総会出席率２０％って異常ですか？

総会の案内を何回かポストインすれば、委任状・議決権行使書は、ほとんど出てきますよ。
理事会、管理会社の取り組み方の問題。総会の前日にも出さないようなとこは戸別訪問で集める。

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>30
>スレ主さんの事例は合わせて60％で、無反応の40％という多さも含め心配なマンションですね
特に議題のない総会だったからかもですが、無反応４０％はやばいですかね

>34
>普通決議はできても特別決議が絶対不可能。特別決議のときだけ行使書出せっていっても無視するのが見えてる
それを無視されると攻めの組合運営は全く出いないですね

>36
>総会の案内を何回かポストインすれば、委任状・議決権行使書は、ほとんど出てきますよ。
>理事会、管理会社の取り組み方の問題。総会の前日にも出さないようなとこは戸別訪問で集める。
戸別訪問したら委任状はもう少し集まるかもですね

築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・

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なるようになるんでしょ

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賃貸できるだけまし

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＞＞築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・
＞ 20～30年程度で賃貸が半分など、スラム化一歩手前でしょう。

だいじょうぶ。かつて賃貸率７５％、総会の実出席率１割（委任状等をあわせても６割ほど）のマンションで理事長をしていたときに修繕積立金の大幅値上げをやったことがあります。
その際の総会の実出席率も１割程度でしたが、委任状と議決権行使書あわせて９割以上の出席を得て、反対は賃貸オーナーの議決権行使書が１票あったのみでしたね。
簡単です。収支状況が極めて悪いことを示すグラフに「大変だ！今のままではエレベータが壊れても交換できない！このままではスラム化は必至！」などと危機感を煽る文言を散りばめた資料とともに、「特別決議なので、いつもは委任状すら出さない人も今回は必ず委任状か議決権行使書を出すように！出席者不足で決議不成立の場合には、もはやまともな維持管理はできなくなります！」などと書いた書面を配布するのです。

＞４２
大規模修繕工事がなんで特別決議？

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>>賃貸できるかどうかは所有者マターに過ぎない。
駅に近くないと借り手はいません。徒歩10分以上かかるとまずむり。

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＞＞４３
管理費、修繕積立金値上げは古い規約の場合、解釈でそうしているところもありますよ。解説はしんどいので省略。

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管理規約に実額を書いてある場合なんかは、管理規約の変更に該当する

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不在区分所有者が多いということ自体の危機が理解できないようで。

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出席率２０％という数値自体は間違いなく「低い」部類だけど、
その数字だけを見て管理組合の質を判定する事はできないよ。
中古物件を買う時に、管理状況や住民の組成を知ろうとするのは
大事な事だと思うけれど、出席率だけに着目しているところを見ると
どうやらそういう話ではなさそうだ。
立地や建物の仕様、これまでの修繕経緯や組合の資金状況等を調査
した上で、総会という場が必要とされているにも関わらずオーナーの
関心が薄いという事が見えてきたという話なら解るが、単に出席率が
低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
知れない訳だ。真相は実態を見なければ解らないが、２０％という
数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする
のは間違ってると思う。

もっと言えば、管理組合の体質ってのは決して安定的なものじゃない。
中古購入時というタイミングでのみ測ろうとしているのだとしたら
それ自体がナンセンスだと思うし、長い目で見るのだとすれば
管理会社は管理組合の意思で変わる事がある（言い方を変えれば
「変える事ができる」）のだし、オーナー組成だってどんどん変わる
可能性がある訳だ。自分自身も区分所有者の一人になるのだという
意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
中古購入には向いていない気がするな。

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>>43
＞大規模修繕工事がなんで特別決議？

大規模修繕の実施（修繕積立金の取り崩し）を決議したのではありませんよ。
特別決議となった理由は、①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた、②あわせて規約改正も行ったから。
なお、規約改正内容は主に最新の区分所有法、建替え円滑化法、管理適正化法との整合化で、大規模修繕を普通決議で行えるように改めたのもその一つ。

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①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた
②あわせて規約改正も行ったから。

うちの規約では、①は普通決議で、②は特別決議

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>>50
>自分自身も区分所有者の一人になるのだという
>意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
>中古購入には向いていない気がするな。

逆だね
客観的データを集めて冷静に第三者的視点を忘れない姿勢こそ重要

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賃貸でなく購入だから新築だろうと中古だろうと区分所有者になる意識は変わらない。

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>49
>貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが
>よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に
>なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）
>自体は十分あると思うよ。
>工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし
>自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を
>高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。

おっしゃることは分かりますが例えば１００戸のマンションならば
賛成票（委任状含む）を７５以上あつめるってことですよね。
仮に反対票を１０戸までにできたとして、とりこぼしは１５戸以下・・・
例えば賃貸している区分所有者が２０戸あり、彼らが委任状提出を無視してたら事実上特別議決は通らないから
できるだけ普通決議と定義したほうがよくないですかね？

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>50
>単に出席率が
>低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
>意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
>知れない訳だ。

どちらかというと総会に出席したくなるような魅力的な提案ができていない理事に問題があるかなと思います。

コスト削減だけでなく、新しく花壇を置くとか屋上に収益物件（看板や電波塔）の運営提案等・・・

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収益物件いいねえ

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>>49
＞既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項になる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）自体は十分あると思うよ。

２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。私のマンションではそれが出来ていなかったため特別決議となりましたが、同時に行った規約改正により、その後の大規模修繕は普通決議で行えるようにしました。
通常の大規模修繕は普通決議で行えるようハードルを下げておいた方が良いです。エレベータの交換は通常の大規模修繕の範囲です。
現行の区分所有法は、修繕の域を超える工事（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）ですら、原則は特別決議としながらも「規約で過半数まで減ずることができる」というただし書をおいています。

