エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。
[スレ作成日時]2011-12-24 09:18:02
儲け仕事のマンカン弁護士でも、別に役に立てばいいんじゃない。
デベの子会社に半永久的にぼったくられ続けるよりは100万倍マシ
だってマンカン弁護士は１年分の差額の半分しか持ってかないんでしょ。
業者を変えてトラブルが起きたらあんた責任もてるのか？っていう反対派を抑えるには弁護士付きだと非常に有効だとおもう。責任もつのは問題おこした新しい業者で追及するのは提案した弁護士事務所だって言えばいいよ。
>117さん
業者を勝手に替えたら、替えた人に責任はあるでしょうが、相見積を示して
住民にアンケートを取って、総会に諮って、替えるんじゃないでしょうか。
こうやって決めれば、別に発案者に責任があるとは思えませんが。
変更後に予期できない不都合があれば、また業者を替えればいいわけですし。
>101さん
情報ありがとうございます。
東急ってネットでは悪い噂が多そうなんですが、よい噂が確認できるURLとか
ありますか？
>103さん
はい。地方都市だと代替会社を探すのに苦労します。
エレベーターのメンテ見積を独立系２社にお願いしてましたが、
1社は実物を見に来て、うちでは能力的にできないと降りられました。
エレベーターももう少しメンテ会社を探そうと、不動産関係の知り合いに
協力をお願いしました。
＞＞東急ってネットでは悪い噂が多そうなんですが、よい噂が確認できるURLとか
匿名掲示板だから、信じるか信じないかはおたくさん次第だよ。
リプレース担当の過大な期待を抱かせるセールストークを聞いても優劣は判断できないと思われる。
＞＞こうやって決めれば、別に発案者に責任があるとは思えませんが。
おかしな住民がいる現実を認識しといたほうがいいよ。
業者変更なんか提案したら、総会で「金もらってるんじゃないのかー！」という野次が飛んでくる活発な管理組合も存在する。
では、営業と一緒にフロントにもプレゼンにきてもらいましょう。
受注したら担当してくれる人を連れて来いと。
で、いろんな質問されたらいいですよ。
それで、すぐにまともな回答するフロントならまあまあ信用できませんか？
確かに営業は良いことしか言わないですね。
本当に気持ちが悪いし、住民向けならやらないほうがましだと思う。
住人のほうは私服でラフな格好で、相手が背広きて丁寧な口調で、質問とかしても想定問答は山ほど準備してるから、うまくかわされ、質問してるほうがいいがかりつけてるような感じになり、管理会社のほうが正しいような印象を持ってしまうよ。
スレ主です。
いざとなればうちも管理会社を替えなければならないでしょうから、
いろいろと参考になります。
実は、私も前に住んだマンションでリプレースを経験済みです。その時に、
就任予定のフロントはぜひ前もって紹介してもらわないといけないと
痛感しました。プレゼンに現れた３人と実際のフロントは雲泥の差でした。
タワーパーキングの件も、情報をお願いしますね。
管理会社は単に安いだけで選ぶつもりはありません。
もちろん、駐車場やエレベーターのメンテナンスも値段だけで選ぶつもりはありません。
管理会社ですが、まず、今の管理会社に納得が行くまで値引き交渉して、駄目なら他の
会社から相見積を取ります。しかし、どこに相見積を出すかは理事会でコントロールする
つもりです。
あまりにも評判が悪いところや私や他の理事の経験で避けた方がいいところには
見積もり依頼はしません。一括見積サイトも利用する気はありません。
マンション管理会社中心ではなくコストに敏感なビル管理会社を中心に頼もうかとも
思ってます。
また、業務仕様書はしっかりしたものを用意するつもりですので、
そう簡単には安かろう悪かろうを押し付けられるつもりもありません。
自分の安住の地を作るためですから、少々のコスト（時間と労力）は
やむを得ないと思ってます。
今の管理会社は反対派を組織するような悪知恵も能力もないので、
そっち方面の心配はしていません。
管理会社の経験なんぞたいしたことないです。
大規模改修工事なら、建築士のほうが詳しいし、管理会社を通す必要も全くないです。
コストに敏感なビル管理会社ってところは間違いないと思います。
特に、最近は値下げと競争による利益減で、マンションの仕事をしたくて仕方ないはずです。
管理会社は、毎月きっちり会計を管理してくれればいいんです。
管理員も会社がどうこうじゃなくて、その人の資質によるところが大きいですし。
まずは、現状の金額がどうなのかを確認して、管理会社の出方をみるところからでいいと思います。
