機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

業者さんは大変ですね。若い人は車に興味なく駐車場はガラガラで維持費の捻出は難しいのが原状です。

３７６番のコメントを削除するよう半年ほどまえにお願いしましたが、実行されていません。
池澤康

機械式はデベのせいではないですよ

機械式駐車場はデベがマンションを売る為の宣伝の為のものです。将来の維持費のことは全く考慮しておりません。
従って15年の耐用年数が来たら修理費では賄えませんので撤去する以外方法はありません。

391さんって営業目的ですか？
間違っていたらゴメンなさい。
旧オープンシステムズの方ですよね？
みんなの相談につけ込んでまで仕事が欲しいのですか？
会社のメールならいざ知らず、フリーメールで相談なんて‼️

>>392
条例で台数決まってたり、駐車場整備地区だったりすると、機械式を入れざるをえない場合があるよ
だから、宣伝ではなく、販売のためです

維持費は当然、考えていませんけどね

パネル式駐車場、地上２段地下2段を使用している、築約１０年
メンテナンス会社を変更したいんだが対応可能なところは

地下の昇降モータ3.7ｋｗが故障している、交換またはメンテナンスできる
所を探しています。

＞エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、 こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。

機械式駐車場は分譲の営業用でしたので、古くなって経費倒れになるのは当然です。
修繕積立金の潤沢なうちに機械式駐車場を撤去しないかぎり経費倒れになること確実です。

機械式駐車場をやめる

平地式にする
同時に周辺駐車料金と同額にする

駐車希望者が多ければ毎年抽選で決める

うちのマンションでも、負担が問題になってきています。
100％駐車場完備が売りで売られていたマンションで、機械式駐車場は全体の15％以下ですが、
販売用に格安の使用料が設定されたままになっており、
使用料収入に占める割合は5％以下、しかし修繕に占める費用割合は圧倒的となっています。

やる気不足の輪番理事が多いので、切羽詰まるまで現状維持を続けていきそうな勢いですが
良い方法があれば教えて頂きたいです。

＜撤去難色派＞
・機械式駐車場を撤去すると、100％駐車場完備が崩れ、規約整理やなんやらが大変
・撤去するのも費用がかかる
・購入時に100％だから買ったのに云々

＜値上げ難色派＞
・購入時に駐車場使用料が安いから買ったのに云々
・車を持っていないのに使用権だけで使用料を払っているのにさらに値上げなんて。。
・機械式駐車場に関する費用も共用施設なので全世帯で負担すべき（機械式駐車場のみの値上げ反対）
・使用料が安すぎる機械式駐車場の維持のために、全体の負担増は認め難い。（全体的な値上げ反対）

>・機械式駐車場に関する費用も共用施設なので全世帯で負担すべき（機械式駐車場のみの値上げ反対）
＞・使用料が安すぎる機械式駐車場の維持のために、全体の負担増は認め難い。（全体的な値上げ反対）

安い高いの問題ではなく、修繕積立金が侵食され機械式駐車場と言う共用施設の維持によって本来必要な修繕積立金が不足する事を立証して、特別決議で機械式駐車場を平地にして近隣駐車場の使用料と同じにすることを提案することが必要です。

>399
駐車場使用料金等は据え置いて、修繕積立金を値上げするという主張をされている人もいます。

機械式駐車場を利用している人は全体の15％以下ではありますが、それでも大規模マンションゆえに、
結構な人数の人に影響し、近隣の駐車場で、その人数分の駐車場を確保するのは不可能です。
なので、どこかを値上げするか、どこかを削る対応が必要なのですが、落としどころを見いだせていません。

自走式も含めて全体を近隣の駐車場並の価格に改訂すれば、修繕費は持ちそうですが、
今度は、自動車を持っていない人の負担が大きくなるのが問題になるのと
今まで、低価格で利用していた人に対する不満。20倍以上値上げになる人の不満等
全員がなんらしかの不満を持ちそうです。

