みなさんこんにちは。
管理会社がマンションの長期修繕計画表を作ってきたのですが、管理会社の見積もりだけでは
よくわからないので、何社かに見積もりしてもらおうと思っています。
他スレを拝見したところ、公募が良いと書いてあったのですが、公募とはどうすればよいのでしょうか？
公募でなければ、タウンページや住民の方に評判の良い建築屋を聞いて問い合わせるのが良いでしょうか？
わかる方いましたらアドバイスよろしくお願いします。
[スレ作成日時]2011-12-08 04:44:49
追伸
見積もりのことが記載されてましたので、追加します。
工事の中身とかについては、中々分かりにくいと思いますが、価格については
相見積を取れば大体は理解できると思います。
多分、管理会社任せになっていると思いますので、相見積は取っていないんじゃないかと思いますが。
管理会社と繋がりのある業者だけでなく、独自に組合で業者に見積もりをさせたら
意外に大きく経費削減できるかもしれませんよ。
ＮＰＯマン管とかに連絡すると、業者は紹介してくれるでしょう。
横から失礼します。
エレベーターの保守管理の具体的な価格が出ていたので注目してました。
24階地下1階のエレベータ1機当たりの相場が判ると助かるのですが、
お教え願えないでしょうか？
どこか参考になるURL等があれば、なお嬉しいです。
機械式駐車場についても保守管理費の相場がわかるところはないですか？
こんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。
なるほど。全国の相場に比べると高いですね。
フルメンテナンスだから高いんでしょうか？
管理会社はプランを変えれば安くなるけど、部品が壊れた時に費用がかかるのでどうとか言ってました。
大手の会社だからこそ変えられない点はあるんでしょうね。
人は良くても、変更も考えなければならないかもですね。
自分の希望としては今の管理費
管理費１２９００円
修繕費 １２９０円
↓
管理費８０００円
修繕費１００００円
くらいになったら良いかなと考えていますがどうでしょうか？
相見積もりはとっても良いのですが、管理会社指定の会社にしないと管理会社が対応してくれないので
今の理事会の状態だと対応できる人間が準備できていないので、だれが監督するなどの問題があるので
無理だなと思い。どうしたら良いか悩んでいます。
この間植木の剪定で見積もりをだしてもらったのですが、とても高かったので、調べてみてシルバー人材に頼んで良いですか？と聞いてみたら管理会社の指定会社でないと私共は対応できないので理事会でやってくださいみたいな事をいわれたので、回覧板などをつくってもっと管理組合の理解を深めてからでないとできない事なのかなと思いました。
東急の相談窓口気になります。
事業所を調べてみたら私のマンションの地域からだと一番近い事業所で２時間以上かかる場所だったので相談するのどうなのかなと迷いました。
来週仕事が落ち着くので理事の方にアドバイス頂いた事を相談してみて、市役所に行ってみようと思います。
＊フルメンテナンス契約とは、点検・整備・手入れの他、部品交換や機器の修理を行う。
＊ＰＯＧ契約とは、点検・管理仕様範囲内の消耗品や油類の交換はするが、それ以外の
部品交換、修理は別途とする契約です。
マンションが建設された当初は、フルメンテナンス契約にしても殆ど部品の交換とかは
ありませんが、おたくのマンションは、築１８年を経過してますので、いまさらＰＯＧ
契約に切り替えると却って経費増になることが予想されます。
＊ＥＶを部分委託として、直接契約にすることは、日立製作所の子会社としてはできない
でしょう。それに、日立システムは、総合管理しかしてませんので。
会社の大小には関係ありません。
＊あなたのマンションの、１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、あくまで13,650円です。
勿論、前述したように、微調整はできますけど。
但し、1回目の大規模修繕工事分の不足分は借入をしなければなりませんので、その分の
返済は修繕積立金から返済ということになりますので、毎月の積立金の額は上積みされま
すし、値上げ時期が遅れれば遅れるほど、アップ額は大きくなります。
おたくのマンションは、かなり重症に陥っているということを、全組合員に認識させるこ
とが必要でしょう。
＊管理会社は、基幹事務として、「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」
があります。
管理会社は、あなたのマンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く）を外注により管理
会社以外の業者に行わせる場合の、企画又は実施の調整を行うとなっています。
管理会社は、組合が、直接業者に工事・点検を依頼しても、見積もりの精査、発注、履行
確認等を行わなければなりません。これが事務管理なのです。
管理委託契約書は必ずある筈ですから、読んでみてください。
