23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

その理論だと大田区の坪単価250万円は高過ぎると言うことになりますね。
外周区の適正価格の見直しが始まるのかも。

>>403
ただし坪単価があまり高くないところはね。
中央区、江東区、台東区、墨田区は値崩れしないだろう。
そんなに上がることもないけど、
着実に発展して行くよ。

坪単価イメージ
中央区290万円、江東区（湾岸＋深川）260万円、
台東区南部270万円、墨田区南部240万円、
こんな感じでどうですか？

外側の特に郊外開発は経済成長、一時的な人口増加を受け止めるための仇花だったんでしょうね。

70m2だと
中央区290万円＝6151万円、江東区（湾岸＋深川）260万円＝5515万円、
台東区南部270万円＝5727万円、墨田区南部240万円＝5090万円、
良い感じじゃない？

大事なポイントは値段が高くなりすぎない事、
人の流入が細れば
街は発展しません。

410
そもそも千代田区って、働くところでしょ。
全域がビルマンションのコンクリート街で、大気汚染ランキング全国一位で、住環境最悪区でしょ。

都心部に住むには５～６千万円必要。
みなさん頑張って貯金しよう。
まずは頭金1500万円ね。

頭金１５００くらいじゃきついだろ。
一生共稼ぎならいいが・・
あと１千万くらいは積まないと無理。

まあまあ高年収のサラリーマンであれば７０ｍ２クラスの都心部マンションが買える。良い時代になったもんだ。

いくらAP○とかの下品な都心業者が煽ろうとも、都心部は暴落が４年間続いており、かつ下げが加速している。
逆に郊外は下げておらず、特に地盤の固い西側は人気が出ている。

また近郊、郊外バブル自慢？

少子高齢化はだれが見ても分かるから今さら近郊、郊外を積極的に買う人はいないよ。地元民相手に高値掴みさせているだけの話。時間の問題でバブルは終わるよ。

>>423
所得が低いと未婚のままの人が多いし、
所得格差が広がるので、
郊外需要はあまり期待できないでしょう。

購入者の所得レベルに合わせて近郊、郊外の不動産が下落して行くのはいずれにしても避けられないでしょう。

近郊も都心もクソもないのでは?

そう思い込みたい気持ちは痛いほど分かるよ。
地方の人が東京を見る目と同じ。

一理あるが少子化だと郊外は土地自体が余る。相続で住まずに売る割合が増えるから。
従来は良好な住環境を求めてた層も、子なし共働きが増える。通勤時間の短縮を考えたら郊外まで行かない。

野村不動産アーバンネットの調査によると、2011年10～12月の首都圏の住宅地地価は、平均で0.9%下落した。値上がりを示した地点は3.6%、横ばいは59.3%、値下がりが37.1%。東京都区部や東京都下で1%を超える下落になったのをはじめ、前回調査(2011年7～9月)に引き続き、全エリアで平均変動率がマイナスになった。
　また、中古マンション価格も首都圏エリア平均で1.1%下落。住宅地地価同様、全エリアで平均変動率がマイナスだった。
[住宅新報　2012年01月10日]

千葉県はついに人口減に反転したそうだね。また千葉隣接の江戸川区、葛飾区は調整バッファだったのだが都内でも放射線量が高いこともあって純減に転じている。

人口減の場所は中長期的に価格も下がるだろう。
都心は金融資金により価格が上がると人口減となるが、下がると実需が戻ってくるのでまた上がるのでちょっと動きは違うのだが、まあ特別な魅力がない場所は都心といえども下がるよね。

震災後、湾岸でも人口増えてるところもあるのに。
ずいぶん違うんですね。

>>434
そうですね
結局は発展性があるかどうかで決まりますね。
発展軸の見極め、
最終的には日本の成長戦略が何なのかと言うことになるね。

東京駅から半径5km圏内なら安泰です。
紆余曲折はあろうがそうなります。

まあ半径五キロといっても中心部へのダイレクトアクセスがない有明なんか発展からはおいていかれる運命だ。今は資金に余裕がある好事家が買っているがそのうち飽きて転売され車を持たない層が流入してくるので駐車場はガラ空き、結果管理費会計が苦しくなり管理費値上げによる中古価格の下落という負のスパイラルがはじまるだろうね。

同じ江東区湾岸である豊洲や東雲は有楽町線があるから都心と連動するけど有明や晴海はヤバイでしよ。
その分値段も安いけど結局高いものにつく。不動産こそ安物買いは銭を失うこととなる。

グローバル化が進むと輸出型製造業は自ずから人件費の安い国に移転しその国の雇用を増やし、結果的に世界の経済格差を縮めて行く。地球全体で見れば良いことだが、先進国はどうなる？
こんな状況で国全体として人口を増やす事に何の意味があるのか？
人口は減っても、国民の質でカバーして行く方向が正しい。
都心部居住を推進し、知的エリートの国籍問わずの都心部集住を加速すべきだろう。
そう言った面でも、都心部の不動産価格の上昇は絶対に阻止すべき。

