23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

>いくら都心をたたいても、新宿をたたいても、自由が丘をたたいても、目黒をたたいても、
>杉並をたたいても、中野をたたいても、どこをどうをたたいても、

>豊洲の大量売れ残りはどうにもならないよ。

これにつきるね。

豊洲って人口増えてるんだろｗ

なんであんなに宣伝してるのに、何年たっても大量に売れ残ってるんだ？

いまや、完全に江東区のお荷物地域に・・・

発展の中心は湾岸4区
中央区、江東区、台東区、墨田区だと思うよ。
内陸部はもうダメでしょう。

>家選び、「職近・親近」がトレンドに　リクルート予測

完全に山手線の内側の話ですね。

NHKの放射能追跡番組を見てたら、江戸川等の城東の河口水域、海の中は福島原発前の海以上の高濃度ホットスポットだらけ。

内陸から集まった放射能が、河口の泥に貯まりやすいらしい。

今後、何年も東京湾内はこういう状態が続くとさ（海の中の話だがね）。

陸は何ともないとはいえ、、、あんま気分のいいもんじゃないわな。

新宿区の人口減少は今年も続くと考えるべきでしょうか？
一時的ではなく構造的？

中野区が恒常的に人口減少しているので心配です。

そして、杉並区はどうなんでしょう？

よその心配より自分の州の心配だろ(笑)

杉並区は2010年は人口が減少したけど、2011年も人口減少したのかな？

新宿区は人口着実に増えてるよ!!

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file02_00030.html

>>643
去年1年間の人口増減の話ですよ。
昔は昔、
今は今(笑)

644さん、ちゃんと事実把握してね。
新宿区では日本人の人口は最新統計でもなお増加中。減ってるのは外国人。
原発事故の影響でフランス人やらの外国人が一時的に減っただけでしょ。情弱も甚だしいですな。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/index02_101.html

根本問題として新宿の就業人口が減り続けているのがあると思うよ。
都心部居住が進んで人口が増えてきたけど、
そろそろ限界だろ。
実際隣の中野区は2年続けて人口が減少。
新宿区に波及してもおかしくないと思うよ。
まあ、今年の結果を見ての最終判断だろうが・・

２３区の（夜間）人口は平成２７年をピークに減少に転ずると予測されています。
ただバブル期に大きく人口を減らした都心３区への回帰および工場跡地の再開発による大規模マンションの建設が続く江東区については５年遅いＨ３２年にピークを迎えると見られています。

新宿区は地価も高いし湾岸のように郊外並みの値段で大量にマンションが供給されることは今後もないでしょうから大きく人口は増えないでしょう。

新宿に住む人は昔も今もそれほど属性は変わらないと思いますが、現在江東区や港区の品川区の湾岸にマンションを買うクラスターはバブル期であれば、都内にマンションを買うことができなかったような属性の人たちがかなりの割合を占めると考えられます。

>>647
高い坪単価が衰退につながる図式ですか？

同じ都心部に坪単価が安い供給エリアがあると、
高いところは一昔前の都心部のように空洞化が進む。

>>647
何で、中央区の湾岸マンションはスルーしてるのかな？

それと、Ｈ３２年にピークの江東区は内陸マンションも大規模で安いわけだが、どう考えているのかな？

オフィスと住宅では収益性がまったく違うので
収益還元価格で坪単価を計算するときにもギャップがあります。
同じ駅でもオフィス賃料とと住宅賃料が２～３倍違うのも
珍しくありません。

特に都心においてはオフィスの需要がある限り坪単価が
著しく上昇します。
オフィス需要がなくなったから住宅に転用すればいいわけですが、
そうなると地価を半額とかにしないと事業性がありません。

