23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

教授の新宿ネガも飽き飽き

落ち目のところを外すのは簡単だけど、
人口が増えているところで
どこが一番発展性があると言うと。

やっぱ地価が安いところになるのでしょうね。

スーパーと、せいぜいシネコン程度できるのを発展と言うならそうかも。

地価が高過ぎると採算割れで普通の生活利便施設ができないからね。
ほどほどの地価じゃないと街として成り立たなくなる。

いま大した商業施設がなく生活利便施設しかないところはこの先も商業施設できません(笑)

地価が下がる可能性あるが既に商業施設の充実してる街。
地価は安いが生活利便施設以外ができるのは望み薄な街。

好みだけど、可処分所得があるなら前者を選びたい（商業施設ができないなら、後者の地価は頭打ちが見えてる）。

商業施設は撤退ってのがあるからコワイよ。

例えば、川口駅隣にあった丸井が撤退し、その向かいにあった書泉ブックドームも閉鎖、そごうも撤退の噂があり市側がどうにか引き止めて生き残っているが実態はロフトとユニクロ。
駅から10分ほどの所にできたアリオというショッピングセンターは平日はガラガラだし。
あれだけ多数の高層マンションが建っている所でも実状はそんなもの。
他の地域にもあるかな？

>>758
安心して買えるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内ってこと。

人口減少地域の商業施設はダメ。
新宿区が人口減少区に転落、中央線沿線の凋落傾向が強まっているよ。

平成21年12月→22年12月
新宿区▲1115人
中野区▲1431人
杉並区＋59人

23区ではないが市部の人口増加数
平成21年中　24189人増
平成22年中　15716人増
平成23年中　 4854人増
沿線の商業施設の競争が激化する。
少子高齢化の影響が出て来てますね。　

商業施設が充実してる地域≒交通インフラが充実した地域でもある。テナントが抜けてもインフラは残る。
生活利便施設しかない地域に比べれば圧倒的に集客で優位。もちろんその分高いけど。

そうとは限らないでしょ。
木場とか南砂とかのヨーカドーの周り、電車より車利用だよ。

>>762
後背に郊外を抱えて、それが一大商圏になっているところは急速に衰退しますね。
超円高が定着すると、郊外の工場がドンドン海外に移転します。

外国人観光客、外国人の知的労働者が増えて行くから
やっぱ銀座あたりの都心だけが栄えることになりそうですね。

スーパーって生活利便施設では？
車があるから離れた店でも行きやすいってのはあるだろうが。地方と同じだよね。

そうだよな。砂町銀座なんて周りに駅ないもんな。
駅中心に考えるのは郊外の発想。

銀座の主要客は今や中国人だろうに。それとてバブル崩壊で見通し暗し

スーパーなんて逃げ足早いよ。ダメならさっさと撤退する。

渋谷や新宿から遠い東側の人は西側ネガをせざるにいられない。銀座命だからね。六本木もネガの対象。有楽町線でいけないからね。

郊外Jr. が減るにせよその街が凋落したら命取りって企業の存在は大きい。本人たちのために資金投入を続けるから。
だから東急も今さら二子玉やる。渋谷も通過駅化確定する前に頑張る。新宿なら京王小田急JR。六本木なら森ビル。
後ろ楯のない銀座から外資抜けたらキツいだろ。スーパー並みの早さで撤退するぞ。現状の空き地が更に増える。青山あたりも同じだが。
並木通りとツートップとか言ってた紀尾井町ブランド通りがシャッター通り、の現在を見てれば明白。

>>770
箱もので人口動態は変えられないから、
私鉄関係企業は軒並み採算が悪化して、
どこかに吸収されるところも出てきそうですね。

その東急が渋谷を越えて、山手線内側の原宿に
東急プラザを開業させるわけだが。

>771

だからといってその分、箱モノさえない東側が盛り上がるわけではない。
よそ叩いてるヒマにスカイツリー効果が薄れぬ内に、東武（田舎侍）電鉄の尻叩くのが賢明では。

渋谷にこだわってたらジリ貧、とは気づいているんでしょうね。

副都心線乗り入れで原宿も東急資本注入するからにはパレフランスあたりも買い入れして欲しい。

足の引っ張り合いしてるだけの楽なお仕事の人たち

それで食ってるからには、どっちかくたばるまで続く。

テレビで見た自分で一生懸命掃除してるおばちゃん(大屋さん)に頭が下がったよ
楽な人たちとは大違い

とりあえず大『家』だよ。大屋じゃベルサイユの休館日にミッテランに電話して開けさせる婆さん（故人）。

地主→税金対策で大家、は厳しいね。賢い奴なら手を出さない。老後の備えで、サラリーマンが中古のワンルーム買うのは自殺行為。

あー間違えてすまなかった

転勤等でやむなく…ってパターンの場合は売るのと貸すのどっちがいいの？
貸すといってもがっぽり儲けようとかではなく、
ローンの支払いの足しになれば的な場合。
(あわよくば老後の足しに…と、欲は出さないほうがいいのかもしれないけど)

