公募ってどうやるんですか？

長期修繕計画は、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというので標準化されています。
でも、標準様式は本格的なもので、現地調査などもするので、作成に数十万かかると思いますよ。
マンション管理センターに相談したらいいです。業者の紹介もしてくれます。

まず考えられるのは、建設新聞に掲載して公募してください。
それと、評判の良さそうな建設会社に公募の参加を呼び掛けてはどうですか。
それから、見積もりを取る時は、同じ仕様・同じ工事個所で見積もりを取らなければなりませんので、
その点については、建築士にお願いすれば作成してくれますよ。
管理会社にこの見積もりの仕様とかを作成させたら意味がありません。

↑修繕工事の業者募集じゃないと思いますけど。スレ主は修繕計画の概算工事費の妥当性を言ってるんでしょう。

>3
公募だから、建設会社のことじゃないんですか。
長期修繕計画の作成だけじゃないでしょう。
それに、長期修繕計画を作成する業者を公募することはないでしょう。

長期修繕計画は、管理会社のフロントが、ソフトに則ってただ打ち込んで
作るのはダメですよ。
現場を検証してから作成しなければなりません。
その計画書は、どこでやってもそんなに変わらないと思います。
問題は、その工事をする業者で大きく変わってきます。

スレ主です。
返答ありがとうございます。


今私のマンションは築２０年で今まで修繕費が各部屋１５００円前後しか積み立てていなくて、修繕費が足りていない状態なのでこれから修繕費の値上げをしたいと考えています。


しかし、管理会社が持ってきた長期修繕計画書に基づいて値上げすると、月に１万以上の値上げが必要で、さらにその値上げをしても足りていない状態というので、その計画書が最低限なのかやりすぎなのか素人だとわからないので、何社かに見積もってもらい、修繕費値上げの金額を決めたいと思って公募という形をとるのが良いのかと思い質問してみました。


国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというので標準化されているということで管理会社がだしてきたのは標準価格だったのかな？とも思うのですが。


見積もりにあまり費用がかかるならまた考えなければいけないです。

築20年ということなら、大規模修繕の工事は必要でしょうね。
しかし、今まで1,500円の修繕積立金では殆ど積立金も残っていないのではないでしょうか。
これから値上げをするといっても、もう焼石に水ではないでしょうか。
積立金の値上げは次回の工事に備えるためには必要でしょう。
今回の工事分については、一時金の徴収か借入れしかないでしょう。
そして最低限の工事で済ませるしかないでしょうね。
長期修繕計画での工事費の予測は、大体そんなもので、どこでやってもそんなに変わらないと思います。
ただ、実際の工事では、修繕個所や仕様のグレードを下げることによって安くはできるでしょう。
必要修繕積立金については、長期修繕計画で簡単に計算できます。
各戸当たりの月の必要修繕積立金がいくらなのかは計算して知っておく必要があります。
殆どのマンションでは、修繕積立金は1万以上は当たり前ですよ。（駐車場からの収入含む）

借りたらいいですよ。金利も安いし。先に工事やって修繕積立金で返済していけばいいです。

借入しかないでしょうね。

借り入れてでも工事はやらないと、スラム化するだけでしょう。

＞築２０年で今まで修繕費が各部屋１５００円前後しか積み立てていなくて、修繕費が足りていない状態なのでこれから修繕費の値上げをしたいと考えています。

悪いこと言わないが、早く引っ越した方がいい。
貴殿が引っ越さなくても、他人が引っ越すから、遅かれ早かれの問題だが。

気の毒だけど、厳しい状態ですね。
管理費は安くても、修繕積立金はある程度なければやっていけないから。
借入れをするにしても、将来は厳しいですね。
思い切って退散もありです。

１戸当たり８０万程度の借入は大丈夫ですか？

スレ主です。
返信ありがとうございます。


各部屋月１５００円前後で今修繕費が２０００万くらい積み立ててあります。
書く内容が足りなくてすいません。


これから一回大規模修繕をしたらほとんどなくなってしまう状況らしいです。


やはり、１万以上の値上げが必要になりそうですね。


今管理費も月１５０００円くらいで安くないので、ここから値上げして月２５０００円となると厳しいです。


借入はまだ考えた事ないので、どのくらいできるかはわからないんですが、区分所有者全員で話し合いするくらいの
必要がある課題でしょうか？


それならば説明もかねた総会をひらいたほうが良いかと思いました。

平均レベルでも共有部含め最低でも１平米あたり月200-300円、できれば
それを超えるペースで積み立ててないといけないというのに、それは完全に
詰んでます。それだけ積み立てていても管理会社によっては工事工事に
また工事で大規模修繕以前に資金が流出しっぱなしになることすらあるのに。

冷たい言葉になりますが、この事態になるまで住民みんなで管理組合運営は
嫌だ嫌だと放置していたとしか思えない訳で、そのようなマンションに留まって
さらに自分の時間を注ぎ込むのは人生の無駄です。残ってる手段は
売り逃げしかないと思います。もっとも、大規模修繕の破綻は明らかですから
資産価値はなく、かなりの損失は逃れられないでしょう。

残るのであれば各戸から数百万円単位で追加拠出しないとダメだと
思いますが、先のような住民が多数のマンションで通るはずがない。
さらに同意しても支払い余力のない家があれば、それで頓挫です。

個人レベルで見れば売り逃げで１千万円単位の損失をかぶるより
数百万円でも拠出して住み続けられたほうがまだましなのですが、
自分の資産も他人の都合で思うようにならない、というリスクがあるから
マンションは怖いのです。これに引っかかるとスラムマンションから
逃げることもできず一生を過ごすことになる。

>スレ主さん
積立金の残高が2,000万では話しにもなりませんよ。
それに、管理費の15,000円、何でそんなに高いのですか？
管理会社に委託してて、修繕積立金が1,500円で２０年もほったらかしにするとは
管理会社失格ですよ。提案はなかったんですか。
管理費の再検討をされたらいかがですか。
管理委託費、管理員費、清掃費、ＥＶ保守点検費、監視カメラレンタル料、消防設備点検費、
遠隔監視業務費、共用電気料、役員手当、小規模補修費、デジタル対応費（本年で終わり）、
予備費等が主な経費だと思いますが、あなたのマンションの経費明細を出せば、他所との
比較ができると思いますよ。

あ、積み立て総額が2000万円って書かれていました。
ざっと60戸前後のマンションと思えますが、それで「大規模修繕１回でなくなってしまう」は希望的観測に満ち溢れすぎで、普通は１回にも足りません。
全室ワンルームとかなのかな。

できうる限り全員を集めた総会で、

・このまま放置して、多少のスラム化は目をつぶる（でも月々の支払いは安い）
　皆が納得するならありです。住民の方次第ですが、この選択でも
　管理会社を使わず自主管理にして、建物はボロでも皆が助け合って生きる
　住みやすいマンション、というのを目指すことはできます。

・借り入れをして大規模修繕する。管理費の積み立て分は大幅アップする
　できるだけ普通のマンションに戻したい場合の選択肢。
　この後でまともな値段で売って住み替えできたら理想かもしれませんね。
　しかし、管理費が大幅アップになった状態では売るに売れないでしょう。
　改修後は自主管理にして月々の支払いを極力押さえるコースも有力です。

建物の傷みが酷い場合は後者しか手がないですが、多少壊れていくとしても
我慢できるかも、という場合は前者という２択で選ぶことになります。

しかしこれまで放置してきた実績を見るに無関心度が変わらない、
総論賛成各論反対で何も決められない・実行できなさそう、という場合は

・誰にも何も言わず、何もしない（で、自分は早々に売り逃げる）
　代々の住民（理事会）の方々がやってきた方式です。
　詰んでる状況に気づいている人は絶対買いませんが、相場より
　少し安めにしておくことでうっかり買う人がいるかもしれません。
　要はババ抜きですね。