シンガポールでは知的レベルの高い人を都心部に計画的に住まわせ、
そうでない人を郊外に追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都心部を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

東京都心部の骨格が固まるまでは、
都心部の不動産価格の上昇を絶対に阻止しよう。
そうしないと日本の未来は無いと考えてください。
大手デベのみなさん。

帰宅難民対策 企業に重荷
食料備蓄 都が条例化へ
　首都直下地震に備え、都は企業に対し、水や食料を備蓄した上で、従業員が帰宅せずに会社で待機できる態勢を整備することを求める新条例制定の準備を進めている。昨年３月の東日本大震災で、「帰宅難民」の対応に追われた都心部の区は歓迎するが、企業側にとっては新たな負担増。都は今年度内の制定を目指しており、実現に向けては、中小企業への公的支援なども課題になりそうだ。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120110-OYT8T00035.htm

そんなに大勢の人が本当に都心部に勤める必要があるのか企業として考える必要がある。
都心部は知的労働者とそれを支えるサービス業従事者のみで良く、
その他は賃金を抑えて在宅勤務とした方が企業としてメリットがあるかも。

【帰宅難民】
国や都などは、交通機関のマヒなどで自宅に戻れなくなった人を「帰宅困難者」と定義。内閣府の調査によると、昨年３月１１日の東日本大震災では、首都圏では５１５万人が同日中に帰宅できず、都内では３５２万人に上った。首都圏直下地震による被害想定では４４８万人を見込んでいるが、都内の一時待機施設の受け入れ状況は１０３０施設、約９万４０００人にとどまっている。

>437
特にベイエリアは益々人気が上がりそうですよね

都心部勤務者が減れば、東京駅周辺だけで企業を集積で来てめちゃくちゃ経済効率が上がる。どうでも良いような仕事は在宅勤務にしちゃえ。

表参道には都営住宅もあるなあ。知ってるおばあさんが住んでる。
ってどうでもいいか。

競争社会になると郊外在住者は何かと不利になるなあ。

人材も地産地消の時代になる。

将来的には湾岸4区
中央区、江東区、台東区、墨田区
個人的には価格が一番安い墨田区南部に注目してます。

ベイエリアにも都営団地たくさんあるしね

ベイエリアにあこがれて住み始めましたなんて、もう今さら恥ずかしくて言えない。かつての人気はもう終了してるよ。

日本文化に興味があるような知的外国人に
湾岸4区に住んでもらいたいね。
江戸情緒があるところが多いし、
伝統的な祭りも数多くある。

海沿い＝共通語にもなったツナーミー、じゃ希望する知的外国人いないよ。祭りの時だけ出かけて終わり。

大田区品川区江東区江戸川区にも湾岸はあるわけだが。

郊外で再開発事業、前途多難だろうな。

二子玉川東第二地区再開発、第二期事業が着工
二子玉川東第二地区市街地再開発組合とその組合員・参加組合員である東京急行電鉄、東急不動産は「二子玉川東第二地区第一種市街地再開発事業」の第二期事業を2015年6月の竣工を目指して1月13日着工する。
第二期事業では、高層棟オフィスとホテルを、低層棟にシネマコンプレックス、フィットネスクラブ、店舗を計画。大規模な屋上緑化施設を含む「水と緑の公開空地」を整備し、周辺の豊かな自然環境と調和した街づくりを目指す。施行面積は約3.1ヘクタール、全延べ床面積は約15万6400平方メートル。施工は鹿島建設。
[住宅新報　2012年01月12日]

白紙撤回できないんだろうね。二子玉にホテル………

五輪会場 都心に集中
２０年招致計画 コンパクトさアピール
　２０２０年夏の開催を目指す東京五輪の全体像が固まった。招致委員会の理事会で１１日、承認された開催計画の概要版（申請ファイル）から、都心を中心としてコンパクトにまとめた、会場配置の全体像が浮かび上がった。
　計画では、競技会場の４割は既存施設で対応。１９６４年の東京五輪で使用された競技場や、東京ビッグサイト（江東区）などを活用することで経費を抑え、都心部に会場を集中させることで選手に負担の少ない「コンパクトな五輪」を国際オリンピック委員会（ＩＯＣ）にアピールする。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120112-OYT8T00068.htm

>>466
東急が必死に金をつぎ込んでいる分、渋谷起点の郊外は
他の郊外沿線より衰退速度は遅くなるよ。

しょせん郊外は時間の問題(笑)

資産価値維持には東京駅から半径５ｋｍ圏内が絶対条件になりますが、
老後の備えも大切です。
ちょっと坪単価を抑えて購入し、余裕資金を残しておきましょう。
無理な方は賃貸をお勧めします。

現在の年金生活者は月額6万9679円の赤字！
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120112-00000001-dime-soci

