23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？　【その61】

湾岸埋立地や都心は地盤が軟弱

作っても捌けないから高額マンションは作らないって流れが出てくると思う。既になってるかもだけど。
買うべき物件が減ってその値段払える層はミニ戸に行くような。大規模集合住宅の問題点や価値変動リスクも表面化してきてしまったし。

松濤だ麻布だに戸建て買えちゃう真の金持ちは置いて、貴重なアッパーミドルは環境重視して郊外に流れるか、資産価値を考えて都心に留まるか、だね。
湾岸を選ばないことだけは明白。

城南の業者の
必死のネガは涙を誘うね。

負　け　犬の遠吠え？

購買層が地元民から上京者に変わるから、郊外買う人、坪３００万円を超える物件、この２つは売れなくなる。２重苦の割高外周区は大苦戦間違いなし(笑)

埋立地はない！連呼さんはいくらの予算でどこ買うの？

>>38
城南の業者で、購入検討者じゃないよｗ

郊外の運命は？

産経新聞 12月19日(月)7時55分配信
【空洞化の向こう】ものづくりの選択（３）　神奈川県横須賀市の京浜急行追浜（おっぱま）駅。かつては日産自動車の国内最大級の生産拠点だった追浜工場に向かう夏島貝塚通りは、シャッターを閉めたままの店が目立つ。さらに進むと、７千平方メートル以上ある日産の社宅跡地が駐車場などに姿を変えていた。
平成２２年３月、日産は追浜工場で年１０万台前後生産していた小型車「マーチ」をタイ工場に全面移管した。現地部品を使い、逆輸入される「国産車」の登場は国内に衝撃を与えた。
追浜工場は２０年間で年間生産が３分の２の２４万台になり、研究部門の移転も加わって６８００人いた従業員は３千人に減った。「初めは徐々にという感じだったが、ここ数年は街から一気に人がいなくなった」と商店会の織田俊美代表理事は、ため息をつく。
期間従業員や派遣社員も減って賃貸住宅は「空き部屋が増えた」（不動産店）。１学年で８クラス程度あった近くの小学校も現在は全学年で８クラスだ。

プレジデント別冊で中古物件の買い方の特集が出ていたけど、内陸にも湾岸にも八方美人な内容で結局何がいいたいのか解らなかった…

既得権者、利害関係者が多い既存の住宅地を悪く言う雑誌は皆無です。
逆に新興のところは悪く書かれます。
誰が見ても明らかになれば別ですが、
基本この傾向が続きます。

つまり、自分で考えて行動するしかないです。

郊外のマンションは確実に過剰への道をたどるな。

多摩ニュータウンの旧諏訪二丁目住宅の建て替え工事で、安全祈願祭が十九日、多摩市諏訪二の建設現場で開かれた。「Ｂｒｉｌｌｉａ多摩ニュータウン」と名称を変更し、建て替え工事としては国内最大級の千二百四十九戸を予定。地権者や工事関係者、阿部裕行市長らが出席し、さらなる町の発展に期待を込めた。

　旧諏訪二丁目住宅は一九七一年に入居が始まり、老朽化による建て替えが昨年決定。今年九月から解体工事が始まり、現在は更地となっている。敷地面積約六万四千平方メートルに、最大十四階建てのマンション七棟を建設し、二〇一三年秋の完成を目指す。

大阪都構想の影響で地方自治体も変わるんじゃないだろうか。
地方交付金や大手製造業に頼りっぱなしなところは今後厳しいだろうね。
人を呼び込む力のな都市は地価も下落する。自治体の長選びも大事だね。

最後っ屁って感じだな >多摩NT

東京建物は横浜プリンス跡地でも１２３０戸のマンションやってるからスゴい！来年は中小デベ受難の年になりそうですね。しかし築４０年で建て替えとは何と言う安普請でしょう。

多摩ニュータウンを馬鹿にしてるけど、湾岸も同じ運命たどるかもよ。
行政も民間も旨味がなくなれば一気に去り、活気がなくなる。
歴史のない町は弱い。

歴史もあって都心に近くお安い旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。
萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。それぞれの公園ではハイキング気分も味わえて、バーベキューができるところもある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。お手軽に自然、スポーツに親しめる。

