East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

411さんに異論はないのですが、410さんは地価の観点からご質問されているかと思いますので
以下、補足です。

同じ旧深川区でも、基本的には西側のほうがより都心に近く地価が高い傾向があります。

参考として住まいサーフィンの駅別分譲坪単価をみると、
門前仲町　２５０万円
木場　２３２万円
清澄白河　２４９万円
森下　２３４万円
菊川　２１８万円
住吉　２１５万円　となっています。

ちなみに、江東区の行政エリアはもう少し細かい地区が定められていて、
イーストゲートがあるのは、小松橋地区といいます。

文字通りの深川や門前仲町駅があるのは、富岡地区で、
清澄白河駅と森下駅があるのは、白河地区です。

参考になる物件数が少ないけど、
住吉の現状価格は２路線利用可能だから坪230～250万円かな？

地元の購買力が弱いから深川地区はかなり割安に放置されてますね。

＞413

そんな意味不明な煽りはいらないから。
事実だけ書くか、付加価値のある情報をよろしく。

木場レジデンスは@233万円。駅距離や買い物の便利さや南向きを考えると正直悩みますね。

木場スレで、購入検討中のお方？

小松橋地区だと坪211ぐらいですよ！

小松橋ってそもそも大規模分譲自体がないだろ！



ヒューザーは格安だったけどね…

ありますわよ。！
小松地橋地区を見くびらないでね。
596戸の大規模マンション「ジースクエア」

所在地　　：江東区千石３丁目1-24
交通　　　：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩13分
構造・階建：ＳＲＣ造/１９階建
総戸数　　：596戸
戸敷地面積：16,577.27m2駐車場416台
築年月　　：2000年2月
分譲会社　：日商岩井株式会社他
施工会社　：大成建設株式会社

＞住まいサーフィンの駅別分譲坪単価をみると、
＞住吉　２１５万円　となっています。

住まいサーフィンというもので、住吉の「駅」に限定して
住吉駅を利用可能な大島や砂町（北砂）の旧城東区を含め
れば、あるかも知れませんがね。

坪単価215万円が「平均」か「何」かわかりませんが、
これは単なる目安で、実態があまり伴わないと思います。
（比較して安いっていいたいのかしら）
当然ながら、一概に坪単価といっても諸条件を加味する
必要がありますよね。
南向きか西・東向きか低層階か高層階か坪数が70平米以上か
等々で違ってきますよね。それを無視しては考えられません。
この地区で（小松橋）で住吉駅から徒歩15分以上を除いて
売り出している（特別な格安なものは除いて）中規模以上の
マンションで「南向き、中～高層階、70平米以上」で坪単価
215万円のものを私は、見たことがありません。

とは言うものの、ここイーストゲートでも階は分かりませんが
70平米、西向きで4,600万円。坪単価216万円というのはあり
ますけどね。

業者の資料は過去のDATAを加工しただけだから、
発展して値上がりしている所には使えませんよ。

マーケットは生き物ですから。

相変わらず低調な雰囲気が漂ってますな。

そうですね。
こだまでしょうか？
いえ、販売員の悲鳴です。

２次が始まりましたが１次の状況はどうだったんでしょう？

２０戸と自棄に少ないのが気になります

何戸売れたのか今度聞いてみます。

何度もＭＲを訪れていますがファミリー層が多いです。
ネガ意見もありますが総合的にいいマンションだと思います。

駅から遠いことを除けば悪くないマンションだと思うのですがね。
駅から遠いという立地は、マンションという範疇からはよくないのでしょうが。

でも、なら価格面考慮してくれればよいのですけど高いのが残念。
駅遠のマンションに４７００万円とか厳しいと思うのですが？

この価格で購入すると、何らかの事情で売却するときに問題がありそうです。
駅から遠いので売りにくい
中古売却価格をローンの差が上回ってしまう、
賃貸に出そうにもやっぱり駅から遠いので競争力が不足し空き家期間が長くなる、賃料が稼げない、

