機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

元フロントさんに肝心なことを聞くのを忘れてました。

マンション用の普通の低速エレベータのフルメンテ費の相場が
メーカー系で１基55,000円というのは判りましたが、
タワマン用の中速エレベータの場合の相場はどうなりますか？

＞220

勉強しましたね。

221さん
相場は私よりも、みなさんに聞いた方がいいんじゃないでしょうか？
ざっくりですが、ＰＯＧ契約＋二万円くらいがフルメンテの金額だったような。

管理会社はなかなか交渉したがりませんが、メーカーは余裕で値段下げますよ。
管理会社の力だったんでしょうが、独立系が二万円でやるって言ったらついて来てましたからね。
まぁ状況にもよるんでしょうけど。

ぶっちゃけ、高速ＥＶでも点検時間は同じじゃないです？
フルメンなら部品代でしょ。
管理会社に聞きましょうよ。
点検代がいくらで、部品代がいくらかって。
で、点検代を値切りましょう（笑）

１５年に１回交換するロープが３０万、２０年に１回交換する制御機が２００万。
一般に、POGよりフルメンテのほうが月２万たかいので
年間２４万円＊２０年＝４８０万。
ロープと制御機で２３０万。
差額の２５０万が保守会社のもうけ。
よそのエレベータ保守会社に電話できいたら簡単に教えてくれるよ。
しかし、ＰＯＧだと短い間隔で部品交換を提案してくるので、一概にどっちが得とも言えない。
たとえばロープなら１０年、制御機は１５年で言ってくるとか。

>>222
勉強になりました

>224
価格については勉強やり直し。

↑言う人で値段違いますよ。おたくは誰にきいた？メーカー系？独立系？どっち？

ノウハウの公開します。
私が理事の時、
管理会社派の理事が、独立系との直接契約を抵抗したので
ビル管理会社を複数呼んで、相見積したよ
見積り条件は、メーカー系のメンテ会社を使うこと。
これだけで、１割は安くなるよ。
点検業者が変わらないので、反対派の抵抗もそれほどなかったが
結局、管理会社が値段下げた。

＞管理会社派の理事が、独立系との直接契約を抵抗したので


理事は組合の財産保全義務があると思うのは常識ではないか
どこのマンションにも自己の財産を守らない馬鹿はいる

独立系に反対するのはいろいろわかってる人ですよ。

エレベーターの保守点検は、安全に関わるものなので
東芝・三菱・日立といったメーカーに依頼する方がいいでしょうね。
独立系は点検はできるでしょうが、いざとなった時に逃げられますよ。

メーカー系がまともな金額を設定していれば、独立系なんて検討しません。
どう考えても納得のいかない金額なので、独立系も含めて見直してるだけです。
値下げしろというだけより、相見積取る方が簡単かつ効果抜群ですので。
もちろん、金額設定には管理会社も絡んでると思うので、見直し作業は管理会社抜きでやってます。

個々に交渉するのは大変。
http://www.himawari.com/quick/091seminar/

日本ハウズィング様からの注目すべき点は、やはり管理コスト削減策。現在の傾向として、デベロッパー系の管理会社は利益率を考えて管理を行っている様子（サービスの割りに管理費が高いなど）が見られるなどの話しがありました。日本ハウズイング様のような独立系の管理会社は競争の原理が働いている為、よりよいサービスをより低価格で提供できるよう努めていらっしゃるそうです。管理費を削減するには、管理委託費はもちろん、それ以外にも、電気料、電気保安費、エレベータ保守、消防設備点検など削減については細かく言いだしたらキリがないと思います。その為、管理会社の変更を検討する際は、相見積もり等で各社を競合させたほうが管理費の引き下げが容易に行えるとの説明の後に、日本ハウズィング様の無料コンサルタントの説明がなされました。ご興味のある役員の方は下記へお問い合わせ下さい。

>232
うちはＥＶの保守点検はメーカー系にフルメンテでやってもらっています。
うちのＥＶは交換するにはまだまだはるか先のことですが、
先般そこの所長といろんな話しをさせて頂きました。
他社ＥＶの制御リニュアル工事は、対応できないとのことでした。やったとしても
費用は高くなるとのことです。
２５年を過ぎたリニュアル工事は、今は制御リニュアルが主流とのことでした。
簡易制御リニュアル　１基　８００～９００万程度。新法律対応にするには、もうちょっと高くなる。
三菱は、発電機やモーターなどの基幹装置の部品が品切れ後も使用を続ける場合は、
保守契約を打ち切るとの方針。
税務上の法廷償却耐用年数は１７年ですが、各メーカーは２０年～２５年を
目安と考えているとのことでした。