マンションも高くないから１００ｍ２クラスの広めなのも簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。車道と歩道の区別もバッチリで歩行者も安全。東京スカイツリーができればバッチリ見れて歩く楽しみも増える。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

>48

馬鹿にしてるわけじゃない。むしろよくやれたな、に近い。10年後に出来るかは疑問だろう。
限界＊＊は地方限定の問題じゃない、首都圏にも来る。茨城だか栃木の公社破綻を見てれば官民ともまるで宛にならないのは自明。

多摩も湾岸も、新築がボロになる数十年後は辛いぞ。余剰床売る相手いないから。建て替えたくても資金が出ない。

都心部と郊外を混ぜこぜに言うようになったらネガもお終いですな(笑)

とにかく何でも湾岸ネガの材料にする(笑)
アホクサ

低所得の人が増えている。

アットホームの調査によると、11月の首都圏における賃貸住宅の成約件数は、前年同月比1.3%減の1万6134件だった。7カ月ぶりの減少。これについて、アットホームは「5月以降、震災による実需や需要の後ズレ、分譲マンションンの代替需要などにより好調に推移してきたが、需要が一巡したことで、徐々に景気の影響を受け始めている」としている。

　地区別に見ると、東京都下は前年同月比2.9%減の1256件、神奈川県は同3.8%減の5052件、千葉県は同2.5%減の1284件。一方、東京23区は前年同月比0.5%増の7173件、埼玉県が同1.6%増の1369件。

「アパートの堅調がマンションの不振をカバーした」(アットホーム)という。
[住宅新報　2011年12月20日]

中野区：生活保護と就業、支援窓口一体に－－２３区初　／東京
毎日新聞 12月20日(火)10時44分配信
離職中の生活保護受給者を支援しようと、中野区は１９日、ハローワーク新宿（新宿区）と協定を結び、区役所内に「中野就職サポート」（仮称）を置くと発表した。長引く不況の影響で生活保護を受給する失業者が増えている現状を打開しようと両者が連携する。一つの窓口で、生活と就業支援を一体となって行うのは２３区で初めて。来年１月に協定書を交わし、同２月から事業を始める。
中野区によると、区内の生活保護受給世帯は今年度の月平均で５８０９世帯。予算段階で約１４０億円を計上している。

うち、高齢、傷病、障害、母子家庭を除き、就労可能な現役世代は１０３８世帯で、０７年度の５８４世帯から急増している。

低所得者も増えているし、失業者も増えているが、一方で高所得者も増えているよね。中間層が減っているんだけど、そもそも一般的な平均所得では、郊外マンションしか購入出来ない。東京駅周辺は、アッパーミドル以上が対象ですから論点が違う様な気がするね。これから２極化した生活者が増えていくよ！

これからは長期ローンはリスクしかない、いつでも現金で清算できる範囲で、低金利且つ住宅ローン減税を使っているのが賢い選択、あまり背伸びしない方がいいと思うよ。

その通りだと思います。特にこのエリアは親世代の不動産を引継ぐ、若い世代の隠れ資産家に順次入れ替わって行くので、いつまで立っても世襲で２極化は続きます。

マンションの資産価値を気にしてる時代じゃないよ。
マンションの購入理由の多くは家賃を払うのがもったいないから。
生涯家賃払い続けるのとマンションの購入費用と維持管理費用（リフォームも含む）払うのとどちらが得かの話。

資産価値を気にするなら古くなる30年後以降を気にするべき。
資産どころかお荷物マンションになるようなマンションも多いよ。

買うなら金利が低く住宅ローン減税の多い今かな。2年後引き渡しとかじゃなく、完成してる物件がいいと思う。
金利もローン減税も確定するし、何より現物を見れるからね。

いや、基本は賃貸でいいと思う。どうしても買うなら共用部もきちんと見れる完成済みがいいんじゃないかという事。
2年後の金利もわからないし。ローン返済期間も10年後に払い終わるくらいじゃないとマンション買うべきじゃないかな。

>>62さん
確かに、

城南の業者の常とう手段は
今坪単価が高い事と、現在の住民所得が高い事だけｗ
早い話、現状が永久に変わらない事が大前提だから、
こんな理屈に乗っちゃう購入検討者は皆無ｗ