＊植栽とかＥＶの保守点検とかは、業者やシルバー人材センターにまかせっきりでも問題は
ないと思います。
マンションの住民の中に、会社をリタイアされた方や専業主婦の方がおられると思います
ので、報酬を支払って契約されたらいかがですか。
＊市役所にいくより、ＮＰＯマン管にＴＥＬなりで相談した方がいいと思いますよ。
単なる相談だけなら、無料でやってくれると思いますので。
＊管理費を抑えるには、管理会社を変更して、基幹事務だけを管理会社に委託して、後は
部分委託にされたらどうですか。
部分委託にした場合の、業者発注の連絡や業者の工事・点検の際の窓口（世話役）には
マンションの住民に報酬を支払って契約をする方法があります。
＊基幹事務
管理組合の会計の収入および支出の調停
出納業務
マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
勿論、基幹事務以外の事務管理業務は、事務管理業務の中に入っています。
理事会・総会支援業務です。
＞＞自分の希望としては今の管理費
＞＞管理費１２９００円
＞＞修繕費 １２９０円
↓
＞＞管理費８０００円
＞＞修繕費１００００円
＞＞くらいになったら良いかなと考えていますがどうでしょうか？
それでいいのでは？
管理費６５００円 修繕費１００００円でもいけますよ。
駐車場収入が何台分かあるんでしょ？
いまはデフレなのでそんなに深刻に考えなくていいです。
１０年後の工事費は半額になってますから。
エレベータも最近はやすくて６００万で新品買えます。
（独立系エレベータ保守会社の自社ブランド品の場合です。）
１５００万で見積もるのと２．５倍の差がありますよね。
修繕計画の概算金額はあくまで参考値であって、いざとなれば、なんでも半額になりますので心配無用。
大事なのは、「安全性が・・・」、「責任は・・・」、「人命が・・・」などの
管理会社の脅しに動揺しないことです。管理会社に頼まなかったら理事会の責任だ！と言わんばかりですが、
とんでもない、受託した業者の責任であり、保証をとっている！と反駁してください。
>71さん
東芝のエレベーターなら、１４階の普通サイズで
1,200万とのことでした。
日本のＥＶは、東芝・三菱・日立の3社で８０％のシェアを占めています。
ただ、シェアだけでいえば、シンドラー社製は世界第２位です。
簡易制御リニュアルでしたら、１基８００万～９００万程度です。
新法律対応にするには、ちょっと高くはなります。
２５年を過ぎたＥＶのリニュアル工事は、今は制御リニュアルが主流とのことです。
１０階建ての例
１．完全撤去、新設工法 1,200万～1,500万
２．準撤去、新設工法 ７００万～1,000万
３．分割回収、準撤去工法 ４００万～５００万
１４階の例（東芝の例）
制御盤 ４００万 巻き上げ機 １００万 かご等（三方枠・扉・床等） ７００万
合計で1,200万です。
スレ主のマンションは震災前に建ってますよね。震災前のマンションってコンクリートにヒビが多いです。
うちは震災のあとだったからかどうかは知りませんが、１０年過ぎてもヒビはほとんどありません。
本格的な長期修繕計画作るなら、きちんと調査（劣化診断）したほうがいいですよ。
＞スレ主さん
匿名だけで誰が誰のレスか分からないと思いますので、これからはＨＮを使います。
37 38 43 46 57 60 61 65 70 74 75 は私が書き込んだものです。
＞スレ主のマンションは震災前に建ってますよね。震災前のマンションってコンクリートにヒビが多いです。
どの震災かわからんよ。
直近の震災は今年３月。
この震災の後で建ったマンションでいま修繕はないから、
神戸か？
これからはコンクリートのかぶり厚さが売りになるよ。
かぶり厚さが十分にあれば、外壁塗装など不要で、
もうすぐ、メンテナンスフリー（大規模修繕不要）のマンションが出てくるよ。
一般にかぶり厚さが１０ｍｍ厚くなると、
建物の寿命は１０年延びるとも言われています。
太平洋戦争当時のトーチカが残ってるのはかぶり厚さがすごいから。
>>スレ主さん
>>77 さんの書き込みはかなりちゃんとしてるので、他の人の、
例えばデフレが云々など言ってる雑音などはちゃんと無視して
参考にしつつ各所に相談するといいですよ。
これから内部では住民の意識差や身勝手さ、外部では
理事会など交代まで待てばどうにでもやりすごせる、といった
低レベルの業界意識など朝起きるのが嫌になる事態に
多々遭遇するかもしれませんが、積極的に協力してくれる所も
数戸はあるはずです。
理事会が復活しても立て直せるかどうかわからないほどの
窮地ではありますが、懐が痛い程度で済めば幸運だと思って
責任追及ではなく住民説得に全力を尽くしてください。
スラム化に進むと空室が増え、もはや修繕はおろか転居も
賃貸化もできず、荒れ果てた環境に縛り付けられることになります。
今回、住民が財布か労力を提供する以外に避ける道はありません。
ちなみに私も含め多数が勧めていた即販売しての転出は、
