23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

財政ｻｰﾋﾞｽで言うと都心三区！
とくに港区は、手厚い!!

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渋谷区は鉄板でしょｗ
富裕度ランキング

自治体別富裕度ランキングは、これまでの3つの指標を総合的に勘案し、各指標を偏差値化することによって、ランク付けしたものです。
一般的に、財政状態の良い自治体は、弾力的な行財政運営が可能となり、行政サービスが充実していると考えられます。
日々の生活に影響する「財政力」、不動産選びの１つの指標として、参考にしていただければ幸いです。

自治体富裕度ランキング
ランキング 自治体 財政力偏差 経常収支偏差 公債費偏差 平均偏差値
1位 渋谷区 71.5 61.9 63 65.5
2位 千代田区 62.5 63.5 70 65.3
2位 港区 70.5 76 49.5 65.3
4位 品川区 48.5 59.8 65 57.8
5位 江東区 43.5 50.6 64.5 52.9
http://www.airis.co.jp/topics/topics002.html

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>549
それを実現するためには、
スカイツリー関連の就業者がバイトや派遣ではなく
高給取りである必要があるんだが。
更に、スカイツリーは駅前だから交通便利なので、
就業者が墨田区限定で新居を探す必要もないんだが。

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港区の▲13.1%はすごいね。湾岸の再開発で人口が増えていなかったら大変なことになってたね。
千代田区の▲6.9%はワンルームの住民が増えて、一方で高所得のサラリーマンが引退したからだね。
都心８区で平均以下は２区だけで、まあ優秀と言えますね。

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だから、「都心8区」なんて妙な基準はないから（失笑）

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いろいろ考えてみると目黒区の次にヤバそうなのは大田区かなあ？
▲6.9%・・この調子で減り続けると？
皆さんどう考えますか？

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都心３区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」
都心５区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」
都心７区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」「港区」「文京区」
都心８区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」「港区」「文京区」「豊島区」

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これを見ると大田区もかなり悪いようです。

大田区の財政が悪化しています。確かに、全国的に、自治体財政は厳しい状況にあり、財政悪化は、大田区に限ったことではありません。
一方で、大田区の財政悪化は、23区平均に比べ、著しいものがあります。
平成21年度決算では81.7％。23区平均82.1％を下回っていたこの経常収支比率が、今年度平成22年は88.4％。23区平均の85.7％を大きく超える結果となりました。
私は、平成15年から毎年23区各区の経常収支比率の順位をつけ、経年変化をみてみました。その結果、大田区は、だいたい真ん中くらいを推移してきたことがわかりました。
ところが、昨年から今年にかけて大きくこの経常収支比率が悪化していたのです。昨年は良い方から9番目だったのが、今年は、大きく下げ、中野区と同順位で下から4番目になってしまっています。
http://nasu.seikatsusha.net/index.php?case=6&action=1&cate=129...

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23区全体で平成22年度は特別区民税が大幅に減ったようです。
団塊の世代引退の影響は大きいですね。
基準財政収入額は、9,413億32百万円で、前年度と比べ1,022億57百万円、率にして9.8％の減となりました。
　 これは、特別区税のうち、特別区民税が前年度と比べ698億65百万円、率にして8.7％の減、特別区たばこ税が、52億26百万円、率にして8.5％の減となったほか、地方消費税交付金が136億67百万円、率にして11.3％の減となったことなどが主な要因です。
http://www.tokyo23city-kuchokai.jp/seido/22_santei_shiryo.html

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国土交通省のサイトによると、

都心８区・・・「千代田区」「中央区」「港区」「渋谷区」「新宿区」「台東区」「文京区」「豊島区」

ですね。

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>559
>560
やはり、東京都を捨てて横浜市・千葉市・大宮市・山梨市・静岡市・宇都宮市・水戸市のいずれかに住むべきなんでしょうかねぇ？