割高外周区ｗ

住環境最悪で人気もないのに、オフィス需要の商業地価の高さの影響を受けて法外に高い、
そして現在暴落中の
超割高都心！

西側の外周区も都心も割高感があるから、
やっぱ人気は都心に近くてそこそこのお値段のところになっちゃうね。

坪単価が高いとこはこれから説明責任が厳しく問われることになって、
今までみたいになあなあでは売れなくなります。

買い手の中心が首都圏出身者から地方からの上京者に代わって行きますからね。
>>59は逆説的に見たほうがよろしいでしょう。

江東区のマンションの坪単価は2000年以前よりかなり上がったんじゃないの？

郊外は迷走してますね(笑)
とうとう二世帯住宅向けのリフォームの話まで出て来たぞ。

旭化成ホームズの100%子会社である旭化成リフォームは1月10日から、二世帯住宅向けのリフォーム提案商品「リメイク二世帯再生タイプ」を発売する。築15年を過ぎると当初親世帯が使っていたスペースが空いているケースが多いため、1階を所有者である夫婦の自宅用、2階を賃貸として活用できるように改修する。賃貸部分は、(1)ファミリー向け賃貸(2)シェアハウス(3)地域のコミュニティスペース――としての活用を提案する。
[住宅新報　2011年12月21日]

親の家を相続するまでの仮の宿として買っちゃった郊外マンションが大変なお荷物になるのは確実。

城東城北は放射能汚染ルート上でしょ。

大田区、世田谷区、杉並区、練馬区ラインの賃貸過剰は危機的状況。
それに戸建の過剰が加わって行くとどうなっちゃうのか？
賢明な方なら容易に想像できるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

72さんそうですよ！
私は2002年に南砂町で全戸駐車場付きの300世帯のマンションですが73平米
2900万円で高層階でした。本当今中古で3500万円なら1か月以内に売れますて
リバブルさんにいわれました。

先見の明があるかどうかで人生大きな違いが出ます。

城南の業者の口車に乗せられて割高外周区を買う愚を犯さないよう注意しましょう。

>>80
湾岸部は10年前より値上がりして感謝している人でいっぱいですよ。

それより割高外周区を売りつけるのはかなり罪深い。
最終的には騙された人が悪いんだけどね。

詳しい人がいたら教えてほしいんですが、
城東、城南、○○区ではなく
駅名でどこら辺がいい・悪いのか
分かる人いますか？

アジアヘッドクオーター構想が政府の指定を受けました。
今後10年間で都心部一人勝ちの様相がいっそう強まるでしょう。
限られた面積の東京駅から半径５ｋｍ圏内、
希少性が確実に増します。
http://www.nikkei.com/news/local/article/g=96958A9C889DE1E5E7E2EAE1E2E...

留学支援：３０００人は都立高生対象　都が１万人支援公表
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111224-00000010-mailo-l13

◇国際戦略特区、経済効果１４兆円
　税制の優遇措置や規制緩和により、外国企業の誘致を促進する国の「国際戦略総合特別区域」が２２日発表され、都が申請していた「アジアヘッドクォーター特区」構想が指定された。都はこの構想を「２０２０年の東京」に盛り込み、外国の企業や研究機関を呼び込み、アジア地域の一大拠点を目指す。
　構想では、都心部や臨海地域、羽田空港近接地にアジアの企業の業務統括・研究開発拠点を５年間で５０以上、その他の外国企業は５年間で５００社以上の誘致を目標に掲げる。
　特区指定により、現在の法人税率（４０・７％）が大幅に減税され、都独自の減税分（２・４２％）を含めると２８・９％になる。都は今後、入国・再入国審査の緩和や、外国人弁護士の増員などの規制緩和を国に求める。
　都の試算では、外国企業５００社を誘致した場合、約９３万人分の雇用が創出され、経済効果は最大約１４兆６０００億円。来年１月以降、国との協議会を開催し、具体的な計画を策定する方針。

