
フロントは受付にポストを固定
（カメラの撮影位置）
マンション住民を監視してる

フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました

自分もフロントから理事会からの回答として貰った文書があるが、理事長は知らなかったことがあり、噂は真実だと思いました

>>407
＞言いにくいという問題ではなく、組合員は管理会社への苦情は理事会にしか言ってはならない。
管理に関する苦情を管理員（管理会社）に言うことが間違いだとは言えませんよ。理事長に言ってもらう方がベターではありますけどね。

>>408
＞フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました
そういうおそれもあるから、理事長が直接に意見要望を受け付ける道を開いておく必要があるんです。

私は発行文書の問合せ先にメアドと携帯公開してますが、メールや電話はたまにしか来ません。
以前、理事会も管理会社も気がつかなかった建物の劣化損傷がメールで報告がありました。
また組合員から理事会に対する提案はメールにファイル添付で来ました。
メールなら「受け付けました」のサンキューメールが出せるので便利です。

>>406
>403ですが、どこが矛盾？　管理員とフロントは違います。管理員も管理会社の人ではあるけど、そこは日頃から正直に何でも話してもらえる信頼関係を構築しておくんですよ。もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。
あ、そう。ボクのいうフロントは管理室員を指している。だから住民の意見が管理室（フロント）に
届いたら確実に理事会に届くように信頼関係を築いていれば問題なし。
管理会社に直接連絡する住民は管理人の苦情を言っているみたい。そんなの管理会社内で
教育なり何なり改善を勝手にやってくれればいい。理事会に報告する必要なし。

>>408
>フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました
誰から聞いたの？

>自分もフロントから理事会からの回答として貰った文書があるが、理事長は知らなかったことがあり、噂は真実だと思いました
それで、あんたと理事長はそのことを追及しなかったの？ 追求した結果どうなったか、教えて
くれませんかね。
追求していなかったら、そのマンションの管理組合はまさに飾りだね。

>>409
>管理に関する苦情を管理員（管理会社）に言うことが間違いだとは言えませんよ。理事長に言ってもらう方がベターではありますけどね。
そうかな？ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。そんな無意味な
仕事を理事会に押し付ける住民がいるから理事のなり手がなくなるんじゃないのかな？

>>410
>私は発行文書の問合せ先にメアドと携帯公開してますが、メールや電話はたまにしか来ません。
結果論だね。個人携帯番号なんか公開して仕事中にガンガン電話があったらどうするのかな？
でも、個人携帯番号やメアドでなく、理事会からの貸し出し携帯番号や共通のメアドだったら
公開してもいいかも。普段、持ち歩かなければ、見なければいいだけだもんね。

>メールなら「受け付けました」のサンキューメールが出せるので便利です
個人に連絡されても「サンキューメール」だけで、理事会で話し合われて既に確認されたこと
以外は、即回答は出せないよね。個人宛に連絡されても、意味ないと思わない？

①住民→フロント（管理会社）→理事会、が②住民→理事会になることで、
情報伝達のスピードがあがるし情報受け取りの確実性が高まる。
サンキュウメールは「受領しました」の理事会からのアンサーになる。
それを審議に諮るか否かは理事会判断になる。
①だと届いたかどうか理事会が直接住民に連絡しない限りわからない。
管理会社は業務の委託先。管理会社は管理組合の指示に従うのが基本。

＞ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。
あんたならそれしか出来ないだろう。改善の見込みがないなら契約解除する。
管理会社を監督するのは管理組合。理事長は管理者だ。

＞信頼関係を構築しておくんですよ
信頼関係は得てして馴れ合い関係に陥りやすい。
特に理事長は毅然とした態度で管理会社に接しなければならない。

>>412
>①住民→フロント（管理会社）→理事会、が②住民→理事会になることで、
>情報伝達のスピードがあがるし情報受け取りの確実性が高まる。
ま、これは否定できる部分じゃないね。伝言ゲームは間に入る人が少ないほうが早いし、
正確性もあがる。
でも、早く伝わったって理事会を開かない限り回答はできない。また直接メールじゃなくても
文書で出せば正確に理事会に伝わる。握りつぶされないようにするには、理事会宛の全ての
文書をWebPage等を使って全住民に示せばいいだけ。それを見れば、理事会の進捗状況も
わかるよ。

>サンキュウメールは「受領しました」の理事会からのアンサーになる。
>それを審議に諮るか否かは理事会判断になる。
なんか、中身も見ない機械的な「サンキューメール」になりそう。

>①だと届いたかどうか理事会が直接住民に連絡しない限りわからない。
WebPage等を利用しましょう。

>管理会社は業務の委託先。管理会社は管理組合の指示に従うのが基本。
理事会が管理会社に「全て確実に報告せい！」と言えばいいんでしょ。

>>413
>あんたならそれしか出来ないだろう。改善の見込みがないなら契約解除する。
何も知らんで「あんたなら」か？ ボクはまずやるべきことを言ったまで。管理会社がこちらの
要求したことに応じなければ、次の手段に出るのは当然。

>>414
>信頼関係は得てして馴れ合い関係に陥りやすい。
ごもっともなことですが、やはり「人対人」だからね。

どちらでも良いのでは

私のマンションでは意見箱を管理組合サイトでweb化しました。
画像もファイルも添付でき、投稿があると全理事に投稿があった旨の通知が行く仕組みです。
これだとフロント経由ではないので、住民の声が直接理事会に正確に届きます。
しかも理事会の意見箱なので管理会社に閲覧権限はありません。
内容を理事会で吟味した上で委託業務関係なら管理会社に指示しています。
住民からの要望・クレームがフロントを経由しないで後で理事会から指示されるので、管理会社の緊張感が高まった効果があります。

フロントは共用部分。これを管理規約や管理委託契約に基づき、管理組合が管理会社に無償提供している。
そのフロントに居るのは管理会社の社員であって、組合員にとってはフロント内にいる社員が管理会社といかなる雇用関係を結んでいるのかは一切関係ない。

管理委託契約に入居者名簿管理業務があり、管理会社はパソコンでエクセル管理しているが、この名簿データの所有権は当然管理組合にある。
ところが、なぜかこの名簿データは管理会社のサーバーに入ってる。これだと管理組合が容易にデータにアクセスできないことになる。
管理会社のサーバーに管理組合といえどもアクセスすることは普通禁止されている。

理事長が管理会社からメールにファイル添付して送ってもらったら？