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基準財政収入額（百万円）平成21年度→22年度推移
団塊の世代引退は外周区に大きな影響を与えているね。
さらに郊外はもっと影響を受けている？
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%
品川区44,174→40,236　▲8.9%
目黒区42,827→38,737　▲9.6%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
中野区33,668→29,991　▲10.9%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%
荒川区16,563→14,882　▲10.1%
大田区78,105→69,550　▲11.0%
世田谷区115,193→104,132　▲9.6%
杉並区65,941→58,050　▲12.0%
練馬区68,384→60,971　▲10.8%
板橋区48,602→43,025　▲11.5%
北区29,570→26,258　▲11.2%
足立区50,738→44,989　▲11.3%
葛飾区36,357→32,262　▲11.3%
江戸川区57,361→50,812　▲11.4%

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＞561
江東区はマストやで。
国交省のデータはアテにならんがな

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都心8区で平均を上回っているのは台東区と墨田区だけ、
墨田区もたった0.1%超えているだけで超優秀。
住むなら東京駅から半径５ｋｍ圏内が良いよ。
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%

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>565
豊洲の場合、半径5kmどころか3.5Km圏内。

まさに日本におけるマンハッタン

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>>565

間違っているので訂正しておきます。


国交省が定めた正式な都心8区
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%

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失礼。
再度訂正です。

国交省が定めた正式な都心8区
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%

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固定資産税、法人税が交付金対象から外れて、
各区別になっても東京駅から半径５ｋｍ圏内なら太鼓判。

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>568
訂正しておきます。

千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%

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>>570
東京駅から半径５ｋｍ圏内の区の動きだけ見ていれば時代に取り残されることは無いです。

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杉並区の▲12.0%はかなり惨い数字だけど問題になっていないのかな？

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>571

>東京駅から半径５ｋｍ圏内の区の動きだけ見ていれば時代に取り残されることは無いです。

その通り。
特に今回の地震で（残念ながら）被害者が出た内地は×。

逆に言えば被害者が出なかった湾岸エリアの京駅から半径５ｋｍ圏内は◎。

今後も私の言う予想通りの値動きになることでしょう。

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ご参考
オフィスビル竣工年表
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

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>574の指摘通り、新宿渋谷は全滅。

結局残るのは丸ノ内・豊洲・銀座。

丸ノ内・豊洲・銀座はいずれも埋立地だが世界最高峰の技術により安全安心の地域。

今後、日本、いや、東京のHQとして注目されるだろう。

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そりゃ減税どころじゃ無いよ(笑)
せっかく積み立てた基金もあっという間に取り崩し。

区民税を２０２０年度から一律１０％減税することを打ち出していた杉並区が、減税のために積み立てていた「減税基金」を廃止する方針を決めた。来月開会の区議会で、基金の設置を定めた区条例の廃止を提案する見通し。
可決されれば、前区長が区の方針として掲げた「減税自治体構想」が大きく転換されることになる。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120113-OYT8T00056.htm

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基準財政収入額（百万円）平成21年度→22年度推移
分かりやすいように悪い順に並び替えました。
杉並区65,941→58,050　▲12.0%、板橋区48,602→43,025　▲11.5%、
江戸川区57,361→50,812　▲11.4%、足立区50,738→44,989　▲11.3%、
葛飾区36,357→32,262　▲11.3%、北区29,570→26,258　▲11.2%、
大田区78,105→69,550　▲11.0%、中野区33,668→29,991　▲10.9%、
練馬区68,384→60,971　▲10.8%、台東区21,482→19,223　▲10.5%、
荒川区16,563→14,882　▲10.1%、墨田区22,756→20,508　▲9.9%、
目黒区42,827→38,737　▲9.6%、世田谷区115,193→104,132　▲9.6%、
千代田区22,021→19,983　▲9.3%、新宿区46,280→41,972　▲9.3%、
豊島区30,402→27,599　▲9.2%、渋谷区47,906→43,571　▲9.0%、
品川区44,174→40,236　▲8.9%、文京区29,683→27,183　▲8.4%、
江東区44,472→40,741　▲8.4%、中央区26,390→24,510　▲7.1%、
港区64,714→62,145　▲4.0%、