積算資料ポケット版
　　１０階建ての場合
　　　　１．完全撤去・新設工法　　　　1,200万～1,500万
　　　　２．準撤去・新設工法　　　　　　７００万～1,000万
　　　　３．分割回収・準撤去工法　　　　４００万～５００万
　　１４階の場合
　　　　制御盤　　４００万　　巻き上げ機　　１００万　　かご（三方枠・扉・床等)　７００万

　東芝・三菱・日立で８０％のシェアを占めています。

今年から製造後２５年を過ぎたエレベータの部品供給が停止されます。製造後２５年を過ぎて故障したら交換しかありません。「制御リニュアル」では対応不能。カルテル臭いですね。誰か訴えてください。

>234
うそばかりの値段を書くことに何か意味があるのですか？
エレベータ1基の値段をご存知ですか？
書き込むのはご自由ですが、そんなに甘く見ないで欲しい。

震災のエレベーター停止後の再稼働まで独立系は時間がかかったって本当なの

本当ですよ。メーカーは自分とこの修理分に部品を優先しますから。

再稼働というのは部品交換が不要のこと
チェックする人員が独立系は少ないのでチェック作業が相当遅れたところが出たと聞いたが

>236
１４階の場合は1,200万前後ということでしたけど。
うそばかり書くとはひどいことをいう人ですね。
親切心でそこの所長から聞いたことを書いたんですけど。
それでは、教えてください。
14階建ての場合、普通の大きさのＥＶ1基の値段を。メーカー系で。

>239　ダウト！
メーカー系の方が24時間遠隔監視装置とやらで人手の定期点検頻度は少ないから、
整備点検に回れる人員の用意が少ないと考えるのが合理的。

１４階の場合は1,200万前後っていうのは正解だと思います。
１５００万だとエアコンが付くと思います。

http://www.ascensore.co.jp/

当方のマンションは日立からここへ変更しました　　

いくらだった？
ズバリ６００万ポッキリでしょ！

>234
エレベータリニューアルにはさしあたり興味はないけど、
以下のwebが参考になります。

http://www.h4.dion.ne.jp/~hdnr96/kaizi/sub2b012.htm

あと、私がここで知りたいのは実取引の相場であって、メーカの言い値ではありません。

確かに、素人が聞けば、メーカー製エレベータは1200万円とかいう値段を言ってくるのでしょう。
デべがその値段を実際に払ってますか？ 他社や独立系と相見積を取ったときにこの値段から
大幅に引くんじゃないですか？上記のリニューアルの例のように。

エアコンなんか定価の４割が相場ですよね。私はメーカーのいい値をまったく信用してません。

独立系が営業エリア外とするようなところは、実取引の相場なんかあってないようなもの

243
経験上、そこは…
独立系の中でもそこだけはって記憶が…

241
嘘でもないような…
独立系に比べ、メーカー系の方が管理物件多いですし。

ちなみに独立系とは言え、メーカーの下請けだったりしますし。

>245
あなたは何にも知らない人なんですね。
エアコンが定価の４割引きとか半額というのは、それは業務用なんですよ。
業務用といっても、通常店舗で販売されているのです。
どうしても値引きが必要な時にその業務用をメーカーは活用しているんです。
当然、シャープとか三菱、東芝の一流メーカー品ですよ。

メーカーのＥＶは1,200万が相場ですよ。
勿論、若干の値引きはあるでしょう。
大量に注文してくる建設会社に安く入るのは当然ですよ。
しかし、マンションの注文は数がしれてるでしょう。
おまけに、1回交換すればもう後の発注はありませんからね。
一体あなたは、ＥＶ1基をいくらで購入しようと思っているんですか？
まさか700万とか800万で買えるとでも思っているんではないでしょう。

>>247
やっぱり・・・

249
ゼネコンとかが安く買える理由の一つとして、後のメンテを約束するパターンがあります。
結局、安く売ってランニングコストや将来の修繕で元を取るやりかたです。
800万じゃ買えないですかね？

