23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

これだけ余剰賃貸が増えると不動産屋さんも大変でしょうね。
家賃下げるしかないのでは？

中央線は新宿ってあほか？
東京駅に直通だから価値がある。

中央線沿線は新宿で仕事している人が多いです。

どちらにしろ、
新宿区を含めて中央線沿線は余剰賃貸が多い。

>>496
相続税対策か何かで作り過ぎたのも大余剰の原因？

7～9月、マンション㎡賃料対前年比
千代田区＋0.5%、中央区＋1.1%、港区▲1.3%、新宿区▲2.9%、
文京区＋0.9%、台東区＋1.2%、墨田区▲3.7%、江東区＋8.3%、
品川区＋0.8%、目黒区＋3.5%、渋谷区＋1.1%、中野区▲0.9%、
豊島区▲5.6%、荒川区＋0.2%、大田区▲1.7%、世田谷区▲3.1%、
杉並区▲2.6%、練馬区▲12.5%、板橋区▲1.9%、北区▲3.8%、
足立区▲3.7%、葛飾区+0.2%、江戸川区▲2.2%、
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201007-09.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201107-09.pdf

区による差がずいぶんと縮まった。

外周区1K・1DKアパート家賃、09年2月比（単位：万円）
大田区7.17→6.68、世田谷区7.34→6.76、杉並区7.07→6.48、
練馬区6.48→6.10、板橋区6.24→5.88、北区6.47→6.24、
足立区6.00→5.94、葛飾区6.14→6.03、江戸川区6.33→6.05、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

金利が低いから銀行に勧められるままに借金して作っちゃった人が多いよ。
空室だらけで、家賃も下がるでもう散々じゃない？

まだまだ家賃下がるよ。

で、地震被害も直してたら大変だね。大家さんは。

大阪府内の介護サービス付きの高齢者向け賃貸マンションで、入居者の獲得合戦が白熱している。

　主なターゲットは生活保護受給者。住宅扶助費の範囲内なら家賃が確実に得られ、介護サービス料も全額が公費で負担されるためで、入居者の多くは上限まで介護が組まれているという。入院中の受給者を入居者として確保しようと病院関係者にリベートが贈られるケースも多いとの証言もある一方、「契約した介護が受けられない」といった苦情も自治体に寄せられ、対応の検討も始まっている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120107-00001037-yom-soci

単身世帯の生活保護家賃の上限は月額５３，７００円。

外周区のアパート家賃の今後の目安になりそう。

世田谷区が外周区の中でアパート家賃が一番高いのは東急お洒落効果ですｗ
中央線あたりとはそこが違うｗ

高い分これからの下げが大きいってことだろ。

しょせん外周区はどこも同じになるよ。

これからも高く取れる？
高く取れない今後が大変？

アパートのお洒落なんか言ってられない時代になる。
2012年は派遣切り問題があるからアパート家賃がかなり下がるぞ。

一部の好立地だけ価格維持、以外はジリ貧。

>>512
借金して上物を作ってるから支払いに窮したら差し押さえられちゃう。
こんなのがいっぱい出て銀行管理で激安家賃で市場に出たら・・・・
近郊の不動産マーケットは恐ろしい事になる。

不動産なんて向こう数十年は価値出ないだろう。
業界の淘汰が進むよ。

無理なローンは止めて、少しお安めの坪単価の物件にしよう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

住宅ローンきつくなったら専門家に相談！
「住宅ローンの支払いがきつい」そんな悩みをお持ちの人はいないだろうか。夢のマイホームを手に入れる人の約８割が住宅ローンを利用しているが、総務省の統計では、サラリーマン世帯のうち住宅ローンを抱えている割合が過去最高の３６・９％に達しているという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120114-00000012-ykf-soci

超高層ビルが増えると経済危機は近い？　投資銀行が相関性をリポート
2012.01.13 Fri posted at: 11:31 JST

香港（ＣＮＮ）　今の超高層ビル建築ブームが続けば、中国とインドは近い将来、経済危機に陥る――。投資銀行バークレイズキャピタルが過去１４０年間の超高層ビル建築ブームと経済の相関性を調べたところ、そんな不吉な示唆が得られた。

特に中国は「最大のバブル建築国家」だと指摘されている。世界の超高層ビル（高さ２４０メートル以上）のうち、約半分の７５棟が中国にあり、今後６年間でさらに６６棟が建設される予定だ。