販売促進のための無責任な価格設定を行った売主にも不満はありまくりなわけで、
出来るだけ円満な解決策があればと思う次第であります。

大規模マンションだそうですので、都市部ではないと)推測します。

よって近隣に、売地があれば、購入を検討して下さい。推測で、失礼します。

敷地と接している、土地なら、さらに、理想的です。

機械式駐車場を利用している人は全体の15％以下

料金を別会計にして其れで維持費　修繕費　改修費をだします

いやでも料金を上げるか　廃止するしかないのは誰でも分かります

現在は車を持たない居住者へ負担を強いています

>401
さすがにそこまで理想的な売地はないですね。
100台超の駐車場を確保する必要があるので、土地購入＋自走式の立体駐車場建築が必要そうです。
不動産を購入するには管理組合を法人化する必要もあり、ハードルは高そうです。

>402
そう簡単に切り捨てることが出来るかという話なんですが
自走式と機械式まとめて、駐車場会計とするか、機械式だけを切り捨てるかでも揉めそうです。
駐車場は１００％割当になっているので、現状でも車を持っていないのに駐車場使用料を払っている人が
いる状況です。

>駐車場は１００％割当になっているので、現状でも車を持っていないのに駐車場使用料を払っている人がいる状況です

杜撰な管理組合ですね。
築何年か分かりませんが、現実的に対応しないと機械式駐車場の維持費倒れになることは確実になりましょう。

まだ、一回目の大規模修繕もしていないマンションです
分譲後、初の長期修繕の見直しをして、問題が発覚したところです。
個人的には、当初修繕計画の杜撰さに詐欺にあった気分です。

車を持っていない区分所有者も機械式駐車場の使用料を払っていると言う。
皆で渡れば怖くないとの分譲会社・管理会社の魂胆ですね。
15,6年間は何とか成りましょうが20年過ぎたら悲劇が始まりましょう。

内のマンションには、管理について、やかましい区分所有者がいる。

皆から、煙たがられているが、機械式駐車場（１５０台）に維持管理で、

将来マンションの管理経営を破たんさせると、見ていて、管理人に命じて、

売地の情報収集を命じていた。６年後に近隣に売地が出た。彼は、住民の

反対を押し切って、理事に立候補し、理事長になり、法人にして、

その土地を購入して、機械式を廃止して、平地の駐車場に、使用者を異動させた。

かれは、私のマンションの宝物です。このような区分所有者は、後にも、先にも、

登場しないのではないかと、危惧します。若者よ、もっと、自分の住んでいる、

マンションくらいの管理の勉強をして下さい。イエスマンのサラリーマンでは、無理か？

>407
すごいですね
そこまでのバイタリティーがある人が居れば、うちのマンションでも問題解決できそうです。
大規模なんだから、一人ぐらいいてもおかしくないですが、煙たがられてまでやる人はいないみたいです。

しかし、住民は、管理費の無駄使いと非難する人間が多い。

私の分析では、仕事のできない、管理会社任せの、役員の僻みと見ます。

しかし、管理組合の理事長は、知識は勿論だが、その前に、経営者です。

この理事長の実績を評価しているのは、私だけである事は残念です。

永住志向の区分所有者は、役員の、仕事の実績を評価する、能力も必要。

>>この理事長の実績を評価しているのは、私だけである事は残念です。

其れが実態です

購入時の管理会社の設定したシステムに固執すれば安心と思う人が大多数です

貴方と理事長で少しづつ理解者を増やしていくしかありません

うちのマンションも20数年が経過し、機械式の駐車場が寿命をむかえ、修理及び新品に入れ替えまたは撤去の検討中です。

出し入れしやすい駐車場を利用している区分所有者が猛烈に反対していて難儀しています。
長い戦いになりそうです。

管理会社から突然、機械式駐車場の修繕見積もりが出てきました。件名は落下防止装置の交換で、部品単価は、４万円弱/個。
過去の理事会の資料を調べると、７、８年前の資料が残っていて、１万５千円/個。
おかしいと思いませんか？
ちなみに、管理会社は、管理費はやすいけど修繕見積もりが高いと評判の会社。機械式駐車場は、旧Ｔ急さん。