と見切った方がいいかもしれません。20年は長すぎました。
正直、歴代理事を善管注意義務違反で訴えてもいいのではないかというレベルです。

うちも似たようなものですけど私がなんとかするつもり

おれがこのマンションを所有していたら、

ローンが無ければ、言い値ですぐ売り、
ローンが残っているのなら、賃貸に出す。

>スレ主さん
おたくのマンションは管理会社にいいようにカモにされてますよ。
管理会社の変更をされた方がいいですよ。
理事でできないなら、マンション管理士を活用する方法もあるのでは。
意外と安く、１日２万程度あれば交渉してくれると思いますよ。

マンカンは二ヶ月で取れる日商簿記二級程の資格である。一日二万円は電気工事士の日当である。

>22
マン管に交渉してもらうのが嫌なら、自分たちでやるか、
電気工事士にでも管理会社と交渉してもらえばいいんじゃないの。
僅か２万なら安いと思うけど。
それに日商簿記とマン管はそれこそ月とスッポンだよ。
日商簿記とってどうすんの。
それこそ何の役にもたたないのに。

日商簿記１級とマン管を比較してもマン管が難易度は高いよ。
勿論、簿記は取れば経理部門の職場では役に立つだろうが。
商業高校卒の女子社員で経理についている者は、殆ど日商簿記の１級はもってるよ。
それ以外は、何に使うのかな。家計簿をつけるのにはいいかな。

大学出てない者が公認会計士を受験するときには、それをもってれば
受験資格があるんだってね。

交渉は代理人の仕事

税理士もだよ。
高卒は大変、受験資格がない資格は日商簿記１級から取得しなきゃならないから。

マンカンは宅建と同じくらい

俺宅建は１回で簡単に合格したけど、マン管は倍ぐらい勉強したけど
３回受けても不合格だったよ。
もうやめたけどね。
マン管の方がかなり難しいのは確かだね。

税理士は税務署ＯＢでないと中小企業社長は雇わないよマンカンも管理会社ＯＢでないと役には立たないだろう。

マンションに長年住み、理事長経験があり、マン管の資格を有し、
マン管連合会とかの理事の経験があるんだけど、役にたたないかい。
但し、管理会社には勤務したことないけどね。
大規模修繕委員や規約改正の委員の経験もあるよ。

付き合ってた管理会社は?全然違うからね。相手によって。管理侍のとこみたいな紳士的なとこばかりではありませんから

みなさんこんばんは。
仕事が今終わり帰宅しました。


たくさんの返答ありがとうございます。


私のマンションは築２０年になるのですが、私は今まで全く管理組合に関心がなくほぼ関わったことがなかったのですが、２年くらい前に管理会社が変わり理事会が輪番制になり、今期から理事会に関わる事になり今のマンションの現状にやっと気付いたという状況です。


前の管理会社がどういった管理費の使い方をしていたかわからないのですが、今の管理会社に変わってからその会社の人も修繕費が少なすぎるので、修繕費の値上げが必要ですと言っています。もともとの管理費も高いですし、総会を開いても１０人くらいしか集まらないので、どう話しを進めていったらよいか悩みます。ちなみに私のマンションは３４戸です。


考えがうまくまとまらず、読みにくくてすいません。


まずは他理事の方に相談して、それからマンション管理士を探すか何かするのが良いだろうと思いました。


こういった相談は今の管理会社にしても対応とかしてもらえるんでしょうか？相談はしないほうが良いですか？

34戸といえば小さいマンションの部類に入ると思いますが、管理員はいるんですか。
管理費の15,000円がどうしても高すぎると思うんですけど。
管理費の主な経費が知りたいですね。

新しい管理会社に変わってから積み立て不足の指摘を受けたということなので
相談しても大丈夫そうではあります。

が、その前に、過去２０年分の理事会・総会議事録をすべて読んで下さい。
あと、もし会合の議事資料も残っていたら、それもです。あまりにも酷い運営状況だったので、
資料保全すらされてないかもしれませんが・・・

自ら現状把握せずに管理会社や外部のアドバイザに泣きつくだけのマンションなど、単なるカモです。
現状把握と住民全体への告知と問題の共有、これをやった上で現管理会社に相談がいいでしょう。
外部のマンション管理士はレベルが様々なので、まずは書籍や各所で開かれている相談会や
セミナーで勉強し、目が肥えるまで余計な委託契約を結ぶのは避けたほうがよいです（これ以上
余計な問題が増える可能性を避けるため）。

管理費は高いとは思いますが、目下の最大の問題は枯渇している積立金なので
当面管理会社の協力を得にくくなるのは避けたいところです。

どちらにせよ大規模修繕のためには各戸から多額の拠出金を出す必要が
あることは確実なので、そこまでは何も言わず管理会社を活用するほうが
よいでしょう。

拠出するような事態になったら住民意識は変わりますので、その上で
高額な管理費とほぼゼロの積立金という問題が原因だったと周知すれば
管理会社の再変更も説得容易なので、そこまでの覚悟があるのならと
減額交渉も可能になります（35戸なら減額とか変更より、自主管理で
いいんじゃないかと思いますが）。

まあどちらにせよ、管理会社に費用削減の話をするのは後回しということです。

管理費の無駄を省き、その浮いた分を積立金に回す方法を考えてみるがいいのでは。
勿論、直接管理費を積立金には回せませんので、管理費は値下げ、積立金は値上げという
手法を取ればいいと思います。
管理費の明細については、管理会社に相談せず、自分で調べるなり、ここのスレで問題提起
をすれば大体の内容は把握できます。
積立金を値上げする前に、あなたのマンションの１戸当たり月の修繕積立金がいくらなのかぐらいは
計算して知っておく必要があります。当然今までのハンデキャップがありますので、かなり
高額にはなると思いますが。
長期修繕計画があるとおもいますので、それをみて計算してみてください。
それから、工事費を各戸で拠出するやり方は、まず無理だと思います。
それより、今回は借入をして、修繕積立金から毎月返済していく方法がベターでしょう。
借入は、マンション管理協会のスマイル債からの借り入れがいいと思います。
現在取引がなくても貸してくれますので。

総会はの集まり具合は、そんなものですよ。
だから、総会を開催するときは、委任状なり、議決権行使書を活用するのです。
実際に総会に出席している者だけでは、問題は解決しません。
後は、総会の規定に添って粛々とやるだけです。
普通決議は過半数、規約改正は４分の３以上の賛成があればその議案は成立します。
大規模修繕工事は、普通決議です。
分からないことがあったら、ここで質問なりすればすぐ答えてもらえますよ。
皆さん真剣に考えておられるようですので。

修繕計画、積立金の妥当性を安価に判断したいなら、マンション管理センターがいいです。
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

スレ主です。
たくさんのアドバイスありがとうございます。

まずは管理費の内容について書きたいと思います。


管理人さんは住民の方がやっていて掃除など色々とても良くたってくれていたのですが、住んでいるので住民同士の関係性などで続けるのが大変らしく１年半前に辞めてしまい、そこから住民の方でなってくれるかたを募っていたのですが、なり手がいずに今はいない状態です。


今のマンションの管理費の状態を書きます。


マンション管理費の内容

【管理対象のマンション】
敷地面積　７２５．８７m2
構造　鉄筋鉄骨コンクリート　地上10階
建築面積　３３６．１９m2
延床面積　２５８２．６９m2
住宅３４戸
北関東・駅・役所も近く住宅街で暮らしやすい地域
築１８年くらい


