プラウドタワー東雲キャナルコート part8

この前のnewsweekに、震災は、日本を被災者とそうでない人に
分断してしまったと書かれていましたね。

「絆」とか、そういった美辞麗句は、行動を伴わないと単なる
誤魔化しに使われてしまいますね。

マンコミュは、匿名なだけに、日本人の嫌な部分が出やすいですね。
いい人も、あるいは、良い部分も人にはあるはずなのですが。

もうすぐ、元旦。子供達に少しでも多くのもの・良いものを残せる
よう、頑張っていきたいものです。

>>137
業者の湾岸ネガが多すぎます。

>153　逆効果だと思いますよ。毎朝9時前の湾岸スレパトロールご苦労様。

湾岸ネガ多いのは、まずは平均給与500万の今の日本で、建物だけで4000万以上する物件を購入できる層が少ないからね。
さらに購入しているのが若い世代多く、景色良く都心にも近く満員電車少ないとわかれば、いじられキャラにもなるわ。

平均年収だね。

>149
あんたもくどい。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber3/preview_20111129.html
住まいの価値に異変アリ～震災後激変した不動産市場～

放送概要
３．１１以後、住まいの価値観が激変した。かつて住宅を選ぶ基準は、利便性や住環境が第一だった。だが今や選択基準のトップは地盤が固さや液状化の心配がないかなど「安心・安全」に取って代わられた。地震大国ニッポン。いつまた再び巨大地震が襲ってくるとも限らない。番組では、過熱している東京・湾岸地域のマンション販売の現場や、急激に注目が高まっている、地盤改良ビジネスの最前線などを取材。「安心して住める家を持ちたい」という住民の切実な願いと、それに応えるため、これまでにない取り組みを始めた不動産業界の今を描く。

湾岸から台地へ・・・民族大移動が始まった
千葉県習志野市の内陸部。私鉄沿線の駅から徒歩１０分以上の場所に、巨大マンションが建設されている。中堅ディベロッパー・有楽土地が開発する「ユトリシア」。一見不便な立地に見えるが、今入居希望者や問い合わせが殺到しているという。人気の大きな理由は、「台地」で「地盤が固い」から。
実際、すでに入居した人の中には、浦安など、液状化の被害にあった湾岸エリアから引っ越してきた人たちも多いという。有楽土地の担当者も「地盤の固さというアピールポイントが、湾岸エリアの客層に響いている」と驚きを隠せない。おしゃれな「湾岸」から、少々不便でも「台地」へ。完全に住まいの価値は逆転した。

湾岸タワーマンション戦争　決め手は・・・
東京・湾岸エリアで今、続々とタワーマンションの販売が始まっている。震災後、湾岸エリアで初めての販売となるのが、江東区東雲に建設中の「プラウドタワー東雲キャナルコート」。野村不動産が手掛ける、５２階建て６００世帯のタワーマンションだ。この売れ行きが、今後の湾岸エリアのマンションの試金石になると、業界の内外から注目されている。週末ともなると多くの検討客でごった返しているという。その秘密は数億円かけたショールーム。もちろん「安心・安全」を訴える仕掛けが満載だ。
さらに、同じく湾岸エリアに三菱地所レジデンスが社を挙げて取り組むタワーマンションがある。中央区晴海に建設中の「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」。先行する野村に対し、どう客にPRしていけばよいのか・・・。プロジェクトリーダーに指名されたのが亀田正人さん（４０歳）。これまででは黙っていれば売れた好物件だが、「安心・安全」を訴えなければ、客の心に響かない。
亀田さん、ソフト・ハード両面でどう取り組んでいくのか。果たして秘策はあるのか・・・。
震災後、取り巻く状況が一変した中、湾岸タワーマンション戦争の火蓋が切って落とされた。

湾岸だけじゃない！液状化の危機
　あなたの家は大丈夫ですか？今回の震災で、液状化被害が大きく報道されたのが、千葉県の浦安など湾岸地域。しかし、実は茨城県潮来市など、内陸部でも液状化被害は大きかった。全国で見ても、液状化リスクを抱えた土地は決して少なくない。そんな中、地盤改良ビジネスが注目を浴びている。すでに５年前からこの事業に取り組むハイアス＆カンパニーでは全国から依頼が相次いでいるという。そのほとんどが戸建て住宅の建設現場。同社の技術は、天然の砕石を地盤に埋め込んで液状化を防ぐ独自のもの。ハイアス社はこの工法を施工できる代理店や工務店などを組織化し、全国でフランチャイズ展開している。
今回、新たに加わった愛知県の土木会社「三洲土木」。実は愛知県は、液状化リスクが非常に高い土地なのだ。これまでは公共工事の請負などが主だった三洲土木だが、「愛知の人たちの液状化への不安を解消したい」と新事業に乗り出すことにした。
大手ゼネコンもここにきて、相次いで戸建て住宅用の液状化対策を発表。家を建てる前に"地盤改良"をすることは、今後、当たり前になっていくのかもしれない。

