機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

どこの会社であろうと、不満があれば、まずは、担当の変更から考えるべきです。

なんで決めるの？　担当者への不満は担当者の入れ替えくらいでは解決しないでしょ　企業姿勢が原因だから
悪徳管理会社はどの担当も金太郎飴　で　す　

住民がしっかりしてるなら、ビル管理会社系の管理会社が良いかもですね。

よく経験がとか言いますが、何十年も頑張ってるフロントいます？
情報ならネットで腐る程あるし、その気になればなんとでもなるでしょ。

完全お任せなら、大手にそれなりのお金払ったらよいかと。
ぼったくりかどうかは、内容見ないと分からないですよね。良い管理してくれるなら、それなりの報酬は必要と思いますね。

客商売だから相手に合わせるのが基本。あほ管理組合には新人、管理業務主任者持ってない人でいいし、うるさいとこにはベテラン、マンカン士持ってる担当。

話をちょっと戻させてもらいますね。

>40さん
うちは45台のタワーパーキングが2基あって毎月点検しているのですが、
これだと安いところでも月27万円かかるのですか？

パレット当たりの金額というのはちょっと嘘くさいと思うのですが。
パレットよりリフトの整備が重要なんじゃないでしょうか？
パレットごとにどういう作業が必要なのでしょうか？

点検作業は1日なので、今度何人で作業に来てるか管理人に確認させて
みようと思います。作業内容も見てもらって報告してもらおうと思います。

>>46
フロント一人あたりの担当棟数はどうすれば検証できるのか

54さん

機械式駐車場の見積もり根拠はパレット当たり3,000円とかそんなもんです。
ちなみに原価はあってないようなものです（笑）

1日で何件の物件のメンテをするかが儲かるかどうかみたいなものですね。
ＥＶとかＰＯＧ契約ってありますが、パーツオイル＆グリスの略だったような気がします。
油さして掃除しておしまいって感じです。

とはいえ、車が大破したり、生命にかかわる事故が怖いので、センサーとかちゃんと見てると思います。
２人くらいでやるんじゃないですか？点検って。
無茶苦茶暴利っておもわれるかもしれませんが、そのために設備投資したり資格を持ってたりするので、そんなもんでしょう。コーラだって、原価数円でしょ？でも別に高いって思わないでしょ？

しょっちゅう呼び出しあるし、結構大変だと思いますよ。メンテ会社はね。管理会社はなにもせず、パレットあたり1,000円ピンはねしてるんで美味しいですね（笑）

ぼったくられてるかどうかは、結局比べてみたいとわからないですね。
せっかくの掲示板なんですから、パレット数と金額を書いてみたら面白いかもですね。

55さん

担当物件数は、聞くしかないですね。
これは私の経験ですが、毎月１回理事会を開いてたんですよ。前の会社はですね。
で、大体週末に理事会やるので、全部の土日使って１回理事会やると８棟しか持てないわけですよ。
後は２ヶ月に１回とかのマンションもあったので、１０棟くらいが丁度いいんですね。
これくらいだと、結構手厚い管理ができますね。

これが２０棟持った場合、土日で朝と夜使ってとかになると、議事録作るだけでいっぱいいっぱいですよ。
現場にもいけないので、異変にも気が付かないですし、理事長や住民の苦情処理もできなくなってきます。

で、どんどん仕事が溜まっていって、気が付いたらぐちゃぐちゃって感じですね。

２０棟くらい持たせようとすると、３ヶ月に１回程度の理事会しか無理ですね。
年４回の理事会で何ができるんだって感じですが、これくらいの頻度だと理事も負担ないし、管理会社の思うようにいけますね。ちなみにうちのマンションも３ヶ月に１回の理事会だったので、このフロント楽してるなって思ってました。

そういうのがわかって、毎月の委託費を見るとわかると思いますが、１回あたりの理事会運営で何十万も取るのか！！って見えてきます。

毎月定額を支払っていると思いますが、年額を回数で割ってみてください。
例えば年額１２０万払ってて、点検が年４回なら１回あたり３０万ですね。
点検にくるおっさんが二人で３時間くらいで帰った。。。
自給換算すると結構な金額になったり、そうじゃなかったり。

全てがぼられてるわけじゃないです。
弁護士だって、資格があるから時間あたりの相談料が高いでしょ？

ちゃんと仕事してるなら、適正に支払う。
ええ加減なら、適正価格にする。

こう考えたらよいと思います。

うちは、年一回の理事会だから割高だな

４９さん

ネットでビル管理　マンション管理　地域いれて検索したら会社が出てきませんか？
最近じゃ、ネットに会社の情報のっけるの当たり前なので、すぐ見つかると思います。
会社概要みたら、支店があるとかないとか、資格者が何人いるとか物件数が何棟だとかあると思うのですが。