【管理費】
年間６７０～６８０万くらい
各部屋の管理費と駐車場使用料など

【管理会社に支払っている費用】
１）事務管理業務費　　　月９００９０円（年１０８万１０８０円）
２）消防設備保守業務費　月１６８００円（年２０万１６００円）
消防設備など点検　年２回
３）給排水設備保守業務費　月１２６００円（１５万１２００円）
貯水槽清掃　年１回
給水ポンプ点検　年１回
簡易項目水質検査　年１回

４）共有部定期清掃費　月８９３５５円（１０７万２２６０円）
定期清掃　年４回
日常清掃　月１２回（１回３時間）


【エレベーター管理費（フルメンテナンス）】
１）昇降機保守業務費　月９０３００円(１０８万３６００円）
２）設備遠隔監視業務費　月１８９００円(２２万６８００円）
３）防災設備遠隔監視業務費　月２１０００円（２５万２０００円）

防犯カメラリース料　月１３６５０円（１６万３８００円）


※ここまでかかる費用まとめ
年４２３万２３４０円


その他毎年かかる費用
保険料　６３４６８円／年１回
水質検査費　１８９００円／年１回

その他支出費用
消耗品：切手、封筒、ファイルなど　２００００円／年
水道料　２３０００円／年
電気料　５９００００円／年
組合運営費　５００００円／年


修繕積立金

予算の資料を見たところ修繕費は
各部屋から徴収する修繕積立金　６０万／年
一般会計から振替　　５０万／年
合計　１１０万／年


今、月に払っている管理費の内訳

管理費　１２９００円
倉庫レンタル料　３００円
修繕積立金　　１２９０円（管理費に対する１０％という基準だそうです）
合計　　１４４９０円

私の部屋は全８タイプのなかで真ん中から下になるので他の部屋の管理費は前後します。
他駐車場が６台あり駐車場を借りている人は駐車場代が６０００円プラスされています。


この内容を知ってどこを削減したら良いかと思い、管理会社に請け負っている会社を変えたいと相談したところ会社は決まっているので、会社を変えたければ、自分たちで管理してくださいといわれたので、これから理事が輪番制で変わっていくうえでみんなが管理できないといけないので、清掃など監督したりするのは大変だと思うのでどうしたら良いかと考えています。


部分管理するとしても管理会社がどこまで関わってくれるのが、管理委託契約書を確認して今度聞いてみようと思います。


また、先日ネットの見積もり比較に聞いてみたのですが、１０社中２社から回答があり確かに安くはなっていたのですが、このサイトで悪徳な管理会社としてスレがあがっている会社でした。私のマンションのようなめんどくさいマンションは管理会社からも管理したくないマンションで、これからもし管理会社を変えようと思っても大変なのではないかという心配があります。今の管理会社は理事会に来る人などは良い人達で議事録・資料管理などはきちんとしてるし、何かあったらすぐに駆けつけてくれる状態です。


でも管理費は高いと思うのでどこから手をつけていこうか考えなければなりません。


長くなってしまいすみません。
仕事にいくので、他の回答には帰ってからまた回答したいと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

エレベータ保守料の見直しは管理会社が嫌がらないと思う。ＰＯＧで５万にできる。

>40
私が言うと色々問題があるのですが、現状のコストはかなりお高いですね。
相当削減できます。

>41
相場感がズレてます。無責任な助言はよろしくないですよ。
フルメンテナンスで５万円台半ばにできます。

＊事務管理業務費の相場は、700円～1,900円（戸数の多いところは安くなる）
　　最高の1,900円でみても年間77万です。
　　かなり高いですね。
＊消防設備点検費は年2回、機器点検と総合点検ですよね。
　　私どものマンションは、あなたのマンションの5倍の大きさ（２棟）ですが、
　　年2回で34万です。
＊貯水槽清掃費は年1回で、7万円。
＊排水管の高圧洗浄は２年に１回やってます。高圧洗浄と内視鏡での点検をしています。
　　６０万支払っています。高圧洗浄だけなら、１戸当たり1,500円ぐらいが相場です。
＊水質検査は5万です。
＊定期清掃費は、殆どが人件費ですので、時給で計算してみてください。
　　勿論上乗せ分はみなければなりませんが。
＊エレベーター点検費
　　1基・・・デベ系のフルメンテナンスで4万～5万が相場です。
＊遠隔監視業務費は、私どものところは1基当たり年間12万。直発注です。
＊防犯カメラのリースは台数によります。
＊電気料、高くないですか。
＊修繕積立金の設定額は、管理費の１０％という基準はまったくありません。
　修繕積立金は長期修繕計画（２５年間の総工事費から１戸当たり月の積立金を計算する）から計算してください。
＊管理員がいないようですが、日常の清掃費やエレベーター保守点検費とかを自分たちで監督するのは
　大変ですが、その為に、管理会社に委託しているのです。
　管理会社も、ＥＶの点検や清掃をずっと監視している訳ではないでしょう。

　当然、理事会や総会には、管理会社は出席して、準備とかをしています。
＊私どものマンションは、ＥＶの保守点検と遠隔監視業務、消防設備点検、給排水管の清掃は
　直接業者と契約しています。但し、管理員は工事とか点検の全ての窓口というかチェックはしています。

こんばんは。スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


管理費で削減できる所がとてもたくさんあるようで、驚きました。
契約している管理会社はエレベーターメンテナンスもやってる大手の会社で私のマンションはそこの会社のエレベーターを使っています。


アドバイスを参考にして、今後変えていきたい方向としては、管理費を削減して、削減したぶんを修繕積立金にあてて、少しずつ積立金を値上げしていくという感じにできたら良いなと考えています。そして住民で話し合いができて借入とかどうするか決めていけたらいいなと思っているのですが、住民のみなさんはたぶん前の私と同じで分譲マンションの管理を賃貸の管理と同じ感じだと思っているので管理組合の理解からはじめないといけない状態だと思うのでどう進めていくのか難しい所です。


とりあえずはじめに管理費を削減することなのですが、管理会社を変えるか、変えずにそのままの会社で、できる部分を自主管理にしていくかどちらかなのですが、前の総会で管理会社に管理費安くなりませんか？と聞いたら、これでも勉強しているんですといっていたので、これ以上は安くならないかもしれません。


管理会社を探す時はタウンページなどで探したら良いのでしょうか？何かがあった時の事も考えると近くの会社のほうが良いのではないかと考えています。前の回答にも書いたのですが、今の現状で管理してくれる管理会社が見つかるのか心配しています。


今最初にやるべき事は管理会社を探したり見積もりで比べたりすることと、区分所有者に今の現状をとりあえず話して今後の方向性は決まってないが総会を開くか資料を作成して郵送したり何かするのどっちから始めるべきでしょうか？

まずは、専門家に相談するのをお勧めします。
専門家といっても見つからないと思いますので、市役所のマンション管理の相談窓口（都市計画課や住宅課など）に聞いてみてください。相談やアドバイザーの派遣を無料又は低額で受けられます。その後、作業が発生すれば有料に移行するかもしれませんが、問題点の整理や検討の仕方、方向性などは無料で行えると思います。