昨年３月１１日に発生した東日本大震災により、都内をはじめとする首都圏において、大量に発生した帰宅困難者による混乱等は、首都直下地震等大規模災害に備えて官民をあげて帰宅困難者対策をより一層具体化させていく必要性を顕在化させました。
　このたび都は、東日本大震災の教訓や、これまでの「首都直下地震帰宅困難者等対策協議会」での議論、昨年１１月に策定した「東京都防災対応指針」等をふまえた都の帰宅困難者対策の方向性を提示し、今後、条例化の検討を行うにあたり、広く都民の皆様からの意見を募集します。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2012/01/22m1d100.htm

山手通り、環七沿いの業火ベルト地帯は死者、行方不明者の捜索活動で
1カ月程度は通行不可となるだろう。
3日程度の備蓄を企業に義務化し、その間に救援物資の輸送体制を確立する。
しかし、1か月分となるとすさまじい量になるが本当に大丈夫か？

帰宅困難者対策　都の条例案　企業備蓄を義務化　骨子発表
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120114/CK2012011402000019.ht...

首都圏のマンション供給は5年程度低迷するよ。

大成建設・山内隆司社長　除染・がれき処理に全力投球
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120114-00000102-san-bus_all

>>475
隅田川を渡った中央区、江東区、墨田区が良いと思うよ。
都心の大混乱と無縁だし、
救援物資が揚る東京港にも近い。

低地は「想定外」の津波に飲み込まれて水没しますよ。
まともな人なら今から埋立地を買うようなマヌケなことはしません。

震災後は湾岸マンションを見に来るのは江東区など近隣の人だけだと報道されてましたね。
不動産業者はイメージ回復に死にもの狂いですが。

津波は横浜港が最大で２．５ｍ程度ですよ。
東京湾奥は気にしなくて良いですよ。

湾岸ネガはスルーでよろしいかと・・
もっと建設的な意見交換をしよう。

2008年の派遣切り問題の後、いったん景気が持ち直し、2009年から派遣社員の受け入れ、契約社員の採用が再開しました。しかし、派遣社員は法律で受け入れ期間が最長で３年と決まっています。契約社員も、契約期間を２年１１か月と設定する企業が多いです。
そのため2012年に派遣社員と契約社員の契約切れが大量発生して、近郊のアパート家賃がさらに下落すると予想されています。
アパート経営を行っている人には有益な情報だと思います。

？さっさと売れってこと？

震災復興事業が本格化すると東北に引っ越す人が増えそうだなあ。

逆に言えば事業が終わればドッと人が戻ってくる。

都は１３日、「一斉帰宅の抑制」を柱にした帰宅困難者対策の条例案の概要を明らかにした。企業や学校、集客施設に努力義務を課し、罰則は設けていない。都は都民から意見を募った上で条例案をまとめ、２月開会の第１回都議会定例会に提案する方針。
都は、東京湾北部地震（マグニチュード７・３）が起きた場合、都内で約４４８万人の帰宅困難者が発生すると想定。
駅や道路周辺に多数の人が滞留すると、火災に巻き込まれたり、救助活動に支障が出るおそれがある。

このため都は「一斉帰宅を抑制する」ことを方針の柱に据えた。具体的には、大規模災害が発生した場合▽企業などの従業員は施設内待機▽企業は従業員用の３日分の水や食料を備蓄▽デパートなど大規模な集客施設や駅などは利用者を保護▽学校などは児童・生徒の安全を確保－－などを努力義務とする。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120114-00000001-mailo-l13

>>481
ＹＡＨＯＯ賃貸登録物件数、2009年1月からの推移
千代田区３１４０→３１２９、中央区７３４８→７３６１、港区１３３３２→１３１４０、
新宿区１２６３７→１４５０８、文京区６５０５→７５０８、台東区４５１１→５９６０、
墨田区４８１３→６２６６、江東区７２０７→８７２４、品川区８６４０→１０２８４、
目黒区８４５６→８５３５、大田区１１８１４→１５２７２、世田谷区２２７８０→２６８７６、
渋谷区１１３０２→１１２１０、中野区８７９１→１３８８７、杉並区１４２２５→２０１６３、
豊島区８５７２→１０６０３、北区６００５→８５１７、荒川区３０５５→３４６２、
板橋区１１１２７→１３１１３、練馬区１３７１９→１６９８９、足立区８６０６→１３２３３、
葛飾区４５５２→７４７５、江戸川区８６８７→１２１４５、

2千戸以上増えた区
大田区３４５８増、世田谷区４０９６増、中野区５０９６増、
杉並区５９３８増、豊島区２０３１増、北区２５１２増、
練馬区３２７０増、足立区４６２７増、葛飾区２９２３増、
江戸川区３４５８増、