管理費削減中さんのような考えかたならきっとうまくいきます。
できれば、数人賛同者を入れて一緒に動かれたほうが、精神的にも体力的にもよろしいかと思います。
一例を 外壁タイル維持にかんして点検を行うことの国交省通達がありました
事実はモルタル仕上げのタイルのみが対象でしたが 管理会社は当方のマンションが合成接着剤仕上げということを調査もせず 点検を薦めました
五年前なら長期修繕計画あるはずですし、買う時に説明受けてるはずです。知らないという人は真面目に聞いていなかっただけです。
古い話ですが、住宅金融公庫の規定は五年未満のマンションで、六千円が基準です。これは戸数や設備などで上下んしますけど。
長期修繕計画はざっくりでいいんです。逆算したら戸あたりいくら必要かわかるでしょ。
一時金出したくないなら、早めに貯金しましょうって話です、
販売時に長期修繕計画表があるかないか ですね
10~20年も前の話じゃなければありますね
ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから
＞ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから
売れれば良いの分譲業者の多いことはあきれます
積立金が6000円未満ではすまいる債も購入できません 且つ長期修繕計画も不確かなものとなります
デベロッパーは売れれば良いで良いと思います。
売るのが仕事ですから。
まぁもうちょい考えてくれれば良いですけどね。
買う側が何も勉強していないのが一番の原因でしょう。
私は初年度に理事長やって委託管理費年間百万下げさせたんで、とりあえずしのいだかなって思ってます。
まだまだ下がると思いますが、まあいいかなと。
勉強不足は反省して、次に繋げれば被害は少なく済みます。
管理人さんから話を聞きました。2基のタワーパーキングの
メンテナンスは１回２名２時間です。これで例の月27万円よりたくさん払ってます(^^;
私が自分でメンテ会社を開業したい気分です。
我こそはというメンテ会社さん名乗りでませんか？
あと、エレベータの監視装置にロープの腐食センサがないことも確認しました。
タワーパーキングってパチンコ屋にあるやつでしょ。パチンコ屋のタワーパーキングの緊急連絡先の表示みてみたら？電話して聞いてみたらいい。パチンコ屋ってそんなにかね払うはずが無いから。
149さん
タワー式駐車場のメンテ費の削減の話はあまりできませんが、その他の裏話とかならできますよ。
ただし、４年以上前の話なので、法改正とかで変わってるかもしれませんし、情報も古いし、記憶も定かじゃないのであしからず（笑）
152さん
キックバックってそんなに悪いことでしょうか？
世の中、中間マージン取ってないものってほとんどないんじゃないですか？
消防点検とか機械式駐車場のメンテ会社って、営業力ってほとんどないわけですよ。
営業マンを抱える余裕ないですからね。
管理会社が仕事を取ってくる
↓
その協力会社が仕事をもらう
↓
その見返りに手数料を支払う
これは自然な流れだと思います。
もし、管理組合が今やってる業者と直契約をしたいといった場合、普通の会社は断ると思います。
仮に受けたとしても、管理会社にはこれまで抜かれていただろう金額がキックバックされます。
それが業界のルールです。
独自に営業ができるくらいの会社はそこそこ高いでしょうね。
それが営業経費だと思います。
要は、キックバックとか気にしなくてもいいんじゃないかと私は思うんです。
相見積もりとって、適正だと思える金額で契約できれば、裏でキックバックがあろうが関係ないじゃないですか？
と私は思います。
私が返信を書く前に、言いたいことは155さんに書かれちゃいましたね。
ちょっと譲って、管理会社が仕事を紹介した場合の
キックバックには目をつぶったとしても、
管理組合が自分で業者を探して相見積を取って
委託先を決めた場合でも、管理会社はバックマージンを
取っていると聞きました。本当ですか？
この場合は管理会社は何もしてないのですけど。
もし、これが本当なら、出納業務は管理会社にやらしたくないのですが。
156さん
かなり鋭いですね。
確かに、管理組合が決めた業者からも手数料を取る場合があると思います。
例えば、携帯電話のアンテナを設置する工事が決まった場合など、その業者が管理会社に対して手数料を支払ってくれることもあります。
大規模改修工事とかも同じケースですね。業者に対して、求める場合もあるし、勝手にもらえることもあります。
管理組合運営業務の中に、業者の手配とかも入ってますから、二重と言われればそうかもしれないですね。