管理組合が変えないのであれば、大規模修繕工事に抱き合わせして、ゼネコンに発注して安く乗せ替えることもできますよね。

やりかたは色々あるはずです。

250
マーキュリーは元九州ＥＶって会社です。
ここは安いですよ。

>249
なんかハンドルネームつけてくれませんか、私にとって意味のない
あなたの書き込みは読み飛ばしますから。それか、自分でスレでも立てて
メーカー擁護の書き込みを行ってください。

元フロントさん、そんなのメーカーの代理人につきあうことないです。
情報ソースは別にこの掲示板だけじゃありません。
私は１基700万でも払いすぎだと思ってます。デベはそんなに払ってません。

メーカー品と業務用って馬鹿じゃないですか、今やエアコンは
量販品店経由のメーカー品の方が安いのですよ。
しかも型番が違うだけで中身は一緒です。
どっちにしても定価の４割前後で入手できます。無知なのはどっちですか。

エレベーターメーカーは談合体質でとんでもない連中というのは、
今回の部品供給打ち切り騒ぎでも明らかですよね。公正取引委員会とかに
申し出て改善できないものなのでしょうか。

エアコンって、エレベーター用のことか

独立系メンテナンス会社で技術力があるところは、供給が絶たれた部品も
自分で作ってなんとかします。
制御基盤もワンチップマイコンでプログラムするだけ、ブラックボックス
化されても、ブラックボックスと同等のものを作ります。
モーター等も部品の供給が止まったあとでも、同等品を改造して合わせます。
大手メーカーのＥＶならば、発売と同時に解析を始めて技術内容を把握して
いるので対応できなくなることはありません。

そもそも、対応できないケースがあるならば独立系が生き残れるはずがない
じゃないですか。

＞255

そのとおり　

>253
大規模修繕工事に抱合せて安く乗せかえるということは、ただＥＶだけを安くみせる
だけであって何の意味もないのでは。
あなたは本当に思い込みの激しい人なんですね。
クーラーの業務用は店頭には現物は普通置いてないんですよ。
カタログで商談をすすめていくんです。
型番が違うだけで中身が一緒とは滑稽ですよ。
一般販売分と業務用は全く違うんです。それが分かっていない。
ギフトでもたとえば、カルピスや花王の洗剤は百貨店用と量販店用とは見た目には同じでも、
内容は違っているんです。
エアコンの業務用が量販店経由の方が安いんだったら、建築業者は量販店から買えばいいんじゃないかな。
あなたのとこは、ＥＶが１基３００万でも買えるからいいですね。
頑張ってください。

どこの会社のこと?制御盤は無理じゃないかな？

管理費削減中は不信感で病気になってるんだよ。タワマンは出たほうがいいかも

255
独立系って最近売り上げ伸びてますか？
単純に安かろう悪かろうで、生き残れてるだけじゃないです？

ＥＶなんて、削減できてもたかが知れてますよ？
しかもよくわからない独立系にして、事故でも起きたらどうします？
せっかく時間費やしてがんばった理事がボロクソに叩かれますよ？

確かにタワー式は、高いので削減効果ありますけどねー。

独立系で生き残れるのは、メーカーの下請けをやってるところだけだと私は思います。
結局下請けである以上、元請に逆らえませんし、裏でバックマージン発生します。

台風の被害もなく、地震の心配もなく、天災の被害がかぎりなく少ない立地なら、適当な業者に点検させててもいいかもしれませんけどね。。。

うちのマンションにも、タワー式もあるしＥＶもありますけど、メーカーにやらせますね。
ただ、管理会社はつつきまわしますけどね（笑）

安くて品質を維持することの難しさを知らない人多すぎ

管理費削減中、おとなしくなったね。
大体、現在の情報化時代に、メーカー系のＥＶの１基の値段を
交渉によって大幅に変えることはしないよ。
そんなことをすれば、結果的には自分の首をしめることになるからね。
ＥＶの保守点検費用も均一化されてきているでしょう。
もっと柔軟な考えをもたないとね。
思い込みが激しすぎると、これからの人生にとってもプラスにはならないよ。