外周区が総崩れ、特に中央線沿線がすごい状況。
賃貸料の調整から不動産価格の調整につながる可能性が高い。

賃貸の目安は、
職場から徒歩帰宅可能圏内になったようだ。

中央線沿線が大きく余剰になっているのは、
新宿の就業人口が大幅に減っている構造的要因もある。

486は算数もできないおバカさんらしい。
増減率ではなくて絶対数で比較してるんだから笑える。論理的な思考ができない中卒不動産営業らしい発想。

率だろうが絶対数だろうが、
都心三区と渋谷区が良いって結論か。

何か気に障りましたか？

これだけ余剰賃貸が増えると不動産屋さんも大変でしょうね。
家賃下げるしかないのでは？

中央線は新宿ってあほか？
東京駅に直通だから価値がある。

中央線沿線は新宿で仕事している人が多いです。

どちらにしろ、
新宿区を含めて中央線沿線は余剰賃貸が多い。

>>496
相続税対策か何かで作り過ぎたのも大余剰の原因？

7～9月、マンション㎡賃料対前年比
千代田区＋0.5%、中央区＋1.1%、港区▲1.3%、新宿区▲2.9%、
文京区＋0.9%、台東区＋1.2%、墨田区▲3.7%、江東区＋8.3%、
品川区＋0.8%、目黒区＋3.5%、渋谷区＋1.1%、中野区▲0.9%、
豊島区▲5.6%、荒川区＋0.2%、大田区▲1.7%、世田谷区▲3.1%、
杉並区▲2.6%、練馬区▲12.5%、板橋区▲1.9%、北区▲3.8%、
足立区▲3.7%、葛飾区+0.2%、江戸川区▲2.2%、
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201007-09.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201107-09.pdf

区による差がずいぶんと縮まった。

外周区1K・1DKアパート家賃、09年2月比（単位：万円）
大田区7.17→6.68、世田谷区7.34→6.76、杉並区7.07→6.48、
練馬区6.48→6.10、板橋区6.24→5.88、北区6.47→6.24、
足立区6.00→5.94、葛飾区6.14→6.03、江戸川区6.33→6.05、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

金利が低いから銀行に勧められるままに借金して作っちゃった人が多いよ。
空室だらけで、家賃も下がるでもう散々じゃない？

まだまだ家賃下がるよ。

で、地震被害も直してたら大変だね。大家さんは。

大阪府内の介護サービス付きの高齢者向け賃貸マンションで、入居者の獲得合戦が白熱している。

　主なターゲットは生活保護受給者。住宅扶助費の範囲内なら家賃が確実に得られ、介護サービス料も全額が公費で負担されるためで、入居者の多くは上限まで介護が組まれているという。入院中の受給者を入居者として確保しようと病院関係者にリベートが贈られるケースも多いとの証言もある一方、「契約した介護が受けられない」といった苦情も自治体に寄せられ、対応の検討も始まっている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120107-00001037-yom-soci

単身世帯の生活保護家賃の上限は月額５３，７００円。

外周区のアパート家賃の今後の目安になりそう。

世田谷区が外周区の中でアパート家賃が一番高いのは東急お洒落効果ですｗ
中央線あたりとはそこが違うｗ

高い分これからの下げが大きいってことだろ。

しょせん外周区はどこも同じになるよ。

これからも高く取れる？
高く取れない今後が大変？

アパートのお洒落なんか言ってられない時代になる。
2012年は派遣切り問題があるからアパート家賃がかなり下がるぞ。

一部の好立地だけ価格維持、以外はジリ貧。

>>512
借金して上物を作ってるから支払いに窮したら差し押さえられちゃう。
こんなのがいっぱい出て銀行管理で激安家賃で市場に出たら・・・・
近郊の不動産マーケットは恐ろしい事になる。

不動産なんて向こう数十年は価値出ないだろう。
業界の淘汰が進むよ。

無理なローンは止めて、少しお安めの坪単価の物件にしよう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

住宅ローンきつくなったら専門家に相談！
「住宅ローンの支払いがきつい」そんな悩みをお持ちの人はいないだろうか。夢のマイホームを手に入れる人の約８割が住宅ローンを利用しているが、総務省の統計では、サラリーマン世帯のうち住宅ローンを抱えている割合が過去最高の３６・９％に達しているという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120114-00000012-ykf-soci

超高層ビルが増えると経済危機は近い？　投資銀行が相関性をリポート
2012.01.13 Fri posted at: 11:31 JST

香港（ＣＮＮ）　今の超高層ビル建築ブームが続けば、中国とインドは近い将来、経済危機に陥る――。投資銀行バークレイズキャピタルが過去１４０年間の超高層ビル建築ブームと経済の相関性を調べたところ、そんな不吉な示唆が得られた。

特に中国は「最大のバブル建築国家」だと指摘されている。世界の超高層ビル（高さ２４０メートル以上）のうち、約半分の７５棟が中国にあり、今後６年間でさらに６６棟が建設される予定だ。

一方、現時点でインドには超高層ビルは２棟しかないが、向こう５年間で１４棟が建設される見込みだ。

バークレイズキャピタルによれば、こうした超高層ビルの建築ブームは「融資が簡単に受けられる環境と土地価格の上昇、それに過度の楽観主義」の結果だ。「だが竣工したころには、経済はリセッションに突入している」