管理会社は近いとこにあった方がいいというのは関係ありません。
ＥＶの保守点検は、大手の会社から受けておられるとのことですが、それだったら
全国的にみても、価格がそんなにぶれることはないと思うのですがね。
東芝、日立とかだったら、１基（１４階で標準の大きさ）55,000円前後だと思います。
他の業者に変えることは難しいと思いますので、管理会社との交渉になると思います。
管理会社の手数料を縮小してもらうということです。
部分委託もいいですね。
最悪、独立系の専門業者に依頼すればいいと思います。これならかなり安くはなります。
管理会社は営利企業です。依頼を打診すれば、喜んで営業にきてくれますよ。
その前に、もう一度あなたのマンションの経費の中身と全国の平均的な相場との相違を
認識しておく必要があります。
できれば、マン管士とかの専門家に依頼するのがいいのですが、中々適任者をみつけるのは
大変でしょうね。
ＮＰＯマン管とかに相談するのも一法かもしれません。
単なる相談だけなら、お金は取らないと思いますので。
ところで、長期修繕計画書は作成されているのですか。
もう一つの疑問点
　　共用部分の電灯の球切れの交換は誰がされてるのですか。

まず標準管理規約を読まれたらどうですか。

築１８年なんでしょ。それくらいの時期に問題が顕在化するのは「普通」ですよ。
今でも管理費＋積立金で月１６０００円くらいはらってるんですから、予算組み替えで
どーにでもなるでしょう。。

４９さんとこのマンションの管理費明細をみてみますと、
総体的に高いという気がします。
スレ主さんへの参考にと私どもの例と全国の相場等をレスしたんですけど、
４９さんとこについては、他の方にお願いしましょう。
一人で答えていくと大変ですので。

49のとこ
管理組合も管理会社も何も考えていない感じですね
変えてしまったほうがお互いにとっていいかも
管理会社は管理組合から言われなかったということで昔の理事に批判をもっていくでしょうからね
他人に言わせた方が揉めないでしょうね

２００戸と３０戸じゃ人材の量が違うんですよ。単純な話。

人数が多くても意識が無い大規模は最悪ですよ

みなさんこんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


なるほど。市役所の住宅課で相談できるんですね。明日電話して聞いてみて、後日言ってみようと思います。
自分だけの知識では難しいので専門家に相談してみたいと思っていました。


今の管理会社は今まで新築の時から管理していた管理会社から２年前くらいに変わったのですが、その時の役員さんがエレベーター管理をしていた会社にマンションの管理もしてもらう事をお願いして決まったので、マンションの管理とエレベーターの管理も同じ会社がしています。
どういったいきさつで今の管理会社に変えたのかわからないのですが、明日今までの議事録を見てみようと思っています。
管理会社はエレベーターのフルメンテナンスではこれ以上さげられないと言っていたのですが、値下げできそうな感じですね。


修繕積立金値上げの為に長期修繕計画書は管理会社が作成したものがあります。まだ役員しかその資料は配られていません。
その資料がびっくりする価格なのですが、みなさんの意見を聞いてると妥当な金額なのかな？と感じます。


共用部分の電灯の交換は管理会社がしています。
今管理人はいないのですが、管理人室は入口にあるので、そこに替えの電球がおいてあって管理会社に連絡すると交換しにきてくれます。今は理事長をやっているので色々どうしたら良いかわかるのですが、理事長になるまでは電球が切れててもどうしたらよいかわからず放置してました。


標準管理規約（単棟型）を読んでみました。
規約にある届け出などうちのマンションはあまりされてないのですが、他のマンションはどうやって提出してもらってるんでしょうか？管理人がいたほうがそういった管理が行き届くのでしょうか？
難しいので全部は理解できなかったのですがとても参考になりました。
今理事会などの開催は管理会社まかせで開くときも管理会社がこれについて話したいので理事会を開きたいんですけど、という感じで開催されるのですが、理事長から問題提起して開催するのが普通なのでしょうか？
２か月に１回くらい開催されています。


色々とアドバイスをいただいてとても助かります。
今仕事が１月半ばまで忙しいのでせっかくアドバイスをいただいているのになかなか迅速に行動できずにすいません。
少しずつですが、改善できるようにがんばっていきたいと思います。

１）エレベーターはどこの会社のものですか。
　　そして、そこのメーカー（東芝なら東芝）が保守点検をしているのをデベ系といいます。
　　独立系とは、製造会社とは関係ない、地元の業者等が保守点検をしているもので、こちらでしたら
　　４割程度は安くなると思います。しかし、できればデベ系の方がいいでしょう。
　　遠隔監視も同じメーカーに依頼しますが、この経費は月１基あたり15,000円程度です。
　　デベ系なら55,000円、独立系なら35,000円までは下げられます。どうしても下げられないといったら、
　　直接契約にすればいいと思います。管理会社を通さずに、直接現在あなたのとこのエレベーター会社
　　に連絡して契約をしてください。
　　55,000円前後までは間違いなくなると思います。

２）長期修繕計画は、管理会社が作成したとのことですが、建設したデベ系の管理会社ではないので、
　　工事とは直接関係はないので、多分どこもそんなものだと思います。
　　それぐらいかかるものなのです。だから、積立金は計画的に積み立てておかなければなりません。
　　只、実際の工事になれば、値下げや仕様、修繕個所等を検討することによって、かなり抑えることは
　　できます。

３）理事会は、理事長が開催するもので、管理会社が行うものではありません。
　　それから、理事会は、定期的（毎月第二水曜とか）に開催するようにしてください。
　　管理会社には、定期的に行うということを打ち合わせをして、出席するように要請してください。
　　理事会は、議長（理事長）が仕切ります。議題も事前に決めて理事会開催の案内を出欠を含めて
　　各理事に出してください。
　　その議題の中の一つに、管理会社からのおしらせというのを入れればいいと思います。
　　議題が考えられなくても、理事が集まって話し合いをすれば何か今後のマンション管理の展望が
　　開けてくると思いますので。

４）長期修繕計画で２５年間の総経費はいくらですか、良かったら教えてください。

理事会の議題はアバウトな方がいいですよ
総会と同じようにしてるとスピードが遅くなります
委任も無いので突然問題提起でもみんなが考えます

管理会社がエレベーター屋とすると
ただのビルメンテですので 内情についても相談したほうがいいです
会社にノウハウ無いので担当者は自分達で育てていかないといけません

こんばんは。
スレ主です。
コメントありがとうございます。


１）エレベーターは日立です。
管理は日立ビルシステムがしています。

以前も書きましたが今の内容フルメンテナンスで
・昇降機保守業務費　月９０３００円(１０８万３６００円）→月５５０００円（年４２３６００円削減）
・設備遠隔監視業務費　月１８９００円(２２万６８００円）→月１５０００円（年４６８００円削減）
・防災設備遠隔監視業務費　月２１０００円（２５万２０００円）
・防犯カメラリース料　月１３６５０円（１６万３８００円）
→のように変われば大分削減できますね。

日立ビルシステムはデベ系になるのでしょうか？
今、日立ビルシステムが管理業務とエレベーター管理を両方やってるので、エレベーターは直接契約になるのでしょうか？また違った会社があるのでしょうか？


なるほど、修繕計画か参考にして実際の工事で変わってくるのですね。実際工事をするときに理事会がしっかりしておかないとダメですね。


今理事会は管理会社が段取りをやっているので、管理会社主催の理事会に理事達が集まっていくという感じなので、いつも管理会社は必ずいる状態です。
なので、いつも管理会社がこうしたほうがいいという提案や先日住民からこんなことがあってというお知らせを話し合ったりしています。理事会で難しいと思う所は見積もりを見て理事会で決める事です。知識がないので妥当な金額を検討したりできないのでじゃあ、それでお願いしますという感じになってしまいます。
だいたい２か月に１回くらい開催しているので、理事長から提案するということはなかったのですが、主体的に進めていくものなんですね。


初めて理事長をやるので管理会社のいいなり感は避けられない状態になっちゃうのですが、きちんと自分の意見も言っていかないとですね。でも何かあったときの対応や資料作成などは迅速で良い会社だと思うので、どうしたら良いか悩みます。
自分があと１年で任期がおわり理事から離れるので、それまでに住民のみんなが今より管理組合に対して関心をもってもらえるようになったら良いのですが。


