East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？

ですね。
駅から実質10分以上かかる物件ですから、中古の値下がりも大きいです。

坪210万以上なら、基本パスで問題ない物件かと思います。

大規模だから、安く出さないとさばききれないと思いますが、さてどう出てくるか。

ところで、オリンピックの撤退からかなり経ちますが、
その間、開発が進まなかった理由は何でしょうか？

割安ＧＥＴとかって煽らないと完売できそうにないのは、厳しい証拠です。

大規模なのに、掲示板のレスが異常に少ないのも、厳しい証拠です。

かなりの確率で、終盤に値下げするでしょうね・・・それまで我慢しましょう

非常に参考になるご意見ありがとうございます。
坪２３０万とのことでしたので、すぐには売れそうにないですね。
しばらく様子見し、値下げに期待したいと思います。
建物の仕様は天井高を除けば良かったです。非常時にエレベーターを一機動かせる
発電機が備え付けられるようです。共有スペースも充実していますので、割安感が
出れば購入検討対象になりそうです。

プラウドシティ船堀、値下げないですよね・・・？

地元の人は江戸川区買う人と江東区を買う人とで分かれて行くのでしょうね。

プラウドシティ船堀が値下げされる確率は、非常に低いと思います。
先にも申し上げましたが、野村の販売期間の短さは業界トップです。

それに、プラウドシリーズのブランド力は財閥系に匹敵します。
明らかに、オリックスのサンクタスなどよりも格上で、
ブランドイメージが高い方が資産価値も下がりにくいというデータもあります。

それから考えると、必然的な結果だと思います。

＞154
そうでしょうね。
資産価値としては、同等程度だと思いますが、そこは地縁だったり個々人の価値観次第だ思いますね。

都心部と外周区だと余程の仕様の格差が無ければ、
坪単価で40万円の資産価値の差が通常ですが、
そのあたりの評価はどうなっているのでしょうか？

ここは平均坪単価230万円？

156さん
＞ここは平均坪単価230万円？

私も同じところが気になっていました。
ここは西向きと南向きしかないこと、それとMRに行かれた方の情報（70平米で4800万～）という情報を総合すると

平均ではなくて、南向きが坪230万円～ということだと思います。
平均だと、坪240万円強になるかと思います。
明らかに坪20～30万円は高いので、販売苦戦すること必死でしょう。

それと、前半のご質問がよくわかりません。
もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

仕様の差が無いとすれば、
立地の差だけになるので、ここが坪240万円強とすれば、
江戸川区の物件は坪200万円強で同等になります。
プラウドシティ船堀は坪200万円を切っているのでしょうか？

東京までの距離で利便性(立地)を一概に判断できないですよね。
プラウド船堀　最寄駅（船堀）まで４分
ここ　　　　　最寄駅（住吉）まで９分
徒歩時間差　５分
船堀ー住吉間の電車での移動時間　８分

時間の概念の利便性では、わずかに３分差です。
さらに肉体および雨天時の精神的ストレスを勘案すれば、
３分差は埋まると見ています。

坪単価は、ここが２４０万強、船堀が２３０万。
駐車場代、ここが17000～24000、船堀　16000～20000
管理費・修繕費　未把握

利便性に差がなく、イニシャル・ランニングコストで
船堀に分があがるのであれば、船堀に軍配があがると思います。

仕様では、ここは駐車場の基礎にも杭が打たれているのは特筆する点です。
相対的に都心に近い江東区の方が、総合的に弾く資産価値上はメリットも出るのかと思います。

詰まるところ、判断難しいです。

失礼ですが、立地の差だけにはなりません。

資産価値に関して、中古マーケットでどのくらい下がりにくいかかという観点があるかと思いますが
ご想像以上に、デベのブランドが影響してくるのです。

財閥系やプラウドは、他のブランドよりも高い価格で設定されますが
中古になっても、価格が下がりにくいのです。

一方、オリックス不動産の過去のデータを見ると、
これらのブランドと比較すると下がりやすいということが明らかになっています。
確か、ゴールドクレストやイニシアよりも下だったと思います。