元フロントの５７さんはさすがに的確ですね。（管理侍はいいとこだから転職もしてないし、しょぼい他社との比較ができません。）
理事長がやる気になって２ヶ月１回の理事会を毎月開催にすると言い出した場合、他のあほ管理組合の理事会を２ヶ月１回から３ヶ月１回にするとか調整するしかないです。管理会社が召集しないと理事会をやらないところって結構あるとおもいますよ。標準管理規約をコピペして理事会は理事長が招集するものだっていうレスがつきそうですが、それが輪番理事会の現実だよ。理事長がしっかりしてれば、管理会社はそれに合わせるんだよ。

>56さん（37さん）

機械式駐車場って、法定点検もなかったはずですよね。
彼らが持ってる資格ってなんですか？
素人のアルバイトを募集してるのをネットで見かけますよ。

二人で３時間で27万円払うなんてバカなことは私はしたく
ありません。弁護士にもこんな金額は払いません。

タワーパーキングを持っているマンションにお住まいの方は
自分のマンションのパレット数と点検回数と保守点検費の月額
を書いてもらえるとありがたいです。
とりあえず相場を把握したいです。

パレット当たり１千円の管理会社へのバックマージンは普通なのですか？
私としてはこれだけでも止めさせたいですね。

６１さん

まず法定点検があったかどうかは覚えていませんが、確かなかったような。。。
どんな資格なのかわかんないですけど、私が聞いてたのはメーカーの講習会に参加してるって聞いたことがあります。
素人を動員するのは、例えば補助員みたいなもんでしょうか。
車を運転するだけとか、復旧だけさせるだけとかそんなもんかな？

パレット1,000円のバックマージンは、わかりやすく書いただけですが、3,000円なら1,000円くらいは抜くでしょうね。

バックマージン制度はなくならないでしょうねー
紹介料というか、管理会社が仕事を取ってきてくれたってケースがほとんどなので。

たとえ、管理組合が直契約しても、おそらくいくらかバックマージンが発生してるはずです。
ここは、第三者が入り込めるところではないので仕方ないでしょう。

原価を聞いたところであまり意味がないかもですね。

後、タワーパーキングとかＥＶって遠隔監視装置がついてるんで、点検回数が年４回でも遠隔監視で365日みてるんで、毎月費用が発生しますって言われると思います。

金額交渉する時に、数字の根拠を聞いたらどうでしょうか？
なぜ３時間で２人で２７万円なんですか？？って

まぁ駐車場のメンテってすごく厄介です。
他のメーカーのできないですからね。

メーカーからしたら、デベロッパーに死ぬほど叩かれて設置してるんで、メンテ費で取り返さないといけませんから必死ですよ（笑）

なんで毎月なんですかね。普通は３ヶ月１回ですよ。でも、毎月を３ヶ月１回に変更するには総会決議が必要で
面倒ですよ。「安全性が・・」、とか「人命が・・・」とか業者に言われたらびびって理事会とおらないよ。
３ヶ月１回にして、前の点検から１ヵ月半後に事故が起きた場合、あんたのせいだ！っていわれかねん。恐ろしい話。
なので、うまく交渉して管理会社から提案させるようにしないと。

法定点検はありません　維持補修点検です　組合との契約でどのようにも設定できます　

６３さん
そういう時は、データで言うしかないですね。
メーカーに出せ言うたら良いですよ。

何物件あって、何物件が毎月点検、何物件が３ヶ月に１回とか
事故はどういうことで起こるのかとか

全部データにしましょう（笑）

えっとね。細かい話ですけど、
たとえば１回の点検で１パレット３０００円だとするでしょ。
１５００円は緊急対応の費用。１５００円は点検代っていうと思う。
９０台を毎月点検してたら２７万でしょうけど半分が点検代、半分が緊急対応費用。
月に何回トラブっても出動だけでは追加費用はないです。部品交換があれば実費。
うちは点検３ヶ月１回だけどね。業者に聞いたら考え方はそんな感じっていってた。
なので交渉するなら、駐車場の空きがあればそのぶん、緊急対応はありえないのだから値引きしろ、とはいえるよね。

エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
しかも、ほとんど故障予防の機能はなくて、故障の通報が行くだけだと。
それにも関わらず、点検回数を減らして利益を増やしていると。
機械式駐車場の遠隔監視装置も詳しく説明を聞く必要がありそうです。