長期修繕計画の総経費を計算してみました。
２０１１年（築１９年）～２０３９年（築４７年）２８年の修繕計画資料

推定修繕工事項目
建設
１仮設工事
２屋根防水
３床防水
４外壁塗装など
５鉄部塗装など
６建具・金物など工事
設備
７給水設備
８排水設備
９消防用設備
１０強電設備
１１弱電設備
１２防災設備
１３その他設備

合計１５５，９４２，０００円


以上です。

＊日立ビルシステム
　　資本金は全額日立製作所が出資してます。
　　従業員　5,933名（内マンション管理部門　514名）
　　635棟　戸数　25,000戸
　　総合管理しかしていない（部分管理はなし）

　　総合管理とは、事務管理、清掃、管理員、ＥＶ保守点検、給排水管点検、消防設備点検等
　　管理会社経由でおこなっている管理携帯をいいます。
　　
　　部分管理とは、ＥＶ保守点検、消防設備点検、給排水管点検とかを組合が直接業者と契約
　　を結ぶ管理携帯のことです。

＊デベ系とは、土地を買って建物を建てて売るとかのマンション販売会社を親会社にもっている
　会社のことです。野村・住友といった管理会社です。
＊独立系とは、自力の営業のみで顧客の開拓をしていく管理会社です。
　　独立系管理会社・・・日本ハウジング、日本総合住生活、互光建物管理等があります。
※あなたのとこのマンションは、ＥＶに関しては、デベ系といえるでしょう。
　本来なら、ＥＶの保守点検は安くならなければならないのに、何故全国の相場より高いのかは
　分かりません。
　全国の相場は、14階で1基　55,000円が相場です。

＊値下げ交渉してうまくいかなければ、管理会社の変更も考えなければならないでしょう。
　日立システムは、親会社との関係もあり、部分契約をするのは無理でしょうから。

＊理事会・総会については、管理会社は基幹事務として、総会・理事会の支援業務がありますので、
　出席はしなければなりません。
　但し、あくまで主導権は組合が取るべきです。

＊長期修繕計画から計算すれば、１戸当たり月の修繕積立金の額は、１３，６５０円です。
　勿論、値上げ時期が遅くなればなる程、値上げ額は大きくなります。
　実際の、工事費については、前述した通り、調整はできますが。

追伸
見積もりのことが記載されてましたので、追加します。
　工事の中身とかについては、中々分かりにくいと思いますが、価格については
　相見積を取れば大体は理解できると思います。
　多分、管理会社任せになっていると思いますので、相見積は取っていないんじゃないかと思いますが。
　管理会社と繋がりのある業者だけでなく、独自に組合で業者に見積もりをさせたら
　意外に大きく経費削減できるかもしれませんよ。
　ＮＰＯマン管とかに連絡すると、業者は紹介してくれるでしょう。

横から失礼します。
エレベーターの保守管理の具体的な価格が出ていたので注目してました。

24階地下1階のエレベータ1機当たりの相場が判ると助かるのですが、
お教え願えないでしょうか？
どこか参考になるURL等があれば、なお嬉しいです。

機械式駐車場についても保守管理費の相場がわかるところはないですか？

東急の相談窓口でおしえてくれるよ
マンション管理士が応対する

こんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


なるほど。全国の相場に比べると高いですね。
フルメンテナンスだから高いんでしょうか？
管理会社はプランを変えれば安くなるけど、部品が壊れた時に費用がかかるのでどうとか言ってました。

大手の会社だからこそ変えられない点はあるんでしょうね。
人は良くても、変更も考えなければならないかもですね。


自分の希望としては今の管理費

管理費１２９００円
修繕費　１２９０円

↓

管理費８０００円
修繕費１００００円

くらいになったら良いかなと考えていますがどうでしょうか？



相見積もりはとっても良いのですが、管理会社指定の会社にしないと管理会社が対応してくれないので
今の理事会の状態だと対応できる人間が準備できていないので、だれが監督するなどの問題があるので
無理だなと思い。どうしたら良いか悩んでいます。



この間植木の剪定で見積もりをだしてもらったのですが、とても高かったので、調べてみてシルバー人材に頼んで良いですか？と聞いてみたら管理会社の指定会社でないと私共は対応できないので理事会でやってくださいみたいな事をいわれたので、回覧板などをつくってもっと管理組合の理解を深めてからでないとできない事なのかなと思いました。


東急の相談窓口気になります。
事業所を調べてみたら私のマンションの地域からだと一番近い事業所で２時間以上かかる場所だったので相談するのどうなのかなと迷いました。


来週仕事が落ち着くので理事の方にアドバイス頂いた事を相談してみて、市役所に行ってみようと思います。

＊フルメンテナンス契約とは、点検・整備・手入れの他、部品交換や機器の修理を行う。
＊ＰＯＧ契約とは、点検・管理仕様範囲内の消耗品や油類の交換はするが、それ以外の
　部品交換、修理は別途とする契約です。

　マンションが建設された当初は、フルメンテナンス契約にしても殆ど部品の交換とかは
　ありませんが、おたくのマンションは、築１８年を経過してますので、いまさらＰＯＧ
　契約に切り替えると却って経費増になることが予想されます。
＊ＥＶを部分委託として、直接契約にすることは、日立製作所の子会社としてはできない
　でしょう。それに、日立システムは、総合管理しかしてませんので。
　会社の大小には関係ありません。
＊あなたのマンションの、１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、あくまで13,650円です。
　勿論、前述したように、微調整はできますけど。
　但し、1回目の大規模修繕工事分の不足分は借入をしなければなりませんので、その分の
　返済は修繕積立金から返済ということになりますので、毎月の積立金の額は上積みされま
　すし、値上げ時期が遅れれば遅れるほど、アップ額は大きくなります。
　おたくのマンションは、かなり重症に陥っているということを、全組合員に認識させるこ
　とが必要でしょう。
＊管理会社は、基幹事務として、「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」
　があります。
　管理会社は、あなたのマンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く）を外注により管理
　会社以外の業者に行わせる場合の、企画又は実施の調整を行うとなっています。
　管理会社は、組合が、直接業者に工事・点検を依頼しても、見積もりの精査、発注、履行
　確認等を行わなければなりません。これが事務管理なのです。
　管理委託契約書は必ずある筈ですから、読んでみてください。
＊植栽とかＥＶの保守点検とかは、業者やシルバー人材センターにまかせっきりでも問題は
　ないと思います。
　マンションの住民の中に、会社をリタイアされた方や専業主婦の方がおられると思います
　ので、報酬を支払って契約されたらいかがですか。
＊市役所にいくより、ＮＰＯマン管にＴＥＬなりで相談した方がいいと思いますよ。
　単なる相談だけなら、無料でやってくれると思いますので。
＊管理費を抑えるには、管理会社を変更して、基幹事務だけを管理会社に委託して、後は
　部分委託にされたらどうですか。
　部分委託にした場合の、業者発注の連絡や業者の工事・点検の際の窓口（世話役）には
　マンションの住民に報酬を支払って契約をする方法があります。
＊基幹事務
　　管理組合の会計の収入および支出の調停
　　出納業務
　　マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

　　勿論、基幹事務以外の事務管理業務は、事務管理業務の中に入っています。
　　理事会・総会支援業務です。
　

＞＞自分の希望としては今の管理費
＞＞管理費１２９００円
＞＞修繕費　１２９０円
↓
＞＞管理費８０００円
＞＞修繕費１００００円
＞＞くらいになったら良いかなと考えていますがどうでしょうか？