法人が社宅として借り上げる場合もあえて遠い物件を選ぶのでしょうか。

それはわかりませんが、駅から遠いなのはかなり厳しいのは常識です。

賃貸でご自身なら借りますか？
せいぜい遠くても徒歩7～8分では？
今後、若い人口が減るのに。

そんなこと言えば外周区とか市部、近隣３県は論外になるじゃん。
そう考えるとここはメチャ安って事になっちゃうね。

住吉はそんなに遠くないと思いますけど。
ここより駅が遠いマンションはいくらでもあると思いますけどね。

ここより駅が近いマンションは更にいくらでもありますね。

確かにあります。
そういうことも含めて、総合的にどう判断するかで、１つの点を誇張する必要もない。
まさにビギナーですから、プロがどういう視点で見るか知りませんが、私自身は、
・都心に近い
・その割には静か
・半蔵門線がすいていて通勤に便利
・スーパーがマルエツ、ライフ、オオゼキとそろっている。
・木場公園、猿江恩賜公園が近い
・建物の構造がほかでは見られないほどしっかりしている
など総合的メリットがあるのではと思い検討対象にしています。
ただ、素人のゆえに、もっと良いマンションがあるのではないかという思いを捨てられずにいてさまざまなマンションの検討スレを見ています。
できれば、これを上回るマンションはこういうものがあるか教えていただければありがたいのですが。
なお、自分は長く住むつもりなので、投資対象として検討している方とは違うかもしれませんが。

このスレが人気がないのは、良い点、マイナス点がかなり明確になっているからでしょう。あとは個人の判断ですね。

江東区は地場の需要が弱いから割安だよ。

ここは、なかなか良さそうだが、やや割高。
2LDKは狭すぎるが、3LDKは高すぎる。

４３２様
ありがとうございます。おっしゃる通りだと思います。
４３４様
私もやや割高だと思ったんです。
ただ、他のものを見ても、たとえばかなり混むといわれている東西線の木場や門前仲町はもっと高いし、その他に目を転じても３ＬＤＫでこの値段はあまりないんですよね。
私には理由はわかりませんが、都営三田線沿線はかなり値段的にはリーズナブルな気がしました。
ですから４３３様の言われることはなんとなく腑に落ちるんですよね。

地元の人が区内にマンションを買え難くなってきた。
荒川越えるしかなさそう。

ここの川は虫がわいたりないですか？

ないですよ。

蚊が良く家に中に入ってきます。

以前、幹線道路沿いの部屋に住んだら蚊がいなかった。
裏手の草むらでは蚊がいるのに。
蚊も嫌がる排気ガスの部屋だったんだね。

蚊と匂いがあるのですか？川沿いは涼しそうでいいかと思ってましたが。

440です。

普段は匂いは気になりませんが・・・。
雨降った後は少し気になります。川がめちゃくちゃ汚いです。
橋のそばの公園の汚さのほうが気になります。
ここで子供は遊ばせたくありません！ホームレスもいるし。

＞江東区は地場の需要が弱いから割安だよ。
＞地元の人が区内にマンションを買え難くなってきた。

どっちがうそつきなんだ！？

でも、最近ホームレスの方、見かけませんね。
工事の音がうるさくて引越したのかしら？

現地は、川の腐臭と大量の蚊と近くにホームレスのいる貧民スラムですか？

待ち続けていれば、値下げ可能とみた

販売は好調のようですよ。
しかし、同業他社の人だと思いますけど、言うに事欠いていろいろ言っていますが、かえってそんなことしか言うことはないのかと思ってしまいますね。
もっと本質的なところで検討に役に立つ話はありませんかね。

駅遠物件でもニュートンプレイスや東京スイートレジデンスの方が良かったね。

４５１さん
ありがとうございます。
どの辺がこの物件より良かったのか教えてください。

本当に順調ならばリビオレゾン清澄のようにすぐに次期になるはずですよ。

４５６さん
なるほど確かにその物件はすぐそうなったようですね。
まあ、３６０戸を超える大型物件と比較できないかもし、駅目の前の物件と比較してもしょうがないかな。値段や広さの問題もありますし。
物件比較中としては売れ行きが順調かどうかよりこの物件が他の物件として比較してどうなのかを教えていただくとありがたいですけどね。

私も実際に、色々な物件をまわりましたがここがベストかな。間取りもバリエーションが多く、共用施設もほどよく充実している。子育て世代には学校も公園も近く静かなのもいい。それを考えると駅距離は許容範囲内かなと。