要するにこのスラム化の先頭を切って逃げてしまえということです。
これまで無関心だったとはいえ問題に気付いて頑張った人が
最後まで残ってババを引くなど間違っているので、住民説得に
失敗したかと思われた時に備えて、転出の道も個人としては
確保しつつ進めて下さい。
みなさんこんばんわ。
スレ主です。
いつもコメントありがとうございます。
色々な方から意見をいただいて、ひとつの考えだけでなく色々な方法があるんだなあとどれも参考になっています。
方向性の違う意見などもあるかもしれないのですが、自分でも調べて取捨選択していこうと思っています。
これからもよろしくお願いします。
今の管理会社で直接契約にした場合どういった事までしてもらえるかを今度聞いてみようと思います。
それによって部分管理で良いか管理会社自体を変えたほうが良いかの検討にしたいと思います。
ＥＶはフルメンテナンスで５５０００円くらいのを探さないとですね。今はデベ系の直接契約で高いので、値下げ交渉がダメだったら独立系を探す事になるのですね。
エレベーターを新しくする工事となると大変そうですが、そういう考えもあるんですね。
今マンションに住んでいて、住みやすいですし、特に劣化してると感じる点があまりないので、これから色々壊れてくるのを考えて実情を知るために劣化診断をしたいなと思います。
今から建てられるマンションは高性能みたいでうらやましいです。
今マンションは深刻な状態なのですが、売って他を買う資金はないので、このまま少しでも管理組合を良くして住んでいくしかないですね。将来的に売らずにもし住めなくなるくらいになったら、住めないのに固定資産税を払わなくてはいけない事になるんでしょうか？それだと資金が貯まるまで住んで１０～１５年後あたりに住み換えできるような計画をたてていかないとです。
外壁はどうなんでしょう。外壁の情報はわからないんですが、タイルっぽい感じです。
ＮＰＯマンション管理士は調べたのですがでてこなかったので、近くになかったので、とりあえず市役所に言ってなにか情報を得てきます。
＊前述しましたが、日立ビルシステムは部分管理はしていません。
総合管理 ５８９組合 部分管理 ゼロ
あなたのマンションだけを特別に部分委託を認めるということは考えられません。
＊ＥＶの値引き交渉はしてみる必要はあるでしょう。しかし、おたくのマンションは、ＥＶだけ
で解決する程甘くはないような気がします。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、13,650円なんですよ。それも、第1回目の大規模修繕
工事については、借入をしなければならないので、その分は上乗せされます。
おまけに、まだ値上げの交渉のテーブルにもついていないので、値上げの時期が遅れます。
ＥＶの現在の保守点検料は、1戸当たり月 2,655円です。もし、55,000円に改善できたとして
も、1,617円になり、1,038円負担が軽くなるだけです。
これだけの改善では、焼石に水ですよ。もっと抜本的に大ナタを振るわなければなりません。
＊90で退去住みの理事長さんがいわれておられるように、今までのつけが回ってきたので、それを
払拭するには、それなりの覚悟と痛みが必要でしょう。
＊まだ18年ですから、見た目にはそんなに損傷は見受けられないでしょうが、予防保全をやってな
ければ、いざ不具合が出てからでは、費用がかなりのものになります。
これからですよ、ちゃんとした補修等をやらなければ急激に劣化していきます。
＊15年後（築33年）まで住みたいと思っておられるのなら、積立金の値上げをしなければなりません。
そのためにどうするのか、何をやれば効率のいい資金が活用できるのかを知恵と体を使って対処
していかねばなりません。
＊ＮＰＯマンション管理士というのはありません。
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会で検索して、近くの会を捜してください。
会員じゃなくても、相談には乗ってくれると思いますので。
住宅３４戸で修繕積立金が２０００万、築１８年。
１戸当たり６０万くらいあるから、１回目の修繕工事は１０万くらいずつ徴収すれば何とかなると思います。
月１５００円前後の修繕積立金ということで、状況がひどいように思う人が多いみたいですが
一般会計から振替５０万／年 があるんで、スラム化を心配するほどじゃありません。
但し、２回目の修繕工事は無理ですから、管理費の見直し頑張ってください。
＞＞各部屋から徴収する修繕積立金 ６０万／年
＞＞一般会計から振替 ５０万／年
＞＞合計 １１０万／年
賃貸住宅を見ればよくわかるが、大規模修繕工事の間隔は２０年以上です。うちの近所で公団の築２０年前後の分譲と賃貸が並んで建ってるが、賃貸は鉄部塗装とヒビの補修くらいで、外壁塗装なんかやってないよ。
賃貸は非常に薄汚れているのだが、分譲マンションの外壁を１２年～１８年周期で塗りなおすというのは主に美観維持のためではないかと思う。