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区民税が減る＝区民の収入が減る＝地域力が落ちる
こんな図式ですな。

港区が▲4.0%とあまり減っていないのは所得格差が広がっていて、
現役のサラリーマン間の所得の差が広がっているからか？

中間層が多く住む外周区の落ち込みは大きいね。
その中でも世田谷区が▲9.6%と落ち込みが小さいのは外周区の中では
比較的高所得層が住んでいるからか？

一般的には、外周区のマンションは坪単価を下げて行かないと売れないだろう。
それにしても杉並区の▲12.0%は大変な数字だね。中野区の▲10.9%を合わせて
考えると、中央線沿線の地域力はかなりダウンしたと見るべきだね。

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墨田区はスカイツリー効果で税収が大幅に増える見込みですから、
そこんとこよろしく(笑)

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商業施設が増えると地元の消費が増えて、地方消費税交付金が増えるね。
地域が栄えれば税収も増える。

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見込み、ってのは期待外れがあるからなあ。
ハコモノが増えたら必ず儲るとは限らないし。

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>>587
消費税だから儲かる必要は無いんだよ。地域の売り上げが増えればそれだけで税収が増えるんだよ。スカイツリー効果はすごいんじゃない？入場料だけでもかなりの消費税じゃない？

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豊洲の新市場もかなりの消費税を生み出しそうだ。
いろいろな物ができるのは良い事ですね。

消費税も上がるし、ウハウハですかｗ

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それに比べて杉並区みたいなベッドタウンは可哀そう。
団塊の世代の引退と所得格差の広がりで税収は落ちて行く一方だね。

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時代の流れだから誰も反論できないんだよな。

基本は東京駅周辺にオフィスビルを集中・集積。
隣接する中央区（隅田川以西）、台東区にワンルームとコンパクトマンション
隅田川を越えた中央区、江東区、深川、本所にファミリータイプマンション。
商業の中心は中央通り沿い
新橋～銀座～日本橋～秋葉原～御徒町～上野
観光軸は
上野・浅草・押上～隅田川～臨海副都心
隅田川がパリのセーヌ川のような役割を果たす。
そうなるとスカイツリーはエッフェル塔。

平坦な土地なので、人の行き来もスムーズにできる。
また幹線道路が碁盤の目に整備されているので新機軸の交通システム
バスの運行に合わせて信号をコントロールする等の導入も容易。
また、地価も安いので居住地域として多くの人の受け入れが可能。
年間1万人。
20年間で20万人は人口が増加するだろう。

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世の中不透明です。
マンション購入の場合は、坪単価をワンランク落として購入しましょう。

＜春闘＞経団連「定昇凍結も」　震災、円高で方針転換
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120115-00000010-mai-bus_all

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今夜の

NHK スペシャル

必見！！！

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http://www.dailymotion.com/video/xlft9g_yyyyyy200x-yyyyyyyyyy_tech
福島でも放射線マンションが見つかったようですね。
新築のものは怖いですね。青田買いは禁物、購入検討時はガイガーカウンターが不可欠ですね。

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死ぬまで団地に囚われの人生か。
幸せなのかね？

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大地震の発生に備え、駅構内から駅周辺部への避難経路の整備や、駅近くの公園に水や食料など緊急物資の備蓄倉庫の設置の促進を目指す。必要な手続きの緩和や国の財政支援などを盛り込んだ都市再生特別措置法改正案を通常国会に提出し、成立を図る方針だ。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120116-OYT1T00081.htm

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＞No.594
結局、東京湾に流れ込む川でセシウム最大1623ベクレルのようです。東京湾に溜まると排出されにくいので厄介ですね。2年後最大だとか～入居時期に騒ぎになったりして。。。