一方、現時点でインドには超高層ビルは２棟しかないが、向こう５年間で１４棟が建設される見込みだ。

バークレイズキャピタルによれば、こうした超高層ビルの建築ブームは「融資が簡単に受けられる環境と土地価格の上昇、それに過度の楽観主義」の結果だ。「だが竣工したころには、経済はリセッションに突入している」

「世界一高い」超高層ビルの歴史を振り返れば、ニューヨークの「エンパイア・ステート・ビル」が竣工した１９３８年には米経済は大恐慌後の不況期にあった。マレーシアに「ペトロナスツインタワー」ができたのは１９９７年のアジア通貨危機の直後だったし、２００９年に「ブルジュハリファ」が完成するのとほぼ同時にドバイはいわゆるドバイ・ショックに見舞われた。

http://www.cnn.co.jp/business/30005260.html

湾岸埋め立てバブルの事言ってるみたい。
すでに崩壊始まってる。

内陸部のタワマン林立地帯は？

湾岸ネガの戯言に付き合う必要は無い。

再開発よりも解体撤去について考えよう。

>>521
西新宿の老朽高層ビルにいきなり話が飛んじゃいますか？

湾岸タワーならまだ解体撤去作業する為の空地があったりするが、
内陸タワーは周りがビッシリ住宅やオフィスビルで囲まれたりしてて大変だね。

>>523
そんな事より、
新宿はリニアから外れて単なる内陸部のターミナル駅になったから、
西新宿のビルを壊しても後に作るべきものが無い。

めちゃくちゃ深刻な話だよ。
関連企業も多いし。

中央線沿線の地価は間違いなく暴落するでしょう。

建てるよりも高いのが解体撤去費用。

不可能に近い合意形成。


死ぬまで団地の後始末に終われるなんてまっぴらだ！

>522,524

新宿ネガして湾岸から目を逸らさすのに必死(笑)
『まだ』利用価値も地場の産業もある内陸と、マンションしかない湾岸。勝負は見えてる

内陸部は地場産業依存の
地方都市並みの地価レベルになるでしょう。

いよいよバブルも終わり。

基本は東京駅周辺にオフィスビルを集中・集積。
隣接する中央区（隅田川以西）、台東区にワンルームとコンパクトマンション
隅田川を越えた中央区、江東区、深川、本所にファミリータイプマンション。
商業の中心は中央通り沿い
新橋～銀座～日本橋～秋葉原～御徒町～上野
観光軸は
上野・浅草・押上～隅田川～臨海副都心
隅田川がパリのセーヌ川のような役割を果たす。
そうなるとスカイツリーはエッフェル塔。

平坦な土地なので、人の行き来もスムーズにできる。
また幹線道路が碁盤の目に整備されているので新機軸の交通システム
バスの運行に合わせて信号をコントロールする等の導入も容易。
また、地価も安いので居住地域として多くの人の受け入れが可能。
年間1万人。
20年間で20万人は人口が増加するだろう。

軟弱地盤で有事被害甚大、も加えないと

次の国勢調査の結果が見ものw

マンション業者号泣だろw

ツリー一個と一緒にすな。

不動産は地盤と環境

>>532さん
新宿の昼間人口がどこまで減っているのか興味ありますね。
それにしても2010年の国勢調査なかなか結果が出ないですね。

＞内陸部は地盤ネタしか頼る物はないですｗ
これだけ地震のリスクの高い土地で地盤を無視して不動産を買うなんて頭がおかしいとしか思えないんだが。
埋立地は地盤の話をされるとOUTだから話題をそこに持っていかないように必死だよな。