「世界一高い」超高層ビルの歴史を振り返れば、ニューヨークの「エンパイア・ステート・ビル」が竣工した１９３８年には米経済は大恐慌後の不況期にあった。マレーシアに「ペトロナスツインタワー」ができたのは１９９７年のアジア通貨危機の直後だったし、２００９年に「ブルジュハリファ」が完成するのとほぼ同時にドバイはいわゆるドバイ・ショックに見舞われた。

http://www.cnn.co.jp/business/30005260.html

湾岸埋め立てバブルの事言ってるみたい。
すでに崩壊始まってる。

内陸部のタワマン林立地帯は？

湾岸ネガの戯言に付き合う必要は無い。

再開発よりも解体撤去について考えよう。

>>521
西新宿の老朽高層ビルにいきなり話が飛んじゃいますか？

湾岸タワーならまだ解体撤去作業する為の空地があったりするが、
内陸タワーは周りがビッシリ住宅やオフィスビルで囲まれたりしてて大変だね。

>>523
そんな事より、
新宿はリニアから外れて単なる内陸部のターミナル駅になったから、
西新宿のビルを壊しても後に作るべきものが無い。

めちゃくちゃ深刻な話だよ。
関連企業も多いし。

中央線沿線の地価は間違いなく暴落するでしょう。

建てるよりも高いのが解体撤去費用。

不可能に近い合意形成。


死ぬまで団地の後始末に終われるなんてまっぴらだ！

>522,524

新宿ネガして湾岸から目を逸らさすのに必死(笑)
『まだ』利用価値も地場の産業もある内陸と、マンションしかない湾岸。勝負は見えてる

内陸部は地場産業依存の
地方都市並みの地価レベルになるでしょう。

いよいよバブルも終わり。

基本は東京駅周辺にオフィスビルを集中・集積。
隣接する中央区（隅田川以西）、台東区にワンルームとコンパクトマンション
隅田川を越えた中央区、江東区、深川、本所にファミリータイプマンション。
商業の中心は中央通り沿い
新橋～銀座～日本橋～秋葉原～御徒町～上野
観光軸は
上野・浅草・押上～隅田川～臨海副都心
隅田川がパリのセーヌ川のような役割を果たす。
そうなるとスカイツリーはエッフェル塔。

平坦な土地なので、人の行き来もスムーズにできる。
また幹線道路が碁盤の目に整備されているので新機軸の交通システム
バスの運行に合わせて信号をコントロールする等の導入も容易。
また、地価も安いので居住地域として多くの人の受け入れが可能。
年間1万人。
20年間で20万人は人口が増加するだろう。

軟弱地盤で有事被害甚大、も加えないと

次の国勢調査の結果が見ものw

マンション業者号泣だろw

ツリー一個と一緒にすな。

不動産は地盤と環境

>>532さん
新宿の昼間人口がどこまで減っているのか興味ありますね。
それにしても2010年の国勢調査なかなか結果が出ないですね。

＞内陸部は地盤ネタしか頼る物はないですｗ
これだけ地震のリスクの高い土地で地盤を無視して不動産を買うなんて頭がおかしいとしか思えないんだが。
埋立地は地盤の話をされるとOUTだから話題をそこに持っていかないように必死だよな。

537

異常におもしろくない。

538

ツリー一本風情が片腹痛い。

これから巨大地震が来る国に住むことを考える時

地盤や危険回避の環境以上に優先されるファクターとは？

団塊の世代引退の影響が徐々に出て来ました。
平成21年→22年、給与所得納税者数
千代田区21,649→21,824　+0.8%
中央区56,333→57,444　+2.0%
港区96,525→95,299　▲1.3%
新宿区126,740→126,029　▲0.6%
文京区84,038→84,008　▲0.0%
台東区69,656→69,599　▲0.1%
墨田区103,231→103,300　+0.1%
江東区193,539→193,797　+0.1%
品川区163,838→162,561　▲0.8%
目黒区116,927→115,204　▲1.5%
渋谷区90,755→89,333　▲1.6%
中野区135,954→133,742　▲1.6%
豊島区108,487→108,250　▲0.2%
荒川区77,326→77,738　+0.5%
大田区300,028→295,103　▲1.6%
世田谷区358,722→354,608　▲1.1%
杉並区231,020→228,539　▲1.1%
練馬区273,515→270,395　▲1.1%
板橋区215,249→212,176　▲1.4%
北区132,774→131,018　▲1.3%
足立区241,737→238,933　▲1.2%
葛飾区170,261→167,518　▲1.6%
江戸川区265,979→261,644　▲1.6%

いわゆる都心8区（東京駅から半径５ｋｍ圏内）で
大きなマイナスは港区、新宿区の2区のみ。
発展性が証明されているね。
平成21年→22年、給与所得納税者数
千代田区21,649→21,824　+0.8%
中央区56,333→57,444　+2.0%
港区96,525→95,299　▲1.3%
新宿区126,740→126,029　▲0.6%
文京区84,038→84,008　▲0.0%
台東区69,656→69,599　▲0.1%
墨田区103,231→103,300　+0.1%
江東区193,539→193,797　+0.1%