それは自分で選ばなきゃ。
借り主がいなくて賃料値下げするケースもあるから。

どちらを選択すればいいのか分からずハゲそうです。
サブリースを紹介されたけど、
賃料下げたりいろいろあるだろうし。
人口も減ってるし。
1つ資産を持っていると言う感覚と
1つ負債を抱えているという感覚の
どちらになるんだろうなぁとぐるぐるしています。
日本がもうだめっぽいですからね。

サブリース紹介されるだけマシでは。貸せない物件は契約までこぎつけないしょ。
空き室リスクに新たな店子探し、賃料延滞に水漏れや物件瑕疵のトラブルまでは不動産屋じゃ面倒見ないよ。遠隔地に住んだら交通費もバカにならない

なるほど。
サブリースで検索するといい話が出てこないので
どんなもんだろうと思ってました。
こういった個人のケースがどんな状況になっているのか
つかみにくいので難しいですね。

近隣3県もいずれはこうなる。

実は通勤圏、緑も多い「宇都宮都民」のススメ
　この１１月には栃木県の人口が１３年７カ月ぶりに２００万人を割り込んだ。危機感をもった同市は、首都圏からの定住者誘致を進めようと『宇都宮愉快な暮らし図鑑』を発行。子育て中で新居購入を考える２０、３０代の夫婦や、第二の人生を模索する５０、６０代をターゲットに据えてＰＲする。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/living/household/538198/

>>787
ＹＡＨＯＯ賃貸登録物件数、2009年1月からの推移
千代田区３１４０→３１２９、中央区７３４８→７３６１、港区１３３３２→１３１４０、
新宿区１２６３７→１４５０８、文京区６５０５→７５０８、台東区４５１１→５９６０、
墨田区４８１３→６２６６、江東区７２０７→８７２４、品川区８６４０→１０２８４、
目黒区８４５６→８５３５、大田区１１８１４→１５２７２、世田谷区２２７８０→２６８７６、
渋谷区１１３０２→１１２１０、中野区８７９１→１３８８７、杉並区１４２２５→２０１６３、
豊島区８５７２→１０６０３、北区６００５→８５１７、荒川区３０５５→３４６２、
板橋区１１１２７→１３１１３、練馬区１３７１９→１６９８９、足立区８６０６→１３２３３、
葛飾区４５５２→７４７５、江戸川区８６８７→１２１４５、

2千戸以上増えた区
大田区３４５８増、世田谷区４０９６増、中野区５０９６増、
杉並区５９３８増、豊島区２０３１増、北区２５１２増、
練馬区３２７０増、足立区４６２７増、葛飾区２９２３増、
江戸川区３４５８増、

外周区が総崩れ、特に中央線沿線がすごい状況。
賃貸料の調整から不動産価格の調整につながる可能性が高い。

>792
増減率で見るとこんな感じ？

１位 葛飾区 ＋64.2% ＋2,923件
２位 中野区 ＋58.0% ＋5,096件
３位 足立区 ＋53.8% ＋4,627件
４位 北区 ＋41.8% ＋2,512件
５位 杉並区 ＋41.7% ＋5,938件
６位 江戸川区 ＋39.8% ＋3,458件
７位 台東区 ＋32.1% ＋1,449件
８位 墨田区 ＋30.2% ＋1,453件
９位 大田区 ＋29.3% ＋3,458件
１０位 練馬区 ＋23.8% ＋3,270件
１１位 豊島区 ＋23.7% ＋2,031件
１２位 江東区 ＋21.0% ＋1,517件
１３位 品川区 ＋19.0% ＋1,644件
１４位 世田谷区 ＋18.0% ＋4,096件
１５位 板橋区 ＋17.8% ＋1,986件
１６位 文京区 ＋15.4% ＋1,003件
１７位 新宿区 ＋14.8% ＋1,871件
１８位 荒川区 ＋13.3% ＋407件
１９位 目黒区 ＋0.9% ＋79件
２０位 中央区 ＋0.2% ＋13件
２１位 千代田区 ▲0.4% ▲11件
２２位 渋谷区 ▲0.8% ▲92件
２３位 港区 ▲1.4% ▲192件
合計 ＋23.1% ＋48,536件