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高級住宅街の観念は消え去ったようです。
くれぐれもプレミア価格を支払わない事。

田園調布　相続税対策のため瀟洒な面影消えチープな街並みに
相続税は、資産家の家族に大きな不幸を生み出している。たとえば、日本を代表する高級住宅街だった東京・田園調布は、今やチープなマンションやアパートがあちこちに建ち、かつての瀟洒な街並みの面影はなくなっている。
地価が暴騰したバブル期、田園調布の住人の多くが“節税アドバイザー”の口車に乗せられ、相続対策として多額の借金をして自宅の敷地にマンションやアパートを建てた。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120116-00000001-pseven-bus_...

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民主党は相続税を増税しようとしてるが。
マンションやアパートを建てるのが永久に節税となるかどうか…

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>>594

どんな内容でしたか？

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>>600
税金対策でアパートが増え続けて近郊の家賃相場は早晩崩落でしょう。

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城西の中古マンションの価格下落に歯止めがきかなくなって来たよ。
バブルも弾けたのか？

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201112.pdf

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城南にしなさい。

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山手線内側かつ中央線南側でお願いします。

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>>605
高過ぎて買えません。
世田谷区あたりが良いんじゃない？

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ますます近郊、郊外は買えない雰囲気になって来ました。

東京・丸の内で帰宅困難者の受け入れ検証　国交省
　国土交通省関東地方整備局は、東京・丸の内の都道行幸通り地下通路で、東京直下地震が起きた場合を想定し、帰宅困難者の受け入れを検証する実験を行うと発表した。実験期間は1次が1月27・28日、2次が2月17・18日。
　帰宅困難者へのサポートサービス提供や地域との連携、アンケート調査などを行う。
[住宅新報　2012年01月16日]

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地下通路への帰宅困難者の受け入れを検証する社会実験を行います
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/01/20m1g100.htm

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結局山手線の内側ってことになっちゃいますね。

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新宿区が年間で人口減少区に転落したみたいよ。
都心部も明暗が分かれて来てます。

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結局山手線は強いですね。

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>>612
主に賃貸物件が余ってしまったのでしょうか？
外国人が多い港区も人口が減ったのでしょうか？

詳しく教えてください。
投資の参考にしたいので。

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単身者とディンクばっかりだあ～

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>>614
人口は増えているので、賃貸で住む人が減り、購入して住む人が増えたためと考えられます。
住環境の変化で、住人層が変化してきたようです。

港区も外国人は減少しましたが、日本人の増加がそれよりも多かったので、
わずかに全体としては増えています。

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港区はこの1年で2千人近く人口が増えているよ。

新宿区の人口減少は将来性に見切りをつけられたからじゃないか？

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いくら都心をたたいても、新宿をたたいても、自由が丘をたたいても、目黒をたたいても、
杉並をたたいても、中野をたたいても、どこをどうをたたいても、


豊洲の大量売れ残りはどうにもならないよ。

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新宿も日本人は1000人増えてます。

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東京駅から半径５ｋｍ圏内で人口減少区が生まれたのは大ショックです。

日本ってそこまで衰退が進んでいるのですね。

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残念ながらここ10年間、新宿区の人口は増えてるようです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file02_00030.html
24年は318,0568人とわずかに減っていますが、
これは外国人が35,8,5人から33,568人へ減ったからで日本人はむしろ増えています。
地震の影響で、欧米系外国人が大幅に日本を離れたためです。

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スカイツリーの営業が始まったら
墨田区の格付けは引き上げですか？

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地震で城東は全て格付け大幅引き下げです。
特に埋立地は。

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今年の新宿区の不動産値動きは要注意ですな。
膨張した賃貸在庫が波乱要因になるね。

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住環境の急速な変化によって、
ますます借りて住む街から買って住む街へのシフトが加速しそうですね。