262
分譲マンションなどは特に情報がないというか、管理組合自体が主体性を持っていないので、価格が高止まりしていることは事実です。

これが民間だと、毎年当たり前のように減額交渉されているので、価格が下がっています。
それに対して、大多数の管理組合は、当たり前のように同一契約で管理会社と契約を更新しています。

管理会社とメンテ会社は毎年当たり前のように減額交渉がされています。

そうしないと、管理会社は食っていけませんから。

価格は交渉すれば必ず下がります。
ＥＶ１基の料金も同じだと思いますけどね。

そこに交渉力があれば必ずいけます。

タワマンでケチるのは矛盾してる。余裕のある人が買うものだと思う。

264
ケチると適正価格に持っていくは違うと思います。
後、金持ちほどセコいって言いますし（笑）

金持ち喧嘩せずともいいます。

>263
勿論値引き交渉は必要ですよ。
ただ、限度は知っておかないとね。

>263
支出の見直しと称して、闇雲なコスト削減を図ることは、暮らし向きの
低下、設備機能の低下、劣化促進につながる危険性を秘めています。
何事にもバランスは必要です。
但し、相場と比べ割高な部分については削減する必要はあります。
管理委託費を値引きすることが、下請け業者泣かせの提案になっていないか、
品質低下になっていないかということも考慮する必要があります。
根拠ある値引きと値引き後の精査が必要です。

267
268
おっしゃるとおりです

私の理想は、メンテする業者の金額を表示してもらって、その金額の２～３割程度を手数料として管理会社に支払えばいいんじゃないかなと。

すべて見えるようにしてもらいます。
管理会社は全ての管理をしてもらうわけですから、当然手数料を支払う必要があると私は思います。

管理会社の力によるメンテ業者の価格ってところもありますし。

>269
そうですよね。
適正利潤は商行為をしてるのだから当然だと思います。
適正利潤・適正価格です。

>269
あなたのマンションは、管理事務費を払っていないのですか？
管理委託契約書を読みましょうよ。
事務管理業務に、直接契約での業者の立会い、履行確認が契約に入っています。
２重払いですよ。

おおめにみてやれよ

271
施工責任代みたいなものかな。
管理会社通しとけば、何かあった時に責任を追求できる。
でも、組合直契約だと管理会社は立会いこそするけど、それ以上の責任はない。
ガチガチに絞っても良い関係はできないとおもう。

通さないのであれば、ほぼ自主管理に近い形だね。

274
管理業界が特別といいますが、貴方は他のものの価格に対して疑問はないのですか？

コーラの原価っていくらかご存知です？
私も詳しくは知りませんが、原価ってすごく安いですよね？

代理店何社も経由してるものもありますよね？

サービスに見合った価格かどうかってことじゃないですか？

削減ばかは相手にせずによい

＞No.276 by 匿名さん　2012-01-08 07:12:55 削減ばかは相手にせずによい

意識がわかりやすい発言です

278
二重払いかどうかがそんな問題ですかね？
まぁ二重払いどころかもっとあるかもよ（笑）

二重払いと思うなら、指摘してその業務を外せばいいやん。二割三割程度なら適性だと思う。
貴方のとこは何割抜かれてますかね？

まあこれが実態だな。

281
どう取られても結構だが、私は既に辞めてるし真実を述べてるだけ。
辞めた私から見て、別に二重三重でもなんとも思わない。
それが適正価格から大幅に超えてたら許さないが、うちのマンションはそこそこサービスは良いし、価格もぼられてる感じはしない。

仮に管理運営業務、会計業務、管理印業務以外のメンテを直契約にして、管理会社に１銭も入らない仕組みができたとしたら、管理会社は普通にやっていかれないし、フロントも管理員も相当質が下がるだろう。

そうなると、今以上にあからさまに工事などで儲けに走り始めるだろう。


と、思うよ。

見えないところで儲けに走られたら最悪

管理会社を選ぶことが適正な管理につながるよ。

283
だから理想は原価と利益を見えるようにって思ってます。
消防点検が一万円なら、三千円が管理会社の段取りなどの手間賃。七千円が点検業者の取り分。
ただし、管理会社が自社で点検できる資格があったら、表示金額が原価だと言われるから、考えても意味がないかも。

