パークホームズ西馬込クリアコート

そう、良い悪いは別として財閥系デベは信頼感。三井が庶民派というわけじゃなく、大手だからﾊﾟｰｸﾏﾝｼｮﾝ〜ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞまで幅広くランク分けしてるんですよ。

逆に野村は特に最近は場所・仕様問わず、ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾌﾞﾗﾝﾄﾞだけで高級〜庶民派まで対応して、仕様もそれなりにしちゃってるからなんだかな、という感じがします。
ってここと関係ない話ですいません。

パークホームズもプラウドも「A」ランクは、ほんのわずかです。多くは庶民向けです。

東急のブランズにブランドイメージなんてたいしてないでしょ。中古マンションのチラシを見ると、やはり、旧分譲で特に売りにしてるのが三井、住友、三菱、野村。ただ、三菱は藤和と合併して、ブランドを統一してしまったからこれからは微妙ですね。

中古なら、三井か野村、、、でも、プラウドの中古は少ないので希少価値がある。三井の中古はもろもろか？

プラウドの中古が価値があるってどこのデータですか？
いずれにしても西馬込でリセールは期待しない方が賢明ですよ。

例えば桜新町やら武蔵小山あたりに比べたら期待薄だけど、一定の層からは期待出来るでしょ。

駅２分のプラウド馬込が１年くらい売れ残ってたのには笑った。

世田谷のプラウドは分譲時より高く売れてる。馬込は知らん

2000年代初頭～プチバブル前の底値時の分譲物件は、分譲時より高く売れるのが当たり前だから、その時期の物件だとしたらブランドのためではない。

>西馬込でリセールは期待しない方が賢明ですよ。
あんたセンスないね。
通勤・通学の利便性のために、始発駅を選択する層は少なからず居るんだよ。
それと、西馬込は借地が多かったり、駅近くが最近まで大地主の土地だったりで、いまいち開発が進んでいなかった。
そのため、西馬込駅の物件というと、坂道があったり、駅から10分位離れているような物件ばっかりということもあった。
この物件も含め、西馬込駅の近くかつ坂道でないというマンションは最近になって出来たもの。
だからリセールに関してはこれまでとは同じでないと考えたほうがいいと思うがね。

売り主別中古騰落率ランキング（2010年）は以下の通り。
1 丸紅
2 三菱地所
3 有楽土地
4 東急不動産
5 住友不動産
6 三井不動産レジデンシャル
7 ゴールドクレスト
8 野村不動産
9 コスモスイニシア

野村がリセールがいいということはなさそう。東急は４位でまずまず。三井も６位だからまあまあかな。

>163
センス？

センスのある人が西馬込のマンションを買うの？

冗談もほどほどにしてね。

＞売り主別中古騰落率ランキング（2010年）は以下の通り。

先日、大手仲介会社の営業さんに聞いたら、このデータを重視していませんでした。
物差しとして有効なのでしょうか？

客観的なデータだからね。信頼度は高い。少なくとも仲介業者の言うことよりは。

あとこのデータは、上位ほど高く売れたという意味ではなく、あくまで分譲時価格と比べてだからね。
そこを勘違いしてはいけない。

そうかなあ。。。どう客観的なのか、根拠が。。。

悪くないと思うぜ。
あんたの方がわかってないな。
西馬込に限らず、馬込は穴場だよ。

＞2010年に売り出された中古売出住戸と2001年以降に分譲された新築時の当該住戸価格を突き合わせて、新築時からの騰落率を算出し、これを売主別（ＪＶを除く）に集計し、ランキングした。
（住戸サンプル数は全31,578件で、30以上サンプル棟数のあるデベロッパーのみをランキング対象とした）

だそうですよ。

マルベニが１位？　グランスィート・シリーズだっけ？

気になる点もありましたが、いろんなバランス含め
私は入居を決めました。
今後、重要事項説明やインテリアの打ち合わせに行く予定です。
楽しみです！

インテリアってことは4階以上ですね＾＾

どのタイプも、住みやすそうな間取りだと思います。

収納も結構あるし、マンションを作り慣れてるなぁと感じます。

そうですね、何か突出したところがあるわけではないですが、
場所、駅近、仕様、大手テベロッパー、価格、間取り、と全体のバランスが凄く良いと思っています。
竣工は１年近く先ですが、１期３次で最終のようですのでうちも申し込んでみました。
もっと早く気づいておけば良かったなと･･･
ま、外れたらそれはそれで縁がなかったと思えるかな。

でも間取りには割りと差があるような･･･
Ｆは言わずもがな、Ｋあたりは凄く良いと感じたけど、Ｃ、Ｇ、Ｊあたりは個人的にはちょっと微妙かなと。

その微妙な部屋を申し込んでしまったけど・・・

パークホームズって、遮音性はいいんでしょうか？

ま、遮音性は二重床・二重天井の最近のマンションでは
一般的な、つまり特に問題はないレベルでしょう。

南向きのG・Hあたりの間取りを中心に検討始めたんですけど、一つ方角が載っていないのがあって、
Fってどっち向きなんでしょうか??