機械式駐車場と室内に温水器のあるマンションは購入しない事。

その他、設備関係の、メカとか、管理方法は、必ず、精査して購入する事。

目に見えない部分を、見抜いて、購入して下さい。管理を買いなさい。

外観だけに、とらわれて購入すると、後に痛い目を見ます。

マンション立体駐車場の運用に際して、賃料設定は言うまでもなく大事です。
当方のマンションの駐車場賃料に関して、適切かどうか皆さんのご意見お願いします。
データとして、
都市部物件、築10年、50戸立駐機4層14台分が1機、3層5台分が1機パズル式、平面枠1台ターンテーブル有りで、枠によって賃料差が有り、平均月額19000円です。
メンテに関しては年4回、年額19万。一昨年の見直し前までは年額26万でした。
一年位前から空きが出だして今は3枠空いてます。
賃料は竣工当時のままです。
近隣は3万超え位が相場です。
こんな感じです。

現場を見て、精査しないと、理解できません。

機械式駐車場のメンテナンス費用の削減を考えるのではなく、いかに
長くもたせるのかを考慮していく必要があります。
寿命としては、４０年は持ちません。手入れが悪いと更に短くなります。
機械式駐車場の建て替えは絶対といって不可能です。
工事期間の仮の駐車場を考えてみてください。
都会であればあるほど、仮の駐車場は見つかりませんし、各人が探しても
全員はまず無理です。
機械式駐車場の宿命ですね。いずれ更地にしなければならなくなります。
それをいかに長くもたせるのかを考慮すべきです。

小規模なのに３分の１くらい空いてます。
業者に撤去費用いくらか聞いたら、金額ではなく、撤去後に新規設置になると言われました。

それを決めるのは総会でということになります。
解体して作り直しするというのですか？
その間、車はどこにもっていくんですか？
総会はもめますよ。
賛成者、反対者、車をもっていない者いろいろいますからね。
解体するには４分の３だったかな？５分の４以上だったかな？
それだけの承認は得られないでしょう。

被災マンション法では取り壊しは５分の４以上になったけど、
通常の場合は全員の承認が必要だしね。

強引にやろうとしたら法に訴えれば完全に勝てますよ。

>>420
>通常の場合は全員の承認が必要だしね。

機械式駐車場を撤去するのに、なぜ、全員の承認が必要なのでしょうか？

>422
そうですね。その指摘は出てくると思いました。
建物という解釈でそういう判断をしたのですが、まだ判例は
ありません。
単純に考えれば普通決議も当然考えられます。

＊改定案
　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　取り壊し決議 　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　敷地売却決議 　　敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

ここでも単なる建物となっていますし、そのままにしておくと危険だという
判断基準になっています。

>>423
頭は大丈夫ですか？
どこにも、「大規模な火災、震災その他の災害」により、機械式駐車場が滅失したとの記載はありません。
また、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」は、あくまでも「その全部またはその一部が滅失した【区分所有建物】」が対象です。

機械式駐車場を撤去して、平置きの駐車場にするとすれば、「特別決議」だと思います。

>424
頭は大丈夫かい。
建物の取り壊しは通常なら全員の承認が必要と書いているだろう。
機械式駐車場も建物だから、そのまま放置していれば危険が及ぶ
ので拡大解釈はできないかということだよ。
もし、機械式駐車場を安易に普通決議で取り壊すとなると、それを
利用している住民は駐車場があることでマンションを購入したので
反発はあるしね。造り変えたり補修は必要だろうね。
その解体を普通決議で解決できるのかが問題という訳だよ。
駐車場を利用している者が半数に満たなければ簡単に取り壊しは
承認されるだろうし。
単純に経費がかかるから新しくても取り壊そうというのも決議できるよ。
半数確保できればいいんだから。
判例はないということ現在は。