それでいいのでは？
管理費６５００円　修繕費１００００円でもいけますよ。
駐車場収入が何台分かあるんでしょ？

いまはデフレなのでそんなに深刻に考えなくていいです。
１０年後の工事費は半額になってますから。

とにかく職人の人件費が異様に安くて、コンビニのバイトと大差ありません。
不安を煽るマンカン士には気をつけてください。

日立の年収は平均７００万程度であり、独立系はその半分ですので、安いほうがよければすべて半額になります。

理事会で主導権をとる方法は簡単です。
「私が責任を持ちます」と言い切ればいいのです。
あとで、突っ込まれたら、「裁判やってください、負けたら従います」と言えばいいの。

>67さん
私はマンション管理士ですか？
私は、一生懸命なスレ主さんに、出来るだけ応えてあげるためにレスしているんですよ。
それに、別に不安を煽ってはいません。現実を述べているだけです。

68さんのいわれる通り、できることならデベ系がいいですよ。
それは以前レスしましたけど。

エレベータも最近はやすくて６００万で新品買えます。
（独立系エレベータ保守会社の自社ブランド品の場合です。）
１５００万で見積もるのと２．５倍の差がありますよね。
修繕計画の概算金額はあくまで参考値であって、いざとなれば、なんでも半額になりますので心配無用。

これはやすいとおもう。
http://www.secev.co.jp/renewal/index.html

日立のほうがスキ！とかいわれると１５００万かかるでしょう。

大事なのは、「安全性が・・・」、「責任は・・・」、「人命が・・・」などの
管理会社の脅しに動揺しないことです。管理会社に頼まなかったら理事会の責任だ！と言わんばかりですが、
とんでもない、受託した業者の責任であり、保証をとっている！と反駁してください。

>71さん
東芝のエレベーターなら、１４階の普通サイズで
1,200万とのことでした。
日本のＥＶは、東芝・三菱・日立の3社で８０％のシェアを占めています。
ただ、シェアだけでいえば、シンドラー社製は世界第２位です。
簡易制御リニュアルでしたら、１基８００万～９００万程度です。
新法律対応にするには、ちょっと高くはなります。
２５年を過ぎたＥＶのリニュアル工事は、今は制御リニュアルが主流とのことです。

　１０階建ての例
　　１．完全撤去、新設工法　　　　　1,200万～1,500万
　　２．準撤去、新設工法　　　　　　　７００万～1,000万
　　３．分割回収、準撤去工法　　　　　４００万～５００万

　１４階の例（東芝の例）
　　　　制御盤　４００万　　巻き上げ機　１００万　かご等（三方枠・扉・床等）　７００万
　　　　合計で1,200万です。
　　　

74は私のマンションで、もし交換するときの価格とかを所長に質問したものです。

スレ主のマンションは震災前に建ってますよね。震災前のマンションってコンクリートにヒビが多いです。
うちは震災のあとだったからかどうかは知りませんが、１０年過ぎてもヒビはほとんどありません。
本格的な長期修繕計画作るなら、きちんと調査（劣化診断）したほうがいいですよ。

＞スレ主さん
匿名だけで誰が誰のレスか分からないと思いますので、これからはＨＮを使います。

　37　38　43　46　57　60　61　65　70　74　75　は私が書き込んだものです。

＞スレ主のマンションは震災前に建ってますよね。震災前のマンションってコンクリートにヒビが多いです。

どの震災かわからんよ。
直近の震災は今年３月。

この震災の後で建ったマンションでいま修繕はないから、
神戸か？

そそ。阪神。スレ主のとこは少し前に建ってるのだ。

うちはピロティもないし、頑丈なのだ。

この前の震災で問題になるとすればやっぱり「地盤」だよね。

これからはコンクリートのかぶり厚さが売りになるよ。

かぶり厚さが十分にあれば、外壁塗装など不要で、
もうすぐ、メンテナンスフリー（大規模修繕不要）のマンションが出てくるよ。

一般にかぶり厚さが１０ｍｍ厚くなると、
建物の寿命は１０年延びるとも言われています。

太平洋戦争当時のトーチカが残ってるのはかぶり厚さがすごいから。

排水管はエスロンなら問題ないよ。紫外線にあたらなければ半永久的だよ。

うちは管理人が修繕積立金使い込んだから、当分の間、修繕は無理だ。

これからは、大規模修繕工事不要型マンションが主流になる。

スレ主さんはブログを始めるといいよ。ＵＲＬを広報して住民が読み始めたらこっちのもの。

いやいや、この管理組合の実情がブログでバレて、それこそみんな、われ先に引っ越すよ。

マンション住民の意識の向上が期待できないとすれば、
やはり、戦前のトーチカ型コンクリートを用いたマンションが発売されると思う。

＞戦前のトーチカ型コンクリートを用いたマンション

建て替えのとき壊せなくなるからダメ。

>>スレ主さん
>>77 さんの書き込みはかなりちゃんとしてるので、他の人の、
例えばデフレが云々など言ってる雑音などはちゃんと無視して
参考にしつつ各所に相談するといいですよ。

これから内部では住民の意識差や身勝手さ、外部では
理事会など交代まで待てばどうにでもやりすごせる、といった
低レベルの業界意識など朝起きるのが嫌になる事態に
多々遭遇するかもしれませんが、積極的に協力してくれる所も
数戸はあるはずです。

理事会が復活しても立て直せるかどうかわからないほどの
窮地ではありますが、懐が痛い程度で済めば幸運だと思って
責任追及ではなく住民説得に全力を尽くしてください。
スラム化に進むと空室が増え、もはや修繕はおろか転居も
賃貸化もできず、荒れ果てた環境に縛り付けられることになります。
今回、住民が財布か労力を提供する以外に避ける道はありません。

ちなみに私も含め多数が勧めていた即販売しての転出は、
要するにこのスラム化の先頭を切って逃げてしまえということです。

これまで無関心だったとはいえ問題に気付いて頑張った人が
最後まで残ってババを引くなど間違っているので、住民説得に
失敗したかと思われた時に備えて、転出の道も個人としては
確保しつつ進めて下さい。

↑こっちのほうが雑音｡予算の組み替えで乗り切れます。不安を煽るのは得策ではありません｡

スレ主さんのマンション（築１８年）は外壁がタイルじゃないのかい？そんな気がするんだけど。

みなさんこんばんわ。
スレ主です。
いつもコメントありがとうございます。

色々な方から意見をいただいて、ひとつの考えだけでなく色々な方法があるんだなあとどれも参考になっています。
方向性の違う意見などもあるかもしれないのですが、自分でも調べて取捨選択していこうと思っています。
これからもよろしくお願いします。



今の管理会社で直接契約にした場合どういった事までしてもらえるかを今度聞いてみようと思います。
それによって部分管理で良いか管理会社自体を変えたほうが良いかの検討にしたいと思います。


ＥＶはフルメンテナンスで５５０００円くらいのを探さないとですね。今はデベ系の直接契約で高いので、値下げ交渉がダメだったら独立系を探す事になるのですね。


エレベーターを新しくする工事となると大変そうですが、そういう考えもあるんですね。


今マンションに住んでいて、住みやすいですし、特に劣化してると感じる点があまりないので、これから色々壊れてくるのを考えて実情を知るために劣化診断をしたいなと思います。


今から建てられるマンションは高性能みたいでうらやましいです。
今マンションは深刻な状態なのですが、売って他を買う資金はないので、このまま少しでも管理組合を良くして住んでいくしかないですね。将来的に売らずにもし住めなくなるくらいになったら、住めないのに固定資産税を払わなくてはいけない事になるんでしょうか？それだと資金が貯まるまで住んで１０～１５年後あたりに住み換えできるような計画をたてていかないとです。