角部屋のようで、二方向からの広めの日当たりが期待できそうなんですよね。

北向きでない限りは他のどこを向いていても長時間の日当たりになるから気持ち良さそうな間取りなんです。
リビングも広いし、方角がわかれば一番の候補になるかも。

>>178
西か南西と思われます。

近所に住んでいて気になる物件です。Fタイプの7階がまだ残っているの？確か最初は倍率二倍とか言ってたけど、直前にキャンセルが出たのかな？まさか、安売りはないよね？先に購入契約した人から文句出るからね。
ついでにモデルルーム見学したけど、このマンションの仕様は普通ですね。都心直通と駅近の割には安いと思います。売るためのマンションと住むためのマンションがあるとしたら、後者かな？20年後、30年後の高層マンションって想像つかないし、キッチンの20年後のディスポーザーのメンテナンス費用は大変そうだし。。管理費の上昇も少ないと思います。
この前の地震では何も落ちなかったし、家具も動かなかったから多分地盤は良好だと思います。
しかし、マンションのコーナーの前に、いかにも売りそびれた小さな賃貸アパートがあって、いつもその前の歩道に車が二台駐車してあるのが気になる。軽自動車とワンボックス。車庫証明はあるの？三井さん、警察に通報して下さいよね。違法駐車でしょう？

もう残１戸か２戸になってるこの段階にわざわざ悪口言いに来る人ってやっぱいるんですね･･･笑
暇なんでしょうか、、というかなんか可哀想。。
ここが高いっていうんだからら収入も･･･ね。

ここの掲示板はもう終息に近づいてるから、
相手して欲しいならもっと他の盛り上がっている掲示板に行ったほうがいいですよ？

ここが高いって・・・かわいそうですね。

23区の南側、西側に比べたら確かにかなり安いね。
ただ、西馬込の駅力、資産性諸々考えたら特に安いとも思いませんね。
このくらいが妥当かもっと安くてもいいくらい。
そのくらい街に魅力がない。

>>180

>マンションのコーナーの前に、いかにも売りそびれた小さな賃貸アパートがあって
ここは、３１がマンション建てる際に買い取り交渉をしたんですが、売ってくれなかったそうですね。　理由は利回りが良いとか。

小さくても良いから、車寄せがあったら良かったなあ。
この規模では普通は無いのかな！

＞＞185
>マンションのコーナーの前に、いかにも売りそびれた小さな賃貸アパートがあって
ここは、３１がマンション建てる際に買い取り交渉をしたんですが、売ってくれなかったそうですね。　理由は利回りが良いとか。


だって、入居者がいればこその利回りでしょうに・・・
1階の住人は、居なくなるね、きっと。敷地内に高い塀でも作ればいいのに。（笑）
あの軽自動車無断駐車のサーファーのお兄ちゃん、毎日生徒が庭先を歩いて覗き込むんだよ。
まあ、協力者のいないマンションのほうが、コミュニティは作りやすいか？
マンション内に、元地主面して偉そうな人がいたら、めんどう。

＞＞186
小さくても良いから、車寄せがあったら良かったなあ。
この規模では普通は無いのかな！


っていうか、駐車場へ外から誰でも入れる状態ってどう？
駐車場にフェンスも門も無いんだけど！！

玄関がある側の道路は、国道からの抜け道だから車がじゃんじゃん通るよ。
通学路になるから規制はされるのかな？
マンションの西側の学校の校庭側の歩道は、けっこう広いよね。
＞180の軽自動車とワンボックスが車庫証明なく駐車しても捕まらない歩道だよ。

駐車場の希望者って、どのくらいいるの？
抽選になるのかなあ？

まさか、リモコンシャッターの駐車場ではないのですか？

>187
>188
あのーさ、
だから同一人物がここで頑張っても寂しいだけだからさ、
相手して欲しいなら他の掲示板、例えば豊洲の掲示板とかにいったほうがいいよ？
IPアドレスでバレちゃうんだからさ。
っつーかまずは、都内でマンション買えるよーに仕事頑りなよ。
心から応援してるよ！ほんとに(^0_0^)

