機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

元フロントが15なんか無理って言っていなかったか。

元フロントです（笑）

おそらくですが、管理会社の利益は３～４割くらいじゃないでしょうか？
私がいたところはその程度でした。
メンテナンス業務は２～３割りくらい抜けたらいいとこで、事務管理費の原価をどのように見るかですけど。
管理員は自給800円程度だったかな。ただし、管理員には保険とか教育費とか経費が結構かかってるんで、実際は自給1,500円くらいで見たら、利益が見えるかも。

フロントマンの給料が400万としたら、昔からいう3倍稼げというなら1200万の利益が必要。
戸数の大きなマンションを担当すれば、利益も大きいですが小さいマンションが多いと、戸数こなさないと無理ですね。

私がやってたところは、月１回の理事会が多かったので、10棟くらいが限界でしたね。
新築のマンションなら、2ヶ月や3ヶ月に1回の理事会なので、15棟やれって言われればできるかもしれないですね。

大手で儲けに走ってるとことか一人20棟くらい担当するらしいですよ。

結局、理事会の段取りと議事録作成に手間がかかるので、それがちゃんとできる棟数が管理できる棟数かもしれないですね。

理想は10棟くらいの管理で、月に4回程度の理事会。週に１回はマンションに巡回できる感じでしょうかね。
週に1回はマンションに行かないと、さっぱりわからなくなってきますけどね。

>302さん
私が書いた月40万円には管理員関係の費用は入ってません。
純粋にフロント関連の事務費＋管理組合補助費と
出納関係の手数料と外部委託の取り扱い手数料だけです。
これってほぼまるまる管理会社の取り分ですよね。
何か外部に支払うべき原価が掛かってますか？

これを10物件もやっていれば、月400万円も
外部への支払いがほぼゼロの売り上げがあるのです。
こんな恵まれた商売は他にはないですよ。
ソフトウェア業界の人月が高い会社と比べても、
この部分だけで一人当たり4倍の売り上げになってしまいます。

ソフト会社だって上司もいれば、総務もいれば、
売り上げと直結しない部隊もいろいろと抱えてますが、
ちゃんと会社を回してますよ。

それなのに、管理会社は外部委託費から鞘抜きをしないと
やっていけないというのはおかしいんじゃないですか？
しかも、こんなに潤沢に収益があるにも関わらず
フロントの給与が安いというのなら、
お金はどこに消えるのですか？ぜひ教えてください。

海外と競合してる業界はもうかりませんよ。ソフトの開発は日本人がやるよりインド人がやるほうがやすい。
フロント、管理人がインド人でよければ管理費もやすくなる。

303
フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。

フロントの人件費には
マンションへ行ったりする実費
理事会の運営補助の実費
総会の運営補助の実費
施工業者などの立会い実費
未収金などの督促業務
その他運営補助の実費

会計担当者の人件費
会計資料作成
通帳記帳
未収金の督促業務
その他

システム維持費
会計資料をつくるシステム費

後は緊急対応費
これがなにかと費用かかります。
夜中などの対応費ですね。
警備会社が出動した後に、出動するものです。

あと何かしらあると思いますけど、残りが利益ですかね


会計担当が一人３０棟くらいできたようなできなかったような、ここらへんは会社によっても違うでしょうし。。。


40万×10棟だと400万
これだと20棟は管理しないと、会社に利益がでませんね。

マンションって10戸のマンションでも、300戸のマンションでもあまり手間が変わらなかったりします。
住んでる人の質でずいぶんと難易度が変わってきます。

この掲示板の方々が住んでるようなマンションは難易度が高いですね（笑）


一人1000万は利益がでるような仕組みじゃないと、管理会社は儲からないですね。

>305
元フロントさん、ちょっと期待はずれの答ですね（笑）。
挙げられた実費はどれもフロントの人件費もしくは
交通費ですよ。ソフト会社でもさまざまなデータベースや
システムを社内で運用維持してます。
これらはソフト会社でもすべて掛かっています。