なのでオフィス開発ができず、かといって住宅用に値下げもできない
という状況が続き空洞化するのです。

>>649
安い内陸マンションってどこですか？
まさか郊外のこと？

>>651
江東区でも大島や亀戸周辺で供給されるマンションは安いわけだが、
それをまさか「高い」と思う人は、郊外で探せば。

中央区が抜けてましたね失礼しました。
江東区は東西線以北のエリアも供給はあるでしょうね。前述したとおり都心の中小オフィスエリアの住宅への転換がなかなか進まないのに対して、江東区は工場や倉庫が多く土地の規模が大きく地権者が単一のことが多いのに加え、もともとの地価や収益性がオフィスほど高くないこともあり、住宅への転換が進みやすくそれゆえ人口が増え続けると想定しています。

オフィス、商業混在エリアは地主が何らかの理由で安売りしない限り当面高止まりが続き、何もしなければ結果として空洞化が進み徐々に衰退が進むと思われます。

豊洲の大量売れ残りは、もうどうにもならない状態。

653さん

都心でも麹町・平賀町あたりがまさしくそのような感じですよね。オフィス需要はほとんどなくガラガラです。衰退しているのが見て取れますね。さみしい限りです・・・

豊洲（具体的にはすみふ）の売れ残りの理由は値段の高さでしょう。
ＰＣＴのように坪２３０万とかなら即完売します。
坪２３０万にできない理由は土地の仕入れ価格が
入札により高騰したからです。
でも豊洲自体は住むのに便利だし、建物のグレードに関しては多くの人は平均よりかなり豪華と感じるでしょう。
結局値段次第です。

東雲のプラウドはがんがん売れてるみたいですし。
有明は微妙ですね。交通利便性が豊洲や東雲に比べると
低いですし街らしい街がほとんどなく生活利便性も
現時点では劣ります。
ポテンシャルに期待した価格なので投資だったらいいかも
しれませんが自分で住むんだったら１年後に店ができる
とじゃ困りますからね。投資には高すぎ、実需にはまだまだ
不便というのが有明低迷の理由でしょう。

東雲は１期を売っただけなのに、ガンガンと言われてもなあ。
マンションは２期目以降を見ないと何とも言えないでしょう。

麹町なんてもともとは住宅地でしたからね。
それがバブル期にビルに代わりました。大規模開発ではなく
地主が高騰する土地を担保に銀行から金借りてペンシルビル
にしたのです。
オーナーの多くは再投資する余裕がないか、また収益があれば
特になにもしないので９０年代で時間が止まっています。

土地の価格も下がったし中途半端なオフィス需要もなくなった
のでもとの低層住宅地に戻せばいいと思いますがそうもいかない
のでしょう。

時代の変化にあわせて街の機能を転換できる街が生き残るのです。
オフィスエリアの丸の内だっていまやオアゾや丸ビルをはじめと
してショッピングエリアのイメージもありますが、２０００年ご
ろは仲通は休日シャッター通りでだれもいない。休日出勤したら
車はそこらにとめ放題だったし、八重洲の大丸も古くて地方の寂
れたデパートという風情でした。

すみふが低迷しているのに比べると売れてるでしょ。
マンションなんて買うことができるぎりぎりの値段までがんばりますからね。もちろんぎりぎりラインというのは単なる収入だけでなく、時代の雰囲気で変わりますけどね。

１分でも職場や駅に近く、１平米でも広く、１万円でも安く買いたいと思うのが人情です。

そこのバランスにミートするとヒットします。

みなさんのお話を総合すると、
今後の発展エリアは
中央区、江東区の臨海部、台東区南部、本所、深川
このあたりに意見が集約されたみたいですね。

いや実際年収が８００万とかの人が収入の５倍以上の５０００万の
マンション買うなんて冷静に考えれば身の程知らずでしょう。

だから身の程知らずの贅沢な買い物をする理由をいろいろ考える
わけです。このエリアは資産価値があるとか、家族の安全のためと
か子供の教育であるとかね。

贅沢ではなく投資であると。親も子供の贅沢のために資金援助なん
かしませんが資産性があり高くても、将来それなりに高く売れる／
貸せるということでだったらこれは投資であるということで、
援助しやすいのではないでしょうか。