いや、同じ人ではないような？

それで結局残２戸はもう完売したのかな？
申込・抽選はいつなんだろ。。

>>192
先着順だそうです。
DとFか・・・　Dは1階ですね。

早期完売は三井にとって失敗だったね。
以降の分譲価格の値上がりが心配。

そんなにお買い得だったのかなあ？
ここなら一階でも損はしないかしら。

現地に行ってきました。
西側の学校の圧迫感が思ってた以上にありました。
子供たちがイタズラ半分に覗いてきそうです。
やっぱり、国道が高い位置にあるのはちょっとやだなぁ‥。

今回の早期完売は私も三井にとっては逆に失敗だったんじゃないかと思う。
いくらなんでも今どき竣工１０ヶ月前に完売させるほど安売りすることもなかったのではと。
ここをテストケースに今後価格を少し上げてくるでしょう。
キャッシュには全く困っていない会社だから、
都心に近い割にかなり地味なこの場所で今の需給バランスを見極めた感がある。
所長も２０代の若手に任せてたらしいしね。
この価格であればマイナス面は重箱の隅をつつくようなものでしょう。
この掲示板に書かれてるようなマイナス面は折り込み済としても、
なぜ竣工１０ヶ月までも前に完売するような価格戦略をとったかが疑問。
需給バランスをネガティブに捉え過ぎてたんじゃないかな。
購入者は良い買い物だったでしょう。
中古の実売価額相場との比較でもちょっと不可解。
同じ大手でも住友とは随分違うやり方だな。

>>196
西側５ｍ道路でしかも校庭になるわけで、圧迫感ってなんだろう？
むしろ抜けてていいんじゃないかぁ？
学校のチャイムとか方が圧迫感より不安。

通学ことを考えると１階は微妙と思うけど、１ｍ高くつくるんだよね、ココは。
まぁ、それでも覗けるっちゃあ覗ける。

国道が高い位置にあるってのは、どんなデメリットなんだろう？
国道が近いってことでちょっと空気とか騒音とかは気になるけど、高い位置にあるからってのが良くわからん。
今後の参考までに個人的見解でかまわないので教えていただけるとありがたい。

まぁ、ここの売りは始発駅まで駅徒歩４分ってことでしょう。
準工業地帯やら国道近いやら学校隣接やらは、価格に盛り込まれて安く設定してるんだろう。

１０分超のオーベル久が原とかと価格は一緒だもんな。

私も198さんと同意見。

西側の学校は、グラウンドだし、計画の図では桜の植樹もあるようで、むしろメリットだと思う。
気になるとすれば、休日の部活とか？かな。

学生が覗く・いたずらするってのも、可能性としてはあり得るだろうが、取り立てて議論すべき点でもない気がする。
実際の弊害は、ゴミが捨てられるとか、登下校時に多少ガヤガヤするくらいじゃないかな。
自分が中高生だったときのことを考えても、学校近隣のマンションに特別いたずらした記憶もないし、周りでそういう話を聞いたこともない。

国道も、確かに音や空気が気にはなる。
でも、そもそも都心に住む以上ある程度は仕方ないし、直接国道に面してはいないんだよね。
高さというのも、災害リスクであれば海抜を議論すべきであって国道より高い・低いは関係ないだろう。

立地、構造、売主、施工業者、価格など、かなりバランス取れてる物件だと思うよ。

>>196
業者乙
コイツ、絶対現地にいってない。
現地に行ったら圧迫感なんかないこと速攻でわかる。

汚染物質や排気ガスは低いところに溜まるってことじゃないですか？
坂道の下の交差点って大概排気ガスがものすごいことになってますし。
国道に近い時点で排気ガスの影響はかなりあると思うので、国道より土地が多少低いとかいうことはそれほど問題ないと思いますけどね。

意見が色々とあるようだけど、財閥系物件でこの値段は安かったと思うけどな。
このぐらいの価格帯で駅近小規模財閥なんて、23区内・都下は言うにおよばず
川崎・横浜辺りまで行っても最近はなかなか買えないと思うが。

この地域が低評価でリセールが悪いのも知ってるが
あまりにイメージが先行しすぎて、デベ側が安く値段を付けすぎてしまったのかも。

今後西馬込ではここの価格、配置計画、規模等全てが参考とされる。
何はともあれ、早期完売という結果がでた以上このエリアの単価は間違いなくあがる。
三井は失敗、もっと高く売れたと後悔してるだろう。購入者はラッキー、まずは売らなくても査定してほしい。分譲価格よりあがったら、西馬込は底を脱っしたかな？

