機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

元フロントが15なんか無理って言っていなかったか。

元フロントです（笑）

おそらくですが、管理会社の利益は３～４割くらいじゃないでしょうか？
私がいたところはその程度でした。
メンテナンス業務は２～３割りくらい抜けたらいいとこで、事務管理費の原価をどのように見るかですけど。
管理員は自給800円程度だったかな。ただし、管理員には保険とか教育費とか経費が結構かかってるんで、実際は自給1,500円くらいで見たら、利益が見えるかも。

フロントマンの給料が400万としたら、昔からいう3倍稼げというなら1200万の利益が必要。
戸数の大きなマンションを担当すれば、利益も大きいですが小さいマンションが多いと、戸数こなさないと無理ですね。

私がやってたところは、月１回の理事会が多かったので、10棟くらいが限界でしたね。
新築のマンションなら、2ヶ月や3ヶ月に1回の理事会なので、15棟やれって言われればできるかもしれないですね。

大手で儲けに走ってるとことか一人20棟くらい担当するらしいですよ。

結局、理事会の段取りと議事録作成に手間がかかるので、それがちゃんとできる棟数が管理できる棟数かもしれないですね。

理想は10棟くらいの管理で、月に4回程度の理事会。週に１回はマンションに巡回できる感じでしょうかね。
週に1回はマンションに行かないと、さっぱりわからなくなってきますけどね。

>302さん
私が書いた月40万円には管理員関係の費用は入ってません。
純粋にフロント関連の事務費＋管理組合補助費と
出納関係の手数料と外部委託の取り扱い手数料だけです。
これってほぼまるまる管理会社の取り分ですよね。
何か外部に支払うべき原価が掛かってますか？

これを10物件もやっていれば、月400万円も
外部への支払いがほぼゼロの売り上げがあるのです。
こんな恵まれた商売は他にはないですよ。
ソフトウェア業界の人月が高い会社と比べても、
この部分だけで一人当たり4倍の売り上げになってしまいます。

ソフト会社だって上司もいれば、総務もいれば、
売り上げと直結しない部隊もいろいろと抱えてますが、
ちゃんと会社を回してますよ。

それなのに、管理会社は外部委託費から鞘抜きをしないと
やっていけないというのはおかしいんじゃないですか？
しかも、こんなに潤沢に収益があるにも関わらず
フロントの給与が安いというのなら、
お金はどこに消えるのですか？ぜひ教えてください。

海外と競合してる業界はもうかりませんよ。ソフトの開発は日本人がやるよりインド人がやるほうがやすい。
フロント、管理人がインド人でよければ管理費もやすくなる。

303
フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。

フロントの人件費には
マンションへ行ったりする実費
理事会の運営補助の実費
総会の運営補助の実費
施工業者などの立会い実費
未収金などの督促業務
その他運営補助の実費

会計担当者の人件費
会計資料作成
通帳記帳
未収金の督促業務
その他

システム維持費
会計資料をつくるシステム費

後は緊急対応費
これがなにかと費用かかります。
夜中などの対応費ですね。
警備会社が出動した後に、出動するものです。

あと何かしらあると思いますけど、残りが利益ですかね


会計担当が一人３０棟くらいできたようなできなかったような、ここらへんは会社によっても違うでしょうし。。。


40万×10棟だと400万
これだと20棟は管理しないと、会社に利益がでませんね。

マンションって10戸のマンションでも、300戸のマンションでもあまり手間が変わらなかったりします。
住んでる人の質でずいぶんと難易度が変わってきます。

この掲示板の方々が住んでるようなマンションは難易度が高いですね（笑）


一人1000万は利益がでるような仕組みじゃないと、管理会社は儲からないですね。

>305
元フロントさん、ちょっと期待はずれの答ですね（笑）。
挙げられた実費はどれもフロントの人件費もしくは
交通費ですよ。ソフト会社でもさまざまなデータベースや
システムを社内で運用維持してます。
これらはソフト会社でもすべて掛かっています。

交通費だって客との打ち合わせもあれば、客先での作業もあります。
地方に本拠地がある会社なら、しょっちゅう東京まで出張です。
ぜんぜん納得できませんよ。

書いたご本人が納得させられるとは思ってないと思いますが。

>304
日本人が開発をやっているソフト会社を例に挙げました。
インドやベトナムを使っていいなら、単価は人月50万を
切ります。それでも会社は回ります。
高くても日本人がいいという顧客も開発内容によってはあります。