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うちの組合では、議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議されるのを
議決権総数の過半数で決議というのに変えたけどね。
勿論、保存行為を上回る工事についてだけど。

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しっかりした組合だね。

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＞総会出席率２０％って異常ですか？ えーてん　2011-12-18 00:08:50

特に異常ではありませんが問題は欠席者の内容が委任状に限られていることが異常です。
これは管理会社主導の結果と思います。
自覚ある理事長でしたら欠席者の意向を知るために議決権行使書の提出を推奨することが一般です。
管理組合の総会は理事会案の議決の場ですから極端に言えば議決権行使書だけで出席者は役員のみでも有効であり機能するものです。

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>>59
＞＞２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。

規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
管理会社はどこでも普通決議でできるといってますし、規約で特別決議とされていても、わざわざ特別決議でやる管理組合はほとんどないとおもいます。
規約で特別決議になってるから普通決議ではダメだと言う反対派が裁判（工事差し止めの仮処分申し立て）起こしたら、微妙です。

議決権行使書は総会を形骸化させるため、安易な使用は慎むべきでしょう。

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＞区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。
当然です。

＞規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。
間違い。規約が優先しますので規約の改正が無い場合は原則特別決議が適用されます。

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↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。

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>>63
＞現在の運用では、区分所有法優先ですよ。

当然に法律優先（＝法律に反する規約の規定は無効）ですが、区分所有法第３９条第１項は次のとおり。
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
「規約に別段の定めがない限り」とありますので、規約で特別決議事項とされていればそちらが優先します。

>>66
＞↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。
上述のとおりですので聞くまでもありません。

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実務は違うんだよ。マンカン士は書生論が目立つね。

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法律を勉強してるとパーになるってことを知った上で、法律の勉強してくださいね。

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なんだかむつかしい法律論です(汗)

みなさんの話を総合すると総会出席率２０％は比較的低いと思われるが、
委任状がちゃんと集まっていて、特に議題の盛り上がらない総会にて
２０％というのは大きく問題とは断言できない…
くらいでしょうか。

あと、１０年２０年たつと老朽化マンションが増え、建て替えするマンションが増えてきますが、
建て替えするには少なくとも９０％の賛成はほしいですよね（８０％以上で建て替え決議は通りますが、残り２０％の区分所有者の権利を残り８０％で買い上げないといけないから…）

総会出席者があんまりいない現状では、建て替えが成功する件数がこれから増えるとは思えませんし、
そのうちスラムマンションが大量に出てくるんですかね、やですね

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>71
建て替え決議が成立したら、建て替えに参加しない者はデベロッパーが買い上げますので
心配はないですよ。
建て替えができるのは、半分もいればいい方でしょう。
築５０年もたてば、高齢者が多いですから、２，０００万も３，０００万もの出費は
大変ですからね。
それに、建物の取り壊しから、完成するまでは、２年はかかるでしょう。
その間は、アパートなりを借りなければいけませんし、引っ越し費用とかもかかりますからね。
建て替えは大変ですよ。

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建て替え組合作るのでデベがでてくるんだよ。

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あほか。建て替えの意思決定が難しいから建て替えは200件弱しか成立していない

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マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

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近い将来、マンション除却円滑化法ができるでしょう。

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別名、スラムマンション法といわれそう

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>75
>マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。

建て替え賛成割合の変更はありそうですが、それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに
スラムマンションが増えそうですね
７０歳のじじばばが多いマンションはどうなるんでしょうね・・・

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＞それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに

建て替えに参加できない人は土地持分を売って出て行くんです（それを前提に賛成するのはあり）
でも土地持分がいくらにもならないほど地価が安いところはどうにもならないですね

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総会出席率よりも合意形成よりも、金額的な折り合いでしょ、最終的には。年々投資に回る部屋が増えてくから、行き場ない独居老人くらいしか積極的な反対者はいなくなる。
極論すればオーナー全員が建て替え希望してたって、余剰床も出来ず解体建築が全額持ち出し、もっと言うなら
余剰床が出来ても買い手がつかない不人気立地では、誰からも何処からも資金が引き出せず立ち往生のまま立ち枯れを待つしかない。

何処からか金が引き出せて負担なしで建て替えが出来そう、となったら一変して出席率だって上がりますよ(笑)
年数的に真剣に考えなきゃいけない課題があるわけでない物件なら、出席率低くても仕方ない。
怖いのは考えなくちゃいけない課題があるはずなのに、天に唾するように自分（達）に負担がのしかかって来ると気づいているから
結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。

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>79
建て替えに参加しない者への支払い金額は土地の持ち分だけじゃありませんよ。
これは、鑑定評価手法といって、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適用
してその額を求めるのです。
一般的には、更地価格から取り壊し費用を控除して区分所有権ごとにその所在
する位置・階層等を考慮して決定するケースが多いようです。
分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
評価を行う必要があります。

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評価をすることと、建て替えを実行することとは全く別次元
頭でっかちの机上の空論

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建て替えに参加しない者への支払いをどうするかではなかったの？

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>80
>結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。

そういう中古マンションを購入しないためには何を気をつけたらいいですか？

>81
>分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に
>専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な
>評価を行う必要があります。

これは難しいですね、
新築時の売却価格と現在の価格のどちらを使用するか？
例えば値引きされた場合はそれを考えるか？

例えば新築時は高層階に人気があったが現在は低層階に人気があるならば、
低層階の価値が高いのだから分譲当時の価値よりも今の価値を優先するべきでは？？

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