適正利潤とか共存・共栄が理解できない者がいるな。
企業は利潤を追求し、社会に還元するということも。

元フロントさんに同意
うちは大規模修繕は理事会自ら業者を選定するけど、日頃の小修繕は管理会社に委ねている。管理会社が取るマージンは、諸々の手数料＋責任料だということで納得している。ちょこちょこした工事でいちいち理事会自ら業者を探したりなどしてられないしね。
あと、リプレイスして管理委託費がかなり安くなったので、その分管理会社もどこかで稼がせてあげないとやっていけないだろうという配慮もある。ぼったくられるようではダメだが、ケチりすぎて管理会社との関係が悪くなるのも避けたい。

その通り、
日々の管理業務、点検等でもうけさすより
工事費の手数料金でもうけさす方が
マンションが、きれいに保てるのは明確だよ
すなわち、点検業務等を徹底的に見直し
管理委託費を削減し、贅沢な修繕積立金で修理しまくる

バリアフリーなどの快適性能アップに回したいね

これからは省エネなどの環境性能に投資したい。

管理費削減屋さんが多くてかなわんな

みなさんほど時間がないので、
仕事と管理組合の実務と家族サービスで忙しくて、久しぶりに覗きました。
やはり、駐車場メンテの役に立つ書き込みはありませんね。

>279 の書き込みは私の現状認識を裏付けてます。

>257 住宅設備用エアコンでしょ。もちろん、知ってますし、
建設関係の知り合いの会社を通して見積もりも取りました。
メーカーに一般用との差も確認しました。馬鹿はそちらです。

>255 私は技術屋なので、制御基板くらいは外部との入出力の情報があれば
簡単に作れることはわかってます。情報がまったくないと手間はかかりますが、
作れないわけではないでしょう。しかし、独立系にそれだけの余裕と技術力が
あるかは正直あまり信用していません。
メンテナンスを独占する商売の方法自体を見直させるように、ねばり強く
国や行政機関に働きかけていくしかないと思ってます。

うちは毎月40万以上、管理会社に手数料と事務費を払ってますよ。
それなのに、何で業者への委託費から大幅に抜かれなきゃいけない
のですか？だって、フロントマンは15件程度かかえているから、
全部うちと同じだったら。600万も売り上げがあるので、
それ以上取るのは取りすぎです。それで回らないとしたら、
その会社はよっぽど高コスト体質に陥ってます。

制御基板といいますか、単なるＰＬＣ（シーケンサー）です。

>>293の管理費削減屋さん

>全部うちと同じだったら。600万も売り上げがあるので、
>それ以上取るのは取りすぎです。それで回らないとしたら、
>その会社はよっぽど高コスト体質に陥ってます。

以下のものを考慮しての発言ですか。
・営業部門は、人事、経理など間接部門分の人件費や物件費（オフィス賃料等）も稼ぐ必要がある
・給与以外にも保険料その他経費がかかる

ちなみにフロント担当者は年収いくらだと想定していますか。

月600万円なんてベラボーな額です。
事務委託業務なら人月200万円でも多すぎです。

私の業界に近い、ソフトウェア産業なんて高いところでも
人月100万円程度で、地方ならずっと安いです。
確かに、少し前は人月150万円ぐらいの頃もありました。
ここ15年ぐらい、どんどん下がっています。
これでも、管理職や総務や研究部隊のオーバヘッドや
職場の家賃等も含まれています。

業務委託費から利益を抜く正当な理由があるとは
まったく思っていません。これがなくては回らない
会社なら、本当の意味でのリストラをしてください。

15件は多すぎ
そこに問題がある

仕方ないよ
安かろう悪かろうだから

>297
うちのフロントは15件より少し多いです。
まあ、私が調べた範囲じゃ平均15件ぐらいじゃないのですか？
ダイアモンドの調査とかは管理職も含めた従業員数で割った値で
信憑性ゼロですから。

例え、これが10件でも、1物件当たり20万円程度水揚げがあれば
十分やっていけるはずです。それがなんで出来ないのですか？
各種委託経費や管理人さんや清掃の費用は別に払っているのですよ。
売り上げの大部分を親会社に上納でもしてるの？