共働きによる世帯収入＋親援助→これを分捕ろうというのがデベ
の戦略ですが、土地を高く仕入れすぎて失敗したみたいですね。

>>661
坪単価が高すぎるエリアは購入層が限られてしまうので、
少子高齢化時代では
徐々に衰退してしまいます。
新宿区がそうなんでしょう。

>660
大学教授さん
が好きそうなエリアですね。

発展というか街の機能変換の可能性がある街ですね。
もっともマンションだらけの街は区分所有された瞬間
永遠に住宅地としての利用に固定されます。

吉祥寺や自由が丘って街の雰囲気はかわりませんが
中身はどんどん入れ替わっています。
秋葉原もそうですよね。

でかいビルつくっちゃうと変われなくなります。
典型は新宿西口です。開発したころのコンセプトの
ままきてますので一つのビルですべてを簡潔させ
ビル間を人が回遊するようなつくりになってません。
すなわち街が殺風景なのです。

タワーマンション街も同様のことが言えます。
３０年後はまた流行が変わるでしょうがそれについて
いけるかどうかが課題です。
まあ衰退に転ずる直前（おそらく１５年後くらいか？）
まで住んで売り抜けるという作戦で購入するのがいいの
ではないかと考えます。街と心中する必要もありませんから。

東池袋、西新宿、大崎、武蔵小杉、など
内陸地にもたくさんあるタワーマンション街。

埋立地以外は地盤の心配は少なそうですね。

>>664
新宿区の人口減少は一時的な問題じゃなさそうですね。

タワマンの数が少なく街並みに変化力があり、
都心に近く坪単価も安い
本所、深川あたりがベストってことか。

参考になりました。
ありがとうございます。

深川エリアだと大江戸線・半蔵門線の開通前は門前仲町あたり
のほうが活気があり、清澄白河あたりは駅もなかったため寂れ
ていました。

清澄白河駅ができて１０年たちましたが、でかい倉庫を再開発
したようなマンションもたち、公園や美術館の存在もあり雑貨店
やセンスのあるカフェも目立ち洗練されてきました。
昔から変わらない門前仲町に対して変わった清澄白河のほうが
のびしろがありますね。
ただ今の値段はちょっと高すぎという気がします。

でも清洲橋通り以北は下町ではありますがまだまだ街も殺風景で
すね。都営新宿線の雰囲気も暗いです。
やはり大手町につながる半蔵門線とは客層が違うという感じです。
領国・錦糸町までいくとまた雰囲気が変わりますね。

本所深川地区はまだまだ発展の余地ありです。もっともいつ発展
するかはわかりませんが。

>>668

10年間毎年毎年人口が増え続けているのに。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file02_00030.html

深川エリアは、
ゼロメートル地帯
って地盤の心配がありますね。で、ベストにはなれない。

>>671さん

新宿区の夜間人口は２０１５年をピークに減少に転じると予測されています。
２０１５年以降人口が増える区は中央区、港区、江東区のみでありこの３区
も２０２０年をピークに人口はすべて減少に転じます。

昼間人口ですが２３区で昼間人口が一番多いのは現在港区です。
（２００５年に千代田区を抜きました）
新宿区の昼間人口は現在港、千代田につづいて３位ですが
減少傾向が他の区より大きく２０２５年の昼間人口では世田谷に
抜かれ４位に転落する見込みです。

素朴な疑問。
１０数年後の予想は、当たる確率がどの程度なんですか？

>>670
深川エリアが高すぎだと、他には無さそうですが？
どこか将来性があって安いところがありますか？

>675
青物横丁
今はそれほど高くないが、羽田空港国際化、品川リニア、品川シーサイド、大井町も利用可で、大化けするかも。

のびしろがあって値段がそれなりとなるとやはり墨田区ではないでしょうか？
スカイツリー開業前がチャンスです。ららぽーと開業前の豊洲のようなもの
でしょう。あとは山手線の北側エリアである北区や
荒川区などです。（公立）教育を捨てればいっぱいありますよ。

