East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

そもそも、新駅の有楽町線延伸自体が決まったわけではなく、
延伸案を検討してる段階だし。

過去に江東区は
LRT導入を検討して、採算に合わない為に実現しなかった。

今回の有楽町線延伸は決定するよ。

願望を言うのは自由だけどね。
営業で言ったら宅建業法に引っ掛かるな。

このあたりは、液状化の心配はないでしょうか。
津波と液状化の問題がなければ、前向きに検討したいと思います。

液状化の可能性なんて、検討の前提くらいならまだいいけど、あまりここで聞いて鵜呑みにしないのが良いよ。
基本的に、心配なら悪いこと言わないから江東区はやめといた方がいいです。

有楽町線は延伸決定で三年後着工と新聞に載ってたと記憶してます。その後千葉方面にも延ばしたいみたいですょ

駅から遠いのは仕方ないとして、敷地に隣接して(南側)、産廃業者があるのが気になる。

先日、見に行った時は収集車が３台停まっていた。

建屋もあるので処理施設もあると思われるが、詳細はわからない。

ここは産業廃棄物業者が近くに、プレミストは長谷工。どちらも厳しいですね。
駅前のリビオレゾンはどうですか？

リビオレゾンはもう完売したようです。早かったですね。

ところでこちらの物件は、そんなに産廃業者に近いんですか？それなら価格も安めになるのかな…

産廃処理場！？有害物質を扱うはずなので、あり得ませんね。
放射能物質も心配になってきます。
検討から外します。

イメージ先行の理由が分かったね。

今週から事前案内会の受付開始との情報あり。

江東区に長く住んでいます。

液状化や地盤が弱いことなど心配される方がおられますが、江東区でそんなに心配なら城西や都下などの西に行けばいいんじゃないですかねぇ。

江東区でそんなこと言ってたらキリがないよ。

前回の震災で、目の前の川門、すぐに下りて水量調整したと聞きます。あまり江東区をバカにしないでいただきたい。

事前案内会のお知らせが来ました。

間取りの公開などたいぶ具体的になってきたところで、こちらで産廃業者さんがお近くにあると拝見しました。

実際に候補に入れていた方、検討されていた方はこの件についてどのようにお感じですか？

やはり販売開始時期が近いのでプレミスト清澄白河も気にはなっています…。

でもちょっと規模も違いそうなので、条件に合いそうなのはやっぱりこっちかなと思うと、検討の前提に産廃業者さんの影響など心配です…。

この付近の詳細はわからないのですが、
かわっぺりは産廃業者があるところが多いですよね。
実際に現地をみて決めるしかないのではないでしょうか？
子育て環境としてはない方がいいですよね

うちの近くにあった産廃業者はいわゆるゴミっぽくなくて、鉄屑ばかりだったよ
たぶん工事現場とかの資材のクズだと思う
産廃にも色々あるのかね

全体としてはいいマンションだと思いまよ。

交通利便性の面で評価する方のほうが多いのかな?
他には買い物環境も悪くないですし、遠出というほどでもない距離に東京駅や銀座があるのでその辺も生活範囲に考慮しておけばいいマンションとして判断できるんじゃないかと。

あとはどの位置の住戸にするか、これが重要な物件かも。

イーストゲートって名前のタワマンが川口に最近あったよ。
名前パクったのかな？

液状化に対する土壌改良を加えて頂きたい。
東西に走るなんちゃら側より南は埋立地です。
ここもギリギリ、川南なので埋立地です。
土壌改良を行った上で、低価格に設定であれば、
何とか買い手が付くのでは？

↑あなたは検討もやめた方がいいよ

なんちゃら側＝小名木川でした・・・
土壌改良が入るなら検討します。

東京都臨海域における埋立地造成の歴史よりpdfをダウンロードして
熟読下さい。

入るなら検討しますって誰に言ってるの…。

事前案内会の受付開始あげ

4LDKって広すぎて意外と人気がなかったりしますかね、
価格によってはいいと思うんですけど。

もうあと数年したら親との同居も考えているんでこの広さは必要だと思ってます。

間取りを見たところ、
ファミリー向けのマンションだと思うし、
そういう風に考えて一つ広い間取りを選ぶことを念頭に入れてます。

少ない人数で4LDKだと何となく逆に肩身が狭い感じがしますが、
人数相応で選ぶなら問題ないですよね。

資料請求したら案内会の電話がきたので価格について聞いて見た。
75平米5000万前半
85の4Ｌが6000前後らしい。

ゴミの埋立地の割りには高いですね。もう一声安ければ割安感があるので売れると思います。

産廃業者とゴミ埋め立てを勘案した良識ある価格なら
買い手は付くでしょう。是非、相応の価格で販売頂きたい。

川そば、堤防崩れ、ゼロ地帯、産廃業者、河口の放射能堆積、ゴミ埋立地

｢東京都臨海域における埋立地造成の歴史｣よりpdfをダウンロードして熟読下さい。
江戸時代に、主にゴミを埋め立てた場所として記載があります。
小名木川以南は、埋立地です。