次に、市場賃料という観点でみると、確かに駅力は、住吉＞船堀なのですが
賃貸マーケットでは、駅からの距離が分譲よりも重視されます。
（賃貸に住む人は、学区などの購入する人が重視する点は相対的に重視しないからです。）
その点、この物件は駅より遠いことで、強気の賃料は期待できないと思います。

159さん

160です。
不動産にお詳しい方のようですね。とても参考になります。
客観的かつ前向きな情報交換させて頂きたいです。

>160
70㎡マンションで、
住吉が18万円の家賃が期待できるのに対し、船掘はせいぜい15万円です。
仕様が同程度であれば、ここが坪240万円なら船堀は200万円が適正と見るべきでしょう。
大手町まで直通の半蔵門線が使える差は大きいです。
錦糸町、押上にもつながっている価値も大きいです。

半蔵門線までは12分も掛かるから、使えるってだけですね。
資産価値に大差なし。

東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
都営新宿線 「住吉」駅 徒歩9分

住吉～大手町11分

＞162

仰る視点から説明するには
分譲マンションの価格はインカムアプローチで説明できるという命題が成り立つ必要があります。

そこそこ相関はすると思いますが、仮に回帰分析をしたとしても、決定係数は高くないと思いますね。

第一、そもそもインカムで考えるなら、イーストゲートなんて全く割りに合わないですね。
仕様が高くても、その分だけ賃料には反映されないからです。

残念ながら、坪40万円の差を埋めるには理由が乏しいと思います。
10万円の差は妥当だとするならまだしもですが。

私が気にしているのは、この物件が坪240万円からなのであれば、
かなり高い確率で、後半に失速して値下げするだろうということです。
ただでさえ、オリックス不動産は、社員向けには他のデベよりも高い社員割引がある会社なんですから。

仕様が高くて坪240万円だとめちゃくちゃ割安だよ。
賃料20万円でPER25だと70㎡で6千万円、坪単価280万円になっちゃうぞ。

住吉は古くて狭い賃貸が多いから、築浅は高い賃料が取れるんじゃない？

＞167

失礼ですが、マンションPERの使い方が間違っていますね。。。

マンションPERとは、分譲価格を賃料の何年分で回収できるかというものです。
賃料にマンションPERをかけるというのは、その賃料がその年数だけ同額で続くということを前提としています。

賃貸マーケットでは、10年超から徐々にテナントがつきにくくなっていき、賃料もどんどん下がっていきます。
まさか、PER25／経費率70％＝35年とすると、35年も同額の賃料が取れるでもお思いでしょうか？

マンションPERがNetではなく、Grossで出していることからもわかるように
これは分譲マンション間での収益性をみるための指標に過ぎません。

不動産投資の世界では確実にいいカモですね。。。
めちゃめちゃ割安どころか、結論は、いいカモが飛んできた(笑)です。

PER25って、
25年で計算するって意味だよ。
だらか家賃15万円なら、15万円X12か月X25年＝4500万円（江戸川区）
70㎡換算で坪単価212万円
家賃18万円なら、18万円X12か月X25年＝5400万円（江東区）
70㎡換算で坪単価254万円
こんな感じになる。

つまり、船堀物件の期待家賃とここの期待家賃から適正坪単価を計算して、
実際の販売坪単価と比較して、割安か割高かを見れば良いんだよ。

ちなみに各区のマンションの家賃レベルはここが参考になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5d/

プラウドシティ船堀の業者の方でしょうか
このサイトはイーストゲートとプラウドシティ船堀の比較のサイトではないのでここらへんでイーストゲートの話に戻しませんか 船堀に興味ある人はこのサイトでごく一部だと思います