私が書いた1000万は年額だ（笑）
月100万の純利益は必要ってことかな。
大手だと、もっと給料高いから比例するってことですね。

月40万の管理運営費だと100戸くらいのマンションでしょうか？
それを一人のフロントが10棟管理できるとなれば、管理会社はウハウハでしょうね。
私がいたところは、50戸以下のマンションが多かったので、利益確保が難しかったですね。

うちのマンションの理事会は、フロントのスケジュールが最優先です

情けない組合ですね。マトモな男はいないの？

>307
なんだ年額ですか、それじゃ私の妥協点のフロント１人当たり月200万
よりずっと厳しいじゃない。ちゃんと読んでくださいね。

年額1000万なら、うちのマンションだけでそれ以上の金額を現管理会社
に貢いでいそうです。

やっぱり頑張って管理費を見直す必要がありそうですね。

>308
私が理事会に加わるまでは、うちもすべてフロントのスケジュールで
決まっていました。フロントは月1回も現地に来ません。
そのくせ、委託業者をクレームで呼び出すと、上司を連れて
業者だけで管理組合と会わないように飛んで来ます。

近くで工事があるので家屋調査があっても、フロントも管理人も
立ち会いません。私に家屋調査の連絡が来たのでさえ、前日でした。
その施工業者に役立たずの管理会社を通さずに管理組合と直接話す
ように言いました。

こんな管理会社になんで金を払う必要があるのか疑問の日々です。

310
ちなみにそちらのマンションは何戸のマンションですか？

>311
150戸弱です。

312
150個弱で40万ですよね？
戸当たり2600円ちょいですから、そんなに高くないかと。
事務管理費と会計業務で半々くらいでしょうからね。
150戸あればスケールメリット出せますから、2,000円くらいにはなるかもしれないですね。

担当するマンションには大小あるでしょうから、私はこんなもんだと思いますけど。
フロントの仕事っぷりがこんなもんだと思わせてくれてないのが原因ですね。

>313
私が止めさせたいのは外部委託費のキックバック。
だいぶ前に書いたから、書き直さないけど、
うちの外部委託費は軒並み相場の２倍から３倍に
なっている。
委託業者がそんなに受け取っているはずがないので、
多い分はみんな管理会社の懐に入っていると推測している。

ちゃんと業務をこなしてくれれば月40万ぐらいは
払ってやってもいい。しかし、今の状態なら、
管理会社は替えるしかないと思っている。

どこが管理会社をやっても、この40万以外に
委託費からキックバックを取ることは許したくない。
この40万で回らない会社っていうのは、
何かが間違っている。

管理費削減中さん、迂遠に思うかもしれんけど、合意形成がもっとも困難なので
周囲に一目おかせるためにマンカンの勉強してみたら？
半年後には頭が冷えるから７月くらいから。
諸条件が揃わないと厳しいが、まずは頭を冷やすことが絶対条件。

管理会社の変更が最短そうだな

私が理事のときにしたのは、
現在の管理会社の下請けメンテナンス会社（A社）を調べてから、
ビルメンテナンス会社に、A社に下請けを出すことを条件に見積を取りました。
どう転んでも下請けメンテナンス会社は変更しないので、理事たちも賛同していただいた。

管理組合とビルメンテナンス会社が取引を始めると他のメンテナンス業務に影響（価格下落）があるから、
管理会社は驚いていましたね。
駐車場メンテナンスは、管理会社が値段をあわせましたのでそのままで値段を下げました。

＊ビルメンテナンス会社
マンション1棟所有のオーナが主に利用する管理会社
オーナーの気分で管理会社が変わるので非常に競争の激しい業界
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

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でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

管理会社の下請けにビルメンテ会社がいることが多いです。
ちなみにデベロッパー系の管理会社（子会社）は、施工能力がないのでビルメンテ会社を下請けに使います。
独立系などは、ビルメンテ会社が管理をしているところが多いですね。

下請けをやってるうちに、これならうちでもできそうだって感じで、マンション管理に入って行ったんじゃないでしょうか。
ビル管理に、運営業務と会計業務があるだけですからね。
管理会社の人間をひっぱればすぐにでも始められたでしょう。

ビルメンテナンスは、賃貸管理会社じゃないよ。