http://www.j-cast.com/2011/11/03111469.html?p=all

2011年11月下旬に発売を予定している野村不動産の「プラウドタワー東雲キャナルコート」のモデルルームには週末に1日約100組も人が訪れ、活況を呈している。

「液状化起きない」と徹底説明
野村不動産によると、「プラウドタワー東雲キャナルコート」のモデルルームにはすでに2000組以上が訪れており、「評判はいいと思いますよ」と話す。物件は、東京メトロ・有楽町線の豊洲駅から徒歩11分の立地。銀座や大手町まで10分かからないこともあって、「都心に近い、利便性のよさが評価されている」とみている。訪れた人は30～40歳代が多いそうだ。

販売価格も、平均価格帯が78平方メートルで5000万円超に設定。震災前に予定していた水準に据え置いた。

とはいえ、防災への関心は高い。同社では通常、3室用意するモデルルームの1室を防災のための説明ブースにし、建物の構造面を含めて、丁寧に説明。液状化が起きないことを強調する。

「もともと震災直後から、震災や液状化に対するマンション（建物）自体への評価は下がることはありませんでした。（液状化が）懸念されているのはマンション周辺で、敷地内の地盤調査を徹底し、地盤改良などの液状化防止に万全を期しました」（広報部）
「プラウドタワー東雲が今後の試金石になる」
野村不動産の「プラウドタワー東雲キャナルコート」は、当初ゴールデンウイークに発売というスケジュールを、震災の影響でほぼ半年遅らせた。

不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗・上席主任研究員は、「（野村不動産は）この間、消費者が気にしている安心、安全のために、打てる手のすべて打っています。いわば、震災仕様にバージョンアップしたわけです」と話し、「売るための戦略がしっかりできていた」と評価する。

さらに、震災発生後の「帰宅難民」の経験から、買い手に「災害時も職・住接近」であるべきという考え方が強まったことで、都心に近い湾岸エリアは再び注目されていて、都心マンションの価格面からみても、「湾岸エリアの物件が手ごろなこともある」（中山氏）という。

「売れるための要素は整っています」という中山氏。ただ、湾岸エリアのマンション人気が回復するかどうかは、「『プラウドタワー東雲』が試金石になるでしょう。これが売れないようでは、（湾岸物件は）かなり減退していることになります」とみている。

野村不動産全体の2012年3月期第2Qのマンション粗利益は約20％です。
（http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/hosoku_111028.pdf
　の６ページ参照）

4,000万円のうち800万円、5,000万円のうち1,000万円。

ただ、これは内陸部や山手線内側もおしなべて、の利益率です。

東雲の場合の粗利益率は30％くらいかもしれませんね。

>159

やっぱりこのマンション、すげぇ人気だね。

妬まれるのもちょっと気持ちいいかも。

来場者数に対する契約者の割合ってどれくらい？
冷やかしも多くて実際の契約に結びついてなさそう…

土地60億、建物160億（推定）、合計220億。
600戸を平均5500万で売れば330億で、粗利は110/330=1/3。こんなもんじゃない？

>160

>2000組以上が訪れており、「評判はいいと思いますよ」と話す。

11月時点でこの状態。

第２期以降も”瞬間蒸発”だと思う。

>169
野村さん「待てません。
　　　　　あなた以外に買いたい人が行列でいますので。」

ここはボランティア価格で慎重に出しすぎた。
晴海は都心を良く知らない郊外の人をﾀｰｹﾞｯﾄにしてるから、高値で出してくるはず。

営業さんによると、来秋までに売り切る作戦だそうだ。
高値の晴海からの流れ玉を結構見込んでるのかも。
中央区vs江東区、免震vs耐震で乗り換えが見込めるのかはよう分からんし、今のところMRの新規客は閑散としてる感じだけどね。

要望書だけでも入れておいた方がいいですかね？次の販売は晴海見てからでも間に合いそうですし。

５０００万くらいで検討していて晴海待ちをしている人はギャフンで戻ってくる人多いだろうね。
みんな晴海はもしかしたら安く出してくるかもしれないから、ここの１期は見送った人多いだろうしね。
高い買物だし家だから、みんな同じ事考えるよね。
真剣にここを検討してるなら早めに要望書出して営業マンに倍率つかないように守ってもらった方がいいよ。
野村は先に要望書出た部屋は極力かぶらないように調整して販売するから。

メニュープランとか間に合いますかね？