537

異常におもしろくない。

538

ツリー一本風情が片腹痛い。

これから巨大地震が来る国に住むことを考える時

地盤や危険回避の環境以上に優先されるファクターとは？

団塊の世代引退の影響が徐々に出て来ました。
平成21年→22年、給与所得納税者数
千代田区21,649→21,824　+0.8%
中央区56,333→57,444　+2.0%
港区96,525→95,299　▲1.3%
新宿区126,740→126,029　▲0.6%
文京区84,038→84,008　▲0.0%
台東区69,656→69,599　▲0.1%
墨田区103,231→103,300　+0.1%
江東区193,539→193,797　+0.1%
品川区163,838→162,561　▲0.8%
目黒区116,927→115,204　▲1.5%
渋谷区90,755→89,333　▲1.6%
中野区135,954→133,742　▲1.6%
豊島区108,487→108,250　▲0.2%
荒川区77,326→77,738　+0.5%
大田区300,028→295,103　▲1.6%
世田谷区358,722→354,608　▲1.1%
杉並区231,020→228,539　▲1.1%
練馬区273,515→270,395　▲1.1%
板橋区215,249→212,176　▲1.4%
北区132,774→131,018　▲1.3%
足立区241,737→238,933　▲1.2%
葛飾区170,261→167,518　▲1.6%
江戸川区265,979→261,644　▲1.6%

いわゆる都心8区（東京駅から半径５ｋｍ圏内）で
大きなマイナスは港区、新宿区の2区のみ。
発展性が証明されているね。
平成21年→22年、給与所得納税者数
千代田区21,649→21,824　+0.8%
中央区56,333→57,444　+2.0%
港区96,525→95,299　▲1.3%
新宿区126,740→126,029　▲0.6%
文京区84,038→84,008　▲0.0%
台東区69,656→69,599　▲0.1%
墨田区103,231→103,300　+0.1%
江東区193,539→193,797　+0.1%

いつの間にやら都心8区か…

新宿区は平成二年をピークに昼間人口が減るとともに、夜間人口が増えています。オフィスから住宅街に変わっているわけです。

新宿といえば
都心５区が口癖の新宿の方
が過去スレではいたなあ。

神楽坂とかかっこいいからね。

高年収の団塊の世代引退は納税者の給与所得総額を大きくマイナスする。
納税者数が増えている区さえマイナスになる。
今後財政が急激に悪化する区が続出するだろう。
平成21年→22年、納税者の給与総額（百万円）
千代田区153,129→142,510　▲6.9%
中央区313,514→298,800　▲4.7%
港区836,758→727,053　▲13.1%
新宿区597,786→570,001　▲4.6%
文京区459,786→441,062　▲4.1%
台東区274,575→264,355　▲3.7%
墨田区371,271→362,336　▲2.4%
江東区779,110→760,646　▲2.4%
品川区715,254→676,931　▲5.4%
目黒区619,688→575,344　▲7.2%
渋谷区564,701→518,164　▲8.2%
中野区533,343→506,322　▲5.1%
豊島区439,446→424,298　▲3.4%
荒川区275,169→269,377　▲2.1%
大田区1,225,786→1,140,704　▲6.9%
世田谷区1,803,583→1,699,172　▲5.8%
杉並区1,011,123→963,479　▲4.7%
練馬区1,117,804→1,065,691　▲4.7%
板橋区781,431→742,561　▲5.0%
北区480,825→459,936　▲4.3%
足立区805,744→768,347　▲4.6%
葛飾区589,373→560,431　▲4.9%
江戸川区947,309→897,068　▲5.3%
23区計15,696,508→14,834,588　▲5.5%

墨田区はスカイツリー関連の就業者が住むようになるから税収が上がって行くよ。将来性あり。

他からそこそこの所得の住民を数多くかき集めないと
ドンドン財政は悪化して行くよ。
目黒区の財政が急激に悪化しているね。
渋谷区、大田区あたりも危なくなるのかなあ？

財政ｻｰﾋﾞｽで言うと都心三区！
とくに港区は、手厚い!!

渋谷区は鉄板でしょｗ
富裕度ランキング

自治体別富裕度ランキングは、これまでの3つの指標を総合的に勘案し、各指標を偏差値化することによって、ランク付けしたものです。
一般的に、財政状態の良い自治体は、弾力的な行財政運営が可能となり、行政サービスが充実していると考えられます。
日々の生活に影響する「財政力」、不動産選びの１つの指標として、参考にしていただければ幸いです。

自治体富裕度ランキング
ランキング 自治体 財政力偏差 経常収支偏差 公債費偏差 平均偏差値
1位 渋谷区 71.5 61.9 63 65.5
2位 千代田区 62.5 63.5 70 65.3
2位 港区 70.5 76 49.5 65.3
4位 品川区 48.5 59.8 65 57.8
5位 江東区 43.5 50.6 64.5 52.9
http://www.airis.co.jp/topics/topics002.html