緊急出動は２年間に２度しかありませんから、緊急出動の度に清算した
方がよいのかも知れません。緊急出動の費用と点検の費用の内訳は明らかに
してもらおうと思います。

65さんの言うとおり、点検頻度と故障の関連性に関してはメーカー自身に
数値で説明を求めようと思います。

おかげで、相見積がなくても少しは交渉できる余地があるかなと思えてき
ました。もちろん、相見積がある方が心強いですが。

立体駐車場でも、一つのパレットがスライドするタイプとメリーゴーランドのように全体が動くタイプで法定点検の有無は違ったような。。。

＞＞エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
えっとね。
２０年前のマンションだと月２回点検してます。
１０年くらい前だと月１回。
数年前から３ヶ月に１回が普通になり、最新型は４ヶ月に１回のものもあるらしい。

３ヶ月１回のエレベータっていうのは２４時間オンライン接続の機械がついている。
目視点検が３ヶ月１回ってことで
毎月１回夜中に遠隔操作で動かして点検してるよ。
故障の通報が行くだけではないですね。
目視点検っていうのは実はあまりあてにならなくて平成１７年に森ビルかどっかて
ロープ破断事故がありました。さびの見落とし。
なので、遠隔操作のほうが信用できる面もあるんです。


六本木ヒルズ「森タワー」（東京都港区）のエレベーターのワイヤロープが破断し、火事が起きた問題で、事故機を管理する「日本オーチス・エレベータ」（中央区）が、２００５年１月にロープの赤さびなどを確認しながら、１年１０か月も清掃を行わず、放置していたことが１日、同社の社内調査でわかった。
また、定期点検ではロープの太さを調べただけで、ロープの状況を「良好」と偽っていた
http://www.geocities.jp/tshny046/erebeita.html

管理費削減中さん、エレベータと機械式駐車場は無理しないほうがいいよ。他の区分所有者は値下げに成功したところで感謝なんかしませんから。蛍光灯をＬＥＤにするとかでがんばったほうが無難。

ロープのさびの検出器や腐食の進み具合の検出器が監視装置に付いているのですか？
それなら監視装置を少しは信じてもいいですけど。
少なくとも、私はそんな話は聞いたことがありません。

森ビルの話は単に点検作業員の怠慢ですよね。
これが監視装置があれば防げたのでしょうか？
頻繁に目視点検して、まじめに整備してもらった方が安全だと思います。

>70
もちろん、他の費用削減もやってますよ。LED電球の話は管理会社に指示してます。
エレベータと機械式駐車場をメインターゲットにしているのは、
管理費に占める割合が大きく、バックマージンも大きそうだからです。
ここを大幅に削減しなければ、修繕積立金へ回す資金が生まれません。

他の住民から感謝されたくてやっているわけではなく、
私が安心して将来も住んでいられるためにやってます。

最近はセンサーがたくさんついてるんですよ。制御してるコンピュータの中身はブラックボックスで、
独立系には理解できないです。目視して注油する点検でよければ安い独立系、最新鋭エレベータの性能を生かしたければメーカー保守です。

良かれと思ってやっても住めなくなった理事長がたくさんいるようで、マンカン士入れて、そいつの発案でやった形にするほうがベターです。

ちなみに独立系のほうが点検のときはキビキビ動いてて、頑張ってる！って印象を持つ人が多いみたい。よくわかんないでやってるのが現実なんだけど。

>73
もちろん、エレベータのメーカー系メンテナンス会社にどんなセンサーが付いていて、
何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ご心配なく。ロープの腐食センサーはまずないと思いますけどね。

監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと所有者である管理組合が要求
する権利はないのですかね。国交省あたりに聞いてみたいと思います。

>74
いいアドバイスをありがとうございます。
でも今はマンカン師より、タワーパーキングのメンテ会社が知りたいです。

＞＞何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ロープ切れても落下はしないよｗ割り切ればいいことです。ホテルなんかは独立系ばっかりですから。

＞＞監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと
ぜひ聞いてみてください。ただし、国土交通省なのかな。特定行政庁かも？ひょっとしたら公正取引委員会？

昔、カルテルやっていて独立系に部品を売らなかったんだよね。いまでも、納期を遅らせる嫌がらせはあるみたい。
なので、故障したら長期間エレベータが止まるとかありえますね。

72さん
私も以前、遠隔監視になったんだったら、人件費が削減されてるはずだからもっと安くなるだろうってメーカーに聞いたことがあります。
まぁそのおかげで、独立系の金額並みに下がってきたんですけどね。

後、個人でやるのには限界があるかもです。

管理会社がこのような動きをとった場合、他にも物件があるので、値下げを渋れば全部の物件を解約される恐れがあるのに対し、管理組合が交渉しても最悪１件解約になるだけだからです。