ここに書いていると、うちの管理費内訳にどんどん腹が立ってくる。

15件オーバー！
うそでしょ

元フロントが15なんか無理って言っていなかったか。

元フロントです（笑）

おそらくですが、管理会社の利益は３～４割くらいじゃないでしょうか？
私がいたところはその程度でした。
メンテナンス業務は２～３割りくらい抜けたらいいとこで、事務管理費の原価をどのように見るかですけど。
管理員は自給800円程度だったかな。ただし、管理員には保険とか教育費とか経費が結構かかってるんで、実際は自給1,500円くらいで見たら、利益が見えるかも。

フロントマンの給料が400万としたら、昔からいう3倍稼げというなら1200万の利益が必要。
戸数の大きなマンションを担当すれば、利益も大きいですが小さいマンションが多いと、戸数こなさないと無理ですね。

私がやってたところは、月１回の理事会が多かったので、10棟くらいが限界でしたね。
新築のマンションなら、2ヶ月や3ヶ月に1回の理事会なので、15棟やれって言われればできるかもしれないですね。

大手で儲けに走ってるとことか一人20棟くらい担当するらしいですよ。

結局、理事会の段取りと議事録作成に手間がかかるので、それがちゃんとできる棟数が管理できる棟数かもしれないですね。

理想は10棟くらいの管理で、月に4回程度の理事会。週に１回はマンションに巡回できる感じでしょうかね。
週に1回はマンションに行かないと、さっぱりわからなくなってきますけどね。

>302さん
私が書いた月40万円には管理員関係の費用は入ってません。
純粋にフロント関連の事務費＋管理組合補助費と
出納関係の手数料と外部委託の取り扱い手数料だけです。
これってほぼまるまる管理会社の取り分ですよね。
何か外部に支払うべき原価が掛かってますか？

これを10物件もやっていれば、月400万円も
外部への支払いがほぼゼロの売り上げがあるのです。
こんな恵まれた商売は他にはないですよ。
ソフトウェア業界の人月が高い会社と比べても、
この部分だけで一人当たり4倍の売り上げになってしまいます。

ソフト会社だって上司もいれば、総務もいれば、
売り上げと直結しない部隊もいろいろと抱えてますが、
ちゃんと会社を回してますよ。

それなのに、管理会社は外部委託費から鞘抜きをしないと
やっていけないというのはおかしいんじゃないですか？
しかも、こんなに潤沢に収益があるにも関わらず
フロントの給与が安いというのなら、
お金はどこに消えるのですか？ぜひ教えてください。

海外と競合してる業界はもうかりませんよ。ソフトの開発は日本人がやるよりインド人がやるほうがやすい。
フロント、管理人がインド人でよければ管理費もやすくなる。

303
フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。

フロントの人件費には
マンションへ行ったりする実費
理事会の運営補助の実費
総会の運営補助の実費
施工業者などの立会い実費
未収金などの督促業務
その他運営補助の実費

会計担当者の人件費
会計資料作成
通帳記帳
未収金の督促業務
その他

システム維持費
会計資料をつくるシステム費

後は緊急対応費
これがなにかと費用かかります。
夜中などの対応費ですね。
警備会社が出動した後に、出動するものです。

あと何かしらあると思いますけど、残りが利益ですかね


会計担当が一人３０棟くらいできたようなできなかったような、ここらへんは会社によっても違うでしょうし。。。


40万×10棟だと400万
これだと20棟は管理しないと、会社に利益がでませんね。

マンションって10戸のマンションでも、300戸のマンションでもあまり手間が変わらなかったりします。
住んでる人の質でずいぶんと難易度が変わってきます。

この掲示板の方々が住んでるようなマンションは難易度が高いですね（笑）


一人1000万は利益がでるような仕組みじゃないと、管理会社は儲からないですね。

>305
元フロントさん、ちょっと期待はずれの答ですね（笑）。
挙げられた実費はどれもフロントの人件費もしくは
交通費ですよ。ソフト会社でもさまざまなデータベースや
システムを社内で運用維持してます。
これらはソフト会社でもすべて掛かっています。

交通費だって客との打ち合わせもあれば、客先での作業もあります。
地方に本拠地がある会社なら、しょっちゅう東京まで出張です。
ぜんぜん納得できませんよ。

書いたご本人が納得させられるとは思ってないと思いますが。

>304
日本人が開発をやっているソフト会社を例に挙げました。
インドやベトナムを使っていいなら、単価は人月50万を
切ります。それでも会社は回ります。
高くても日本人がいいという顧客も開発内容によってはあります。