東京駅から東側が一番良さそうだけど。
価格
環境
利便性から見て総合的に考えてですが。
東陽町から大手町はたったの9分ですよ。

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、

日経に建設労働者の賃金が１０％上がってるけど人手不足、
復興公共事業の目途が立たないようだ。

やっぱ2012年から2014年の3年間は
マンションの新規着工が極端に減っちゃうな。
マンションどころじゃないもの。

またデマ情報かよ。
もううんざりだよ。

デマも仕事のうちですから(笑)

首都圏出身者も上京から三代目以上にになる人の割合が増えて行って、相続で家を持つ人が増えって行くから、近郊と郊外の家は売れなくなって行く。
さらに少子高齢化で人口自体が減って行く。
特に顕著な影響は地場産業があまりない単なるベッドタウン地域で、埼玉県の人口減少のスピードはかなり早いだろう。
当然将来の不動産価格に大きな影響を与える。

近郊、郊外はリフォーム業がこれから儲かりそう。

不動産屋さんは廃業したほうが良いよ。

親と同じように子作り永住する奴ばかりじゃないから。独身子なしなら地元への愛着＜利便性と資産価値。
利口な奴は、親が死んだら地元を処分して都心に住み替える。となると郊外ますます下がる。

>>101
甲斐性がある人は近郊、郊外から脱出できても、
資金力が無い人が大部分でそのまま地場にとどまる。

つまり、近郊、郊外の徴税力はある時点を境に急激に低下し始める。

市街化の歴史が古い目黒区は財政危機宣言を出した。
古い順に駄目になって行くだろう。

自治体健全度の話？

郊外の戸建てを売った金で弱体化しつつある目黒区や渋谷区のマンション買えばいい話。
インフラは使えるし終末期に処分したらホーム入居費くらいにはなる。郊外だと下手したら値段がつかない。

加筆。現状、郊外で値段のつかない戸建てに住んでる人はステイで。

近郊、郊外からの脱出は早い者順だよ。
遅れると売れなくなる。

>>103
目黒区と渋谷区は事情が違う。
目黒区は戸建が中心だから身動きが取れず、変化は起こらない。
だから人の受け皿とはなり得ない・・たぶん安楽死

>>106
戸建エリアに変化を求めるのは無理ですよ。
長い時間をかけて衰退して行くだけでしょう。

渋谷、新宿、池袋のピークは平成2年頃。
以降徐々に低下し、
近郊、郊外の劣化が急速に進むこれからは、
低下スピードを上げて行くことになる。

少子化なんだからどこでも一律下がる。
重要なのは交通商業のインフラと消費を支える地元の存在。

超未来予測だけど、湾岸の公務員住宅が老朽化する頃は内陸の土地も余るだろうから
最後は入居者の退去待ち〜建て替えず更地（もしくは軍艦島っぽく放置）になるのかね。
その頃を見届けられなくて残念。

どこ買うにしてもマンションに資産性なんて求めてはいけない。
一生住むつもりならどこ買っても賃貸よりは得になるだろう。
湾岸でも一生住めば元は取れるだろう。

地震活動期の現在、住むか（意志）だけじゃなく住めるか（可能性）も勘案しないとね。

半壊全壊したら建て替えの芽がある立地であるか、も。

確かに。
敷地の狭いヒョロヒョロマンションはヤバイね。
駅力もなかったらアウトだね。

>>112
地震以降、職住近接が基本になっちゃったからね。
地縁でもない限り近郊、郊外を選ぶ人はいないだろうな。

郊外在住ではないものの、基本になってるのは 122の脳内でだけだと思う。
一日二日電車動かない程度で、無価値で津波液状化のリスクのある都心から近いだけしか売りのない場所は買わないでしょ。

割高外周区がどこまで下がるかが今後の注目ポイントでしょう。
家賃レベルの低下を追う形で値下がりする。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

報道が事実なら、無計画な開発を許した自治体と暴利を貪ったディベロッパーの罪は重い。
浦安では訴訟が起こってると聞くけど、都内湾岸部の住民も身の振り方を考えた方が良いのでは。
起こってからでは遅過ぎる。命に勝る資産なし

>>126
例によってデマ情報です。
スルーしてください。

埋立地の営業ってほんとばかだよね。
西側たたけばいいと勘違いして、憎まれて逆効果になってる。
西側の人間は埋立地なんてどうでもいいのに。
好きな所に住めばいいだけの話。