個人的には高くても定評がある山手線南半分内側がおすすめですけど。高いですからね。

あと化ける可能性があるのは五反田～大崎ですかね。
北品川５丁目の再開発次第でしょうか。
五反田、大崎、品川の３駅にアプローチできるのですが
空白地帯でなんにもなかったですからね。

>>678
坪単価があまりに高すぎて発展余地が無いと思うけどな。
坪300万円くらいするエリアだろ？

>>679

このエリアで坪単価が高いのは新築タワーマンションだけです。
中古マンションはそれほど高くはなく、また賃料がとれない
古いオフィスビルをリノベーションした商業施設や店舗も増え
ています。２０年前の恵比寿か中目黒とそっくりです。

「豊洲」は都心そのものですからね。

>>681
人口減少時代に都心から微妙に離れた
山手線西側に恩恵が及ぶのか？
どうですかね。
新宿区が苦戦している例もあるから。

青物横丁は、評論家の人が番組で推薦してたな。去年。

>都心から微妙に離れた

江東区のことですね。
オフィスは壊滅的な空室率のようですが。

江東区はＪＲ駅（具体的には山手線駅）がないからオフィスとしてはダメですね。
住宅なら私鉄、地下鉄でＯＫですがオフィスはＪＲ駅で
がないと賃料とれません。アウト

会社の名刺の住所が江東区・・って恥ずかしいよね。
基本千代田区か港区、１００歩譲って渋谷区、中央区が限度。

>>685
江東区は坪単価が山手線西側に比べて安いからどうにかなるんじゃない？
それに都心までの直線距離はそんなにないだろ。

でも江東区が勤め先でそこが本社だったら

「お宅の会社経費で削減大変なだね、、、給料安そう」

ってなっちゃうし

本社じゃない部門だとだと

「あ、飛ばされちゃったんだ、仕事できないんだね、さよなら丸の内」

って思われてどっちにしてもやだ

>686
「住まう」なら「Best」な地域ですよね
自然が多い

都心に近接していながらゴミゴミしてなく、郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良くって、物価も安い、住みやすいところ、旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。
区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。それぞれの公園ではハイキング気分も味わえて、バーベキューができるところもある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。お手軽に自然、スポーツに親しめる。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスの広めなのも簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。車道と歩道の区別もバッチリで歩行者も安全、東京スカイツリーもバッチリ見える。
スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

>691
ご参考

需要の中心が上京者になると坪単価が高い物は売れなくなって、少子高齢化でその地域は衰退して行きます。

公務員給与削減などの問題、消費税上げと並行または先行する必要＝岡田氏
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120117-00000098-reut-bus_all

>693
本当に自然主義を貫いている地域なのですね。
親として安心できる地域です。にっこり

>693
参りました。
立派な自然です。もう「人工地域」「埋立地」なんて言いません。

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

NHKスペシャル2012-01-15

東京湾の汚染は2年後に湾内全域に広がり、10年以上滞留する。
首都圏に降った汚染雨水が荒川・江戸川河口付近を中心に、周辺に広がっていく。

NHKは湾岸責めれば話題になるって思ってるよね。
いいエサなのかもね～
湾に流れ込む水は山から川下って来るんだよ。
汚染された山が有り、汚染された川が有って、初めて湾が汚れるんだが。
除染しなくても雨で流されて綺麗になるなら、福島もう帰れるだろうに。

