機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

湿式と乾式の違いは知ってるが、他は知らん
なんせ雪なんか降らんところに住んでいるから

技術的なことは業者に任せればいいんだよ。
知ったかぶりしても何の得にもならん。

知ったかぶりって誰のこと言ってるの

管理業務主任者ってなんで求人が多いの？

204
マンション管理業って離職率が高いんですよ。
私みたいに辞めるのが多いんで。

で、３０棟に１人だったかな？（違ってたらすみません
管理業務主任者がいないと管理業できないんですよね。

なので、普通に募集してるんだと思います。

マンション管理とか不景気にあまり左右されません。
住民の意識が高くなると、景気が良くても委託管理費値下げで売り上げ減りますが（笑）

世の中不景気でも、台風で設備が壊れれば保険で直す。保険が出なくても管理組合の修繕積立金や余剰金でお金が出る。
委託管理費は毎月固定で勝手に入ってくる。。。

楽～な業界ですが、現場のフロントマンはきついです。
だって、この掲示板で色々意見を言われるような方がマンションに数人はいるんですよ。

ってな具合で、探せば就職口はいっぱいあると思います。

クレーマー相手のスペシャリストだな

適正化法では30棟で1人ですが　あなたの言うように10棟くらいがいいですね

＞202


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%97%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%8...

知らないと組合へ失礼でしょ

207
おそらく、一人１０棟だと採算取れないらしいです。
大きなマンションばっかだといいですけどね。
難しいですね。

方法はありますよ
管理業務主任の資格をもつ管理員をそのマンションの専任にします
大規模修繕など委託されやすいでしょう

管理員が力を持ちすぎるとコントロール効かなくなります
。また、大規模改修工事は売り上げこそ上がりますが、利益はたいしたことなく、クレームと保証がついてまわるだけです。
賢い管理会社は、工事を受けるのではなくコンサル契約したがるはずです。

１日見ないうちにえらくスレが伸びてますね。でも肝心なタワーパーキングのメンテ情報が。。。

>198
スプリンクラーは私の部屋にもあるので、必需品であることは知ってますし、
設備の価格が高いことは知ってます。でも、これの管理のためにそんなにコストが
かかるとは思えません。修繕時にはコストがかかるでしょうね。
あと、非常用電源設備もありますが、高圧受電設備と合わせても、年間数十万円レベルで
管理保守ができてます。当然、この中には管理会社へのキックバックが含まれてると
思いますけど、うちの管理費総予算に占める割合は非常に小さいです。

>199の元フロントさん
いつも貴重な情報とアドバイスをありがとうございます。
私もタワマンであることではなく、戸数で価格が変わってくることは理解してます。
しかし、清掃や管理人に関しては、労働時間で決まるはずです。
また、事務手数料や出納手数料や管理組合の運営補助業務は戸数が大きくなれば
当然割り引かれるべきだと思ってます。
最近では、運営補助業務に関してはマイナスの金額をつきつけてたい気分です。

>202
業者って誰ですか？ぼったくられないために管理組合が管理会社と業者を監督するのは
当たり前だと思いますけど。監督するのに必要なレベルの知識は身に着けたいと思ってます。

>212
スプリンクラーがついているマンションって珍しいですね。
もし、子供とかが誤って触ったりして水が出だしたら、下の階は
相当な範囲で水浸しになりますね。勿論下の階は全て影響がでるでしょうしね。
夜間とかだったら、元栓を止めるまでには、相当な時間がかかるでしょうから。
いくら保険がきくからといっても、お金で済まないことってありますから。
うちのマンションでは、火災警報器はついてますけど。

子供のいたずらでは散水しません　警報とセットです

＞211

＞管理員が力を持ちすぎるとコントロール効かなくなります


この意味は組合にとりデメリットですか

>214
激しくたたいたりしても散水はしないのですか。
スプリンクラーは鉛がついているんでしょう。
その鉛が熱や衝撃で溶けたり、外れたりすれば散水するんですよね。
警報とセットとはどうなってるんですか？

215
管理組合には有利になるかと。

予作動式 [編集]電算室等、不慮の散水により莫大な損失を被るおそれのある場所で用いられる。 自動火災報知設備等からの信号とスプリンクラーヘッドの開放の二つの動作がなければ散水しない構造である。 したがって、単なるヘッドの破損等のみでは動作しない。