＞91さん

・75平米5000万前半
・85の4Ｌが6000前後らしい。

高いっすねー！
さすが、イメージ戦略重視で、良く解らない「江戸」パンフレットに
無駄なお金を掛けてるだけはありますね。物件価格で広告費を回収か～。

ぶっちゃけ、これじゃ売れないでしょ～。
ここは門仲・清澄の雰囲気をかたった、ただの川沿い住宅街ですから。

江東区イーストゲートスクエアは、池袋ウエストゲートパークからきてるらしいですよ

ここにあったアスレティって分譲マンションはどうなっちゃったの？

98さん
ご教授頂きありがとうございました。

いえいえ。どーいたしまして。
ところで産廃業者、道を隔てているような気がしますし、ＨＰを拝見しても
如何わしい雰囲気はないような感じですね・・。
敷地に隣接していないのであれば、ありのような気がしました。
現地を確認してきます。

隣接の公園の公衆便所撤去してくれないかな・・・夏場においそうだし

よく木場公園へ遊びに行きます。バーベキューができたり夏などは子供をじゃぶじゃぶ池で
遊ばせたりできるのでファミリーにとってはすごく魅力的な公園です。
やっぱり子供はなるべく外で遊ばせてあげたいので、こういう魅力的な公園がすぐ近くに
あるのはかなりいいですね。小学校や中学校も徒歩１０分圏内ですし、ファミリーにはかなり
いい環境ですよね。

お子さんの遊ぶ場所が安全面でも敷地面でもどんどん減っていく中、喜ばしい環境ですよね。

大型モールなどは子どもを遊ばせるルームは有料であったりします。お金を払わなければ安全な場所で遊ばせてあげられないのは親も子も窮屈なものだと思います。こちらの地域はそんな悩みを解決してくれる環境も多くて私も気に入りました。

近くに自由な用途の公園があるのは、昔住んでいた田舎を思い出しますよ＾＾

現地を見た方が良いですよ。それでわかります。

木場公園て近いかな…
直接距離ならともかく、ちょっとあるよね。
自転車かな。

現地見たけど水門がイヤだったな。

さっき見ましたが、駅から遠い、産廃業者が目の前、回りに何もない、しかも公園も遠い。。

感想ですが、この辺に住むなら、三ツ目通りより西側の清澄白河駅周辺が良いと思いました。

清澄白河駅周辺なら駅の目の前にマンション建設されてますよ！

水門の近くは、洪水の時、被害が出やすいですかね？

駅前は完売しましたよ
地所の三好４丁目が気になります

三好マンション

三好はデべはいいですが、施工会社がイマイチみたいですね。

もうすぐモデルルームオープンしますね！
ネガ意見も多いですが、楽しみにしています。

MR行かれた方いますか？３LDKでいくらくらいでしょうか？水門はいやですがマンション内は充実していて気になっています この辺で大規模なマンションはもうなさそうですよね

昨日からMR　始まったと思います。
坪単価はおいくらくらいでしたか？南向きとその他の向きで値段の差はかなりありますか？75～85㎡のお部屋でおいくらくらいですか？

ありがとうございます。今度ＭＲに行く予定です。天井高は普通の2400より低いのでしょうか。
駅から遠いけれどマンション自体はよさそうですね。ゼロメートル地帯に関してはこの辺で
検討している限りはしかたないですよね。

今どき普通が2400、ってのはどうかと。

121さんありがとうございます 個人的には2400天井高で十分です
3月11日の地震映像をみるたび地震対策が気になりますね

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

天井高いですね。

とも思ったら皆さんからすると普通か若しくはそうでもないというご意見も(汗)

今までが低すぎたんですね･･･およそ220-230ぐらいのところです。だから240もあったらかなり広く感じますし圧迫感も皆無な生活を期待しますよ。

どの部屋も下がりとかは無いですよね??