確かに西馬込は不毛地帯ではあるが、このマンションが市場価格を形成するほどじゃないよ。
あと査定価格が分譲価格より上がるかどうかはさして重要じゃないんじゃない？案件欲しさに高値査定する不誠実な仲介業者がいるってのはよくある話。

分譲時価格より高く売れる物件は、真剣にブランド中古を探している人ならわかるはず
城南エリアでも、ごくごくわずかですね。当然、特定の時期に分譲された物件ですから
正確にいえば、新築時より下落率が低い人気マンション、そんな程度でしょ
成約価格が高いマンションも、部屋によって、そうでないケースもあります

ひとつ申し込み入ったようですね。
ラスト１　モデルルームタイプの最上階か。
６５００万円だったら、駒沢も狙えるもんなぁ。

どうなんでしょ？

>205
2000年代前半にマンション買われた方は大体分譲価格以上、もしくは分譲価格並の価格でリセールされてますよね。
けども時代が違う。
現在のご時世でマンション購入して分譲価格以上でリセールしようなんて甘い考えは捨てた方が良い。

＞現在のご時世でマンション購入して分譲価格以上でリセールしようなんて甘い考えは捨てた方が良い。

心配ご無用ですよ。そんなこと、知悉してますから。

ですよね。
大抵の人は冷静に市場を捉えてるけど、たまに>203みたいなお花畑がいるんだよね。

完売マンションに苦し紛れのネガが紛れ込むことは儀式だからね。
＞209
もうここは実質終わりだから相手して欲しいなら湾岸埋立て地あたりのスレにいったほうが良いと思いますよ。

公式ページを見る限り、ラスト１ではなさそうですが、単に更新されていないだけですか？

どうなんだろう。でも残りは先着住戸１戸のみだとデベの営業が言ってたからそうかな？
ほんとのところは分からんが。

それにしても、よく売れたなあ。。。さすが三井ブランド

三井もあるけどやっぱ安いからじゃない？

>>211
あ、また更新されてる。更新されて２戸になりましたね。
時期的に審査の結果が出始めてますからね。

始発なので乗り換え無しなら、通勤は座っていけそうで良いですね。
残り２戸ですか
すぐ売れちゃいそうですね

校庭の砂埃って何か対策してるのかしら？

昔グランド脇にすんでて、フローリングがｼﾞｬﾘｼﾞｬﾘした覚えがあります。

窓開けられないのでは？考えすぎ？

校庭は全面人工芝になるそうです。

ですのでおそらく大丈夫だと思うのですがどうでしょうか。

立正中学校の新キャンパス進捗状況で、マンションの進捗状況も確認できますねｗ

http://www.rissho-hs.ac.jp/magome/report/2012/05/23-62.html

ほんとだ、便利ですね！

校庭が全面芝。
マンションに面する校庭沿いの通学路には桜並木。
リビングからの景色はとても気持ち良さそうです‼

さすがに三井らしく、バランスのとれた物件。ただ、国道が。。。

最終期で全部売れたのでしょうか。

申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。
販売状況につきましては、下記のフリーコールまでお問い合わせください。
近日中に物件概要を更新する予定です。

とありますね。申し込みとしては全戸完了。売買契約締結状況もしくはローン審査次第で更新ということでしょうか。

西馬込の駅横マンション（賃貸）に3年ほど住んでます。その前は、2年ほど中馬込に住んでました。こちらの物件を買われた方、おめでとうございます。自分は、別のマンションを買ってしまっていて、来月引っ越すことになっていたため、結局モデルルームも散歩の途中に眺める程度でした。これから引っ越してくる方に、参考になればと思いまして、少し近隣の情報を。

まず、他の方が書かれていたと思いますが、国道沿いの歩道は狭いです。
電柱とかがあると対面ですれ違う時に少し注意しないといけない感じですね。
散歩されるのであれば、住宅街に入ることをおすすめしますが、アップダウンがかなりあるので、
ルートは色々と調べてください。
上池台の方に登っていくと、新幹線を上から眺められる陸橋とかありますんで、男の子供さんとか
いるご家庭の方は楽しいかもしれません。

桜並木通りはマンションの紹介とかでもあるのかもしれませんが、
春のお祭はこんな住宅街で？って思うほど人がいます。

買い物ですが、道路を渡ってオートバックスの角の一方通行を少し入った所にある
東急ストアの向かいの八百屋はおすすめです。
結構、平日から地元の方が買い物していて賑わっています。
良いものが近隣のスーパーより安く手に入りますよ。
我が家は、ここか、文化堂を使っています。あと、ぱぱすですね。
ポイントカード作って貯めると良いと思います。
土日にポイント５倍デーとかあるので、うまく日用品をまとめ買いするとお得です。
元々、メチャメチャ安いわけではないので、そこらへんはまあ良く吟味してください。
あと、南に下った仲池上（久が原と西馬込の間の呑川近辺）には、OKストアとか
あるみたいですが、あまり使ってませんね。登って帰ってくるのが心理的に面倒なのかも。
うちは車があるので、大森のイトーヨーカドーや、川崎のラゾーナとか良く使ってます。