東京湾と言ったって、千葉も神奈川もある。
荒川江戸川じゃ千葉県側だな。

ほぼ関東全域に拡散してるんだから、陸はそんな問題ではない。

重要なのは、面積や単位辺りの放射性物質の存在。

で、問題となってるのは、凝縮されて慢性的にホットスポットになってるエリアがあるということ。

河口付近を中心に

有益な話が
急にくだらない話になったね。

もっと不動産マーケットの研究をしようよ。

結局、みなさん都心部湾岸にしか興味が無いからでしょう。
新宿あたりの内陸部には誰も興味無いですよ。

だから人口減少区に転落しちゃうんだよｗ

都心部湾岸スレばかりが伸びるのは正直癪に障るな。

NHKも湾岸ネタすれば視聴率稼げるんで止められないんだろうね。
しかし、今回はさすがに苦しいな。

放射能の影響は金利、購入意欲、販売価格等々にどんな影響があるだろう？
姉歯の時はどうでしたか？(当時興味がなくてスルーしてました)

帰宅困難者を民間マンションに　震災時に集会室を開放

阪神大震災の記憶を刻む日に、東日本大震災の教訓からの取り組みが一つ、実った。東京都品川区は十七日、震災時の帰宅困難者や被災者を受け入れる避難場所として民間マンションの共用部分を使えるようにするため、区内のマンション管理組合と協定を結んだ。区によると、民間集合住宅との協定は二十三区で初めて。都市部の避難場所の確保が課題となる中、住民の総意を迅速に取り付けることができた異例のケースだ。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2012011802000021.htm...

718
高層マンションだとエレベーターが回復するまで、
マンション住民たち自身が下の階にある集会室で待機しているわけだが。
他人まで受け入れてる余裕はあるのかな？しかも、セキュリティが問題だし。

それほど帰宅難民問題が深刻ってことでしょう。
もっと都心部居住が進まないとダメですね。

たぶん実現したのは武蔵小山だからですよね。
おそらく古くからある街でおそらく住民は埋立地などと異なり
地縁がある人が多いはず。
理事会の主要メンバーも元地権者や商店街と関連のある人も
多いのではと想定できます。

東京でも最大規模の商店街のど真ん中にあり、下駄履きマンション
で１Ｆは店舗となっています。
おそらく３／１１も周囲に人があふれており帰宅困難者の支援な
ども実際していたのではないでしょうか？

住民としてはセキュリティも気になりますが、武蔵小山に住もう
という人たちは下町ライクな気質があり地域を愛しているのでしょう。
たとえ震災時であってもプライバシーやセキュリティは何より優先
したいという人はそもそも武蔵小山に住まないのかもしれません。

でも実際人情として小さい赤ちゃんつれたお母さんなんかが途方に
くれていたらせめてロビーで休ませてあげたいと思うよね。

でも誰を入れるかとかいつまでやってあげるかとかセキュリティの
問題もある。そういう線引きを個人や管理組合責任でやるのはつらい。

でも避難者の誘導、運営、費用にすいてすべて区が責任を持つとい
うことなら協定を結ぶというのは管理組合としてはきわめて合理的
な判断であると思います。

>>715

姉歯事件の影響ですが風評被害も含めて大手以外のデベには
逆風でした。

・やはり中小デベは信用ならない
・安いには理由がある
・高くても財閥系
・なにかあっても大手なら救済してもらえる

昔からある考えともいえますが、こう思う人の
割合が増え、大手・財閥系デベの寡占が進みました。

>>722
絆を求めて昔ながらの下町が人気化しそうですね。
そうすると本所、深川あたりですかね？

世間が思う下町っぽさってイメージに反して東より西に多いですよ。
いわゆる活気がある商店街とか三丁目の夕日的世界は武蔵小山とか
三軒茶とか千歳船橋に高円寺とか青物横丁とかね。

本所・深川はそういう商店街は壊滅しました。砂町とかありますが
あれは深川エリアではないですからね。
下町コスプレが好きなら本当の下町ではかう

釣りにマジレス無粋でしたでしょうか？

スカイツリーもできるし下町が今後注目されるんじゃない？
坪単価も安い。
東側ネガには嫌な話でしょうが。

今後、じゃなくて先見の明がある人は既に購入済み。
後からノンビリ来る人に高く譲るの待ち。