注意しないといけないのは、
ここは駅距離が、、と言ってる人も
遠いからダメといっているのではなく
遠い割には高いと言っているんだということ。

ホームレスに関しては、
普通に資産価値に影響すると思う。

普通の他のマンションだと、エリアごとに存在する販売価格の上限を超えないように価格を決めます。
特に大規模だと、上限を出せる人は余計に少ないことも考慮して、
上限を超えないために、ミストサウナやディスポーザー等、少しずつ設備の質を落としていきます。

でも、ここはグレードを落とさなかった代わりに、価格のボリュームゾーンを超えてしまったような
印象を受けます。

例えば、間取り図を見るとわかりますが、
玄関側もかなり頑張ったアウトフレームになっていますので、寝室に出っ張っている
柱が少ないです。その分、アルコーブも通常のマンションよりも広いです。

デベがそういったメリットを十分に伝えきれていないところが残念ですが、
総じてグレードはしっかりしていると思いますよ。

賃貸のグレードと比べると遥かに高いので、投資（貸して）見合うはずはありません。
自分の喜びのために買う人向けのマンションだと思います。

464さん、同感です。
既に１００戸以上売れているようですが角部屋やルーフバルコニー付きから抽選で売れていったようです。相場よりも高いと言われていますが、気持ちよく過ごせそうです。

365のうち最初に100はともかく、最後の50が厳しいはず。

売れ残って安売りするのを待ってる方もいるみたいなのでちょうどいいかな？

いくつもコメントが削除されてますが、何が書かれたのでしょうか？

全部の部屋ではないと思いますが、
300万円くらい値下げしたんですね。

いつ値下げするかは、戦略だが、最終的にはさらに値下げあるよ

470さん
うそつき

いえいえ本当です。
70平米で1番安い部屋は4500万円代からでしたが
4240万円からになってますので。

473さん
ありがとうございます。
俄然購入意欲がわいてきました。
どこでその情報がありましたか。
ＭＲですか。
貴重な情報に感謝。

本当に値下げしたのならガーデンデッキだろうな～。

前から4200万円代あったような気がしますが、本当に価格改定ありましたか？

どうかな。少なくとも要望書の時点では
45百万円台からだったと思うよ

432さん
それぞれご家庭によってメリット、デメリットに感じる点はそれぞれでしょうね。
１００％デメリットがない物件なんてないですから、メリットの部分がどれだけデメリットの
部分をカバーできるかでしょうね。家は子供がいるのでここの物件は学校や小児科なども
近いのがかなりメリットに感じています。公園も近くにありますしね。デメリットの部分はやはり
ちょっと駅から遠いい所かな。

432です。
うちにも小さい子どもがおりますので学校や公園が近くにあることが必須条件でした。

ちいさい話ですいませんが、ここって共有トイレみたいな施設ってありましたっけ？

モデルルームで聞きそびれました。
個人的には、戸建と比べたときのマンションのデメリットの１つと思っているのであれば助かります。

トイレ一階のフロント横にできるそうです。

＞４８４さん

ありがとうございます。
わたしはトイレが長いほうなので、家族円満のためには
共有トイレの存在はありがたいです。

前向きに検討します。

大規模の割に書き込みが少ないですね。
売れ具合はどんな感じですか？

建物はまだまだこれからですね。
ところで売れ具合がわかるとどうなるんですか？

実際に契約した人が多いということは単純に良さそうだと思えます。私の場合は。洋服やインテリアみたいなものは個性重視で良いのですが、住環境は普通一般が長く住むには良いだろうと思うので、一般受けする物件が無難だろうという私なりの考えなのですけど。