交通費だって客との打ち合わせもあれば、客先での作業もあります。
地方に本拠地がある会社なら、しょっちゅう東京まで出張です。
ぜんぜん納得できませんよ。

書いたご本人が納得させられるとは思ってないと思いますが。

>304
日本人が開発をやっているソフト会社を例に挙げました。
インドやベトナムを使っていいなら、単価は人月50万を
切ります。それでも会社は回ります。
高くても日本人がいいという顧客も開発内容によってはあります。

私が書いた1000万は年額だ（笑）
月100万の純利益は必要ってことかな。
大手だと、もっと給料高いから比例するってことですね。

月40万の管理運営費だと100戸くらいのマンションでしょうか？
それを一人のフロントが10棟管理できるとなれば、管理会社はウハウハでしょうね。
私がいたところは、50戸以下のマンションが多かったので、利益確保が難しかったですね。

うちのマンションの理事会は、フロントのスケジュールが最優先です

情けない組合ですね。マトモな男はいないの？

>307
なんだ年額ですか、それじゃ私の妥協点のフロント１人当たり月200万
よりずっと厳しいじゃない。ちゃんと読んでくださいね。

年額1000万なら、うちのマンションだけでそれ以上の金額を現管理会社
に貢いでいそうです。

やっぱり頑張って管理費を見直す必要がありそうですね。

>308
私が理事会に加わるまでは、うちもすべてフロントのスケジュールで
決まっていました。フロントは月1回も現地に来ません。
そのくせ、委託業者をクレームで呼び出すと、上司を連れて
業者だけで管理組合と会わないように飛んで来ます。

近くで工事があるので家屋調査があっても、フロントも管理人も
立ち会いません。私に家屋調査の連絡が来たのでさえ、前日でした。
その施工業者に役立たずの管理会社を通さずに管理組合と直接話す
ように言いました。

こんな管理会社になんで金を払う必要があるのか疑問の日々です。

310
ちなみにそちらのマンションは何戸のマンションですか？

>311
150戸弱です。

312
150個弱で40万ですよね？
戸当たり2600円ちょいですから、そんなに高くないかと。
事務管理費と会計業務で半々くらいでしょうからね。
150戸あればスケールメリット出せますから、2,000円くらいにはなるかもしれないですね。

担当するマンションには大小あるでしょうから、私はこんなもんだと思いますけど。
フロントの仕事っぷりがこんなもんだと思わせてくれてないのが原因ですね。

>313
私が止めさせたいのは外部委託費のキックバック。
だいぶ前に書いたから、書き直さないけど、
うちの外部委託費は軒並み相場の２倍から３倍に
なっている。
委託業者がそんなに受け取っているはずがないので、
多い分はみんな管理会社の懐に入っていると推測している。

ちゃんと業務をこなしてくれれば月40万ぐらいは
払ってやってもいい。しかし、今の状態なら、
管理会社は替えるしかないと思っている。

どこが管理会社をやっても、この40万以外に
委託費からキックバックを取ることは許したくない。
この40万で回らない会社っていうのは、
何かが間違っている。

管理費削減中さん、迂遠に思うかもしれんけど、合意形成がもっとも困難なので
周囲に一目おかせるためにマンカンの勉強してみたら？
半年後には頭が冷えるから７月くらいから。
諸条件が揃わないと厳しいが、まずは頭を冷やすことが絶対条件。

管理会社の変更が最短そうだな

私が理事のときにしたのは、
現在の管理会社の下請けメンテナンス会社（A社）を調べてから、
ビルメンテナンス会社に、A社に下請けを出すことを条件に見積を取りました。
どう転んでも下請けメンテナンス会社は変更しないので、理事たちも賛同していただいた。

管理組合とビルメンテナンス会社が取引を始めると他のメンテナンス業務に影響（価格下落）があるから、
管理会社は驚いていましたね。
駐車場メンテナンスは、管理会社が値段をあわせましたのでそのままで値段を下げました。

＊ビルメンテナンス会社
マンション1棟所有のオーナが主に利用する管理会社
オーナーの気分で管理会社が変わるので非常に競争の激しい業界
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

318
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

管理会社の下請けにビルメンテ会社がいることが多いです。
ちなみにデベロッパー系の管理会社（子会社）は、施工能力がないのでビルメンテ会社を下請けに使います。
独立系などは、ビルメンテ会社が管理をしているところが多いですね。