都心は人気だな

>　２０位 中央区 ＋0.2% ＋13件
>　２１位 千代田区 ▲0.4% ▲11件
>　２２位 渋谷区 ▲0.8% ▲92件
>　２３位 港区 ▲1.4% ▲192件

そもそも人気がある地域はわざわざＹＡＨＯＯにカネを払って
賃貸登録しなくても良いのでは？
（不動産屋の店頭でどんどん決まるから）

供給過剰の地域は駅近物件を除いて投資物件としては不適格だね。

まぁ、そもそも東京の不動産自体が福島原発のおかげで投資不適格かも知れないけど。
（最近も福島浜通りを震源とする地震が多いし）

23区年間人口増加数の半分近くを、
坪単価が安い都心部の以下４区が占めるようになって来てるよ。
賃貸物件に投資する人は参考にしてください。
12月1日時点の人口増加数
23区全体20,408人
中央区、江東区、台東区、墨田区計9,241人（シェア45.3%）

ちなみに平成22年中の人口増加は
23区全体43,814人
中央区、江東区、台東区、墨田区計13,018人（シェア29.7%）

震災以降、帰宅困難者問題で職住近接のニーズが高まり、
シェアを拡大したと思われます。
今年からスカイツリーの営業が開始されますので、
さらに4区のシェアが伸びて行くと予想されます。

>791

これ、福島の影響でしょう。
それと県内にある大企業の事業所再編とか。
東京近辺の郊外とは事情が全然違うよ。

797は鋭いかも。

ってより、都が用意した住宅に住む東北被災者の住民登録もあるんじゃない。
東雲のタワーみたいに。

人が増えている≠金持ちが増えている

賃貸ならともかく、買うとなったら量だけでなく質も見ないとね。

>>803
賃貸物件への投資のお話が続いているのですが？
自分の家として買うのなら、予算見ながら自己責任で好きなとこ買えば良いでしょう。

趣味の問題と資産価値が上がるか下がるかの問題を
ごちゃまぜに考えるからおかしくなるんだよ。

まあ、人口動態と将来性を見ながらマンションを買う人もいますよ。
そんな人が昨今増えているのが現実みたいだね。

人口動態も
震災での増減みたいな一時的要因は排除して考えなきゃね。

>>807
でも帰宅難民回避の都心部居住はトレンドになったのでは？
今後も続くと思うよ。

駅近でも郊外は排除される時代。厳しくなったね。

主要大学は秋入学に変わりそうな雰囲気だね。
不動産マーケットに影響はあるのでしょうか？

毎年春から秋にかけてバイト人口が増えるからバイトの賃金が下がって、近郊のアパート家賃が下がるでしょう。

ユーロ安が進んで郊外工場の海外移転が進んで
郊外の地価が下がるでしょう。

12月は市部、神奈川県の坪単価が暴落して、千葉県並みになったようです。

郊外に居住している人間で
工場労働者って何割なんよw

結局山手線の内側ってことになっちゃいますね。

>816

フラット化？

低層アパート化？

都内は激安ワンルームしか動かないらしいね
東部湾岸と都内は敷礼ゼロに3ヶ月サービスでも借り手無し

町田や八王子や相模原は家賃値上がり
敷礼がっちり取られる


都内のどこが人気だって？

>>817
市部で20万人くらいです。
家族含むと50万人くらいでしょうか？
人口の約12%。

12月は市部、神奈川県の坪単価が暴落して、千葉県並みになったようです。
12月販売マンションの坪単価
市部　183.8万円
神奈川県　187.1万円
千葉県　181.1万円
郊外マンションの低価格化が進んでいます。
今まで高値購入していた首都圏出身者の需要が尽きかけているからだと考えられます。
どこまで低価格化が進むか注目です。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

団塊の世代引退による税収減が続いているようです。

平成２４年度　都区財政調整について
基準財政収入額は、９，２７２億円となり、前年度と比べて、１３２億円、１．４％の減となった。
•特別区民税は、年少扶養控除の廃止等による増があるものの、依然として雇用・所得環境は厳しい状況にあることから、前年度と比べて、１８０億円の２．５％減となった。
•地方消費税交付金は、燃料輸入の増加などにより、前年度と比べて、８４億円の増となった。
•地方特例交付金は、年少扶養控除の廃止等による地方増収分での措置に整理される部分があることから、前年度と比べて、９４億円の減となった。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2012/01/70m1k300.htm

郊外ミニバブルもそろそろ終わったみたいだな。
これからは上京者のみなさんが主役ですよ。
ガンガン値切ってください(笑)

