相続対策について

スレ主さん
賃貸併用にするか、お祖母さんの資金にて建築するのが相続対策として効果がありそうです（その後借家としてスレ主さんも居住）。
但し、お祖母さんの財産構成、額等によるのでなかなかここでのお答えは難しいかもしれません。

相続税は、95％の人には課税されないのが現状です。

資産家だから相談しているんでしょう。
借金も財産のうち　ですからおばあ様名義で負債を作ることです。
どんなに高齢の方でも担保物件があれば、金融機関は融資します。

スレ主です

祖母はあちこちに駐車場を持っていて、今は何の対策もなされていない状況です。
今のままでは必ず相続税が発生してしまいます。その時に物納や切り売りすることになってしまうのなら、今のうちに対策と自分の自宅が建てれたらと思ったしだいです。

もし祖母名義で一戸建てを新築して、ローンはこちらが払うようにすると、固定資産税や相続の時に土地の評価額など、どの程度節税できるのでしょうか？

親族間での土地や家屋の貸し借りだと、相続の時には更地扱いの評価額になってしまう可能性もあるとどこかで聞いたことがありまして。

賃貸併用にできればいいのですが、その土地での賃貸は収益に不安要素があるので、やはり一戸建てになりそうです。

>02さん
相続税の心配をされていても相続税がかからない、もしくはかかってもわずかの方が多いので一応お答えしたまでです。そういった方にお会いしたことはありませんか？
担保物件だけで融資はなかなか難しいですよ。

>03さん
もし祖母名義で一戸建てを新築して、ローンはこちらが払うようにするのはあまりよくありません。厳密には贈与とかそういうことになりかねません。

固定資産税は、居住用の建物が建てば３分の１程度になると言われています（土地の大きさにもよります）。相続の時には仰られる状態で土地の評価額は変わりません、更地の評価です。

親族間の貸し借りでもきちんと賃貸借契約を結び、適正な賃料（近隣相場相当）で賃借していれば、貸家として判断されると思います。

ですから、
建物をお祖母さんが立てると、
建物の固定資産評価額−建物の建築費
がお祖母さんの財産が見かけ上少なくなり相続対策になります。

また、その建物を賃貸する場合は
建物の固定資産評価額×0.7−建物の建築費
土地の相続評価×貸家建付地割合−土地の相続評価（更地）
がお祖母さんの財産が見かけ上少なくなり相続対策になります。

プロの税理士さんに相談した方がいいと思うんだけど。

２＝５ですよね？

自分に自分にレスつけてますよ。
まずは落ち着いてから投稿しましょうね。

正直言いますね。
１．祖母の土地の上に家屋？
　祖母が現金をかなり持っているならば祖母名義で家屋を建てて下さい。
　現金は１００％相続の課税対象ですが、家屋は軽減されます。
２．祖母名義の家屋に当方がローンを組んで借り入れ。
　本人名義でないので住宅ローンはダメです。
　もし、当方が建築代金を支払ったら１００％贈与税がかかります。
３．祖母名義の土地の上に当方名義で家屋立てた？
　使用貸借契約といってただ貸しの契約結ぶと祖母は相続時土地部分は原　則更地評価だけど、最大８０％減額の可能性が高いです。（同居等用件　有り）
　また、近隣の相場等考慮して地代を取る方法もありますが素人さんには　一般的ではありません。（専門知識がないと贈与税がかかる（認定借地　権）可能性が高いです。
（結論）１．の可能性で検討がベターです。
　　一応、場数はかなりこなしてますので、参考までに。

私はNo8さんの1で相続対策しました。この場合祖母が新居に同居すれば小規模宅地の評価減が適用となりさらに相続時に有利になると思います。土地などの担保物件があっても高齢の方には一般の銀行は融資してくれないことが多いようです。信用組合などでは可能なこともあります。ローンを長めに組めば税金支払い用の現金は残せますし、譲与せずに将来自分が支払う仕組みになります。

うちの祖母は９０歳ですが、取引銀行が２億の融資をつけました。
資産家には相続対策として色々な助言を言ってきます。
スレ主さんのおばあ様も不動産だけでなく、預金もかなりあるのではありませんか？

資産家の場合は初めて取引にはならないと思います。長年お付き合いがある金融機関がきっとありますよね？

2さん、私は担保評価と書きましたが、資産家の場合は長年の取引がある金融機関から年齢に関係なく融資限度枠が設定されており、優良顧客には通常の取引とは別の特別枠があると申し上げたかったのです。

資産家の子や孫は知っていることですよ。

ＮＯ、９さん
正解です。もうちょっと突っ込んで言うと、
祖母にご不幸があったときに同居等の用件があれば宅地面積の最大２４０平方メートル８０％ＯＦＦが可能です。
と同時に債務の引き継ぎ等々・・ありますよね。
しかるべき方に相談して後の判断と思われます。

スレ主です。

急に持ち上がった話だったので、たぶん実行することになれば税理士さんとの相談は必須うになってくると思います。
こちらもまだまだ知識不足なもので、いろいろなご意見とても参考にさせていただきました。

No8さんの1は、祖母の現金で祖母名義の家を建ててしまうってことですよね？現金を減らすことも相続対策にプラスになるという話は知人にも言われました。
その新築した家に、孫家族が無償で住んでしまう場合、贈与とかの問題になってしまったり、また相続の時にも税務署からつつかれたりとかは大丈夫なんでしょうか？
No.9さんが仰られる祖母との同居は、できないこともないのですが、祖母自身がしっかり自宅を構えているので、実際に一緒に住むことは難しいと思います。

現金のことも考えなくてはいけないのですが、相続税を考えるととりあえずは債務を作るのが一番の対策だろうなという状態で、
No.10さんの仰るように、取引のある金融機関もあるにはあって、定期ものはたぶん特別枠の金利にしてもらっているようですが、
でもローンを組むこと自体が我家では始めてのことで、祖母もNo.10さんとと同じくかなりの歳なので簡単に貸してもらえるものなのかすごく不安です。