いつの間にやら都心8区か…

新宿区は平成二年をピークに昼間人口が減るとともに、夜間人口が増えています。オフィスから住宅街に変わっているわけです。

新宿といえば
都心５区が口癖の新宿の方
が過去スレではいたなあ。

神楽坂とかかっこいいからね。

高年収の団塊の世代引退は納税者の給与所得総額を大きくマイナスする。
納税者数が増えている区さえマイナスになる。
今後財政が急激に悪化する区が続出するだろう。
平成21年→22年、納税者の給与総額（百万円）
千代田区153,129→142,510　▲6.9%
中央区313,514→298,800　▲4.7%
港区836,758→727,053　▲13.1%
新宿区597,786→570,001　▲4.6%
文京区459,786→441,062　▲4.1%
台東区274,575→264,355　▲3.7%
墨田区371,271→362,336　▲2.4%
江東区779,110→760,646　▲2.4%
品川区715,254→676,931　▲5.4%
目黒区619,688→575,344　▲7.2%
渋谷区564,701→518,164　▲8.2%
中野区533,343→506,322　▲5.1%
豊島区439,446→424,298　▲3.4%
荒川区275,169→269,377　▲2.1%
大田区1,225,786→1,140,704　▲6.9%
世田谷区1,803,583→1,699,172　▲5.8%
杉並区1,011,123→963,479　▲4.7%
練馬区1,117,804→1,065,691　▲4.7%
板橋区781,431→742,561　▲5.0%
北区480,825→459,936　▲4.3%
足立区805,744→768,347　▲4.6%
葛飾区589,373→560,431　▲4.9%
江戸川区947,309→897,068　▲5.3%
23区計15,696,508→14,834,588　▲5.5%

墨田区はスカイツリー関連の就業者が住むようになるから税収が上がって行くよ。将来性あり。

他からそこそこの所得の住民を数多くかき集めないと
ドンドン財政は悪化して行くよ。
目黒区の財政が急激に悪化しているね。
渋谷区、大田区あたりも危なくなるのかなあ？

財政ｻｰﾋﾞｽで言うと都心三区！
とくに港区は、手厚い!!

渋谷区は鉄板でしょｗ
富裕度ランキング

自治体別富裕度ランキングは、これまでの3つの指標を総合的に勘案し、各指標を偏差値化することによって、ランク付けしたものです。
一般的に、財政状態の良い自治体は、弾力的な行財政運営が可能となり、行政サービスが充実していると考えられます。
日々の生活に影響する「財政力」、不動産選びの１つの指標として、参考にしていただければ幸いです。

自治体富裕度ランキング
ランキング 自治体 財政力偏差 経常収支偏差 公債費偏差 平均偏差値
1位 渋谷区 71.5 61.9 63 65.5
2位 千代田区 62.5 63.5 70 65.3
2位 港区 70.5 76 49.5 65.3
4位 品川区 48.5 59.8 65 57.8
5位 江東区 43.5 50.6 64.5 52.9
http://www.airis.co.jp/topics/topics002.html

>549
それを実現するためには、
スカイツリー関連の就業者がバイトや派遣ではなく
高給取りである必要があるんだが。
更に、スカイツリーは駅前だから交通便利なので、
就業者が墨田区限定で新居を探す必要もないんだが。

港区の▲13.1%はすごいね。湾岸の再開発で人口が増えていなかったら大変なことになってたね。
千代田区の▲6.9%はワンルームの住民が増えて、一方で高所得のサラリーマンが引退したからだね。
都心８区で平均以下は２区だけで、まあ優秀と言えますね。

だから、「都心8区」なんて妙な基準はないから（失笑）

いろいろ考えてみると目黒区の次にヤバそうなのは大田区かなあ？
▲6.9%・・この調子で減り続けると？
皆さんどう考えますか？

都心３区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」
都心５区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」
都心７区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」「港区」「文京区」
都心８区・・・「千代田区」「中央区」「江東区」「渋谷区」「新宿区」「港区」「文京区」「豊島区」

これを見ると大田区もかなり悪いようです。

大田区の財政が悪化しています。確かに、全国的に、自治体財政は厳しい状況にあり、財政悪化は、大田区に限ったことではありません。
一方で、大田区の財政悪化は、23区平均に比べ、著しいものがあります。
平成21年度決算では81.7％。23区平均82.1％を下回っていたこの経常収支比率が、今年度平成22年は88.4％。23区平均の85.7％を大きく超える結果となりました。
私は、平成15年から毎年23区各区の経常収支比率の順位をつけ、経年変化をみてみました。その結果、大田区は、だいたい真ん中くらいを推移してきたことがわかりました。
ところが、昨年から今年にかけて大きくこの経常収支比率が悪化していたのです。昨年は良い方から9番目だったのが、今年は、大きく下げ、中野区と同順位で下から4番目になってしまっています。
http://nasu.seikatsusha.net/index.php?case=6&action=1&cate=129...