姉の家がマンションを買い替えをして、それまで住んでいた所より天井が低くなり
はじめは圧迫感を感じたそうですが、しばらくすると慣れてしまいまったく
気にならなくなったとか。
営業で色々な場所に直行する事が多い私は２駅利用でき、３路線利用可能な
ここは今の所第一候補です。

海抜ゼロメートルなので私ならパスしますが、静かでいいところではないかと思います。
川の向こうにある「肉の田じま」、行列に並ぶのは避けられませんがとても美味しい焼肉店兼精肉店ですよ。

そりゃ、住めば都で
慣れる人はどんな状況も、慣れるでしょう。

住む状況を選べるのは購入時だけ。

ＭＲいってきましたが、駅から遠い・川沿いの環境の割には強気の価格設定ですね。
もう少し安ければ検討内でしたが残念です。

天井高２４００～２４５０ｍｍですか。
スペック低いですね。２５００～２７００とか
ざらにあるのに。
１５階建という時点で、本来１４階建にすれば
高仕様（高天井高）にできるのに、利益優先で
階数を増やしている。
この立地・仕様でこの価格は疑問ありですね。
正式価格は下方修正するとか、とりあえず
来場者の反応を見るとかかな！？
もしくは、竣工前に値引きしたりして（笑）

この物件は、ＨＰを見ても仕様が何も分からない。
「モデルルームに来場しないと、教えないよ！」
ということかな？
住友不動産のように、詳細なＨＰを作ってほしい
ものだね。値付けは見習わなくていいけど（笑）

天井高は2450あればまあ充分ですよ。
それより、物件によっては梁がひどく低いのもあるのでそういうほうが問題。
この間みた物件では部屋のど真ん中に梁が2m以下まで下がっててすごかった。

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良くって、物価も安い、住みやすいところが、これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め（概ね明治通りより西側の江東区、除く湾岸部）。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、信号無しでそのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道（６ｋｍ）も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。七福神巡りもできる。遊歩道が完成したら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。
萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。それぞれの公園ではハイキング気分も味わえて、バーベキューができるところもある。都心に近いことを忘れてしまいそう。さらに車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。道路も碁盤の目になっていて、運転も楽。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。お手軽に自然、スポーツに親しめる。

大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。車道と歩道の区別もバッチリで歩行者も安全。道路が碁盤の目だから東京スカイツリーがバッチリ見れて歩く楽しみもある。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活、買い物も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

ここは旧深川というよる城東エリアでは。

>132さん

同感です。

ただ、私の会社でこのエリア（旧深川区）に住んでいる人は、あまりいません。
多くの人は、西側のエリアです。豊洲に住んでいる人はいますが。

例えば、千葉出身の同僚で、どちらかと言えば東側に地縁があるのに、
購入したマンションは、田園都市線沿線だったりします。
丸の内まで１時間以上もかかるのにです。

なので当方の結論としては、一定以上の収入がある方にとっては、
必ずしも人気があるわけではないということです。

私にとってはとても住みやすい街ですが、子供の友人環境を考えると、
ちょっと考えてしまうのも事実です。

>>133
エリアとしては余裕で旧深川区だろ
最大限控え目に見ても四つ目から西側だから深川と自称するのもセーフ

ただし、あの変な意匠で江戸々々と上っ面のＰＲされると虫酸が走る

>134
そういった人が過去多くいらっしゃったお蔭で、嘘みたいな割安価格で大手町まで10分圏内のマンションが買えているんだから、ありがたいことです。

>136さん
>>嘘みたいな割安価格で大手町まで10分圏内のマンションが買えているんだから

本当に割安価格で買えるのであれば、アービトラージができるはずだと思いますが
そうはなっていないことを考えると、
割安なのではなく、適正な市場価格がついてるんだと当方は理解しています。

136さんはいつかその機会があるとお思いでしょうか？
（すなわち、将来的にこのエリアだけ価格が上がるようなことがあり得ると思われますか？）

それとも、相対的に価格が低いことを割安と仰っているのでしょうか？

中立・公正を謳う「マンション評価ナビ」サイトで、
この近くの中古物件の評価を読めば、このエリアの将来性も評価されています。

購入者も年々変わるから当然購入意識も変わって行くので、
値上がりして割安感がなくなる事を
実は恐れてます。

139さん
当方は次のように考えています。

大手町まで○分以内というのがよく引き合いに出されますが
実は大手町・丸の内自体の相対的地位が以前よりも明らかに低下しています。

もちろん、現在でもオフィス街でもっと賃料が高いエリアは丸の内であることは疑いありません。
しかしながら、昔オフィス街としてのイメージが全くなかった
品川（港南）、汐留、六本木などのエリアが再開発で、Ｓ・Ａクラスビルが供給されたことによって
丸の内の相対的地位が低下しました。