下請けをやってるうちに、これならうちでもできそうだって感じで、マンション管理に入って行ったんじゃないでしょうか。
ビル管理に、運営業務と会計業務があるだけですからね。
管理会社の人間をひっぱればすぐにでも始められたでしょう。

ビルメンテナンスは、賃貸管理会社じゃないよ。

ビルメンテナンスは建物を総合的に管理する会社
賃貸管理は不動産屋
分譲の運営と会計補助業務が管理会社

多くの業務を直接契約にすると、大変だが、
ビル管理会社を使うと、理事会の負担はそれほどでもない。
マンション管理会社とビル管理会社の二社で済む。
運営と管理業務だけが、マンション管理会社になることもあり得る。
物臭理事会では、他社に見積依頼もいい加減だが、
この方式なら、少なくても二社の見積は収得可能です。

ビルメンテナンス会社は、多かれ少なかれ管理会社と取引関係にある。
だから、組合直でもお得意様価格は出さないよ。

まあ、街のパパママショップの仕入れ値よりスーパーの特売の方が価格が低かったりするのと同じ。

消耗品ひとつとっても
管理会社の価格は通販の倍だよ。

スケールメリットを自社の
利益にしかつなげないどころか
さらにぼったくるから管理組合に
信用されないんだよ。

323
現状の管理会社から、直契約にしようとするとそうなる可能性高いですね。
下手に外すよりも、交渉したほうが良いと思います。
それか替えちゃうかですね。

324
そこまで放置した管理組合が悪いだけです。
ちゃんと見積・領収書なり請求書を確認して一言確認すれば問題ありません。
「この金額は市場の価格と比べてどうなんですか？定価はいくらですか？」
見積もとらずに金払うほうがどうかしてるだけですね。

管理会社も悪いが、もっと悪いのは。。。ってとこですよ。

>318です。
私が、理事のときは直契約が反対の理事が多くてよ、困ったよ。
それでさ、管理会社とビル管理会社の取引関係も調べたさ
ビル管理会社に取引あるか聞いたよ。
そしたらさ、取引関係がない会社があってさ、
安くなったよ。

見積の見極め方、伝授するべよ
簡単だからよ、覚えておくといいよ

見積記載の材料は全て、型番記載が必須

これだけでよ、型番、ググルとさ、
価格が出てくる、物によっては工事費もわかるべよ
管理会社には、都合の悪い世の中になったな。

そこまでするならお好きにどうぞ。

スレ主が狙っている独立系の駐車場保守会社だって、俺が１件、他の人が１件探したが、エリア外。
当のスレ主は、１件も探してきていない。そんなフットワーク悪い奴は、取引ないビルメンテナンスなんて探すの無理だろ。

>318です。
同意します。

独タワー式立体駐車場(ﾒﾘｰｺﾞｰﾗﾝﾄﾞ式　３３台)

２０年使用です　まだ使えますか？

補修費用ガ高いノデ　いっそ撤去しようかと思っています
そのばあい　撤去費用はおおよそいくら位かかるのでしょうか？

１億円程度です。
５０台程度の駐車場で。

びっくりです

費用かかっても　まだ使ったほうがよさそうですね
補修すれば　何年位まで使えるのでしょう？

機械式はコスト倒れになる前に撤去するのが最善の方法。

324だが、酷い状態を改善したからこうして指摘しているわけで、
管理会社の言い分はまさに>>325みたいな開き直りが多いね。

指摘されなかったのだからぼったくって当然。
適正価格なんか知ったことか。指摘しないお前が悪い。

まさに業界の体質、考え方そのままですよ。
だから信用されないということが会社やめても
まだわからんのだから救いようがない。

そして実態を掲示板で指摘されると逆ギレ。
まったくどうしようもない。

333
何をもってぼったくりと言われてるんですか？
貴方の感覚ですか？
管理会社の仕事っぷりを見てすか？

すごくマズイし、すごく高い、サービス悪いラーメン屋があります。
調べたことないけど、近くにはそこしかないからよく食べに行くんです。
あのラーメン屋はぼったくりで、悪い店なんです。