なので、一方的に言うのではなく両者の落としどころを探すような感じがいいかもです。
それか管理会社を巻き込むかですね。
管理会社は利益額が確保できれば、金額が下がろうと問題ないはずです。

管理委託費削減を狙うのであれば、

管理会社がやっている

運営業務と出納業務　
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。

運営業務と出納業務は戸数×2,000円とかで算出しているはずなので、そこをもっと突っ込んだほうがいいかもですね。
理事会１回あたりいくらなのか？
緊急対応１回いくらなのか？
その算出根拠を詳しく聞いたら面白いかもです。
まぁ根拠などなく、1,700円とかかけてるだけなんですけどね。

100戸のマンションと200戸のマンションで手間が倍かかるかといえばかかりません。
もしかしたら５０戸の面倒な住民がいるマンションのほうが手間かかるかもしれないですね。

機械式駐車場は厄介だね。

運営業務と出納業務　
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。



常駐の管理員へ組合から月/30万円の支出であれば　管理員へは15万円の支給と管理会社のリベート10万円が相場
管理会社のリベート10万円を削減するには
①組合が直接雇用する
②人材派遣会社と組合が契約する
月／10万円　年／120万円　10年で1200万円となり　例えばエレベーター交換が30年周期だとすると3600万円も余剰がでて現在の相場1機700万円として5機分となる

＞＞管理会社のリベート10万円
まあ、ピンハネといいたいんだろうけど使用者責任とか負ってますからねえ。
入居済み住民さんって人の発想は安ければいいんでしょうけど、
安い飲み屋に顔のいい女いますか？サービスは出してるカネに比例するから
おたくさんはブス専かもｗ？

＞機械式駐車場は厄介だね。
当然です。この設備は販売宣伝に役立っても将来は無用の長物になることは始めから分かっている。
近隣の第三者に賃貸ししても維持費は保持できないで撤去されることになるのでその撤去費用が誰の負担になるかが問題です。

撤去費用はそんなにかからないよ。
問題なのは、最近のクルマ離れと、軽自動車の車高が高くなって、機械式駐車場に入らなくて空きが非常に増えたこと。
但し、プリウスは入りますよ。

使用者責任（しようしゃせきにん）とは、ある事業のために他人を使用する者（使用者）が、被用者がその事業の執行について第三者に損害を加えた場合にそれを賠償する責任のことをいう。使用者が被用者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは免責される（民法第715条第1項）ので責任の性質は中間責任であるが、判例では免責を容易に認めていないので実質的には無過失責任に近い責任である。なお、使用者に代わって事業を監督する者も使用者としての責任を負うとされている（715条第2項）。



その負担を組合がする理由はない　千三つ屋の発想にすぎない
保険ですむこと

そうじゃなくて、おたくさんがブス専だっていってるの！

アルバイト直接雇用が一番安いだろうが、そういうひとは長くやってると住人よりえらくなっちゃうよ。

入居済み住民さんもさあ、
失業中マンカン士とはいえ、人生経験長いんでしょ。
メリット、デメリット、人の扱いの難しさとか、もうちょっと考えて発言すべきだと思う。

管理員直接雇用は確かに実費で済むけど色々デメリットありますよ。

私は適度な管理会社見つけて、ある程度はお任せ。金額は程々にする。
が、一番の落とし所だと思いますね。

あんまり叩き過ぎると、安かろう悪かろうになりますよね。

＞by 匿名さん　2011-12-27 10:35:06 入居済み住民さんもさあ、
失業中マンカン士とはいえ、人生経験長いんでしょ。
メリット、デメリット、人の扱いの難しさとか、もうちょっと考えて発言すべきだと思う。


この低度の人物が大多数を占めるのが管理会社
つきあうのは程ほどにしましょう

反応するところがかわいいね！w

管理費削減中さん

ネット検索したら、日本駐車場救急サービスという会社があるみたい。新明和も取り扱いあるみたい。

みなさん、お仕事は大丈夫ですか。

>77さん
はい。エレベーターは情報が豊富なので、ロープが三重になってることや、
ロープがすべて切れても摩擦で減速する機構がついていることは知ってます。
でも、ロープが切れないに越したことはありません。

部品の出し渋りが酷いようだとそれこそ公正取引委員会の出番だと思います。
数年前のシンドラーの事故の例があるので、メーカーもあまり露骨なことは
できないと思ってるのですが。

>78さん
貴重なアドバイスありがとうございます。
管理人は管理会社から派遣会社への委託なので、住民からのクレイムに乗じて、
管理会社と派遣会社の契約関係や本当の委託費も調べようとしたのですが、
管理会社がかけつけてきて、派遣会社単独の聞き取りはできませんでした。
しかし、今までの経験から相場よりはずっと高いことは判っているので、
契約更新時に大幅に値下げさせます。