但し 設備が複雑なため設置費用が高額になるのが難点である。また、放水開始のタイムラグなど、 装置の複雑化によるファクターの増大もある。

現在は、上記の放水遅れを解消した予作動湿式スプリンクラーも開発されている。 この予作動湿式タイプのスプリンクラー設備は、一部のフロアーだけを予作動式にして、他のフロアは従来の湿式スプリンクラー設備とする構成も可能である。 また、既存の湿式スプリンクラー設備において、流水検知装置など一部の部品を交換することで予作動湿式タイプに改修することも可能である。そのため、設備コストが大きく跳ね上がることもなく、重要なフロアーのみに、より安全で安心な消火設備を構築することが出来る

208を読めば書いてます

スプリンクラーなんかなくてもマンションは延焼しません。11階以上でも防火区画を設けて設置しなくていいようにしてるはずですよ。

208を読んだら、201は当たりだったのね
まぐれだけど

元フロントさんに肝心なことを聞くのを忘れてました。

マンション用の普通の低速エレベータのフルメンテ費の相場が
メーカー系で１基55,000円というのは判りましたが、
タワマン用の中速エレベータの場合の相場はどうなりますか？

＞220

勉強しましたね。

221さん
相場は私よりも、みなさんに聞いた方がいいんじゃないでしょうか？
ざっくりですが、ＰＯＧ契約＋二万円くらいがフルメンテの金額だったような。

管理会社はなかなか交渉したがりませんが、メーカーは余裕で値段下げますよ。
管理会社の力だったんでしょうが、独立系が二万円でやるって言ったらついて来てましたからね。
まぁ状況にもよるんでしょうけど。

ぶっちゃけ、高速ＥＶでも点検時間は同じじゃないです？
フルメンなら部品代でしょ。
管理会社に聞きましょうよ。
点検代がいくらで、部品代がいくらかって。
で、点検代を値切りましょう（笑）

１５年に１回交換するロープが３０万、２０年に１回交換する制御機が２００万。
一般に、POGよりフルメンテのほうが月２万たかいので
年間２４万円＊２０年＝４８０万。
ロープと制御機で２３０万。
差額の２５０万が保守会社のもうけ。
よそのエレベータ保守会社に電話できいたら簡単に教えてくれるよ。
しかし、ＰＯＧだと短い間隔で部品交換を提案してくるので、一概にどっちが得とも言えない。
たとえばロープなら１０年、制御機は１５年で言ってくるとか。

>>222
勉強になりました

>224
価格については勉強やり直し。

↑言う人で値段違いますよ。おたくは誰にきいた？メーカー系？独立系？どっち？

ノウハウの公開します。
私が理事の時、
管理会社派の理事が、独立系との直接契約を抵抗したので
ビル管理会社を複数呼んで、相見積したよ
見積り条件は、メーカー系のメンテ会社を使うこと。
これだけで、１割は安くなるよ。
点検業者が変わらないので、反対派の抵抗もそれほどなかったが
結局、管理会社が値段下げた。

＞管理会社派の理事が、独立系との直接契約を抵抗したので


理事は組合の財産保全義務があると思うのは常識ではないか
どこのマンションにも自己の財産を守らない馬鹿はいる

独立系に反対するのはいろいろわかってる人ですよ。

エレベーターの保守点検は、安全に関わるものなので
東芝・三菱・日立といったメーカーに依頼する方がいいでしょうね。
独立系は点検はできるでしょうが、いざとなった時に逃げられますよ。

メーカー系がまともな金額を設定していれば、独立系なんて検討しません。
どう考えても納得のいかない金額なので、独立系も含めて見直してるだけです。
値下げしろというだけより、相見積取る方が簡単かつ効果抜群ですので。
もちろん、金額設定には管理会社も絡んでると思うので、見直し作業は管理会社抜きでやってます。

個々に交渉するのは大変。
http://www.himawari.com/quick/091seminar/

日本ハウズィング様からの注目すべき点は、やはり管理コスト削減策。現在の傾向として、デベロッパー系の管理会社は利益率を考えて管理を行っている様子（サービスの割りに管理費が高いなど）が見られるなどの話しがありました。日本ハウズイング様のような独立系の管理会社は競争の原理が働いている為、よりよいサービスをより低価格で提供できるよう努めていらっしゃるそうです。管理費を削減するには、管理委託費はもちろん、それ以外にも、電気料、電気保安費、エレベータ保守、消防設備点検など削減については細かく言いだしたらキリがないと思います。その為、管理会社の変更を検討する際は、相見積もり等で各社を競合させたほうが管理費の引き下げが容易に行えるとの説明の後に、日本ハウズィング様の無料コンサルタントの説明がなされました。ご興味のある役員の方は下記へお問い合わせ下さい。