みたいな話にしか聞こえないんですよね。

気に入らなければ替えたらいいじゃないですか？
ユーザーも悪いって言ってるだけでしょ？
管理会社も悪いですけどね。

電化製品だって原価があるでしょ。
おそらく市場価格に比べりゃ、すごく安いでしょうね。
そのことをメーカーの人は何とも思わないでしょう？
必要経費だってね。
ただ、他社と比較して高けりゃ売れないだけで。

あのラーメン屋はぼったくりだ。
あのテレビはぼったくりだ。
あの管理会社はぼったくりだ。

じゃあ替えなさいよ。
使わなければいいやん。

使う方も悪いんです。

適正な価格を知ることは大切ですがね…。自分たちでメンテナンスしたらタダですよ。メンテしないで壊れるまで使い倒してもメンテ費かかりませんよめでたしめでたし。

不味いラーメン屋の例え話ナイス！

なんでまずいラーメン屋が
開き直ってんの

図々しい

337
まずいラーメン屋は開き直ってませんよ。
それを知っててなぜそのラーメン食べてるのって聞いてるだけです。

そのラーメン屋と契約してるなら、はっきりまずいって伝えれば良い。値打ちないよってね。

それもしないで、掲示板ではラーメン屋をボロクソに言う。そのこと指摘されたら、ラーメン屋側に立って開き直るという。

自分は悪くないの？
貴方のほうが図々しいです。

全く他人のせいばかり

340
私がいた管理会社はぼったくりをしていなかったので、嫌気がさしてやめたわけじゃない。
将来を考えて辞めただけ。
現在はメーカーで働いているわけだが、メーカーのほうがよっぽどぼったくっている感じがしている。

ただ、他に競争相手がいないから、その値段で当然のように勝って貰っている。

高止まりしている管理委託費を、わざわざ下げてくるわけがない。
また、適度なサービスを提供していなくても、受ける管理組合がなんとも感じていなければ変わるわけがない。

こんな掲示板でねちねち言っても管理会社は痛くも痒くもない。
やる気になれば、管理会社を比較して、価格を調査することができる。
数社見積もりを取ればある程度適正価格が見えてくる。
後は、そのサービスが価格に見合ってるかどうかを見るだけ。
こういう活動を、全国各地でどんどん行っていけばいいだけ。

あこぎだなんだと文句言うのは勝手だが、ちゃんとやってる会社もあるんだから、貴方の少ない情報だけで言って欲しくないだけ。

文句は良いから、実行してみてくださいよ。
探すのも今の時代なら簡単でしょう？
いつまでまずいラーメン食べるんですか？

＞こんな掲示板でねちねち言っても管理会社は痛くも痒くもない。 やる気になれば、管理会社を比較して、価格を調査することができる。 数社見積もりを取ればある程度適正価格が見えてくる。 後は、そのサービスが価格に見合ってるかどうかを見るだけ。 こういう活動を、全国各地でどんどん行っていけばいいだけ。

全くその通り。だがそれを出来ない理事長、役員の集団しかいないのが現状だ。

簡単なのは、理事会で管理会社に対して委託管理契約の見直しの要望書を出すことについて協議する。
とりあえず、委託管理費を一割でも二割でも何でもいいので安くしろと。
二割安くしたからといってサービスが悪くなるわけがない。
この案件について反対者はまずいないだろう。

決まれば、理事長名で要望書を管理会社に出せば良い。
フロントに伝えると、伝わらないかもしれないので。

これくらいガンガンいけないのであれば、その先は難しいですね。

値下げの理由は適当でいいです。
積立金に充てたいとか、不景気だからなどで十分。
必要なら、管理会社の見直しも検討すると書き加えれば、更に良いと思います。

普通の会社なら、値下げ要求とか当たり前です。
毎年値下げ要求があるくらいですよ。

現実は簡単なことをしないし、できないのではどう仕様もないよ。

できない
と
やらない

は似て非なるもの

当たり前だろ！　それで？

1からざっと読んだけど元フロントの人の話しは面白いな。
ごく当たり前のことを言ってるだけなのにそれを理解出来ず、
意味不明な反論ばかりしてる人が多いのも驚きだ。

でも実際の住民はこんな人が多いのもかもね。
住民板見てても意味不明なクレームや、
自分は動かず人にやらせようとしてる押し付け合うような
レスが多いもんな。

>>347
その通り。
だいたいこの板にしがみついてる連中って何が目的なんだろ？
批判と己の知識披露ばっかり。
少なくともマンションで前向きな活動をしているとは思えませんな。