>424
区分所有建物がその対象の場合といいながら、駐車場の解体は
特別決議はおかしくないかい。

>>425-426

【区分所有建物】がなくなれば、区分所有者関係が解消することに留意する必要がある。

そんな当たり前のこと書き込まないでもわかっているよ。

>>428
>そんな当たり前のこと書き込まないでもわかっているよ。

わかっている人間なら、>>420 >>423 >>425-426 は書かない。

>小規模なのに３分の１くらい空いてます。
>業者に撤去費用いくらか聞いたら、金額ではなく、撤去後に新規設置になると言われました。

418さんのマンションのように、駐車場の空きが多いマンションの場合、
取り壊しは総会に議案を提案すれば簡単に承認されるでしょう。
それにこれについては共用部分の重大変更にはあたらないですね。

＜参考＞
駐車場の問題（４）駐車場の総会決議について
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/2876051.html

共用部分（９）共用部分の処分行為
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/19233819.html

そうだね。
総会の決議に特別の影響を及ぼす者がいるときは
その者の承認をうけなければならないということなので、
機械式駐車場の取り壊しは不可能ということになるね。
いくら補修費用がかかっても、存続するということになる。
作り変えるのは普通決議でもいいだろうが。

４／５は、どうなったの？

＞機械式駐車場の取り壊しは不可能ということになるね。
　機械式駐車場を平置き駐車場や緑地にするのは共用部分の変更行為ではないの？
　３/４でOKだと思うけど、いかがかな。

431の共用部分（９）共用部分の処分行為 にも↓書いてある。
｛例｝変更行為として区分所有法の適用の場合
　 敷地の一部にある樹木を伐採し、駐車場として隣接するマンションに賃貸する場合は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議（特別決議という。）を得なければならない 。

＞４／５は、どうなったの？
　これで出来るのは建替えで、処分行為は全員の賛成が必要だよ。

＞特別の影響を及ぼす
　これはハードルが高いよ。
　事実上生活出来なくなるくらいの影響が出るとき。

ほとんどのマンションの機械式駐車場は「工作物」であって
「建築物」ではないよ。

http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/7059398.html
> 多段式で以下のものは「工作物」扱いになります。
> 　・４層（５段）以下で、かつ高さ８ｍ以下のもの
> 　・屋根のないもの
>
> 　多段式の機械式駐車場は「工作物」であり、建築物ではありません

１．区分所有建物内の駐車場設備・・・共用部分
２．別棟（屋根あり）の機械式駐車場（棟）・・・付属施設（建物）
３．屋外の機械式駐車場設備・・・付属施設（建物以外）
４．屋外の平置駐車場・・・敷地の一部

条例で戸数に対して半分以上とか三分の一以上、駐車場を確保しないといけない場合があるから
取り壊す前に市役所に聞いた方がいいよ。

中古マンションとして売却する時に「駐車場が無い」は今現在　首都圏２０キロ～３０キロ圏では致命傷になる場合があります。　機械式から平置きに移行して近隣駐車場を含めて充足して管理費・修繕費の高騰を抑えたとしても「資産価値」として、どういう変化になるのか？　はケースバイケースです。

一般的に１台１万５千円以上の駐車場料金を徴収できる。　ってのが、パレット式駐車場の維持管理費の分岐点と言われてますが、近隣に駐車場のない状況で、駅から一定距離のあるマンションにおいては「台数維持する他無い」場合も多いです。　ちょっと駅から距離がある築浅中規模マンションが妙に周辺より安い場合には、だいたい駐輪場か駐車場問題を抱えてる。　新規購入者が「駐車場空き無し、駐輪場も１台しか確保できません」ってなると、若い夫婦とか「検討外」になってしまいますから。