これらのエリアはすべて丸の内よりも西側のエリアであるということです。
これらのうち、１つでも東側にあれば、また事情は違ってきたと思います。
さらに今後、例えば、リニアが品川までで東京駅までは来ないなどの点は、丸の内の地位のさらなる低下を招きます。

オフィス街へのアクセスがよいことが、資産価値の上昇には欠かせません。
その観点でいくと、当方は長期的に見通しが明るいとは思えないのです。

以上より、当方は深川地区が割安だとは思っていません。適正な市場価格だと思っています。

>140さんは2012年以降のオフィスビル建築計画を調べたほうが良いね。勉強不足。
東京駅周辺にオフィスビルがこれから集中、集積する流れだよ。

おっと、あまり言うとせっかくの割安が崩れるな。

＞141さん

ご指摘ありがとうございます。
2012年以降の23区内のオフィスビル建築計画についてはよく知っています。素人ではないので。

第一に、蓋然性の高いオフィスビル建築計画なんてせいぜい目先2・3年の話に過ぎません。
中長期的にどうかというのが問題なわけです。
中長期的に、オフィスビルが集積する流れだとする根拠は何でしょうか？

第二に、大手町・丸の内地区の開発は当たり前ですが再開発ばかりです。
再開発では、そんなにオフィスの床は増えないので、労働人口もあまり増えないということになります。
一方、品川や汐留の開発はオフィスがゼロだったエリアから、開発によってＳ・Ａクラスビルが供給されたわけで
インパクトが全く違います。

強いて言えば、豊洲やお台場エリアに大規模なオフィスの供給計画があります。
また、土地も余っているので、さらに供給される余地もあります。
地震リスクや交通アクセス等の問題はありますが、将来的にアップサイドが見込めるのは、
深川エリアよりも、むしろ豊洲や有明、お台場エリアだと思います。
異論反論、歓迎です。

あまり詳しく説明すると、せっかくの割安ＧＥＴが難しくなるので、
これを見てください。
http://www.websanko.com/officeinfo/rentdata/pdf/2012/yearTable.pdf

あんまり深堀して不動産価格の値上がりを招くのは良くないから、
そろそろ止めましょうよ。

情報ありがとうございます。

当方は素人ではないので、プロボクサーが喧嘩をしないのと同じように
この場で議論を戦わせるつもりはありません。

当方の意見が、他の方のご参考になるのであれば、それでよいです。
（なお、当方も物件比較検討のためにこちらを訪れていることは当たり前ですが念のため。）

>144さん
人は住みなれている所で持ち家を探してついつい高値づかみするのが世の常ですから、
色々と幅広く比較検討するのは大変良いことだと思います。
手間を惜しまず頑張って探してください。

つまるところ、ここは買いでしょうか？

それは、御自分で決めましょう。

プラウドシティー船堀とこちらでは総合的にはどちらがよいと思われますか。
色々な所見を頂きたいです。

148さん

びっくりしました。私もプラウドシティ船堀と比べていたので。
プラウドシリーズと比べられている時点で、とても不動産のセンスがある方だなと思います。

なぜなら、野村不動産という会社はとても値付けが上手で、
営業戦略上、必ず即日完売できるような価格をつけてくるのです。

一方、オリックス不動産は逆で、割高な場合もあれば、割安に設定してくる場合もあり、あまり参考にできません。
そういう意味で、プラウドのプライシングは、市場価値を把握する際にすごく参考になるのです。

次に、イーストゲートは、専門家の目から見てプラウドシティ船堀とほぼ同等の資産価値らしいです。

したがって、仮にイーストゲートがプラウドシティ船堀と同等の坪単価で出てくれば、
あとは、ご自分にとっての価値が高いほうを購入するのがよいです。
（これは、個々人が重視するものによって変わってきます。）

もし、イーストゲートがプラウドよりも高かったら、イーストゲートは割高で売り出されているという風に
判断するのが妥当だと思います。
私が問題だと思っているのは、このケースです。
なぜなら、オリックス不動産という会社は、売れ行きが悪いとあっさり値下げをすることもあるからです。
こういうことをされると、いつ買えばよいのかのタイミングが非常に難しくなってきます。

ここは駅から遠いですね。ユニクロぐらいしか近くにないのであまり検討してません。オリンピックも商売がうまくいかなかった立地なので、住宅で住んでも同じでしょう。同じ駅からの遠さなら、ニュートンプレイスの中古マンションを選んだ方が賢明でしょう。