管理会社は体質改善が必要
住民を家畜扱いする管理会社は閉鎖して貰う

住民と管理会社は無関係。

機械式は分譲の宣伝に利用するだけ、後は撤去するのが常道だよ。

確かにイニシャルコストは安いが維持費が五年後から年々増えるので維持費倒れになる。こんな商売は希有になった。

機械式駐車場が儲るなら街中で誰かがやるはずです
でもマンションくらいでしかやってないのだからそりゃダメなもんでしょうね

それをマンションで継続して維持しようと計画する管理組合は頭が良いとは言えない。

その資金力は近隣の駐車場料金以下の使用料では賄える筈が無いことが理解出来ないとは悲しいDNAだね。

あるスレで駐車場問題が盛り上がっているので上げてみた。

362さん、グッジョブ。

で、機械式駐車場って交換にいくらかかるの？
因みにウチは保守がワンパレ3500円で30年間交換予定なし。
ダメかね？これ。

いいんじゃない。そんなもの。

何年か後には機械式撤去で駐車場が減る。
でもその頃には高齢化が進んで車も減る。
めでたし、めでたし。

撤去費用は一台あたりいくらぐらいするの。

自信があるなら下げにするなよ

＞No.367

年間保守費用は、普通だね。（高くもなく、安くもなく）
そうなると何が売りなの？

だーれも、撤去費用にコメントせずか。
つまり、撤去費用を計画に入れてる管理組合なし？

見積り取れば？
仕様もそれぞれだから1パレいくらでは出せないでしょ

５列２段式機械駐車装置（１０台）
下段は地下収納で撤去費５００万円位でした。
撤去してスッキリしてます。

スレ主です。お久しぶりです。

いろいろとやってもラチがあかないので、
管理会社変更でメンテ費を削減しました。
機械式駐車場やエレベーターのメンテ費
削減額を管理会社選定条件の重要考慮事項に
加えて、新管理会社の選定を実施しました。
こういう決断をしたので、書き込みを
変更が終わるまで見合わせました。

結局、メーカーメンテのままで、
パレット当たり月3000円になりました。
これでも25%引きですが、1000円ぐらいに
したかったですね。
相見積の相手が見つからなかったのが
かなり痛いです。

いろいろとやった経緯も興味がある人が
いたら説明します。

弊社に連絡下さい
047-375-1015
加藤まで

千葉や首都圏以外でも面倒みれるの？

当マンションは45区分、築後22年のマンションです。株式会社日精の機械式駐車場（３層、20台）を使用しています。
（１）保守点検の適正頻度は、年４回、年６回、毎月のどれでしょうか？
（２）毎回３万円プラス3,000円×20=60,000円、合計９万円を支払っていますが、これは適正額でしょうか。
ご教示頂けたら幸甚です。

住所：神奈川県足柄下郡湯河原町土肥3-8-1 パークヴィラ湯河原202
電話：0465-46-8061

機械式駐車場はデベが販売し安くするために作ったもので経年劣化を費用で食い止めることは出来ません。付近の駐車料金をうわま回るコストになることは10年程度ですので、最終的には機械式を平地にする費用も蓄積する必要があります。

１）年４回・６回・１２回それぞれメンテ単価が違います。予算と安全のバランスで納得いく回数で契約すればいいです。ベストの回数なんてありません。
２）年４回なら妥当です。１２回なら少し高いですね。交渉すれば安くなると思います。

機械式じゃないといけないぐらいの稼働率
（90％とか）でないなら、撤去ですね
駐車場稼働率30％とかなら尚更です。

オープン＊＊＊

オープン慈円乙

立体駐車場はデベが売出時に宣伝に利用しただけで耐用年数を過ぎたら撤去以外ありません。
駐車料を高額にすれば付近の駐車場に逃げるだけで修理費はどこからも捻出されません。