23区全体で平成22年度は特別区民税が大幅に減ったようです。
団塊の世代引退の影響は大きいですね。
基準財政収入額は、9,413億32百万円で、前年度と比べ1,022億57百万円、率にして9.8％の減となりました。
　 これは、特別区税のうち、特別区民税が前年度と比べ698億65百万円、率にして8.7％の減、特別区たばこ税が、52億26百万円、率にして8.5％の減となったほか、地方消費税交付金が136億67百万円、率にして11.3％の減となったことなどが主な要因です。
http://www.tokyo23city-kuchokai.jp/seido/22_santei_shiryo.html

国土交通省のサイトによると、

都心８区・・・「千代田区」「中央区」「港区」「渋谷区」「新宿区」「台東区」「文京区」「豊島区」

ですね。

>559
>560
やはり、東京都を捨てて横浜市・千葉市・大宮市・山梨市・静岡市・宇都宮市・水戸市のいずれかに住むべきなんでしょうかねぇ？

基準財政収入額（百万円）平成21年度→22年度推移
団塊の世代引退は外周区に大きな影響を与えているね。
さらに郊外はもっと影響を受けている？
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%
品川区44,174→40,236　▲8.9%
目黒区42,827→38,737　▲9.6%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
中野区33,668→29,991　▲10.9%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%
荒川区16,563→14,882　▲10.1%
大田区78,105→69,550　▲11.0%
世田谷区115,193→104,132　▲9.6%
杉並区65,941→58,050　▲12.0%
練馬区68,384→60,971　▲10.8%
板橋区48,602→43,025　▲11.5%
北区29,570→26,258　▲11.2%
足立区50,738→44,989　▲11.3%
葛飾区36,357→32,262　▲11.3%
江戸川区57,361→50,812　▲11.4%

＞561
江東区はマストやで。
国交省のデータはアテにならんがな

都心8区で平均を上回っているのは台東区と墨田区だけ、
墨田区もたった0.1%超えているだけで超優秀。
住むなら東京駅から半径５ｋｍ圏内が良いよ。
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%

>565
豊洲の場合、半径5kmどころか3.5Km圏内。

まさに日本におけるマンハッタン

>>565

間違っているので訂正しておきます。


国交省が定めた正式な都心8区
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%

失礼。
再度訂正です。

国交省が定めた正式な都心8区
千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
渋谷区47,906→43,571　▲9.0%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
豊島区30,402→27,599　▲9.2%

固定資産税、法人税が交付金対象から外れて、
各区別になっても東京駅から半径５ｋｍ圏内なら太鼓判。

>568
訂正しておきます。

千代田区22,021→19,983　▲9.3%
中央区26,390→24,510　▲7.1%
港区64,714→62,145　▲4.0%
新宿区46,280→41,972　▲9.3%
文京区29,683→27,183　▲8.4%
台東区21,482→19,223　▲10.5%
墨田区22,756→20,508　▲9.9%
江東区44,472→40,741　▲8.4%

>>570
東京駅から半径５ｋｍ圏内の区の動きだけ見ていれば時代に取り残されることは無いです。

杉並区の▲12.0%はかなり惨い数字だけど問題になっていないのかな？

>571

>東京駅から半径５ｋｍ圏内の区の動きだけ見ていれば時代に取り残されることは無いです。

その通り。
特に今回の地震で（残念ながら）被害者が出た内地は×。

逆に言えば被害者が出なかった湾岸エリアの京駅から半径５ｋｍ圏内は◎。

今後も私の言う予想通りの値動きになることでしょう。

ご参考
オフィスビル竣工年表
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

>574の指摘通り、新宿渋谷は全滅。

結局残るのは丸ノ内・豊洲・銀座。

丸ノ内・豊洲・銀座はいずれも埋立地だが世界最高峰の技術により安全安心の地域。

今後、日本、いや、東京のHQとして注目されるだろう。

そりゃ減税どころじゃ無いよ(笑)
せっかく積み立てた基金もあっという間に取り崩し。

区民税を２０２０年度から一律１０％減税することを打ち出していた杉並区が、減税のために積み立てていた「減税基金」を廃止する方針を決めた。来月開会の区議会で、基金の設置を定めた区条例の廃止を提案する見通し。
可決されれば、前区長が区の方針として掲げた「減税自治体構想」が大きく転換されることになる。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20120113-OYT8T00056.htm

基準財政収入額（百万円）平成21年度→22年度推移
分かりやすいように悪い順に並び替えました。
杉並区65,941→58,050　▲12.0%、板橋区48,602→43,025　▲11.5%、
江戸川区57,361→50,812　▲11.4%、足立区50,738→44,989　▲11.3%、
葛飾区36,357→32,262　▲11.3%、北区29,570→26,258　▲11.2%、
大田区78,105→69,550　▲11.0%、中野区33,668→29,991　▲10.9%、
練馬区68,384→60,971　▲10.8%、台東区21,482→19,223　▲10.5%、
荒川区16,563→14,882　▲10.1%、墨田区22,756→20,508　▲9.9%、
目黒区42,827→38,737　▲9.6%、世田谷区115,193→104,132　▲9.6%、
千代田区22,021→19,983　▲9.3%、新宿区46,280→41,972　▲9.3%、
豊島区30,402→27,599　▲9.2%、渋谷区47,906→43,571　▲9.0%、
品川区44,174→40,236　▲8.9%、文京区29,683→27,183　▲8.4%、
江東区44,472→40,741　▲8.4%、中央区26,390→24,510　▲7.1%、
港区64,714→62,145　▲4.0%、