>549
それを実現するためには、
スカイツリー関連の就業者がバイトや派遣ではなく
高給取りである必要があるんだが。
更に、スカイツリーは駅前だから交通便利なので、
就業者が墨田区限定で新居を探す必要もないんだが。

港区の▲13.1%はすごいね。湾岸の再開発で人口が増えていなかったら大変なことになってたね。
千代田区の▲6.9%はワンルームの住民が増えて、一方で高所得のサラリーマンが引退したからだね。
都心８区で平均以下は２区だけで、まあ優秀と言えますね。

だから、「都心8区」なんて妙な基準はないから（失笑）

いろいろ考えてみると目黒区の次にヤバそうなのは大田区かなあ？
▲6.9%・・この調子で減り続けると？
皆さんどう考えますか？

都心３区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」
都心５区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」
都心７区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」「港区」「文京区」
都心８区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」「港区」「文京区」「豊島区」

これを見ると大田区もかなり悪いようです。

大田区の財政が悪化しています。確かに、全国的に、自治体財政は厳しい状況にあり、財政悪化は、大田区に限ったことではありません。
一方で、大田区の財政悪化は、23区平均に比べ、著しいものがあります。
平成21年度決算では81.7％。23区平均82.1％を下回っていたこの経常収支比率が、今年度平成22年は88.4％。23区平均の85.7％を大きく超える結果となりました。
私は、平成15年から毎年23区各区の経常収支比率の順位をつけ、経年変化をみてみました。その結果、大田区は、だいたい真ん中くらいを推移してきたことがわかりました。
ところが、昨年から今年にかけて大きくこの経常収支比率が悪化していたのです。昨年は良い方から9番目だったのが、今年は、大きく下げ、中野区と同順位で下から4番目になってしまっています。
http://nasu.seikatsusha.net/index.php?case=6&action=1&cate=129...

23区全体で平成22年度は特別区民税が大幅に減ったようです。
団塊の世代引退の影響は大きいですね。
基準財政収入額は、9,413億32百万円で、前年度と比べ1,022億57百万円、率にして9.8％の減となりました。
　 これは、特別区税のうち、特別区民税が前年度と比べ698億65百万円、率にして8.7％の減、特別区たばこ税が、52億26百万円、率にして8.5％の減となったほか、地方消費税交付金が136億67百万円、率にして11.3％の減となったことなどが主な要因です。
http://www.tokyo23city-kuchokai.jp/seido/22_santei_shiryo.html

国土交通省のサイトによると、

都心８区・・・「千代田区」「中央区」「港区」「渋谷区」「新宿区」「台東区」「文京区」「豊島区」

ですね。

>559
>560
やはり、東京都を捨てて横浜市・千葉市・大宮市・山梨市・静岡市・宇都宮市・水戸市のいずれかに住むべきなんでしょうかねぇ？

基準財政収入額（百万円）平成21年度→22年度推移
団塊の世代引退は外周区に大きな影響を与えているね。
さらに郊外はもっと影響を受けている？
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%
品川区44,174→40,236　▲8.9%
目黒区42,827→38,737　▲9.6%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
中野区33,668→29,991　▲10.9%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%
荒川区16,563→14,882　▲10.1%
大田区78,105→69,550　▲11.0%
世田谷区115,193→104,132　▲9.6%
杉並区65,941→58,050　▲12.0%
練馬区68,384→60,971　▲10.8%
板橋区48,602→43,025　▲11.5%
北区29,570→26,258　▲11.2%
足立区50,738→44,989　▲11.3%
葛飾区36,357→32,262　▲11.3%
江戸川区57,361→50,812　▲11.4%

＞561
江東区はマストやで。
国交省のデータはアテにならんがな

都心8区で平均を上回っているのは台東区と墨田区だけ、
墨田区もたった0.1%超えているだけで超優秀。
住むなら東京駅から半径５ｋｍ圏内が良いよ。
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%