私が書いた1000万は年額だ（笑）
月100万の純利益は必要ってことかな。
大手だと、もっと給料高いから比例するってことですね。

月40万の管理運営費だと100戸くらいのマンションでしょうか？
それを一人のフロントが10棟管理できるとなれば、管理会社はウハウハでしょうね。
私がいたところは、50戸以下のマンションが多かったので、利益確保が難しかったですね。

うちのマンションの理事会は、フロントのスケジュールが最優先です

情けない組合ですね。マトモな男はいないの？

>307
なんだ年額ですか、それじゃ私の妥協点のフロント１人当たり月200万
よりずっと厳しいじゃない。ちゃんと読んでくださいね。

年額1000万なら、うちのマンションだけでそれ以上の金額を現管理会社
に貢いでいそうです。

やっぱり頑張って管理費を見直す必要がありそうですね。

>308
私が理事会に加わるまでは、うちもすべてフロントのスケジュールで
決まっていました。フロントは月1回も現地に来ません。
そのくせ、委託業者をクレームで呼び出すと、上司を連れて
業者だけで管理組合と会わないように飛んで来ます。

近くで工事があるので家屋調査があっても、フロントも管理人も
立ち会いません。私に家屋調査の連絡が来たのでさえ、前日でした。
その施工業者に役立たずの管理会社を通さずに管理組合と直接話す
ように言いました。

こんな管理会社になんで金を払う必要があるのか疑問の日々です。

310
ちなみにそちらのマンションは何戸のマンションですか？

>311
150戸弱です。

312
150個弱で40万ですよね？
戸当たり2600円ちょいですから、そんなに高くないかと。
事務管理費と会計業務で半々くらいでしょうからね。
150戸あればスケールメリット出せますから、2,000円くらいにはなるかもしれないですね。

担当するマンションには大小あるでしょうから、私はこんなもんだと思いますけど。
フロントの仕事っぷりがこんなもんだと思わせてくれてないのが原因ですね。

>313
私が止めさせたいのは外部委託費のキックバック。
だいぶ前に書いたから、書き直さないけど、
うちの外部委託費は軒並み相場の２倍から３倍に
なっている。
委託業者がそんなに受け取っているはずがないので、
多い分はみんな管理会社の懐に入っていると推測している。

ちゃんと業務をこなしてくれれば月40万ぐらいは
払ってやってもいい。しかし、今の状態なら、
管理会社は替えるしかないと思っている。

どこが管理会社をやっても、この40万以外に
委託費からキックバックを取ることは許したくない。
この40万で回らない会社っていうのは、
何かが間違っている。

管理費削減中さん、迂遠に思うかもしれんけど、合意形成がもっとも困難なので
周囲に一目おかせるためにマンカンの勉強してみたら？
半年後には頭が冷えるから７月くらいから。
諸条件が揃わないと厳しいが、まずは頭を冷やすことが絶対条件。

管理会社の変更が最短そうだな

私が理事のときにしたのは、
現在の管理会社の下請けメンテナンス会社（A社）を調べてから、
ビルメンテナンス会社に、A社に下請けを出すことを条件に見積を取りました。
どう転んでも下請けメンテナンス会社は変更しないので、理事たちも賛同していただいた。

管理組合とビルメンテナンス会社が取引を始めると他のメンテナンス業務に影響（価格下落）があるから、
管理会社は驚いていましたね。
駐車場メンテナンスは、管理会社が値段をあわせましたのでそのままで値段を下げました。

＊ビルメンテナンス会社
マンション1棟所有のオーナが主に利用する管理会社
オーナーの気分で管理会社が変わるので非常に競争の激しい業界
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

318
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

管理会社の下請けにビルメンテ会社がいることが多いです。
ちなみにデベロッパー系の管理会社（子会社）は、施工能力がないのでビルメンテ会社を下請けに使います。
独立系などは、ビルメンテ会社が管理をしているところが多いですね。

下請けをやってるうちに、これならうちでもできそうだって感じで、マンション管理に入って行ったんじゃないでしょうか。
ビル管理に、運営業務と会計業務があるだけですからね。
管理会社の人間をひっぱればすぐにでも始められたでしょう。

ビルメンテナンスは、賃貸管理会社じゃないよ。