外壁はどうなんでしょう。外壁の情報はわからないんですが、タイルっぽい感じです。


ＮＰＯマンション管理士は調べたのですがでてこなかったので、近くになかったので、とりあえず市役所に言ってなにか情報を得てきます。

>>82
剥落する

＊前述しましたが、日立ビルシステムは部分管理はしていません。
　　　総合管理　５８９組合　　部分管理　ゼロ
　　あなたのマンションだけを特別に部分委託を認めるということは考えられません。
＊ＥＶの値引き交渉はしてみる必要はあるでしょう。しかし、おたくのマンションは、ＥＶだけ
　で解決する程甘くはないような気がします。
　１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、13,650円なんですよ。それも、第1回目の大規模修繕
　工事については、借入をしなければならないので、その分は上乗せされます。
　おまけに、まだ値上げの交渉のテーブルにもついていないので、値上げの時期が遅れます。
　ＥＶの現在の保守点検料は、1戸当たり月　2,655円です。もし、55,000円に改善できたとして
　も、1,617円になり、1,038円負担が軽くなるだけです。
　これだけの改善では、焼石に水ですよ。もっと抜本的に大ナタを振るわなければなりません。
＊90で退去住みの理事長さんがいわれておられるように、今までのつけが回ってきたので、それを
　払拭するには、それなりの覚悟と痛みが必要でしょう。
＊まだ18年ですから、見た目にはそんなに損傷は見受けられないでしょうが、予防保全をやってな
　ければ、いざ不具合が出てからでは、費用がかなりのものになります。
　これからですよ、ちゃんとした補修等をやらなければ急激に劣化していきます。
＊15年後（築33年）まで住みたいと思っておられるのなら、積立金の値上げをしなければなりません。
　そのためにどうするのか、何をやれば効率のいい資金が活用できるのかを知恵と体を使って対処
　していかねばなりません。
＊ＮＰＯマンション管理士というのはありません。
　ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会で検索して、近くの会を捜してください。
　会員じゃなくても、相談には乗ってくれると思いますので。

住宅３４戸で修繕積立金が２０００万、築１８年。
１戸当たり６０万くらいあるから、１回目の修繕工事は１０万くらいずつ徴収すれば何とかなると思います。
月１５００円前後の修繕積立金ということで、状況がひどいように思う人が多いみたいですが
一般会計から振替５０万／年 があるんで、スラム化を心配するほどじゃありません。
但し、２回目の修繕工事は無理ですから、管理費の見直し頑張ってください。


＞＞各部屋から徴収する修繕積立金　６０万／年
＞＞一般会計から振替　　５０万／年
＞＞合計　１１０万／年

市役所ではＮＰＯ管理組合もマンション管理士会等いろいろ相談先を紹介してもらえます。

賃貸住宅を見ればよくわかるが、大規模修繕工事の間隔は２０年以上です。うちの近所で公団の築２０年前後の分譲と賃貸が並んで建ってるが、賃貸は鉄部塗装とヒビの補修くらいで、外壁塗装なんかやってないよ。
賃貸は非常に薄汚れているのだが、分譲マンションの外壁を１２年～１８年周期で塗りなおすというのは主に美観維持のためではないかと思う。

独立系エレベータ保守会社は、エレベータメーカーから技術情報が開示されないために、制御部であるシーケンサの中身をまったく理解していない。各種のセンサーがたくさんついているんだけど、整備に利用できていないんだよね。
設備更新時に有名メーカーの高級なエレベータを購入して、独立系に保守をさせるのは愚の骨頂です。
独立系に保守をさせるなら独立系エレベータ保守会社の自社ブランドエレベータを導入すべきだよ。

>97さん
小規模マンションでは、大規模修繕の工事費は、どうしても割高になります。
それに、18年経過してからの工事ですから、工事する個所も増えると思います。
１戸当たり　６０万+１０万では７０万にしかなりません。
それに、１０万を各戸から徴収することは大変ですよ。
中には、管理費等を滞納されるぐらい生活が苦しい方がおられるかもしれません。
だから、最終的には、借入が必要になってくるのです。
一般会計からの振り替えが年50万あるといいますが、1戸当たり月に換算しますと、
1,225円にしかなりません。
現状の1,500円とプラスしても2,725円ですよ。
これでは、全然積立金は足りません。
2,000万の積立金が残っているということは、18年間全く修繕積立金は使用され
なかったということになるので、かなり手をいれなければならないとおもいますよ。

すでに導入されてるエレベータを寿命までは交換するわけにはいかないのだから、
デべ系のメンテが相場よりずっと高ければ、独立系に切り替えるのもやむを得ない
じゃないですか。そして、交換時に独立系のエレベータを導入すればいいんじゃない。

あと、メンテ用のマニュアルを外部に出さないのって、法律に触れないんだっけ。
シンドラーは例の事故以降は情報公開するようになったんだよね。

>99さん
大規模修繕工事は、外壁工事だけではありませんよ。

>100さん
スレ主さんとこのマンションで、ＥＶを全取り替えとかする必要は全くありません。
マンション長期修繕計画のガイドラインとしては、30年が目安となっていますので。
それに、25年を過ぎたＥＶのリニュアル工事は、現在は、制御リニュアルが主流です。

修繕積立金は少し足らないくらいのほうが無関心にならなくていいかも。一時金徴収は難しいという話を良く聞きますが
最近は大規模修繕工事が普通決議なので、工事実施は結構かんたん。一時金を払うのがイヤで反対というひとが過半数いない限り工事は実施され、お金のない人は最終的に出て行くことになるでしょう。
そのときの理事の性格にも左右される。ガテン系住民が理事をやってると、強権的にコトを進めることが多く、教養豊かな人が理事をやっていると借り入れを選択するでしょう。

>スレ主さん
国交省が先般修繕積立金に関するガイドラインを出しましたので参考までに。

　15階未満のマンション
　　　5,000㎡未満　　　218円/㎡月　　　15,260円　　70㎡で試算
　　　5,000㎡～10,000㎡　　202円　　　14,140円
　　　10,000㎡以上　　　　　178円　　　12,460円
　　大体、1戸当たり月の必要修繕積立金の額です。
　　修繕積立金、管理費から振り替える金額の合計ということです。

　それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
　付属施設（給排水管・照明設備・消防設備とか）はそれぞれです。

>スレ主さん
ＣＩＰで検索してみてください。
　そこで無料相談ができますのでやってみられたらいかがですか。
　　
　管理費の無料査定
　長期修繕計画無料査定
　無料出張セミナー
　改修工事費無料査定
　
　　資料請求なり相談をしてみてください。
　　
　　03-3538-1175

＞＞それから、長期修繕計画の周期としては、13年前後です。
修繕工事１回目に２５００万かかるとして
２５００万／１３年＝１９２万／年
２５００万／１８年＝１３８万／年
修繕周期を５年遅らせることで毎年の負担が約３０％減です。
うちの知り合いのマンションは外壁タイルで傷みが目立たなかったので
１７年目にやりましたよ。外壁がペンキのマンションは新築時に安い塗料を使うことが多いらしく
１回目の大規模修繕はとても大事らしいのですが、外壁がタイルなら１３年周期でやる必要は無いです。

>107さん
国交省のガイドラインによると、5,000㎡以上のマンションでは、１戸当たり
月の必要修繕積立金は、14,000円としています。
この70%で計算しても、13年で約5,000万円が必要になります。スレ主さんのマンションの例
あなたの大規模修繕工事は、外壁塗装・ベランダの塗装・シーリングが中心です。
工事はいろいろありますよ。