ですね。
駅から実質10分以上かかる物件ですから、中古の値下がりも大きいです。

坪210万以上なら、基本パスで問題ない物件かと思います。

大規模だから、安く出さないとさばききれないと思いますが、さてどう出てくるか。

ところで、オリンピックの撤退からかなり経ちますが、
その間、開発が進まなかった理由は何でしょうか？

割安ＧＥＴとかって煽らないと完売できそうにないのは、厳しい証拠です。

大規模なのに、掲示板のレスが異常に少ないのも、厳しい証拠です。

かなりの確率で、終盤に値下げするでしょうね・・・それまで我慢しましょう

非常に参考になるご意見ありがとうございます。
坪２３０万とのことでしたので、すぐには売れそうにないですね。
しばらく様子見し、値下げに期待したいと思います。
建物の仕様は天井高を除けば良かったです。非常時にエレベーターを一機動かせる
発電機が備え付けられるようです。共有スペースも充実していますので、割安感が
出れば購入検討対象になりそうです。

プラウドシティ船堀、値下げないですよね・・・？

地元の人は江戸川区買う人と江東区を買う人とで分かれて行くのでしょうね。

プラウドシティ船堀が値下げされる確率は、非常に低いと思います。
先にも申し上げましたが、野村の販売期間の短さは業界トップです。

それに、プラウドシリーズのブランド力は財閥系に匹敵します。
明らかに、オリックスのサンクタスなどよりも格上で、
ブランドイメージが高い方が資産価値も下がりにくいというデータもあります。

それから考えると、必然的な結果だと思います。

＞154
そうでしょうね。
資産価値としては、同等程度だと思いますが、そこは地縁だったり個々人の価値観次第だ思いますね。

都心部と外周区だと余程の仕様の格差が無ければ、
坪単価で40万円の資産価値の差が通常ですが、
そのあたりの評価はどうなっているのでしょうか？

ここは平均坪単価230万円？

156さん
＞ここは平均坪単価230万円？

私も同じところが気になっていました。
ここは西向きと南向きしかないこと、それとMRに行かれた方の情報（70平米で4800万～）という情報を総合すると

平均ではなくて、南向きが坪230万円～ということだと思います。
平均だと、坪240万円強になるかと思います。
明らかに坪20～30万円は高いので、販売苦戦すること必死でしょう。

それと、前半のご質問がよくわかりません。
もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

仕様の差が無いとすれば、
立地の差だけになるので、ここが坪240万円強とすれば、
江戸川区の物件は坪200万円強で同等になります。
プラウドシティ船堀は坪200万円を切っているのでしょうか？

東京までの距離で利便性(立地)を一概に判断できないですよね。
プラウド船堀　最寄駅（船堀）まで４分
ここ　　　　　最寄駅（住吉）まで９分
徒歩時間差　５分
船堀ー住吉間の電車での移動時間　８分

時間の概念の利便性では、わずかに３分差です。
さらに肉体および雨天時の精神的ストレスを勘案すれば、
３分差は埋まると見ています。

坪単価は、ここが２４０万強、船堀が２３０万。
駐車場代、ここが17000～24000、船堀　16000～20000
管理費・修繕費　未把握

利便性に差がなく、イニシャル・ランニングコストで
船堀に分があがるのであれば、船堀に軍配があがると思います。

仕様では、ここは駐車場の基礎にも杭が打たれているのは特筆する点です。
相対的に都心に近い江東区の方が、総合的に弾く資産価値上はメリットも出るのかと思います。

詰まるところ、判断難しいです。

失礼ですが、立地の差だけにはなりません。

資産価値に関して、中古マーケットでどのくらい下がりにくいかかという観点があるかと思いますが
ご想像以上に、デベのブランドが影響してくるのです。

財閥系やプラウドは、他のブランドよりも高い価格で設定されますが
中古になっても、価格が下がりにくいのです。

一方、オリックス不動産の過去のデータを見ると、
これらのブランドと比較すると下がりやすいということが明らかになっています。
確か、ゴールドクレストやイニシアよりも下だったと思います。

次に、市場賃料という観点でみると、確かに駅力は、住吉＞船堀なのですが
賃貸マーケットでは、駅からの距離が分譲よりも重視されます。
（賃貸に住む人は、学区などの購入する人が重視する点は相対的に重視しないからです。）
その点、この物件は駅より遠いことで、強気の賃料は期待できないと思います。

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。