船堀駅徒歩４分と住吉駅徒歩９分の期待家賃の差がいかほどか
わからないことには答えが出ないですね・・・

全てを総合的に判断して資産価値を割り出す算式を教えて下さい。
不動産会社は、社内ノウハウでそういうのあるのでは？

不動産価格は家賃レベルに収束して行きます。

169です。

170さん、もうやめませんか？
ファミリータイプの分譲マンションをインカムアプローチで考えていること自体が
そもそもロジックが通っていないのですよ。

なぜ、デベが賃貸ではなく分譲するかを考えればおわかりでしょう。
それとも、そこまで持論を通そうとする理由は何かあるのですか？


173さん

私の一連の書き込みをご参照して頂ければ、かなりヒントは書いたつもりです。
分譲マンションの資産価値を出す際の有力な方法は、コンパラブルアプローチです。

船堀が出てきているのは、どなたかが実際に比較してご検討されているという経緯ですが、
実際にプロの目から見ても、船堀との比較が有益なのは事実です。＞172さん

コンパラブルアプローチ！？ググッて調べてみます。
ありがとうございました！
インターネットって知識習得には最高のツールですね。

>176さん
東京駅から半径5km圏内とか物理的な分析手法です。

マンション選びは不安だらけです。坪単価とか、不動産の資産価値の算定はプロにお任せするにして、隣に住む人がどんな人かとか、エレベータがいつも結構待つのでは？とか実際すんだ時の生活環境が心配ですが、これがなかなか確認しづらいポイントです。大型マンションで知らない人に結構挨拶したりするのは、気苦労も多いですよね。世帯数の少ないコンパクトマンションはその点は楽。ただし、共有設備はショボイ。

>178
不動産の購入は結局20年、30年先を見る目ですよ。
業者に査定を頼んだところで現状分析だけで役に立ちません。
社会情勢の分析と人口動態の予想が重要です。
まあ、自己責任で考えるしかないってことです。

176さん
コンパラブルアプローチとは、日本の不動産鑑定評価では、取引事例比較法といわれているものです。

たとえば、ミッドランドアベニューの平均坪単価は235万円位です。
亀戸徒歩6分、西大島徒歩5分です。こちらも大規模ですし、グレードもよく類似しているようです。
こういった比較が容易な物件の価格から、適正な価格を出そうとするアプローチです。
ここではざっくりといきましょうか。

ミッドランドアベニューと比べてどちらがよいと思われますか？
アクセスは若干ミッドランドが上でしょうかね。徒歩5分以内の物件は駅近ということで有利です。
立地は、旧深川区のこちらのほうが上ですよね。

そうすると、ミッドランドの235万円が適正であるとするなら、ここの240万円強は適正ということになりそうです。

しかし、実はここが落とし穴で、ミッドランドアベニューは私の試算では、10％程度割高だと考えています。
もし、現在の価格が適正だとするなら、もう完売していてもよさそうなものですが、
実際にはまだかなり売れ残っていますよね。
分譲マンションでは、引き渡し時点で余っているのは、値付けの失敗です。割高だったということです。

この物件の適正価格は、ミッドランドの適正価格210万円前後よりも少しだけ高い程度だと思っています。
240万円であれば、竣工時点で完売していないでしょうね。

ここの掲示板には、どうやら関係者の方がいらっしゃるようなので、書いておきます。
私は適正価格さえつけて頂ければ購入するつもりでいます。
ただ、どうもこのままいくと、ミッドランドの二の舞になりそうなので、こうやって申し上げているわけです。

比較する同じ区内の物件を割高からとして、
販売価格より下げた挙句に、それに結び付けて、下げる。

どこがコンパラブルアプローチなのか？

あまりにも恣意的すぎませんか？
単なるネガとしか思えないね。

ははは。私なんてまだ全然かわいいほうですよ。
住まいサーフィンってご存知ですか？
ここでは、この物件の時価は、もっと安いと査定されていますよ。坪200万円ですって。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27914.html