運営業務に関しても、管理会社が相見積をすぐに用意しないので、全部自前でやって
ます。それ相応に減額させてもらおうと思ってます。抵抗するようなら、
他の管理会社に変更するまでです。

あと、理事会に頼りになる理事がいるので、そんなに負担はありません。

理事が複数いるなら、管理費減額交渉専門のマンカン弁護士つかったら？マンカン弁護士は理事複数が来ないと相談受けないらしい。
報酬は、年間減額実績の半分とかで、実費は０でいけるよ。

管理費削減中さん本人と同調する理事で、複数ね。

低度くん　それが私の長所です

つーかさあ、全国規模の弁護士法人が参入してきてるんだよ。おたくさんの出番ないとおもうよ。
http://www.legalpro.jp/175/

私はマンション管理士は使えないと思っています。
正確には、まだ使えないですね。

弁護士とタッグを組まれていますが、弁護士とマンション管理士が管理組合を食い物にしようとしているだけです。
削減分の半分をくれって話ですが、こんなもの管理会社を複数呼んで見積もりを出させ、その中で誠実そうなところに段取りさせれば、無料で比較してくれますよ。

うまくいけば、管理会社を替えずに削減できますし、別のところに替えても削減できますね。

管理会社を信用せず、実績も何もない資格者を信用するってところが疑問ですね。


何回も言いますが、まともな管理会社はあります！
そこを探しましょうよ。

あー、元フロントさんでしょ。
どこがいいとおもうの？
＞＞管理会社を替えずに
だと、同一仕様での減額は、いままでなんだったんだって話になるんで
多少、仕様ダウンで減額要求しないと。私は管理人毎日半ドンがいいとおもうよ。

>91さん
日本駐車場救急サービスさんをご紹介いただきありがとうございます。
しかし、残念ながらここもサービスエリア外のようです。
残念がってばかりもいられないので、駄目もとで、ここと
オープンシステムズさんには問い合わせてみます。
知り合いの業者を紹介してくれるかもしれませんし。

引き続き、タワーパーキングのメンテ会社情報をよろしく
お願いします。

>97さん
まともな管理会社さんをぜひ教えてください。
ここは駄目というのはいっぱい知ってますが、
ここがいいというのは知りません。
ダイアモンド社の調査やネットの調査も
当てにならないことはよくわかってます。

98
どこがいいかは、正直わかんないです。
私は、ビル管理系の管理会社で、中小企業くらいのが良いと思います。
ビル管理系は、メンテナンスは自社施工できるので安いはずです。
大体、大手の管理会社は下請けにビル管理会社を使っていますよ。

同一仕様のままでよいと思います。
今までなんだったってのは、今まで無関心だっただけです、

このご時勢、どんな業界でも減額は当たり前ですよ。
ビル管理会社だって、民間のお客さんからは毎年のように同一仕様で減額を求められます。
その分、企業努力でなんとかするはずです。

毎月決まった額がなんの疑問もなく、支払われるのって管理組合くらいですよ。
企業としては、毎月決まった額が振り込まれるってすごいありがたいことです。

管理員がいなくなると、結構困るって人が多いんじゃないですか？
お年寄りの方とかが良く言われますね。

とりあえず、今の管理会社に減額を求めましょう。
そして他者からも見積もりを取るから、しっかりした仕様書もつけてもらいましょう。

消防点検なら感知器が何個、消火器が何個って具合です。
（点検報告書でも良いですけどね）

貯水槽なら受水槽何トン、高架水槽何トン。

駐車場ならタワーの３２パレット、機械式駐車場なら何パレット

ＥＶはメーカーがどこで何階建てで、ＰＯＧかフルメンか

管理員は勤務形態はこうです

機会警備はどこまでやってるのか

後、注意すべきは、宅配ロッカーとかインターネットとか、その会社じゃないとできないようなものがあります。
そこはチェックしといたほうが良いです。

うちは、プロバイダーが管理会社のものなので、解約しちゃうとネットがなくなって、宅配ロッカーが使えなくなって。。。ってな具合で不具合でそうですが、まぁ他から引っ張ってきてもなんとかなるかなと思います。


仕様減は反対者がでると思います。

可能なら現行仕様と、他社ならアレンジした見積もりもあったら最高ですね。

例えば、この規模のマンションなら、管理員は2人から1人でいいとか、清掃員は半日で良いとか。
定期清掃は年６回から４回でいいとか、その反対とか。。。