区民税が減る＝区民の収入が減る＝地域力が落ちる
こんな図式ですな。

港区が▲4.0%とあまり減っていないのは所得格差が広がっていて、
現役のサラリーマン間の所得の差が広がっているからか？

中間層が多く住む外周区の落ち込みは大きいね。
その中でも世田谷区が▲9.6%と落ち込みが小さいのは外周区の中では
比較的高所得層が住んでいるからか？

一般的には、外周区のマンションは坪単価を下げて行かないと売れないだろう。
それにしても杉並区の▲12.0%は大変な数字だね。中野区の▲10.9%を合わせて
考えると、中央線沿線の地域力はかなりダウンしたと見るべきだね。

墨田区はスカイツリー効果で税収が大幅に増える見込みですから、
そこんとこよろしく(笑)

商業施設が増えると地元の消費が増えて、地方消費税交付金が増えるね。
地域が栄えれば税収も増える。

見込み、ってのは期待外れがあるからなあ。
ハコモノが増えたら必ず儲るとは限らないし。

>>587
消費税だから儲かる必要は無いんだよ。地域の売り上げが増えればそれだけで税収が増えるんだよ。スカイツリー効果はすごいんじゃない？入場料だけでもかなりの消費税じゃない？

豊洲の新市場もかなりの消費税を生み出しそうだ。
いろいろな物ができるのは良い事ですね。

消費税も上がるし、ウハウハですかｗ

それに比べて杉並区みたいなベッドタウンは可哀そう。
団塊の世代の引退と所得格差の広がりで税収は落ちて行く一方だね。

時代の流れだから誰も反論できないんだよな。

基本は東京駅周辺にオフィスビルを集中・集積。
隣接する中央区（隅田川以西）、台東区にワンルームとコンパクトマンション
隅田川を越えた中央区、江東区、深川、本所にファミリータイプマンション。
商業の中心は中央通り沿い
新橋～銀座～日本橋～秋葉原～御徒町～上野
観光軸は
上野・浅草・押上～隅田川～臨海副都心
隅田川がパリのセーヌ川のような役割を果たす。
そうなるとスカイツリーはエッフェル塔。

平坦な土地なので、人の行き来もスムーズにできる。
また幹線道路が碁盤の目に整備されているので新機軸の交通システム
バスの運行に合わせて信号をコントロールする等の導入も容易。
また、地価も安いので居住地域として多くの人の受け入れが可能。
年間1万人。
20年間で20万人は人口が増加するだろう。

世の中不透明です。
マンション購入の場合は、坪単価をワンランク落として購入しましょう。

＜春闘＞経団連「定昇凍結も」　震災、円高で方針転換
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120115-00000010-mai-bus_all

今夜の

NHK スペシャル

必見！！！

http://www.dailymotion.com/video/xlft9g_yyyyyy200x-yyyyyyyyyy_tech
福島でも放射線マンションが見つかったようですね。
新築のものは怖いですね。青田買いは禁物、購入検討時はガイガーカウンターが不可欠ですね。

死ぬまで団地に囚われの人生か。
幸せなのかね？

帰宅難民関連記事

大地震の発生に備え、駅構内から駅周辺部への避難経路の整備や、駅近くの公園に水や食料など緊急物資の備蓄倉庫の設置の促進を目指す。必要な手続きの緩和や国の財政支援などを盛り込んだ都市再生特別措置法改正案を通常国会に提出し、成立を図る方針だ。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120116-OYT1T00081.htm

＞No.594
結局、東京湾に流れ込む川でセシウム最大1623ベクレルのようです。東京湾に溜まると排出されにくいので厄介ですね。2年後最大だとか～入居時期に騒ぎになったりして。。。

高級住宅街の観念は消え去ったようです。
くれぐれもプレミア価格を支払わない事。

田園調布　相続税対策のため瀟洒な面影消えチープな街並みに
相続税は、資産家の家族に大きな不幸を生み出している。たとえば、日本を代表する高級住宅街だった東京・田園調布は、今やチープなマンションやアパートがあちこちに建ち、かつての瀟洒な街並みの面影はなくなっている。
地価が暴騰したバブル期、田園調布の住人の多くが“節税アドバイザー”の口車に乗せられ、相続対策として多額の借金をして自宅の敷地にマンションやアパートを建てた。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120116-00000001-pseven-bus_...

民主党は相続税を増税しようとしてるが。
マンションやアパートを建てるのが永久に節税となるかどうか…