洋服やインテリアのようなものでないからこそ自分の目で確かめたらどうですか？売れ行きも行けばわかりますよ

都心に近くてお手頃価格ですからね。
一次取得の人がほとんどでしょうね。

相変わらず低調なレスですな！

割高割高と揶揄されることの多い本物件ですが、
とあるサイトの分析によると、相場よりむしろ割安だということらしいです。

http://goodmansion.seesaa.net/category/10751436-2.html

＞都心までの利便性考えたら誰が見ても超割安でしょ。

じゃあなぜ即完売しないかを先に説明してくれ。

安いですかね・・・
地元民ですが、やはり高い気がするな～

>>494
即完売しないと何か不都合でも？

＞496

ん？聞く相手間違ってるってことわかってる？

超割安だとして、即蒸発していないわけだから、
なぜと思うほうが普通でしょ。
それともあなたが代わりに説明できるの？

地元購買力が弱いから他の23区、他県需要が中心。
だから、いくら他と比べて割安でもジワジワとしか売れません。

それで都心に近いのに坪250万円前後と言う値段で買えるんだけどね。

＞地元購買力が弱いから他の23区、他県需要が中心。

ソースある？
東雲野村なんかは、購入者の半分近くが区内在住者だというプレスが出てたけど。

地縁が薄くて広域から見込み客を集められる湾岸エリアと違って、
ここは旧深川エリアで良くも悪くも色がついているから、
購入者に占める区内在住者の割合がもっと高くなるはずでしょ。

つまり、区内在住者をメインターゲットにせざるを得ないわけ。
それなのに、地元住民を頼りにできず、広域から集めないといけなくて
だからジワジワとしか売れないなんて
分析がおかしいか、超割安でないかどちらかなわけだが。

この物件のターゲットは世帯年収１０００万以上でしょ。
もっとまともなこと言わないと誰も納得させられないよ？

深川は超穴場エリアと言えますね。

坪250万はまったくもって超割安ではないです。
一方で超割安で瞬間蒸発ってのは単なる値付けの失敗
だからアピールするところではないでしょ。
どんな商売でも期待を込めて高めに設定しますよ。
この物件は完売時期をどの程度と設定しているのかな。

たかだか20数戸なら、値付けに失敗しても笑い話で済むし
瞬間蒸発で一時的にはブランド釣り上げ効果もあるかも知れないけど

360戸で同じ事やったら単なる大失敗だわｗ
地元の地価まで下落するのは勘弁な
堅く売り切ってくれ

地元の人の感覚と外の人の感覚の違いは年々広がる一方ですな。

外の人の評価は「都心に近い割安エリア」。

＞この物件は完売時期をどの程度と設定しているのかな。

今年はスカイツリー開業年で城東エリアが注目されることが多いから
物件名にも"イースト"を入れて、
スカイツリーが見える部屋だったり、共用施設だったりを充実させたわけだけれど。

個人的にすごくがっかりしたことは、そのスカイツリーの夜景が薄くて全然綺麗じゃないこと。
日本三大がっかり夜景というものがあるとすれば、間違いなくノミネートされるくらいだと思う。

これはデベ側も誤算だったんじゃないかな。
検討者も少しずつ気付いてき始めているから、売れ行きには確実に悪影響が及ぶと思う。

それは人それぞれのセンスの問題だと思います 派手すぎないイルミネーションが上品で北側に購入すればよかったなと感じてます

都心部志向が強まっている新聞記事があったよ。
首都圏出身者の４割もが都心部志向らしいぞ。
買える買えないは別にしてｗ
面積的にも住みきれないけど。

私はスカイツリーには興味はなく南側を選択しました。スカイツリーはラウンジから見ようかな。

＞それは人それぞれのセンスの問題だと思います

には留まらない問題ですよ。
どこまで本当か知りませんが、薄いといって地元の商店街からクレームがあったという記事を以前読みました。

なので、想像していた以上に美しければ、売れ行きがよくなるし
そうでなければ、悪影響があるでしょうね。

個人的には507さんと同じ考えです。

>508さん
おっしゃることはわかりますし、あっていますが、スカイツリーの問題は、このマンション固有の問題でもないし、ここで深く議論する問題でもないでしょう。だんだんと、本題からそれてきてますよね。
それよりも、契約した立場では、キチンと手抜きなく工事しているのか？とか、コンクリの砂は、どこから持ってきているのか？とか、のほうが、気になりますね。放射能を浴びながら住むのは嫌だから、そういう部分ははっきりして欲しいです。まあ、これも固有の問題ではないですが、スカイツリーの明るさよりは、切実かもしれません。

土曜日に実際に清澄白河に初めて行きましたが、清澄白河駅が最寄駅ではないと思いました。。駅から遠すぎる割に価格が高いですよね！
清澄白河駅の上に建設されてる新築マンションはまだ販売してますかね？それとも賃貸向けですか？