>565
豊洲の場合、半径5kmどころか3.5Km圏内。

まさに日本におけるマンハッタン

>>565

間違っているので訂正しておきます。


国交省が定めた正式な都心8区
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%

失礼。
再度訂正です。

国交省が定めた正式な都心8区
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%

固定資産税、法人税が交付金対象から外れて、
各区別になっても東京駅から半径５ｋｍ圏内なら太鼓判。

>568
訂正しておきます。

千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%

>>570
東京駅から半径５ｋｍ圏内の区の動きだけ見ていれば時代に取り残されることは無いです。

杉並区の▲12.0%はかなり惨い数字だけど問題になっていないのかな？

>571

>東京駅から半径５ｋｍ圏内の区の動きだけ見ていれば時代に取り残されることは無いです。

その通り。
特に今回の地震で（残念ながら）被害者が出た内地は×。

逆に言えば被害者が出なかった湾岸エリアの京駅から半径５ｋｍ圏内は◎。

今後も私の言う予想通りの値動きになることでしょう。

ご参考
オフィスビル竣工年表
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

>574の指摘通り、新宿渋谷は全滅。

結局残るのは丸ノ内・豊洲・銀座。

丸ノ内・豊洲・銀座はいずれも埋立地だが世界最高峰の技術により安全安心の地域。

今後、日本、いや、東京のHQとして注目されるだろう。

そりゃ減税どころじゃ無いよ(笑)
せっかく積み立てた基金もあっという間に取り崩し。

区民税を２０２０年度から一律１０％減税することを打ち出していた杉並区が、減税のために積み立てていた「減税基金」を廃止する方針を決めた。来月開会の区議会で、基金の設置を定めた区条例の廃止を提案する見通し。
可決されれば、前区長が区の方針として掲げた「減税自治体構想」が大きく転換されることになる。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120113-OYT8T00056.htm

基準財政収入額（百万円）平成21年度→22年度推移
分かりやすいように悪い順に並び替えました。
杉並区65,941→58,050　▲12.0%、板橋区48,602→43,025　▲11.5%、
江戸川区57,361→50,812　▲11.4%、足立区50,738→44,989　▲11.3%、
葛飾区36,357→32,262　▲11.3%、北区29,570→26,258　▲11.2%、
大田区78,105→69,550　▲11.0%、中野区33,668→29,991　▲10.9%、
練馬区68,384→60,971　▲10.8%、台東区21,482→19,223　▲10.5%、
荒川区16,563→14,882　▲10.1%、墨田区22,756→20,508　▲9.9%、
目黒区42,827→38,737　▲9.6%、世田谷区115,193→104,132　▲9.6%、
千代田区22,021→19,983　▲9.3%、新宿区46,280→41,972　▲9.3%、
豊島区30,402→27,599　▲9.2%、渋谷区47,906→43,571　▲9.0%、
品川区44,174→40,236　▲8.9%、文京区29,683→27,183　▲8.4%、
江東区44,472→40,741　▲8.4%、中央区26,390→24,510　▲7.1%、
港区64,714→62,145　▲4.0%、

区民税が減る＝区民の収入が減る＝地域力が落ちる
こんな図式ですな。

港区が▲4.0%とあまり減っていないのは所得格差が広がっていて、
現役のサラリーマン間の所得の差が広がっているからか？

中間層が多く住む外周区の落ち込みは大きいね。
その中でも世田谷区が▲9.6%と落ち込みが小さいのは外周区の中では
比較的高所得層が住んでいるからか？

一般的には、外周区のマンションは坪単価を下げて行かないと売れないだろう。
それにしても杉並区の▲12.0%は大変な数字だね。中野区の▲10.9%を合わせて
考えると、中央線沿線の地域力はかなりダウンしたと見るべきだね。

墨田区はスカイツリー効果で税収が大幅に増える見込みですから、
そこんとこよろしく(笑)

商業施設が増えると地元の消費が増えて、地方消費税交付金が増えるね。
地域が栄えれば税収も増える。

見込み、ってのは期待外れがあるからなあ。
ハコモノが増えたら必ず儲るとは限らないし。

>>587
消費税だから儲かる必要は無いんだよ。地域の売り上げが増えればそれだけで税収が増えるんだよ。スカイツリー効果はすごいんじゃない？入場料だけでもかなりの消費税じゃない？

豊洲の新市場もかなりの消費税を生み出しそうだ。
いろいろな物ができるのは良い事ですね。

消費税も上がるし、ウハウハですかｗ

それに比べて杉並区みたいなベッドタウンは可哀そう。
団塊の世代の引退と所得格差の広がりで税収は落ちて行く一方だね。