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中野区も1500人近く人口が減ってるよ。
不動産マーケット的に結構大きな話になりそう。

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>いくら都心をたたいても、新宿をたたいても、自由が丘をたたいても、目黒をたたいても、
>杉並をたたいても、中野をたたいても、どこをどうをたたいても、

>豊洲の大量売れ残りはどうにもならないよ。

これにつきるね。

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豊洲って人口増えてるんだろｗ

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なんであんなに宣伝してるのに、何年たっても大量に売れ残ってるんだ？

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いまや、完全に江東区のお荷物地域に・・・

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発展の中心は湾岸4区
中央区、江東区、台東区、墨田区だと思うよ。
内陸部はもうダメでしょう。

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>家選び、「職近・親近」がトレンドに　リクルート予測

完全に山手線の内側の話ですね。

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NHKの放射能追跡番組を見てたら、江戸川等の城東の河口水域、海の中は福島原発前の海以上の高濃度ホットスポットだらけ。

内陸から集まった放射能が、河口の泥に貯まりやすいらしい。

今後、何年も東京湾内はこういう状態が続くとさ（海の中の話だがね）。

陸は何ともないとはいえ、、、あんま気分のいいもんじゃないわな。

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新宿区の人口減少は今年も続くと考えるべきでしょうか？
一時的ではなく構造的？

中野区が恒常的に人口減少しているので心配です。

そして、杉並区はどうなんでしょう？

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よその心配より自分の州の心配だろ(笑)

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杉並区は2010年は人口が減少したけど、2011年も人口減少したのかな？

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新宿区は人口着実に増えてるよ!!

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file02_00030.html

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>>643
去年1年間の人口増減の話ですよ。
昔は昔、
今は今(笑)

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644さん、ちゃんと事実把握してね。
新宿区では日本人の人口は最新統計でもなお増加中。減ってるのは外国人。
原発事故の影響でフランス人やらの外国人が一時的に減っただけでしょ。情弱も甚だしいですな。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/index02_101.html

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根本問題として新宿の就業人口が減り続けているのがあると思うよ。
都心部居住が進んで人口が増えてきたけど、
そろそろ限界だろ。
実際隣の中野区は2年続けて人口が減少。
新宿区に波及してもおかしくないと思うよ。
まあ、今年の結果を見ての最終判断だろうが・・

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２３区の（夜間）人口は平成２７年をピークに減少に転ずると予測されています。
ただバブル期に大きく人口を減らした都心３区への回帰および工場跡地の再開発による大規模マンションの建設が続く江東区については５年遅いＨ３２年にピークを迎えると見られています。

新宿区は地価も高いし湾岸のように郊外並みの値段で大量にマンションが供給されることは今後もないでしょうから大きく人口は増えないでしょう。

新宿に住む人は昔も今もそれほど属性は変わらないと思いますが、現在江東区や港区の品川区の湾岸にマンションを買うクラスターはバブル期であれば、都内にマンションを買うことができなかったような属性の人たちがかなりの割合を占めると考えられます。

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>>647
高い坪単価が衰退につながる図式ですか？

同じ都心部に坪単価が安い供給エリアがあると、
高いところは一昔前の都心部のように空洞化が進む。

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>>647
何で、中央区の湾岸マンションはスルーしてるのかな？

それと、Ｈ３２年にピークの江東区は内陸マンションも大規模で安いわけだが、どう考えているのかな？

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オフィスと住宅では収益性がまったく違うので
収益還元価格で坪単価を計算するときにもギャップがあります。
同じ駅でもオフィス賃料とと住宅賃料が２～３倍違うのも
珍しくありません。

特に都心においてはオフィスの需要がある限り坪単価が
著しく上昇します。
オフィス需要がなくなったから住宅に転用すればいいわけですが、
そうなると地価を半額とかにしないと事業性がありません。

なのでオフィス開発ができず、かといって住宅用に値下げもできない
という状況が続き空洞化するのです。

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