もうすぐ西馬込駅にもエレベーターが出来ますが、現状では大きなスーツケースやベビーカーでの
お出かけは結構大変です・・。（うちは車なので、あまり関係ないですが。）

通勤についてですが、私は新橋や浅草橋乗り換えが多いので、正直最高です。
座ってたら、勝手に着きます。帰りも最悪でも泉岳寺あたりで座れます。
朝の時間帯だと、5分に一本ぐらい発車しますので、一本前の電車が発車する１～２分前に
反対側のホームで次の電車に乗る様にしていただくと、着いたばかりの電車に座れます。

あと、騒音ですが、うちは完全に国道に面しているので、正直うるさいです。
ただ、こちらは少し入った所にあるので、そうでもないかもしれませんね。

少子化って本当かよ。って思うぐらいベビーカーや妊婦を見かけるので、
子育てしている人は結構いそうです。
うちは、区の保健師さんに訪問してもらったのですが、その際に8月に引っ越すことを告げると、
「こんな良いところに住んでいるのに、引っ越しちゃうんですか？結構、引っ越してくる人も
多いのに・・。」って言われたので、国道と騒音と坂道多いことを除けば、公園も沢山あるし、
子育て環境とお父さんの通勤時間のバランスが取れた場所なんじゃないでしょうか？

↑一言でまとめるとすると、
「住めば都」
ってところか。

そういうことですね。

明るそうなマンションだなあ。

でも各所窓が小さめに見えますね、バルコニー側はハイサッシですか??
それならバッチリフォローできる環境だと思います。

バルコニーの手摺の高さがありそうだからハイサッシかもしくはそれに近いサイズのほうが採光しやすいはず、南向き希望なんでせっかくならそういう仕様だといいです、ギャラリーでチェック、ですね。

残が既にあと１戸ですが、間取りタイプと向きはどれなんでしょうね。

購入者です。
昨日モデルルームもう一回みてきました。

残りは、南東側、エントランス側の最上階ですね。

タイプはHだったかな？

230です。
失礼。

南東側→南西側

です。

ラスト1戸だから完売御礼かなぁ

あと１戸あるから完売じゃないけどあと１ヵ月くらいには完売かな？
ここも良し悪しはあると思うけど、なんだかんだ今どき竣工７ヶ月前に完売するなら凄いよね。

この1戸って最上階?
前よりずいぶん安くなってない?

前に出ていた最上階６千万台のＦタイプとは違うようです。こちらはＨタイプで１期価額と変わっていないですね。

そうなんですね、ありがとうございます!

諸事情で契約後のキャンセルは当然ですが、手付けの100は返ってこないですが、引き渡しまでに売るか、貸すか出来ますでしょうか。

完売したみたいですねー

駅近で割安感、三井の供給となれば、妥当な結果

とても残念な物件ですね
毎日夜10時過ぎまで休日も関係無しに何度クレームを言っても聞く耳を持たず突貫で仕上げるていますね

コンクリートもきちんと養生期間を置いていないということでしょうか？

外壁タイルがガタガタで残念です。光の加減では分からないからいいやみたいな。

外壁タイルの仕上げが粗雑だと、すぐ「白華」が目立ってきそう。

ブランド中古は、総じて外壁タイルに凹凸のアラがないと思います。

施工の良し悪しは、購入前には分かりませんからねえ。

というかここって突貫でやらなきゃいけないほど遅れてるの？竣工3月だからそんなことない筈だけどね。
でも外壁のタイルが本当にガタガタなら心配だから来週見に行ってみようかな。

現地行けば分かるよ
毎日夜遅くまで日曜日も休み無しで作業させてくれって菓子折り持って来たから隣の学校を約束通り6時には作業終わってますよ

なるほど、それは迷惑だね。。ちょっと現地行って見てみますっ

３月竣工・引き渡し物件は、いろいろあるというのは、メディアやマンコミでもよく指摘されています。
でも、気に入って購入された物件なら、あとは売主と施工会社に託すしかないと思います。

初めて書き込みされたそうですが、四流って決め込むのもすごいですね。中までよく見学されたんでしょうね。工事関係者の方ですか?