私なんて恣意的どころか、単なる掲示板の１書き込みに過ぎません。
価格を恣意的に決めることができるのは、売主ですからね。

181さん、182さん
逆にお尋ねしますが、もっと高い価格が適正だと書けばよかったですかね？
ご自分が思っている価格より安かったとして、なぜ批判されるのか私には理解できないのですが。
何かご迷惑をおかけしましたか？

>183
住まいサーフィンってどうやって見るのか分からないんだよね。
どこに書いてあるの？

184さん

住まいサーフィンでは、『沖式新築時価（予測m2単価）』という項目があって、
この物件だと上のリンクから、『6X 万円 （ 評価日: 2011/12/19 ）』というのが見れると思います。

会員になれば、Xの部分が見れると思います。
㎡を坪に直すときは、0.3025で割ってください。そうすれば、坪単価に換算できますよ。

住まいサーフィンには不動産のプロでも参考にするようなとても興味深いデータがいっぱいです。
例えば、以下のページでは売主別の中古騰落率ランキングが出ています。
オリックス不動産がどのくらいか見てみてください。
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_110916.php

現地行きましたが、ここは賃貸では難しい気がしますが。清澄白河駅からかなり遠いし、住吉駅には東にかなり戻りますよね。

回りも何もないし、賃りるなら、私ならもっと駅に近い物件にしますよ。

オリンピックの撤退がすべてを物語ります。

>167

グロス利回り4%だよ。
あり得ません。
丸の内Aクラスのオフィスビルでもあり得ない水準だね。
ネットとグロスの違いが分かってないようで。

相手にしない方がいいよ。

他人を煽って高値掴みをさせて、自分の資産価値を上げようって腹の人だから。
デベが高く売り出すのも、他人が高く買うのも大好物。
そうなれば自分のマンションが高く売れることになるから。

この場所で365戸なら竣工後も売れ残るでしょう。
間取りや階数にこだわらないのなら竣工後まで待つのが得策かと思われます。

住まいサーフィンへの直リンは競合掲示板への誘導として
以前は削除対象だったのに、今はいいんだね。

総戸数365戸の大規模物件なのに、年末からコメント開始なのに全レス数が193しかない。
近年稀にみる感心が少ない大規模マンションのようだ

コメント数かー。

モデルルーム行きました。
公開からまだ数週間ですが申込み状況はかなり多かったですよ。
特に広めの角部屋はほぼ申込みがはいっており抽選になる部屋も数件あり。
欲しい故ネガ意見書き込む人もいたりして。
駅からの距離等マイナス面もありますが
間取り、3線利用可、災害対策、共用部分なかなか魅力的なマンションです。
当方も申込みしました。
早く住みたいです。

＞195
初心者なのでよくわかっていないのですが
申し込みというのはどういうことですか？
正式に価格が発表されたのでしょうか？

おおよその価格で発表されており、現時点で仮？申込み受付中。抽選結果は4月末に発表、その結果発表後本申込み。気になっているなら案内会にいくべし。口コミサイトもおもしろいが自分が気にいるかが重要。

以上！

私もMR行きましたがすごい盛況でしたよ 予約を取るのも希望時間は取れなかったし
間取りもいい間取りは予約が三件既に入ってました 売れ残るって値引きする部屋はそのレベルの部屋って事なのだと思います

一期はどこでもそんなもんです。
盛況にみえるのは大規模だからでしょう（＝その分来場者も多い）

ミッドランドも最初はそうでした。
でも売れ残るんです、割高だとね。

デベは最後の１５％を売り切って初めて利益がでるんです。
だから、大事なのは最後の１５％。ここで初めて交渉の余地が出てくる。
勝負は、来年度末（２０１３年３月末）。次に竣工後。
レポートはとてもありがたい情報ですが、ここは我慢のしどころだと思っています。

私もモデルルーム行きました。
盛況とは名ばかりの状況でしたが、皆さんはどう思いましたか？
やたら販売員に煽られてとりあえず要望書を出して来ました。
ミッドランドからは積極的な御誘いもあり悩んでしまいます。