私がいた管理会社も、もらっていましたね。ただ、大きな仕事の場合、業者が慣例でくれていたケースが多かったような気がします。
これは管理会社の姿勢も問題なので、現在の管理会社がとっているんだったら、「二重に取るのはおかしい」と一度話をしてみてはどうでしょうか？
ただ、裏でやられていたら、業者がばらさない限り表には出てこないでしょうね。
管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。
今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。
管理侍さんとかここ見てないですかね？現役の管理会社さんの意見も聞きたいところですね。
管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。
今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。
◎ 管理員を組合が雇用し 出納業務を専門の代行業者へ依頼し 自主管理を行う
160
自主管理が究極なんですけど、入居済み住民さんの他にも同じような活動ができる方がいますか？
それができなくなって、自主管理から委託管理へ変えて行こうとしている組合って結構ありますよ。
管理員を直接雇用するデメリットですが
管理員が休んだ場合穴があく
保険をかけなくてはいけない
募集するにあたっての広告費がかかる
管理員の教育・管理が必要になってくる
などが挙げられます
会計業務は会計事務所などがやってくれるかもしれませんが
ここでのデメリットとして
未収者への督促の問題
収納システムの変更
管理引き落としデータの作成→水道料金などがあった場合必要になってくる
自主管理をするってことは、誰かにその負担がかかってくるってことです。
その手間賃がいくらになるかはわかりませんが、個人でそれをやってしまうってことはその責任を負うことになります。
自主管理をやっている組合がどの程度あるかわかりませんが、私が知っている限りでは
分譲マンションが始めてできた当時、管理会社というものがなく、住民が始めたケース
これが、高齢化と管理を特定の人が続けていたため後継者がいなくなって委託管理に変わっている
管理会社に嫌気がさし、自ら管理をしてやろうっていうケース
これをやってしまう場合は、後継者を作りつつ維持管理をしていく必要があります
あと、これは余計かもしれませんが、特定の人が管理をしてしまうと、「私欲を肥やしている」と思われたり、実際に自分の懇意にしている業者への発注など、マンションを食い物にする人が出てきます。
マンション管理士も、営利を目的にしていますので、私はお勧めしません。
こういう部分が大きなデメリットかなと思います。
私も自主管理は考えてません。
私が現在やっている活動は自主管理に近いというか、
管理会社に足を引っ張られながら活動してるので、
現状では管理会社はいない方がマシだと思ってます。
しかし、管理費がある程度下げられたら、理事会からは
手を引かせてもらうつもりなので、自主管理にしてしまうのは
無責任だと思ってます。大規模修繕の前には専門委員にでも
なって、監視するつもりはありますが、常時マンション管理に
時間を割けるほどは余裕がありません。
一回、ぼったくられてる費用のレベルを落として、
まともな委託業者を揃えられれば、
どんな人が理事になっても管理組合の運営はできるんじゃないかと
夢想してます。甘いですかね。
163さん
誰がやっても理事会ができるようにするには、管理会社の動きが重要になってきます。
理事会の頻度
議事録案の提出期限
理事会のレジュメの提出期限
未収金の督促フローの作成
小修理・工事などの業者決定のルール
など、管理会社をコントロールしていけばよいかと。
そのためには、契約書の見直しも必要ですね。
後は、掲示板などに理事会案内を掲示するなど、誰から見ても何をしているのかをわかるようにすれば
管理会社の好き勝手にできないでしょう。
とにかく、コントロールしないとダメです。
＞No.162さん
参考までに、うちのマンションの値です。
>機械式駐車場のメンテナンス代
1,000円／台・月（建替え、５年毎の塗装、電気代を含まず）
>エレベーターのメンテナンス代
55,000円／１台・月(メーカー系、フルメンテナンス)
>清掃の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)
>管理人の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)