上京してきて、値切れば簡単に買えるほど安いか？
が問題。

さすがに首都圏出身団塊Ｊｒもここ2年で中古を含めて買える人は買っただろう。
近郊郊外のお祭り騒ぎもそろそろ幕切れだよ。

>>823
不便な郊外は暴落してしまうんですね…
やはり都心部しかないということだと思います。

時計の針が逆回転してる感じで物悲しいですね。

逆回転なら、20数年後に懐かしきバブルが再び
になるわけだけど。

東京都への上京者純増数推移、22歳上京として
1996年　１９８０８人　38歳
1997年　３１３５０　37歳
1998年　４１４０５　36歳
1999年　４３５２２　35歳
ーーーーーーーーーーーーーーーーここからだね
2000年　５１６２９　34歳
2001年　６３１２８　33歳
2002年　６３９１２　32歳
2003年　５９２７６　31歳
2004年　５８５１６　30歳
2005年　６７２０９　29歳
2006年　７７０６７　28歳
2007年　８７７０３　27歳
2008年　８１１４７　26歳
2009年　５９９５７　25歳
2010年　５１３０６　24歳

首都圏出身者が親の援助で近郊、郊外のマンションを買いあさって購入年齢が随分と下がったが、これからは頭金を自力で貯金しなきゃいけない上京者が中心になる。当然購入年齢は上がるだろう。
それから、自力で貯めたお金は大事だから、費用対効果を考えた購入が増えるだろう。

首都圏出身の30代前半は祖父母の家、両親の家があって基本的に家を買う必要が無い人が多いのでしょうか？

相続とかいろいろな端境期
取りあえず賃貸でしのぐのが合理的。

既存の住宅ストックがこれからどう循環して行き、余って行くか興味深い。

世田谷区住宅課によると、区内は地価が高く、まとまった土地開発が少ないことから、平均三十戸程度の中小規模なマンションが多い。
築三十年以上は約六百棟（約二万二千戸）にのぼる。

今まで日本が経験したことがない事態になるんだから、
想像力をかきたてられて
こりゃ面白い。

教授がススメルのは深川やスカイツリー近く辺りじゃなかったっけ？

一人っ子同士だと相続後は片方の家が確実に要らなくなるからね。逆ねずみ算っぽく不動産が余っていく。

売りに出ても買い手がつくだけまだマシ。地縁、親類ともにない郊外では、そもそも検討の対象に上がらずじまい。
住民が新陳代謝出来る出来ないは大きい。

買わずに借りる人が増えてるみたいね。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201010-12.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201110-12.pdf

日本の不動産に投資するなんてカネをドブに捨てるようなもんだよ。
不動産屋に騙されないようにね。

団塊Jrが家を相続する頃に家余りで郊外と近郊の不動産が暴落するのは見え見えだから、賢い方は相続するまで賃貸で我慢になってるんじゃない？

7～9月、マンション㎡賃料対前年比
千代田区＋0.5%、中央区＋1.1%、港区▲1.3%、新宿区▲2.9%、
文京区＋0.9%、台東区＋1.2%、墨田区▲3.7%、江東区＋8.3%、
品川区＋0.8%、目黒区＋3.5%、渋谷区＋1.1%、中野区▲0.9%、
豊島区▲5.6%、荒川区＋0.2%、大田区▲1.7%、世田谷区▲3.1%、
杉並区▲2.6%、練馬区▲12.5%、板橋区▲1.9%、北区▲3.8%、
足立区▲3.7%、葛飾区+0.2%、江戸川区▲2.2%、
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201007-09.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201107-09.pdf

10～12月、マンション㎡賃料対前年比
千代田区＋5.9%、中央区＋2.9%、港区▲5.3%、新宿区▲4.5%、
文京区▲1.3%、台東区▲2.4%、墨田区▲3.5%、江東区＋1.7%、
品川区▲1.2%、目黒区▲4.5%、渋谷区▲7.3%、中野区▲2.0%、
豊島区▲3.3%、荒川区＋0.8%、大田区▲0.9%、世田谷区▲0.3%、
杉並区▲2.6%、練馬区▲2.9%、板橋区▲2.1%、北区+0.5%、
足立区▲1.8%、葛飾区+1.9%、江戸川区▲1.9%、
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201010-12.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201110-12.pdf

7～9月よりマイナス幅を拡大した区、要注意
港区▲1.3%→▲5.3%
新宿区▲2.9%→▲4.5%
中野区▲0.9%→▲2.0%
板橋区▲1.9%→▲2.1%
プラスからマイナスになった区、要経過観察
文京区、台東区、品川区、目黒区、渋谷区、
特に目黒区、渋谷区はマイナス幅が大きい、このまま定着するか？