減価償却と見合わせ利用率みて、駐車場撤去なのでしょうか？
稼働率どのくらいで撤去？

メインテナンス費用が契約台数が近隣駐車費用の額で賄えない場合は撤去判断となります。

業者さんは大変ですね。若い人は車に興味なく駐車場はガラガラで維持費の捻出は難しいのが原状です。

３７６番のコメントを削除するよう半年ほどまえにお願いしましたが、実行されていません。
池澤康

機械式はデベのせいではないですよ

機械式駐車場はデベがマンションを売る為の宣伝の為のものです。将来の維持費のことは全く考慮しておりません。
従って15年の耐用年数が来たら修理費では賄えませんので撤去する以外方法はありません。

391さんって営業目的ですか？
間違っていたらゴメンなさい。
旧オープンシステムズの方ですよね？
みんなの相談につけ込んでまで仕事が欲しいのですか？
会社のメールならいざ知らず、フリーメールで相談なんて‼️

>>392
条例で台数決まってたり、駐車場整備地区だったりすると、機械式を入れざるをえない場合があるよ
だから、宣伝ではなく、販売のためです

維持費は当然、考えていませんけどね

パネル式駐車場、地上２段地下2段を使用している、築約１０年
メンテナンス会社を変更したいんだが対応可能なところは

地下の昇降モータ3.7ｋｗが故障している、交換またはメンテナンスできる
所を探しています。

＞エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、 こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。

機械式駐車場は分譲の営業用でしたので、古くなって経費倒れになるのは当然です。
修繕積立金の潤沢なうちに機械式駐車場を撤去しないかぎり経費倒れになること確実です。

機械式駐車場をやめる

平地式にする
同時に周辺駐車料金と同額にする

駐車希望者が多ければ毎年抽選で決める

うちのマンションでも、負担が問題になってきています。
100％駐車場完備が売りで売られていたマンションで、機械式駐車場は全体の15％以下ですが、
販売用に格安の使用料が設定されたままになっており、
使用料収入に占める割合は5％以下、しかし修繕に占める費用割合は圧倒的となっています。

やる気不足の輪番理事が多いので、切羽詰まるまで現状維持を続けていきそうな勢いですが
良い方法があれば教えて頂きたいです。

＜撤去難色派＞
・機械式駐車場を撤去すると、100％駐車場完備が崩れ、規約整理やなんやらが大変
・撤去するのも費用がかかる
・購入時に100％だから買ったのに云々

＜値上げ難色派＞
・購入時に駐車場使用料が安いから買ったのに云々
・車を持っていないのに使用権だけで使用料を払っているのにさらに値上げなんて。。
・機械式駐車場に関する費用も共用施設なので全世帯で負担すべき（機械式駐車場のみの値上げ反対）
・使用料が安すぎる機械式駐車場の維持のために、全体の負担増は認め難い。（全体的な値上げ反対）

>・機械式駐車場に関する費用も共用施設なので全世帯で負担すべき（機械式駐車場のみの値上げ反対）
＞・使用料が安すぎる機械式駐車場の維持のために、全体の負担増は認め難い。（全体的な値上げ反対）

安い高いの問題ではなく、修繕積立金が侵食され機械式駐車場と言う共用施設の維持によって本来必要な修繕積立金が不足する事を立証して、特別決議で機械式駐車場を平地にして近隣駐車場の使用料と同じにすることを提案することが必要です。

>399
駐車場使用料金等は据え置いて、修繕積立金を値上げするという主張をされている人もいます。

機械式駐車場を利用している人は全体の15％以下ではありますが、それでも大規模マンションゆえに、
結構な人数の人に影響し、近隣の駐車場で、その人数分の駐車場を確保するのは不可能です。
なので、どこかを値上げするか、どこかを削る対応が必要なのですが、落としどころを見いだせていません。

自走式も含めて全体を近隣の駐車場並の価格に改訂すれば、修繕費は持ちそうですが、
今度は、自動車を持っていない人の負担が大きくなるのが問題になるのと
今まで、低価格で利用していた人に対する不満。20倍以上値上げになる人の不満等
全員がなんらしかの不満を持ちそうです。

販売促進のための無責任な価格設定を行った売主にも不満はありまくりなわけで、
出来るだけ円満な解決策があればと思う次第であります。