>管理会社の事務費
>管理会社の手数料
13万／月
>共用部の電気代
これは、電力消費次第。
>165さん
アドバイスありがとうございます。
私も各種業務仕様書の充実は私の任期中にやってしまうつもりです。
住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい
来て、管理会社からそれぞれの委託先への業務仕様書を提出させた
のですが、清掃に来る回数と大まかな清掃頻度、管理人に関しては
非常に抽象的な記述「...の補助業務」程度しか書かれてませんでした。
クレームを反映して、詳細な業務仕様書を作成する予定です。
管理会社からの書類関係や理事会開催も業務仕様書である程度しばって
しまう予定です。10月に行われた総会の議事録がまだ配布されてません。
その後に私が開いた２回の理事会の議事録はすでに住民に配布済みです。
戸数や階数、エレベータの定員なんかも把握した上で
比較したほうがいいよ。
うちは東芝エレベータのフルメンテで
14人と9人の２台の14階建で月12.7万円(税抜)
これでも月14万(税抜)だったのを交渉して下げた。
それでもまだ高いとは思うけど今は防犯カメラの
方が気になるわ。同じ東芝で年150万。誰か
値下げ交渉のアドバイスくれ。
169さん
議事録案は１週間でできるはずです。
作った日付を入れさせましょう（笑）
170
防犯カメラですが、リースですか？レンタルですか？
防犯カメラはつけてしまったら契約期間中はどうにもならないかもです。
リース契約が満了した時に、他社も含めて交渉するしかないかもです。
私は日立ＥＶのレンタル契約が良いと思います。
他社から同じ条件で見積もりとって見て、その見積もりを見せてみてはどうでしょうか？
うちのエレベータは、７Ｆの２台、9人乗りです。(合計11万／月、東芝エレベータ)
フルメンテナンスが安いのかよく判りませんが、管理会社がフルメンテナンスに
するから安くするように交渉したそうです。
私も防犯カメラの削減情報ほしいです。
＞住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい
管理員の立場は 管理会社の派遣であれば 管理会社よりとならざるを得ません
組合と管理会社の利害が相反する現実では 住民からの不満は当然です
組合が人材派遣会社と直接契約を結べば 組合側にたった管理員ができ まともな人物であれば管理員としても働きやすいでしょう
最新のＥＶは実績がないため、フルメンテナンスが無難と聞きました。
少し前のはＰＯＧが得かもしれませんし、損するかもしれません。
こればっかりは、環境によって大きく変わります。
ＥＶを酷使しているようであれば、フルメンのほうが良いですし、あまり動かないのであればＰＯＧのほうが良いかもしれません。
結局、２０年経ってみないと結果がわかんないんですよね。
ただ、ＰＯＧのほうがはっきりするのは確かですね。
スレ主さんのところは、全体的に高いのですね。
１つずつ削減するより、管理会社の相見積りを取った方が早いのではないでしょうか？
ただし、実施するには、組合員の反発を買わないように、手順を踏む必要があります。
防犯カメラのリース契約って何かメリットがあるのですか？
レンタルと違って、故障の修理費も含まれてないのに、
非常に高率の金利だけはしっかり取ってます。
ローンのように繰り上げ返済できないのでしょうか？
リースは販売業者に一括して現金が入る。管理組合は毎月定額を支払う。リースは中途解約できない。レンタルは可能。
でもレンタルのほうが支払い総額は多くなる。
リースにするのは、分譲したときから設置する場合で、すぐ解約されると困るからリースにする。
管理組合にメリットはないけど、そんなの気にしたらマンション買わないほうがいいって話になる。
現状は、新築のとき元請ゼネコン以外全部赤字。保守で設けるしかない。そういうのを全否定すると業者がいなくなる。
>170さん
はい。もちろん、戸数や階数も書いていただければ、ありがたいです。
ただ情報提供を受ける側なので、値段情報だけでもありがたいです。
しかも、166さんはちゃんと時間単価やパレット当たりの価格を
書いてくれてるので、助かります。
エレベータですが、階数や大きさによるメンテ費用ってそんなに変わりますか？
メンテに必要なコストに大差はない気がするので、価格差があるとすれば、
営業戦略の一環のように思えます。
防犯カメラは、うちはカメラ12台＋録画機＋配線一式で総額が240万円ですが、
これをリース契約にしているため、毎年72万円払ってます。