　屋上防水、床防水、外壁塗装、鉄部塗装、建具・金物等、共用内部、排水管、給水管
　ガス設備、空調・換気設備、電灯設備、情報・通信設備、避雷針、消防用設備、
　エレベーター設備、駐車場・駐輪場設備、外構付属設備、植栽、インターホーン工事、
　監視カメラ設備、郵便受箱、共用アンテナ・・・・・

　それ以外にもまだまだありますよ。

一時金を３０万くらい集めてるマンションって結構あるよ。払えない区分所有者のことを考える人って
実はそんなにいないよ。世間は冷たいもんだよ。実際問題、失業倒産夜逃げ自殺のひとってマンション内でけっこういるんだけど葬式なんかいかんでしょ。
一部の反対は過半数で押し切られて終わり。

>109さん
一時金を30万ぐらい集めているマンションって結構ありますか。
分譲当時だったらありますけどね。
途中で一時金の徴収は極端に難しいですよ。
納められない者は、競売にかけるとか提訴するとかになりますけど、
現実問題として、競売は先取特権の滞納金では難しいでしょう。
金融債権が優先しますので。
少額訴訟や支払い督促では裁判所の支払い命令が出ても、中々取れませんよ。
当然先取特権の管理費等では、給与の差し押さえもできません。

近所のマンションは３０万くらい何回もあつめてるよ。１００戸くらいのとこだけど。

全員払ってると聞いてる。。。不思議だけど。
でもね。３０万くらい払えって言われて払えなきゃどーにもならんでしょ。
自己破産予備軍はどっちみち自己破産するんだろうし。。。

>112さん
築18年のマンションともなると、高齢者や管理費等の滞納者もいると思いますよ。
特に、滞納者については、滞納され督促されても中々払えない住民もいるのです。
それを30万とか50万が総会決議で可決されたから支払ってくださいといっても
難しいのではないですか。
一人でも未払い者がいてはいけない問題ですからね。

だから安い方法でやるようにいってるだよ。築３０年で４軒雨漏りしてる３０戸マンションしってるよ。それよりはまし。

大規模修繕工事は、危険や雨漏りとかがするからだけでやるというものではありません。
いかに快適なマンション生活が送れるか、又いかに資産価値を保てるかでやるものです。
専有部分でいえば、畳の交換や網戸の張り替え、壁紙の張り替えは我慢すれば補修や
交換はしなくても問題はありません。
反面、余裕のある家は、壁紙や畳の交換も早めにやれるでしょう。
おまけに、カーテンの交換、ソファーやダイニングテーブル、照明器具、キッチンの
取り替え等いろんなことができます。
そういうことは、やってもやらなくてもその部屋で生活はできるのです。
しかし、そういうリニュアルや交換等を行うことによってより快適な生活はできます。
大規模修繕工事も同じことです。
修繕周期を12年でするのと、20年でするのでは、資金に余裕があれば12年で工事を
するにこしたことはありません。

スレ主はカネがないといってるでしょ。

みなさんこんばんは。
スレ主です。
アドバイスありがとうございます。


今週は仕事が忙しくてざっと読んだのですが、また時間のある時にコメントします。


自分としては今のマンションは住めればいいので、美観などはあまり気にせず、安全面などでの必要最低限の修繕は必ずやるような値上げができたらいいなと考えています。もちろん他の住民の方がどう考えているかによるのですが。


修繕周期を決めるためにどこまでマンションをどのレベルで保ちたいのかで色々変わってきますね。劣化診断がやはり必要な感じがしました。あと住民の意見ですね。


それでは、また今度。

>スレ主さん
劣化診断をして、ただ危険個所や雨漏りとかだけを補修するんであれば
現状分は、2,000万でもできるかもしれませんね。
アパートと違って自分のマンションなんですけどね。
前述しましたように、修繕個所や交換個所はかなりありますよ。
修繕積立金はできるだけ少ないほうがいいと思うのは誰でもそう思うでしょうが。
あなたは、忙しすぎますね。
もう少し、マンションの管理に時間が割ける方がいなければ、難しいかもですね。
私は、マンションの住民で会社をリタイアしまして、何かボランティア活動が
したいと思い、マン管の資格を取り無償でNPOの活動とかをしています。
スレ主さんのマンションは、積立金の不足は如何ともしがたい状況にあると思います。
一刻も早く値上げを行うと共に、第一回目の大規模修繕工事に着手されることを
祈念しております。
仕事忙しいでしょうが、頑張って快適なマンションにしていってください。
今まで、失礼なこともいってきましたが、ご容赦ください。
これでここのスレから離れたいと思います。

＞＞１１０
一時金が払えない人がいても最終的には特定承継人から取れますよ。払えなくて出て行くというのは、気の毒な話ではありますけど、そもそも大規模修繕が過半数で実施できるようになったのは、阪神大震災のあと復旧が進まなかったことが原因なので、不幸な個別的経済的事情は市役所などが対応すべき問題になります。

こんにちは。
スレ主です。

マンションの理事さん今まで色々とアドバイスありがとうございました。
とても参考になりました。
少しずつですが、がんばっていきたいと思います。


劣化診断で今のマンションがどの程度劣化しているか見て、全体の修繕と特になおさなければいけない個所などを把握して
たいと思っています。


綺麗に維持していけるマンションにできたら良いとは思うのですが、管理費が月２５０００円くらいになったり、
一時金３０万とか出すのは良いのですが、出してくれない部屋があったりすることを考えると、
壁が崩落したりせず自他ともに危険性なく安全に住めればいいかなとも考えてしまいます。


一時金が払えないからマンションから出ていかなきゃいけないなんて、購入したマンションなのにきびしいんですね。出ていくという事は売るって事でしょうか？売れなかったら売れるまでは住んでて良いのでしょうか？

＞一時金が払えないからマンションから出ていかなきゃいけないなんて、購入したマンションなのにきびしいんですね。

賃貸だって家賃払わなきゃ出ていくんだよ。特別なことではない。

＞出ていくという事は売るって事でしょうか？売れなかったら売れるまでは住んでて良いのでしょうか？

売れなきゃ、住んでいいだろうけど、その分は不法占拠だから損害賠償請求されるだけ。タダで済むわけではないよ。

管理費滞納と同じことですよ。どこまで追求するかは管理組合次第。
ローンの残債が多い場合、民事執行法６３条の無剰余却下となるので区分所有法５９条競売にする。
でも、面倒なのは確かですから、長期分割払いとかにしてあげたらいいのでは？
修繕計画を作って、一時金徴収か、借金するか、アンケートとって決めたらいいでしょう。

１８年前だと管理規約が古くて、管理費と修繕積立金の金額が規約に書いてあるのでは？
突っ込まれたときのために理論武装しとかないと何もできないと思います。

お金ないなら自主管理

30戸くらいならそれもいいかもね。近所の持ち家に住んでるマンション管理士。抵当権を付けることを条件に委託。

スレ主です。こんばんは。
コメントありがとうございます。


今の所うちのマンションは滞納者が少しある一部屋とあとはきちんと払っているのですが、これから値上げによって
滞納者がでてきたらどうしようと考えていたのですが、色々な方法がありそうですね。


自主管理は管理組合が色々と整ったら考えていけるかもしれません。


アドバイスありがとうございます。

３０戸だと管理人は不要です。毎朝、２時間掃除のひとにきてもらうといいよ。２時間＊２２日＝４４時間＊８５０円で月４万円。

こんばんは。
スレ主です。
コメントありがとうございます。


かなり削減できて良いですね。


日常清掃ですとシルバー人材とかに頼むのが良いでしょうか？あとは清掃会社に直接といった感じでしょうか？
日常清掃をシルバー人材などで頼んだら、定期清掃はまた本格的な清掃会社に頼んだほうが良いでしょうか？