>232
うちはＥＶの保守点検はメーカー系にフルメンテでやってもらっています。
うちのＥＶは交換するにはまだまだはるか先のことですが、
先般そこの所長といろんな話しをさせて頂きました。
他社ＥＶの制御リニュアル工事は、対応できないとのことでした。やったとしても
費用は高くなるとのことです。
２５年を過ぎたリニュアル工事は、今は制御リニュアルが主流とのことでした。
簡易制御リニュアル　１基　８００～９００万程度。新法律対応にするには、もうちょっと高くなる。
三菱は、発電機やモーターなどの基幹装置の部品が品切れ後も使用を続ける場合は、
保守契約を打ち切るとの方針。
税務上の法廷償却耐用年数は１７年ですが、各メーカーは２０年～２５年を
目安と考えているとのことでした。

積算資料ポケット版
　　１０階建ての場合
　　　　１．完全撤去・新設工法　　　　1,200万～1,500万
　　　　２．準撤去・新設工法　　　　　　７００万～1,000万
　　　　３．分割回収・準撤去工法　　　　４００万～５００万
　　１４階の場合
　　　　制御盤　　４００万　　巻き上げ機　　１００万　　かご（三方枠・扉・床等)　７００万

　東芝・三菱・日立で８０％のシェアを占めています。

今年から製造後２５年を過ぎたエレベータの部品供給が停止されます。製造後２５年を過ぎて故障したら交換しかありません。「制御リニュアル」では対応不能。カルテル臭いですね。誰か訴えてください。

>234
うそばかりの値段を書くことに何か意味があるのですか？
エレベータ1基の値段をご存知ですか？
書き込むのはご自由ですが、そんなに甘く見ないで欲しい。

震災のエレベーター停止後の再稼働まで独立系は時間がかかったって本当なの

本当ですよ。メーカーは自分とこの修理分に部品を優先しますから。

再稼働というのは部品交換が不要のこと
チェックする人員が独立系は少ないのでチェック作業が相当遅れたところが出たと聞いたが

>236
１４階の場合は1,200万前後ということでしたけど。
うそばかり書くとはひどいことをいう人ですね。
親切心でそこの所長から聞いたことを書いたんですけど。
それでは、教えてください。
14階建ての場合、普通の大きさのＥＶ1基の値段を。メーカー系で。

>239　ダウト！
メーカー系の方が24時間遠隔監視装置とやらで人手の定期点検頻度は少ないから、
整備点検に回れる人員の用意が少ないと考えるのが合理的。

１４階の場合は1,200万前後っていうのは正解だと思います。
１５００万だとエアコンが付くと思います。

http://www.ascensore.co.jp/

当方のマンションは日立からここへ変更しました　　

いくらだった？
ズバリ６００万ポッキリでしょ！

>234
エレベータリニューアルにはさしあたり興味はないけど、
以下のwebが参考になります。

http://www.h4.dion.ne.jp/~hdnr96/kaizi/sub2b012.htm

あと、私がここで知りたいのは実取引の相場であって、メーカの言い値ではありません。

確かに、素人が聞けば、メーカー製エレベータは1200万円とかいう値段を言ってくるのでしょう。
デべがその値段を実際に払ってますか？ 他社や独立系と相見積を取ったときにこの値段から
大幅に引くんじゃないですか？上記のリニューアルの例のように。

エアコンなんか定価の４割が相場ですよね。私はメーカーのいい値をまったく信用してません。

独立系が営業エリア外とするようなところは、実取引の相場なんかあってないようなもの

243
経験上、そこは…
独立系の中でもそこだけはって記憶が…

241
嘘でもないような…
独立系に比べ、メーカー系の方が管理物件多いですし。

ちなみに独立系とは言え、メーカーの下請けだったりしますし。

>245
あなたは何にも知らない人なんですね。
エアコンが定価の４割引きとか半額というのは、それは業務用なんですよ。
業務用といっても、通常店舗で販売されているのです。
どうしても値引きが必要な時にその業務用をメーカーは活用しているんです。
当然、シャープとか三菱、東芝の一流メーカー品ですよ。

メーカーのＥＶは1,200万が相場ですよ。
勿論、若干の値引きはあるでしょう。
大量に注文してくる建設会社に安く入るのは当然ですよ。
しかし、マンションの注文は数がしれてるでしょう。
おまけに、1回交換すればもう後の発注はありませんからね。
一体あなたは、ＥＶ1基をいくらで購入しようと思っているんですか？
まさか700万とか800万で買えるとでも思っているんではないでしょう。

>>247
やっぱり・・・