故障の保証もないです。178さんの言うようにリース解約を考えてます。
>177(166)さん
前のマンションでリプレースした時、理事長がブランド志向の人だったため、
大手の管理会社二社にしぼって相見積を頼んだら、みごとに現行とほとんど同額の
見積もりが集まりました。というかその理事長がちょっとまぬけで、現行の
管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。
理事長は現行会社が替えられればそれで良かったようなので、彼は満足してましたが。
この時の反省から、自分でやってます。安かろう悪かろうも避けたいので。
179さん、やはり住民側にはメリットが何もないのですね。
判りやすい解説ありがとうございます。
しかも、リースアップ後に現物を返すことを要求され
るみたいですね。定価の半値で買えるものを
定価プラス10%以上の金利を払わされた挙げ句、
まだ使えるのに返さないといけないわけですね。
マンション購入検討者や管理組合員に周知が必要な
ようです。
行動を改めるべきはマンション業界の方でしょう。
＞現行の管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。
それは、ダメですね。
教えていいのは、サービス内容（回数、点検や掃除の箇所）のみです。
うちのマンションも管理会社を変更していますが、同サービスで
200万／年、下がりました。
前にも書きましたが、この管理会社ならまともだという所が判っていれば、
管理会社ごと安いところに替える方針が簡単でよいとは思います。
実際問題、どこを交替候補にしていいのかわかりません。
無駄な工事発注を行おうとする所や総会の議決書を偽造するような所が
安値で入ってきたら、ちょっとやっかいです。
ある程度はマンション管理の知識はあるつもりでしたが、今回のスレを
立てさせていただいて、いろんな費用の相場とか仕組みとかの理解が
深まったので、外部委託業務に関してのコスト削減は管理組合自身の手で
行うつもりです。その上で、管理会社にもコスト削減を要求します。
手間は多いですが、こちらの方がトータルの削減効果は多くなると思いますし、
業者選定を自分たちで行うので、酷い業者をつかむ可能性を減らせると思ってます。
リースについても、理解が深まりました。一般の会社がリースを利用すると、
固定資産税の負担から逃れられるというメリットがあるようですが、
法人格を持たない管理組合だとこのメリットすらもありません。
やはり、リースの高利を関係者で分け合ってる道徳的にはかなり問題のある
ビジネスモデルのひとつにしか見えません。現行のリース品も
中途で利子払いを止めて残債額で買い取りにできるなら、そうしたいと思います。
先に、解約と書いたのはこの意味です。
195
高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？
・スプリンクラーは何階から必要か？
調べてみな
195
タワーマンションの管理費が高くなる理由ですが
管理運営業務と会計業務は、戸数に比例しています。戸数で割ってみてください。単価が出ますので。
私は１５００円前後が相場だと思っていますが。。。
ここは、戸数に比例します。
ＥＶの保守費が高くなります。高層用のＥＶはメンテ費が高いです。
消防設備点検
これも戸数に比例しますし、連結送水管など絡んできます
管理員業務
これは共用部分の述べ床に比例しますが、1人でいけるか2人なのか？清掃員が必要なのか？管理員が管理員室に常駐しているのか？24時間なのか？？？ってな具合で変わってきます。
水道は高架水槽があるのか？揚水ポンプがあるのか？？
タワーマンションの管理費が高いというよりも、戸数に関係してるのかもしれません。
本当は、戸数が多いとスケールメリットを活かして欲しいところなんですけどね。
100戸のマンション、50戸のマンションで比べて、どれだけ手間が違うかと言えばほとんど違いがありません。
理事会の回数も一緒、総会の回数も一緒。
普通、戸数が多いと単価が安くなるはずなんですけどねー。
そこらへんを管理会社と話をしてみてはどうでしょうか？
高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？ ................7階以上のマンションで3階以上に
・スプリンクラーは何階から必要か？ ............11階以上に
調べてみな
ではスプリンクラーの寒冷地の仕様は わかる？
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