独立系エレベータ保守会社は、エレベータメーカーから技術情報が開示されないために、制御部であるシーケンサの中身をまったく理解していない。各種のセンサーがたくさんついているんだけど、整備に利用できていないんだよね。
設備更新時に有名メーカーの高級なエレベータを購入して、独立系に保守をさせるのは愚の骨頂です。
独立系に保守をさせるなら独立系エレベータ保守会社の自社ブランドエレベータを導入すべきだよ。
>97さん
小規模マンションでは、大規模修繕の工事費は、どうしても割高になります。
それに、18年経過してからの工事ですから、工事する個所も増えると思います。
１戸当たり ６０万+１０万では７０万にしかなりません。
それに、１０万を各戸から徴収することは大変ですよ。
中には、管理費等を滞納されるぐらい生活が苦しい方がおられるかもしれません。
だから、最終的には、借入が必要になってくるのです。
一般会計からの振り替えが年50万あるといいますが、1戸当たり月に換算しますと、
1,225円にしかなりません。
現状の1,500円とプラスしても2,725円ですよ。
これでは、全然積立金は足りません。
2,000万の積立金が残っているということは、18年間全く修繕積立金は使用され
なかったということになるので、かなり手をいれなければならないとおもいますよ。
すでに導入されてるエレベータを寿命までは交換するわけにはいかないのだから、
デべ系のメンテが相場よりずっと高ければ、独立系に切り替えるのもやむを得ない
じゃないですか。そして、交換時に独立系のエレベータを導入すればいいんじゃない。
あと、メンテ用のマニュアルを外部に出さないのって、法律に触れないんだっけ。
シンドラーは例の事故以降は情報公開するようになったんだよね。
修繕積立金は少し足らないくらいのほうが無関心にならなくていいかも。一時金徴収は難しいという話を良く聞きますが
最近は大規模修繕工事が普通決議なので、工事実施は結構かんたん。一時金を払うのがイヤで反対というひとが過半数いない限り工事は実施され、お金のない人は最終的に出て行くことになるでしょう。
そのときの理事の性格にも左右される。ガテン系住民が理事をやってると、強権的にコトを進めることが多く、教養豊かな人が理事をやっていると借り入れを選択するでしょう。
>スレ主さん
国交省が先般修繕積立金に関するガイドラインを出しましたので参考までに。
15階未満のマンション
5,000㎡未満 218円/㎡月 15,260円 70㎡で試算
5,000㎡～10,000㎡ 202円 14,140円
10,000㎡以上 178円 12,460円
大体、1戸当たり月の必要修繕積立金の額です。
修繕積立金、管理費から振り替える金額の合計ということです。
それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
付属施設（給排水管・照明設備・消防設備とか）はそれぞれです。
>スレ主さん
ＣＩＰで検索してみてください。
そこで無料相談ができますのでやってみられたらいかがですか。
管理費の無料査定
長期修繕計画無料査定
無料出張セミナー
改修工事費無料査定
資料請求なり相談をしてみてください。
03-3538-1175
＞＞それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
修繕工事１回目に２５００万かかるとして
２５００万／１３年＝１９２万／年
２５００万／１８年＝１３８万／年
修繕周期を５年遅らせることで毎年の負担が約３０％減です。
うちの知り合いのマンションは外壁タイルで傷みが目立たなかったので
１７年目にやりましたよ。外壁がペンキのマンションは新築時に安い塗料を使うことが多いらしく
１回目の大規模修繕はとても大事らしいのですが、外壁がタイルなら１３年周期でやる必要は無いです。
>107さん
国交省のガイドラインによると、5,000㎡以上のマンションでは、１戸当たり
月の必要修繕積立金は、14,000円としています。
この70%で計算しても、13年で約5,000万円が必要になります。スレ主さんのマンションの例
あなたの大規模修繕工事は、外壁塗装・ベランダの塗装・シーリングが中心です。
工事はいろいろありますよ。
屋上防水、床防水、外壁塗装、鉄部塗装、建具・金物等、共用内部、排水管、給水管
ガス設備、空調・換気設備、電灯設備、情報・通信設備、避雷針、消防用設備、
エレベーター設備、駐車場・駐輪場設備、外構付属設備、植栽、インターホーン工事、
監視カメラ設備、郵便受箱、共用アンテナ・・・・・
それ以外にもまだまだありますよ。
一時金を３０万くらい集めてるマンションって結構あるよ。払えない区分所有者のことを考える人って
実はそんなにいないよ。世間は冷たいもんだよ。実際問題、失業倒産夜逃げ自殺のひとってマンション内でけっこういるんだけど葬式なんかいかんでしょ。
一部の反対は過半数で押し切られて終わり。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
